Альтернативная сделка купли-продажи квартиры порядок действий

Как проходит альтернативная сделка купли продажи

Арендатором ячейки (заключает договор аренды с банком) выступает покупающая сторона. Она же помещает в сейф деньги, предназначенные для продающей стороны. К договору аренды составляется дополнительное соглашение. Этот документ устанавливает правила изъятия денег из ячейки покупающей и продающей стороной.
Итак, что бы понять как проходят расчеты по альтернативным сделкам, давайте сначала разберемся в том, как проходят расчеты по обычной сделки, так нам будет проще понять как проходит альтернатива.

Как проходят расчёты по сделки купли-продажи через банковскую ячейку

1. Покупатель Иван и продавец Мария находят банк, где есть услуга депозитария. Они обговаривают и назначают дату расчетов (закладка денег в ячейку). Обычно эта процедура совмещается по времени с подписанием договора купли/продажи жилья.

2. Покупатель Иван арендует в депозитарии банка ячейку (заключает договор аренды) Арендатором 1 является Иван, арендатором 2 является Мария. Затем в присутствии представителя банка Иван и Мария подписывают соглашение к договору аренды банковской ячейки, где указываются условия доступа для каждой и сторон, именно: в какой период времени и на каких условиях для Марии (арендатор 2) открывается доступ к деньгам, заложенным в ячейку, а так же в условиях прописываются условия доступа для Ивана (арендатор 1) в случае если сделка не состоялась.

К примеру, сделка-купли продажи заключается 15 августа 2016 года, ячейка арендуется на срок 1 месяц (15 августа 2016 года до 15 сентября 2016 года), тогда в соглашении указывается: «…Продавцу Мария открыть доступ с 15.08.2016 до 10.09.2016, если она предъявит банку паспорт и оригинал договора купли-продажи квартиры, с отметкой УФРС о государственной регистрации перехода прав собственности на имя покупателя Иван …». При этом доступ к ячейке банка для покупателя Ивана будет оставаться закрытым в течение указанного периода времени. Если же сделка не состоялась, то с 11.09.2016 года и до окончания срока аренды, доступ к ячейки открывается для Ивана, и он может прийти и забрать свои деньги.
Внимание, если в период с 15.08.2016 года до 10.09.2016 года Мария не придет с документами в банк, то доступ к ячейки для нее будет закрыт, так как будет считаться что сделка не состоялась. Напоминаем, что срок регистрации права собственности на квартиру составляет 14 календарных дней, то есть, если документы на регистрацию будут поданы 15.08.2016 года, то уже к 30.08.2016 году, у покупателя на руках будут все необходимые документы для доступа к ячейки, итого получается что у Марии есть еще 10 дней что бы забрать свои деньги из ячейки.

3. Представитель банка, Иван и Мария отправляются в помещение депозитария. Там в их присутствии деньги пересчитываются, проверяется подлинность купюр (если это требует продавец). Иван, в присутствии Марии закладывает деньги на хранение в ячейку. Ключ от ячейки передаётся Ивану как арендатору.
Тут у многих возникает вопрос, а если Иван не отдаст ключ Марии после того как документы пройдут регистрацию? — В этом случае, Мария не отдаст Ивану расписку о получении денежных средств, и у Ивана не будет подтверждения того, что он передал деньги за квартиру, а Мария может обратиться в суд и требовать возврата квартиры. Во вторых, ключ не является условием доступа, при наличии у Марии необходимых документов для доступа к ячейки, она может прийти в банк, показать документы, и сказать что ключ от ячейки она потеряла, в этому случае, она заплатит штраф за утерю ключа (как правило это сумма не более 5.000 рублей) и ее допустят к ячейки. КЛЮЧ НЕ ЯВЛЯЕТСЯ УСЛОВИЕМ ДОСТУПА.

4. Покупатель Иван оплачивает аренду ячейки и услуги по составлению соглашения между сторонами. Далее Иван и Мария оправляются подписывать договор купли-продажи квартиры. Подписанные договора отправляются на регистрацию.

5. Спустя 14 дней, Мария получает свой зарегистрированный экземпляр договора купли-продажи и отправляется с ним в банк. Мария предъявляет зарегистрированный договор, свой паспорт, Иван передаёт Марии ключ от банковской ячейки с деньгами, а Мария пишет ему расписку о получении денежных средств за проданную квартиру.

Всегда есть риск срыва сделки по каким-то причинам. Тогда по истечении срока доступа к ячейке для продавца (Марии), хозяин денег (Иван), может получить их назад в любой момент.

Как проходит расчет по альтернативной сделки купли-продажи

Пример альтеративной сделки 1

Артём хочет продать квартиру за 5 млн. руб. на улице Поклонной дом 11. К вырученной сумме он добавит 2 млн. руб. и купит у Галины квартиру на ул. Кутузовской дом 20 за 7 млн. руб. Рассмотрим, как проходит сделка:

1. Артём находит покупателя Васю, Вася сносит аванс за квартиру Артема, далее Артем договаривается о покупке квартиры которая принадлежит Галине. Вася и Артем арендуют банковские ячейки. Вася закладывает в свою ячейку 5 млн. руб., Артём передаёт в своё хранилище 2 млн. руб. Оба получают ключи от арендованных ячеек. Доступ к ячейкам получит исключительно Галина, но при условии что сделка состоялась.

2. Вася, Артём и Галина составляют дополнительные соглашения к договорам аренды хранилищ. В соглашениях указывается: когда и на какой срок Галине будет открыт доступ к обеим ячейкам при условии предоставления с её стороны банку зарегистрированных договоров купли-продажи на её квартиру и копию договора на квартиру Артёма.

3. Артём заключает договора купли/продажи с Васей и Галиной. Бумаги подписываются участниками сделки и отправляются на регистрацию.

4. После успешной регистрации Артём передаёт Галине копию зарегистрированного договора по его квартире (также допускается замена этого договора выпиской из ЕГРП). Вася и Артём передают Галине ключи от ячеек депозитария.

5. Галина предоставляет банку зарегистрированный договор на свою квартиру вместе с копией договора от Артёма (выпиской из ЕГРП) и получает доступ к ячейкам с деньгами.

Пример альтернативной сделки 2

Григорий продаёт квартиру на Московском проспекте дом 30 за 10 млн. руб. и хочет купить жильё за 7 млн. руб. на ул. Гагарина дом 5. Рассмотрим порядок сделки:

1. Григорий находит покупателя Светлану на свою квартиру на Московском проспекте за 10 млн. руб. и договаривается с продавцом Михаилом о покупке другого жилья за 7 млн. руб. на ул. Гагарина.

Читайте так же:  Как осуществляется замена и возврат товара

2. Светлана арендует в банке две ячейки и помещает в одну 7 млн. руб. (для Михаила), в другую 3 млн. руб. (для Григория). Все три участника составляют и подписывают в банке дополнительные соглашения к договорам аренды ячеек. Условием доступа к деньгам для Григория и Михаила является предоставление банку двух зарегистрированных договоров от каждого из продавцов. Ключи от ячеек депозитария на время регистрации остаются у Светланы.

3. Григорий заключает со Светланой и Михаилом договора о купле/продаже квартир. Документы отправляются на регистрацию.

4. После регистрации Григорий и Михаил получат ключи и доступ к банковским ячейкам на 3 млн. руб. и на 7 млн. руб., соответственно, только после предъявления банку от каждого из них двух зарегистрированных договоров купли-продажи.

Если у вас остались вопросы, вы можете задать их позвонив по телефону 8(495)208-7857

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры: порядок действий

Н е так давно у меня проходила покупка квартиры по схеме «альтернативная» сделка. И как водится в очередной раз возникли трения по поводу одновременной регистрации договоров купли-продажи.. Для выстроения своей аргументации начал искать, а затем нашёл, на мой взгляд интересный материал в статье Владимира Маратовича Фокина, адвоката, к.ю.н.,руководителя адвокатского кабинета.

Собственно чем и решил поделиться с коллегами и кого заинтересует.. А также уточнить Ваше мнение по этому вопросу! Имеет смысл использовать эту статью при подписании договора купли-продажи по «альтернативной» схеме или нет?

Особенностью альтернативных сделок является то, что вносит деньги покупатель «первой» квартиры, а получает их продавец «последней» в цепочке квартиры. Продавцы квартир, являющихся звеньями этой цепи, также закладывают деньги (доплачиваемую разницу) в депозитарную ячейку на имя продавца последней квартиры.

Очевидно, что в такой сложной цепочке сделок каждый из ее участников желает получить юридические гарантии исполнения своих интересов в сделке. Однако, не смотря на явную взаимосвязь альтернативных сделок, оформляются они отдельными договорами. При этом очевидно, что заключаться и исполняться такие договоры должны одновременно, и незаключение одного из договоров купли — продажи должно приводить к незаключению всей цепочки сделок.

Именно раздельное оформление договорами альтернативных сделок представляет, по нашему мнению, весьма серьезный риск для всех участников сделок.

Когда договор является заключенным

Статьей 550 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. То есть каждый договор купли-продажи квартиры в цепочке оформляется отдельным документом.

В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В случае, если договор подлежит государственной регистрации, договор считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ) В п. 2 ст. 558 ГК РФ закреплено, что договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. То есть до государственной регистрации договора ни одно из его положений не действует, его как бы не существует, он не заключен.

При проведении альтернативной сделки в каждый договор купли-продажи квартиры включается условие об одновременной государственной регистрации всех договоров. Путем включения данного условия в текст каждого договора риэлторы пытаются добиться того, чтобы в случае отсутствия регистрации какого-либо договора из цепочки, вся цепочка договоров осталась незаключенной. Однако будет ли такое условие работать?

Как было указано выше, ни одно из положений договора не будет действовать и не станет обязательным для сторон до момента государственной регистрации договора и условие об одновременной государственной регистрации не исключение.

В случае необоснованного уклонения от государственной регистрации договора купли-продажи квартиры одной из сторон единственное, что возможно сделать, это потребовать в судебном порядке принятия решения о государственной регистрации договора. (п. 3 ст. 165 ГК РФ)

Каких-либо иных прав и обязанностей незарегистрированный договор не порождает. В связи с этим, остается открытым вопрос: будут ли действовать условия договора, регулирующие государственную регистрацию данного договора, до момента проведения государственной регистрации, если договор до регистрации считается незаключенным?

Отлагательные и отменительные условия

Договор может быть заключен под условием. Различают два вида таких условий: отлагательные и отменительные. (пп. 1, 2 ст. 157 ГК РФ)

При отлагательном условии правоотношения сторон возникают с момента его наступления (ненаступления). Для договора с отменительным условием характерно, что с момента заключения договора стороны состоят в правовой связи до наступления (ненаступления) установленного условия.

События и действия, относимые к условиям, должны обладать определенными признаками. Как правило, выделяют следующие признаки условий:

1. В момент совершения сделки ее участниками не должно быть известно, наступит или не наступит в будущем обстоятельство, включенное в сделку в качестве условия.

2. Такое обстоятельство должно быть возможным как юридически, так и по объективным естественным законам.

3. Установление условия должно быть произвольным. Поэтому не будет условием такое обстоятельство, которое является необходимой составной частью самой сделки.

4. Обстоятельство не должно противоречить закону, основам правопорядка и нравственности.

В судебной практике нет единого мнения на счет того, могут ли рассматриваться в качестве условия действия участников сделки.

Некоторые суды придерживаются позиции, в соответствии с которой условие не должно зависеть от воли сторон.

«Из содержания названной статьи (ст. 157 ГК РФ) следует, что существуют определенные требования к «условию». Для признания условной сделки недействительной достаточно отсутствия хотя бы одного из них. Условие должно быть обстоятельством, не зависящим от воли стороны, и относится к будущему времени. При этом сторонам не должно быть известно, наступит соответствующее обстоятельство или нет. Таким образом, всегда должна существовать вероятность как наступления, так и ненаступления условия». (Постановление ФАС СКО от 07.10.2003 № Ф08-3832/03)

«…поскольку от их воли данное условие не может зависеть в силу пункта 3 статьи 157 ГК РФ и в зависимости от последующего поведения сторон оно может быть признано (судом) наступившим или ненаступившим». (Постановление ФАС ДО от 11.11.2002 № Ф03-А73/02-1/2369)

В других случаях суды признают условием действия сторон сделки. Например,

1. Постановление Президиума ВАС РФ от 22.12.1998 № 936/97 (в качестве условия в договоре поручительства установлено «Договор будет иметь силу и являться обязательным для сторон, если общий срок кредитного договора с учетом возможного продления будет составлять не менее полутора лет», при том, что сторона по договору поручительства является стороной по указанному кредитному договору.)

Читайте так же:  Как проводится собрание тсж согласно жилищному кодексу рф, а также как выглядит образец протокола и

2. Постановление ФАС ПО от 23-25.07.2002 № А06-685-16/2002 (в качестве отменительного условия в договоре установлена просрочка платежей по договору более, чем на 1 месяц).

В соответствии с п. 3 ст. 157 ГК РФ если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим.

Таким образом, в случае, если в рассматриваемой ситуации, какая-либо из сторон альтернативной сделки, умышленно препятствует одновременной государственной регистрации всех договоров цепочки, такое условие могло бы быть признано наступившим. (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 29 апреля 1997г. № 129/97)

Остается разрешить основной вопрос, является ли условие об одновременной регистрации всех договоров цепочки отменительным или отлагательным условием, о которых говорит статья 157 ГК РФ?

Рассматриваемое нами условие об одновременной регистрации всех договоров купли-продажи из цепочки альтернативных сделок не может быть признано отменительным условием, так как до государственной регистрации правоотношения по сделке не возникают, следовательно, нечего отменять.

С другой стороны, возможно было бы рассматривать такое условие как отлагательное. Правоотношения сторон по сделке должны возникнуть с момента наступления условия (в нашем случае – одновременной государственной регистрации всех договоров). Однако, пока договор купли-продажи не зарегистрирован, он считается незаключенным, следовательно, ни одно из его положений не действует, в том числе и рассматриваемое нами.

Как было указано выше, не будет являться условием обстоятельство, которое является необходимой составной частью самой сделки. Государственная регистрация договора по сути является одной из стадий его заключения, это юридический факт, необходимый для начала действия договора, а не одно из условий договора.

Следовательно, по нашему мнению, условие об одновременной государственной регистрации нельзя рассматривать как отменительное или отлагательное условие договора, да и вообще как условие договора.

Основания для отказа в регистрации договора

Основания для отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлены в статье 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Перечень таких оснований является исчерпывающим, однако условия об отказе в случае непредставления в регистрирующий орган одновременно всех договоров, перечисленных в одном из пунктов договора, подлежащего регистрации, не предусмотрено.

Следовательно, регистрирующий орган не вправе отказать в регистрации договора в случае представления на регистрацию одного из всех перечисленных в условиях сделки договоров.

Более того, подобное условие договора создает обязанность для регистрирующего органа зарегистрировать договор в соответствии с данным условием, что является недопустимым, так как регистрирующий орган не является участником сделки.

В соответствии с п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). Таким образом, рассматриваемое условие не создает обязанности для регистрирующего органа одновременно зарегистрировать все поименованные договоры, а следовательно, оно является нерабочим.

Юридические последствия при незаключении одного из договоров

Представим, что цепочка договоров была подписана, в условия каждого договора включено положение о том, что все договоры данной цепочки должны быть зарегистрированы одновременно. Имеются ли какие-либо средства защиты участников сделки, в случае, если один из договоров не будет зарегистрирован ввиду наличия какого-либо порока?

Пострадавшими в данном случае окажутся лица, являющиеся сторонами по незарегистрированному договору.

Единственной формой защиты таких лиц в данном случае будет расторжение второй заключенной ими сделки.

Например, гражданин А заключил два договора купли-продажи. По одному из них он – продавец квартиры, по другому – покупатель. Если договор на продажу квартиры не был зарегистрирован, он не был исполнен, следовательно, деньги на покупку новой квартиры А не получил. Единственной формой защиты его интересов будет расторжение договора на покупку квартиры.

Основанием для такого расторжения договора можно назвать существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. (ст. 451 ГК РФ)

В случае расторжения договора в судебном порядке заинтересованной стороне нужно будет доказать наличие одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Однако, исходя из сложившейся судебной практики, следует, что доказать наличие одновременно всех вышеперечисленных условий крайне сложно, в связи с чем, в большинстве случае в удовлетворении подобных исковых требований отказывают.

В связи с вышеизложенным, можно сделать следующий вывод:

оговорка об одновременной государственной регистрации всех договоров купли-продажи квартир не обеспечивает правовой защиты интересов лиц, участвующих в альтернативной сделке.

Заключение предварительного договора купли-продажи квартир, по нашему мнению, также не решит возникшей проблемы, так как предварительный договор заключается в форме основного договора (п. 2 ст. 429 ГК РФ), то есть предварительный договор также будет подлежать государственной регистрации [1] , что создаст дополнительные сложности для сторон сделки.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Включение в предварительный договор условия об одновременной регистрации всех основных договоров купли-продажи решит единственную проблему: это условие будет действовать до момента государственной регистрации основных договоров. Однако это не решает вопросов, касающихся защиты прав сторон по сделке в случае, если один из договоров все-таки не будет зарегистрирован, а также не обязывает регистрирующий орган осуществить одновременную регистрацию всех договоров.

Альтернативные сделки с квартирой. Виды сделок, как избежать рисков и мошенничества?

Немногие знают, что помимо стандартного договора купли-продажи, приобрести квартиру можно по альтернативной сделке.
Но здесь есть определенные риски, которые нужно учитывать, чтобы не стать жертвой мошенничества. В представленной ниже статье мы подробно расскажем о специфике альтернативных сделок и о том, как нужно действовать, чтобы провести сделку максимально быстро и правильно.

○ Что такое альтернативная сделка?

Данный вид сделки представляет собой обмен квартирами через договор купли-продажи. Специфика заключается в том, что осуществляется единовременная реализация жилплощади, то есть документы подписываются в одно и то же время. В сделке участвуют несколько участников, что не противоречит гл.9 ГК РФ.

Читайте так же:  Когда и как применяется сдельно-прогрессивная оплата труда – расчет заработной платы, плюсы и минусы

Заключить альтернативную сделку можно также путем обмена. Но здесь следует учитывать, что обменивать можно только квартиры, находящиеся в социальном найме (ст.72 ЖК РФ). К тому же, найти вариант, полностью устраивающий обе стороны, практически нереально, поэтому обмен чаще всего происходит с доплатой.

○ Характеристика альтернативной продажи.

При альтернативной продаже один собственник продает свою квартиру, одновременно покупая другую. А продавец последней жилплощади может являться покупателем для третьей стороны. Рассмотрим схему такой сделки на примере.

Владелец трехкомнатной квартиры хочет ее продать и купить две однокомнатные. А один из продавцов однокомнатной собирается приобретать двухкомнатную квартиру. В результате такой сделки заключается 4 договора купли-продажи.

✔ Альтернатива.

Альтернатива означает, что владелец квартиры продает ее, покупая одновременно другую. Вот именно вторая приобретаемая жилплощадь и является альтернативной. Подписание договоров купли-продажи и их государственная регистрация происходит в один и тот же день. У данного вида сделки три участника:

  • Покупатель первой квартиры.
  • Продавец первой квартиры, который в то же время является покупателем второй «альтернативной» квартиры.
  • Продавец «альтернативной» квартиры.

✔ Альтернативная цепочка.

Здесь реализуется не одна жилплощадь, а несколько. При этом продавцы каждой из них выступают покупателями другого жилья, что и образует альтернативную цепочку. При этом нужно учитывать, что все квартиры не должны реализовываться последовательно.

Например, собственник четырехкомнатной квартиры хочет продать ее и купить взамен три квартиры: две однокомнатные и одну двухкомнатную (с доплатой). Здесь выстраивается цепочка из 4 квартиры, три из которых являются альтернативными.

От длины цепочки зависит и сложность сделки. Количество квартир, которые могут участвовать в схеме, не ограничено, но на практике их число редко превышает 4.

○ Типичные риски продажи квартиры.

Продажа недвижимости всегда связана с определенными рисками. Чаще всего это:

  • Заниженная стоимость из-за неправильной оценки имущества.
  • Встреча с мошенниками, которые под предлогом осмотра квартиры хотят что-то украсть из нее.
  • Работа с недобросовестным агентством недвижимости.
  • Ошибки в оформлении документов (в частности, договора купли-продажи).

Но самый большой риск для продавца возникает в момент передачи денег. Так как оплата производится после регистрации договора, он может вовсе остаться без денег, если покупатель вдруг передумает. Процедура оспаривания сделки может быть достаточно длительной, а успех при этом не гарантирован. Также нельзя подписывать никаких дополнительных документов об оплате, помимо расписки. Только учет всех нюансов может свести все риски к минимуму.

○ Специфические риски альтернативной продажи жилья.

Кроме типичных рисков, связанных с продажей недвижимости, альтернативная сделка предполагает и вои специфические риски, которые возникают в силу сложности организации процесса. Чего именно стоит опасаться будет подробно указано ниже.

✔ Несогласованность действий.

В любой альтернативной сделке участвует больше двух сторон. Поэтому любое несогласие между ними может стать причиной полного разрыва всей процедуры. Очень важно, чтобы каждый из участников сделки имел адекватные запросы и реально оценивал стоимость и той квартиры, которую он хочет продать и той, которую планирует купить.

Важно, чтобы требования соответствовали реальным рыночным ценам и возможностям других участников. В противном случае возникает риск увеличения сроков сделки и даже ее отмены.

✔ Частичная регистрация или отказ в регистрации.

Подобный риск возникает из-за того, что все квартиры, участвующие в сделке, не связаны между собой (регистрируются по отдельным договорам). Поэтому возникает опасность, что регистратор может приостановить регистрацию одного из договоров, в результате чего одна сторона рискует остаться и без квартиры и без денег.

Чтобы избежать подобного, нужно регулярно отслеживать процесс регистрации (на сайте Росреестра по номерам заявлений). В случае возникновения проблем с одним договором, остальные участники сделки сразу пишут заявление о приостановке и других соглашений, а потом уже разбираются с причинами. Если речь идет не о приостановлении, а об отказе в регистрации, порядок действий такой же.

○ Как избежать рисков?

Чтобы избежать подобных рисков, можно воспользоваться услугами нотариуса либо следовать рекомендация риэлтора.

✔ Помощь нотариуса.

Обращение к нотариусу имеет особенное значение в вопросах с альтернативной сделкой. Связано это с тем, что если договор по сделке с недвижимостью заверен нотариально, то он не проходит дополнительную проверку юристами. Соответственно, срок регистрации короче, а риск частичной регистрации или отказа – ниже.

✔ Соблюдать рекомендации риэлторов.

Проведение альтернативной сделки лучше доверить профессионалам. Потому что в данном случае, количество документов, которые нужно проверить на подлинность больше. Также могут возникнуть сложности с организацией самого процесса подписания всех договоров. Именно поэтому, для максимального повышения вероятности успешного проведения сделки, стоит обратиться к грамотному риэлтору.

○ Налоговый вопрос при альтернативной сделке.

Еще один немаловажный вопрос, который следует учитывать участникам альтернативной сделки – порядок уплаты налога и возможность получения налогового вычета. Распространенной ошибкой является мнение о том, что единовременная покупка альтернативной квартиры освобождает от уплаты налога.

На самом деле, эти две сделки никак юридически не связаны между собой, даже если проведены в один налоговый период. Поэтому продав свою жилплощадь, вы должны уплатить 13% с дохода, полученного от продажи, если владеете ею менее 3 лет.

Исчисление и уплату налога в соответствии с настоящей статьей производят физические лица — налоговые резиденты Российской Федерации, получающие доходы от источников, находящихся за пределами Российской Федерации, — исходя из сумм таких доходов (п. 3 ст. 228 НК РФ).

А покупка альтернативной квартиры дает право на получение налогового вычета.

При определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них (п.3 ст. 220 НК РФ).

Другими словами, в данном виде сделок уплата налогов и получение налогового вычета производится в стандартном порядке и взаимозачет продажи и покупки невозможен.


Таким образом, альтернативные сделки являются специфичным видом сделки купли-продажи, которая имеет свои особенности и риски. Поэтому повышенная осторожность и учет всех нюансов особенно важны в подобных случаях.

Читайте так же:  Как составить вежливую записку соседям, которые сильно шумят ночью

○ Советы юриста:

✔ Совершали альтернативную сделку с квартирой, но так получилось, что другие люди оформили документы раньше нас и получили права пользования и распоряжения нашей квартирой, а нам отказались дать возможность доделать документы. Что делать?

В этой ситуации вы можете обратиться в суд, чтобы доказать недобросовестность продавца, который заключил соглашение с двумя продавцами. Квартиру назад вы вряд ли получите, потому что по закону она остается покупателям, которые первыми оформили сделку. Но вы можете рассчитывать на компенсацию морального и материального ущерба.

✔ Совершили альтернативную сделку при покупке жилья, но вторая сторона не оплатила налоги, нам это чем-нибудь грозит?

Все договора альтернативной сделки заключаются отдельно и юридически не взаимосвязаны. А это значит, что уклонение продавца от налогов, полученных за продажу своей квартиры, вам ничем не грозит.

Специалист Елизавета Гибова подробно расскажет, как проходит альтернативная сделка.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Альтернативная сделка: преимущества одновременных операций

Это нужно знать – одна из ситуаций, когда при сделках с недвижимостью без грамотного риелтора не обойтись – хитросплетение цепочек одновременных обменов дает возможность обойтись без привлечения «живых» денег для покупки жилья.

Подавляющее большинство сделок, заключаемых ежедневно, на самом деле, являются альтернативными, просто те, кто их совершает, сами об этом не догадываются.

«Альтернатива» имеет свои особенности и риски (как и свободная продажа), в которых стоит разобраться – мы решили провести исследование и запросили комментарии экспертов по недвижимости.

Идея альтернативной сделки заключается в следующем: человек продает квартиру и тут же заключает договор купли-продажи на другую недвижимость – с доплатой или без нее.

Типы сделок и уровни сложности

Риелторы выделяют следующие виды сделок, связанных с реализацией квартир на рынке недвижимости:

  • чистая продажа, которая также иногда называется «прямой». В этом случае покупатель просто получает оговоренную сумму без дальнейших планов относительно покупки жилья;
  • альтернативная сделка, которая, фактически, представляет собой обмен жильем. Продавец продает свою квартиру и тут же покупает новую, сделки проводятся в течение одного дня и передачи прав собственности регистрируются одновременно;
  • «цепочка альтернатив», то есть, несколько последовательных сделок, проводимых одновременно.

Хороший пример «цепочки альтернатив» от http://td-mo.ru

Конечно, наиболее простой и быстрой по времени является чистая продажа, а если речь идет о цепочке, то эта операция требует куда более обстоятельного подхода и длительной подготовки. Несколько сложнее «альтернатива», так как операция включает, как минимум, две сделки. Человек получает деньги за недвижимость и сразу же, в то же время, покупает другое жилье, заключая соответствующий договор и регистрируя его.

Для большинства наших соотечественников альтернативная сделка – это единственная возможность улучшить жилищные условия. Деньги на чистую покупку есть не у каждого, кроме того, после продажи жилья нужно будет где-то жить, а это связано с дополнительными расходами. Чаще всего, такие сделки требуют наличия у покупателя – альтернативщика некоторой суммы, так как редко удается найти вариант с полным соответствием цены покупки цене продажи.

[3]

Полный обмен – крайне редкий вид договоров, поскольку, чтобы сделка состоялась, необходимо абсолютное совпадение интересов обеих сторон. Поиск такого варианта – дело долгое и неблагодарное.

Стороны «альтернативы»

Альтернативные сделки с жильем могут производиться с участием, как минимум, трех сторон. Первая – это покупатель квартиры, вторая – ее продавец, который одновременно является покупателем другой квартиры. Третья – продавец жилплощади (для предыдущего участника). При этом, любая из приобретаемых квартир может быть названа как альтернативным жильем, так и прямой продажей, суть цепочки сделок от этого не меняется. Однако чаще всего так именуется квартира, покупаемая взамен той, которая продается.

Если речь идет о более длинной цепочке, продается уже не одна альтернативная жилплощадь, а две или даже несколько. То есть, продавцы жилья выступают в роли покупателей квартиры, следующей в цепочке. При этом, последовательность не имеет значения. Например, если при продаже одной «трешки» приобретаются три разноплановые «однушки» с доплатой, выстраивается четырехкомпонентная цепочка с тремя «альтернативами».

Как показывает практика, цепочки из четырех-пяти квартир – это максимально приемлемый вариант, поскольку чем длиннее цепь и больше участников сделки, тем труднее выстроить весь комплекс. Стоит выпасть одному звену, чтобы обрушить всю сделку.

Для ограничения разрастания цепочки в условиях авансового договора может быть прописано, что следующий продавец выберет себе квартиру только при прямой продаже.

Согласно аналитическим данным разных агентств недвижимости, в чистых, безальтернативных продажах часто задействуются студии, классические однокомнатные квартиры и «двушки». Квартиры с большим количеством помещений, как правило, становятся альтернативными, либо тянут за собой «цепочку».

Расчеты в «альтернативе»: банковские ячейки

Как в единичных, так и в многокомпонентных сделках, деньги, как правило, передаются наличными, и в последние годы для этого все активнее задействуются арендованные банковские ячейки. Чтобы были учтены интересы каждой из сторон, запрашиваются ячейки для всех участников с подписанием соответствующих соглашений об условиях доступа.

Во многих случаях при покупке-продаже предполагается доплата или, наоборот, получение разницы в стоимости. В таких случаях берутся в аренду две ячейки: в первую помещается базовая сумма, а во вторую – необходимая доплата.

[2]

Наличные деньги проверяются, пересчитываются и закладываются в ячейки в специально отведенных для этого помещениях депозитария, причем в присутствии и плательщика, и получателя. Условия доступа к деньгам прописываются отдельно – в дополнительных соглашениях к договорам аренды.

Риски и сложности «альтернативы»

Любые сделки с недвижимостью несут в себе определенные риски, но «альтернатива» имеет свою специфику, а значит, и свои нюансы. Поскольку в них принимают участие сразу несколько заинтересованных сторон, какой-либо форс-мажор у одной из них тут же обрушивает всю сделку. Таким образом, грамотная организация – залог успеха всей «альтернативы». Важно накануне, во всех нюансах, проговорить не только условия, но и четкую последовательность действий, а лучше – составить схему на бумаге и подписать предварительные договоры.

У опытных риелторов такое происходит редко, но при непрофессиональном подходе велик риск того, что запросы или ожидания владельцев недвижимости оказываются неадекватными, то есть – не соответствуют рыночным реалиям. Например, человек выставляет на продажу квартиру и благополучно находит покупателя, но сам подобрать себе альтернативу никак не может. Случается, что оговоренной суммы оказывается недостаточно для покупки нового жилья, и, в итоге, внезапно повышается цена первой квартиры.

Читайте так же:  Как не делить машину при разводе

При простой «альтернативе» и особенно при выстраивании длинных «цепочек» могут возникнуть некоторые задержки, спорные вопросы, непредвиденные обстоятельства у кого-либо из участников, а значит, сроки в договоры необходимо вносить с определенным запасом, чтобы впоследствии не вносить коррективы и не перезаключать отдельные договора. Это же касается установленных периодов доступа к банковским ячейкам, оформления документов, сроков освобождения жилплощади.

Особенность «альтернативы»: риск частичной регистрации

Даже если процедура многократно выверена и отлично согласована, участники «альтернативы» вполне могут столкнуться с риском «частичной» регистрации договоров. Это ситуация, в которой успешно проходят проверку и регистрируются лишь некоторые из общего пакета документов на отдельные квартиры.

Стоит изначально понимать, что с юридической точки зрения в альтернативных сделках все договоры купли-продажи являются независимыми, а значит, регистрируются по отдельности, а не общим пакетом.,

Никто не в силах обязать исполнителя приостановить регистрацию одного договора, если есть препятствия в регистрации второго. В итоге, какая-либо из сторон рискует остаться без жилья и без денег, однако, такие ситуации успешно разрешаются при верном подходе.

В процессе сделки важно постоянно отслеживать ход регистрационного процесса. Проще всего это делать на официальном портале Росреестра. Если вдруг приостанавливается процедура по одному из договоров, его участники сразу увидят это. Подписантам остальных договоров остается только оперативно написать заявление на приостановку их регистрации. Затем необходимо понять причины отказа, которые чаще всего кроются в неполном документальном пакете. После предоставления справок процедура возобновляется и, как правило, успешно завершается.

Есть еще один, более надежный выход, требующий, однако, небольших дополнительных вложений. Для регистрации всего пакета документов приглашают сторонних юристов, специализирующихся именно на предоставлении этой услуги. Поскольку они знают требования регистратора во всех тонкостях, риск частичной регистрации снижается во много раз.

Однако лучшим решением является привлечение нотариуса к регистрации всех пакетов документов «одним махом». Государственные представители имеют с Росреестром «особые» отношения, да и договоры, удостоверенные представителями нотариата, не проверяются дополнительно юристами регистрирующих органов. Если нотариус согласился взять на себя всю процедуру, об опасности частичной регистрации можно не беспокоиться.

Но, что делать, если по незнанию или из-за невнимательности эта неприятность все же произошла? Если представители каждой из сторон – люди порядочные, больших проблем не будет. Надо просто дождаться решения возникших вопросв и завершения регистрации по договору, признанному проблемным. Если это сложно, можно расторгнуть остальные сделки и признать «альтернативу» или всю «цепочку» несостоявшимися. Если кто-то из участников не готов к согласованным действиям, останется решить вопрос через суд, хотя это – нечастая ситуация.

Ипотечные сложности

Если денег от продажи на новую квартиру не хватает, «альтернативщики» нередко устремляются за кредитами в банки, а поскольку на проверку документов, одобрение и оформление займа уходит время, другим участникам приходится ждать. С другой стороны, если сначала успешно пройти все банковские процедуры и получить право на ипотеку, а потом столкнуться с промедлениями, есть риск утратить возможность получения кредита, ограниченного определенными сроками.

Тогда приходится договариваться с финансовым учреждением об увеличении срока кредитования, что чревато затратами, повторным рассмотрением заявки и новым ожиданием результата. Поэтому важно выстроить цепочку так, чтобы уложиться в банковские сроки.

Стоит учитывать также нюансы, связанные с регистрацией, которая в случае с ипотекой является процессом намного более быстрым, чем по обычным договорам. Впрочем, многие банки готовы полностью содействовать участникам альтернативной сделки. Если ипотека берется именно для такого варианта покупки квартиры, лучше согласовать план и с сотрудником финансового учреждения.

Налоговый вопрос

При заключении альтернативных сделок неразбериха с налогами и вычетами (в том числе, и имущественными) – довольно-таки частая ситуация. Во многих случаях продавцы квартир путают положенный им налоговый вычет и общую сумму затрат, связанных со сделками с недвижимостью. Так, многим кажется, что если они продали квартиру дешевле, а себе купили с доплатой, они ничего не получили, а наоборот, потратились. Соответственно, при отрицательном сальдо ничего платить не надо. Такой подход является ошибочным и чреват проблемами с налоговыми органами.

Дело в том, что с позиции фискальных служб сделки по покупке и продаже не взаимосвязаны, а значит, рассматриваются по отдельности, вне зависимости от того, в одном налоговом периоде они заключаются или есть существенный временной разрыв.

Собственно, все просто: продал квартиру – плати налог, купил новую жилплощадь – оформляй налоговый вычет.

Лучшее время для альтернативщиков

Наиболее подходящим для альтернативных сделок является период, когда цены на недвижимость стабильны, и нет резких скачков курсов валют. Если происходят резкие колебания, кто-то из участников может начать нервничать и выдвигать новые требования, спешно искать другие варианты.

[1]

Если начинаются недоразумения, систематические нарушения договоренностей, либо возникают малейшие сомнения в подлинности документов, стоит отказаться от сделки, сначала продав жилье, а после этого купив новую, или найти иную альтернативу.

Вместо заключения

Итак, при всех сложностях и рисках для многих наших сограждан альтернативная сделка является наиболее приемлемым способом решения квартирного вопроса. Успешность ее проведения напрямую зависит от верного планирования, тщательной проверки документов и согласованности действий всех участников.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Если речь идет о «цепочке альтернатив», да и еще и с задействованием ипотеки, стоит привлечь юриста, имеющего опыт в заключении сделок такого рода.

Источники


  1. Басовский, Л.Е. История и методология экономической науки: Учебное пособие / Л.Е. Басовский. — М.: ИНФРА-М, 2017. — 603 c.

  2. Под., Ред. Ванян А.Б. Афоризмы о юриспруденции: от античности до наших дней / Под. Ванян. — М.: Рязань: Узорочье, 2012. — 528 c.

  3. Ганапольский Правосудие для дураков, или Самые невероятные судебные иски и решения / Ганапольский, Матвей. — М.: АСТ, 2017. — 416 c.
  4. Зайцева, Т. И. Нотариальная практика. Ответы на вопросы. Выпуск 3 / Т.И. Зайцева, И.Г. Медведев. — М.: Инфотропик Медиа, 2016. — 400 c.
  5. ред. Грязнова, А.Г.; Федотова, М.А. и др. Оценка недвижимости; М.: Финансы и статистика, 2013. — 496 c.
Альтернативная сделка купли-продажи квартиры порядок действий
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here