Что значит переуступка квартиры в новостройке порядок оформления и риски

Что такое переуступка прав собственности на квартиру в новостройке, разновидности и риски

Ради получения выгоды многие дольщики продают квартиры на завершающей стадии строительства, когда стоимость жилья увеличилась (и не единожды) со старта проекта, а квартир от застройщика не осталось. Совершить такую сделку можно только путем переуступки прав собственности на квартиру в новостройке, что это означает и о каких нюансах следует знать, чтобы обезопасить себя от наиболее вероятных рисков – читайте в этой статье.

Что такое переуступка прав собственности

Прежде чем узнать, насколько безопасна покупка недвижимости по такой схеме, нужно понять, что такое переуступка квартиры в новостройке, уточнить юридически значимые аспекты, связанные с данным видом сделки.

Переуступка прав собственности – это единственный способ для дольщика продать квартиру в недостроенном доме до его сдачи в эксплуатацию. Поэтому о переуступке речь заходит только тогда, когда продавцом выступает не застройщик, а физическое (дольщик, купивший жилье у застройщика) или юридическое лицо (компания-подрядчик, организация-инвестор). Такой способ передачи прав на квартиру предусмотрен федеральным законом «Об участии в долевом строительстве». И возможен с момента государственной регистрации договора участия в строительстве (ДДУ) до момента сдачи дома.

Под переуступкой квартиры понимается сделка, результатом которой является передача имущественных прав на жилое помещение. Но, поскольку речь идет о квартире в строящемся доме, вместе с правами на неё передаются и обязанности дольщика. По факту объектом продажи выступает не само жилье, а договор, по которому покупатель сможет стать собственником в будущем (ДДУ). До этого момента квартира не является фактически существующим объектом, а лишь условным, с условными данными и нумерацией (почтовый адрес, точная площадь и номер квартиры становятся известны только после ввода дома в эксплуатацию). Фактическая передача квартиры новому собственнику осуществляется по передаточному акту и только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Вместо слова «переуступка» в официальных документах часто значится юридический термин – цессия. Договор переуступки прав и обязанностей по ДДУ подлежит государственной регистрации.

Важно! Не соблюдение любого из юридически значимых условий может привести к признанию сделки недействительной.

Виды переуступки

Сделки по переуступке разделяются на два типа, в зависимости от того, кто выступает продавцом – физическое лицо или организация (юрлицо).

1. В первом случае чаще всего речь идет о получении выгоды за счет разницы между ценами на стадии котлована и на завершающем этапе строительства (за пару месяцев до сдачи дома). Также продавцом движет желание избежать уплаты налога. Пока дольщик не стал собственником, он обязан платить налог на доход при продаже квартиры (НДФЛ), но при этом сэкономить существенную часть (налог будет рассчитываться не по кадастровой стоимости, а значит без увеличения на коэффициент 0,7). Но зарегистрировав жилье в собственность, владелец обязан оплатить 13%-ый налог от стоимости при продаже (если владеет квартирой менее пяти лет). Какие риски могут возникнуть при передаче прав от дольщика другому физическому лицу?

При оформлении договора переуступки, в действующем ДДУ меняется дольщик. При этом новому дольщику приходиться соглашаться на те условия застройщика, которые были согласованы с предыдущим участником долевого строительства. Внести изменения в ДДУ уже нет возможности. Но в этом есть и свой плюс. Все обязанности застройщика остаются прежними – новый дольщик получит указанную квартиру по оговоренной цене и в оговоренный срок.

2. Во втором случае – если права и обязанности по ДДУ передаёт юрлицо, процедура оформления сделки не слишком отличается от предыдущего варианта. Единственное требование к организации – расчет с застройщиком обязательно должен быть произведен в безналичной форме и только после госрегистрации ДДУ.

Отношение застройщиков к переуступке и согласование

Согласно действующему законодательству РФ (а именно федеральному закону №214) согласовывать сделку нет необходимости, если цена договора переуступки полностью оплачена. Если оплата произведена лишь частично, то согласие застройщика – обязательное условие для проведения сделки по передаче прав на квартиру. Это общее правило, из которого бывают исключения. Если застройщик в ДДУ прописал прямое требование: «уступка прав без согласования с застройщиком невозможна» — то дольщик обязан соблюдать условия договора, под которым он поставил свою подпись.

Не все застройщики приветствуют сделки по уступке прав. Одни просто прописывают в ДДУ необходимость согласования сделки по переуступке. Другие предпочитают получать выгоду: назначают плату за возможность передачи требований другому лицу в размере 1-15% от стоимости квартиры. Кто именно должен нести эти расходы, в законодательстве четко не прописано, все зависит от договоренности между сторонами. Чаще всего данные расходы покрывает первый дольщик, который согласился на условия застройщика. Однако на практике продавец часто завышает цену квартиры, чтобы покрыть разницу.

А третьи прописывают в ДДУ прямой запрет на совершение данной сделки. Что, кстати, не совсем законно и может быть оспорено в суде (если раньше практика показывала бессмысленность подобных обращений дольщиков, то сейчас наблюдается позитивная тенденция – судьи все чаще занимают сторону участника долевого строительства).

Важно! Даже если пункта о запрете или обязательном согласовании в ДДУ нет, стороны обязаны уведомить застройщика о смене дольщика.

Риски при переуступке

Чтобы понять, есть ли в сделке «подводные камни», нужно знать мотивы, которые движут продавцом. В случае переуступки прав на квартиру в строящемся доме всё предельно ясно и объяснимо. Продавец желает получить выгоду и избежать налогов. И не важно, кто выступает дольщиком – частник или организация.

При этом вероятность столкнуться с мошенниками не исключена. Чтобы избежать рисков (потери денег и жилья), стоит проверить:

  1. Сам строящийся объект (как идет реализация проекта, не было ли задержек, соблюдаются ли нормы строительства);
  2. Застройщика (его историю, степень надежности, отзывы о компании на форумах и в сообществах дольщиков);
  3. Проектно-разрешительную документацию (в ней содержатся все официальные данные о проекте и застройщике);
  4. Проведена ли процедура государственной регистрации ДДУ;
  5. Произведена ли продавцом оплата застройщику в полном объеме (как и при обычной продаже продавец передает квитанции об оплате вместе с другими документами, в нашем случае – это ДДУ).
Читайте так же:  Административная ответственность за неуплату алиментов

Первые три пункта связаны с риском недостроя: продавцом может двигать желание избавиться от такого объекта, не потеряв деньги. Явный признак «замороженного» строительства, когда 70% — 80% продаваемых квартир, в определенном доме, предлагаются по договору переуступки, а строительные работы на объекте завершены лишь на 20-40%.

Последние два связаны с риском потери всех вложений, либо с риском непредвиденных расходов. Если предыдущий дольщик не в полном размере или вовсе не оплатил квартиру, обязанность по оплате будет возложена на нового участника долевого строительства (даже несмотря на то, что он уже в полной мере рассчитался с продавцом).

Как показывает практика, нередки и такие случаи, когда продавцы пытаются схитрить, предлагая передать права по предварительному ДДУ. Такой договор не имеет юридической силы, ведь он даже не зарегистрирован в регпалате. Такие мошеннические действия часто сопровождаются двойными продажами и всегда заканчиваются для обманутого покупателя потерей денежных средств и жилья.

Ипотека: порядок действий

Простая, хоть и не понятная на первый взгляд, сделка по переуступке осложняется, когда оплата производиться за счет ипотечных средств. Рассмотрим три разных ситуации и порядок действий в каждой из них.

1. Продавец покупал квартиру за счет ипотечных средств. Главный вопрос – как передать права на недвижимость, если банком наложено обременение?

Если продавец приобрел квартиру в ипотеку, сделка по переуступке будет возможна только после полного погашения долга. Погасить заём можно за счет средств покупателя в несколько шагов (но только при условии, что покупатель располагает наличными):

  • продавцу и покупателю следует оформить договор займа или расписку (не подлежит регистрации, но составляется в письменной форме в двух экземплярах, храниться длительное время, на случай возникновения претензий) и только после этого осуществить передачу денег для погашения кредита и снятия «обременения»;
  • оформление сделки по договору переуступки прав.

2. Покупатель приобретает квартиру в ипотеку – как провести сделку и снизить расходы?

Кредит на объект, готовый к сдаче и реализующийся путем уступки прав, предоставляется далеко не во всех банках и под немаленький процент (не то, что на начальном этапе строительства – вместо 9,5% годовых — 11-13%). В связи с данным обстоятельством, покупатель вправе требовать от продавца существенной скидки. Если желающих приобрести квартиру по договору переуступки не так уж и много, другая сторона будет вынуждена пойти навстречу.

Для оформления кредита банк открывает клиенту специальный счет, на который заемщик обязан положить первоначальный взнос. Туда же поступают кредитные средства. Процедура завершается переводом всей суммы на счет продавца, который производиться лишь после государственной регистрации договора переуступки (в регпалате).

3. Обе стороны совершают покупку за счет ипотечных средств.

Если сторонами в сделке выступают два «ипотечника», произвести переуступку прав всё же возможно, если первый дольщик получит согласие от своего банка-кредитодателя.

Безусловно, сделка по переуступке прав на жилье сложна и требует соблюдения ряда юридических нюансов, а также максимальной внимательности и осторожности, как со стороны продавца, так и покупателя. Но теперь вы знаете, как избежать наиболее вероятных рисков и оформить договор. Не забывайте также и о стандартных рисках, связанных с любой операцией с недвижимостью (претензии третьих лиц, родственников, продажа недееспособным продавцом, доверенным лицом, не имеющим право заниматься реализацией объекта и т.д.).

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке

Переуступка квартиры – один из способов приобретения недвижимости в собственность в строящемся многоквартирном доме. Это не редкое явление на рынке новостроек, поэтому важно относиться серьезно к содержанию договора и представляемым документам. Договор может заключаться и между юридическими, и между физическими лицами.

Переуступка прав на квартиру

В случае покупки квартиры по переуступке прав допускается две формы оформления:

  1. Предварительный договор. Право требование действительно не в отношении передачи определенной квартиры, а к заключению договора купли-продажи. По такому виду соглашения невозможно совершить сделку, так как это только договоренность о намерении ее заключения в будущем. Уступка права допускается только пока не будет заключен основной договор.
  2. ДДУ. Это более надежный и часто используемым добросовестными участниками договор. Уступка осуществляется до момента подписания передаточного акта, а сам договор обязателен к регистрации в Росреестре.

Предварительный договор не подлежит регистрации в Росреестре. Это облегчает процедуру, так как не нужно предоставлять документы для подачи на регистрацию. Но покупатель будет менее защищен, так как договор долевого участия проходит обязательную регистрацию и официально фиксирует права.

Понятие переуступки

Договор цессии или переуступки регулируется статьями 388-390 ГК РФ. Они определяют условия и период появления обязательства. Переуступку квартиры в новостройке нельзя назвать одним из способов купли-продажи. Это законодательно установленная процедура, при которой меняется одна из сторон соглашения с застройщиком.

В результате, покупатель получает права и обязанности по основному договору между застройщиком и покупателем. Это может быть право требования передать квартиру после того, как будет сдан дом. Также по соглашению со строительной компании допускается продолжение выплат по договору, если предыдущий покупатель внес не полную стоимость квартиры. Договор уступки с юридической точки зрения называется правом цессии, покупатель – цессионарием, а продавец – цедентом.

Стороны и форма договора

В качестве сторон договора выступают любые субъекты права. Если речь идет о покупке квартиры в строящемся доме, сторонами признают следующих участников:

  1. Цедент. Это лицо, которое передает право требования. В его качестве выступает продавец, который первоначально купил недвижимость на более ранней стадии возведения новостройки.
  2. Цессионарий. Это тот, кто покупает право требования по предварительному договору купли-продажи или ДДУ.

Преимущество приобретения квартиры по договору цессии

Передача квартиры по договору цессии часто становится преимуществом не только для продавца, но и для покупателя. Выделяют следующие положительные моменты:

  • если все квартиры раскуплены, можно подобрать жилье в понравившемся доме;
  • иногда цена ниже, чем у застройщика на 20-25%;
  • в случае ипотеки можно ожидать скорейшего заселения или сдачи в аренду (подробнее о нюансах приобретения квартиры в ипотеку), а не оплаты с невозможностью пользования квартирой как при покупке на начальной стадии.
Читайте так же:  Как самостоятельно узнать размер налога на квартиру по кадастровому номеру

Продавец может извлечь достойную прибыль при выгодной продаже новостройки непосредственно перед сдачей объекта. Важно, чтобы договор заключался на начальной стадии строительных работ.

Но больший риск существует покупателя, чем при заключении договора долевого участия напрямую со строительной компанией. При признании последней банкротом выплаты получают сначала дольщики, а затем все остальные.

[2]

Когда возможно оформление договора переуступки прав

Согласно ст. 388 ГК РФ определяются условия заключения соглашения. Его можно заключить только в конкретный промежуток времени. Допускается перепродажа после того, как произошла государственная регистрация ДДУ. Но важно успеть до подписания передаточного акта и оформления квартиры в собственность. После этого возможна обычная купля-продажа.

Дольщик самостоятельно переуступить право требования не может, если соглашение оформлялось в рассрочку и на текущий момент не погашено полностью. Замена дольщика в таком случае допускается с согласия строительной компании. В договоре указывается сумма и оставшийся долг переходит к покупателю.

Оформление договора цессии: алгоритм действий

При заключении договора переуступки необходимо соблюдать определенную последовательность действий. Пошагово выполняется следующее:

  • проверка строительной компании;
  • подготовка документов;
  • составление и подписание договора;
  • регистрация в Росреестре и оплата госпошлины.

При проверке застройщика важно обратить внимание на следующее:

  • срок существования компании;
  • актуальность сведений из учредительных документов;
  • наличие долгосрочной аренды или права собственности на землю;
  • наличие разрешения на строительство.

Ст. 389.1 ГК РФ определяет как требования к недвижимости, так и процедуру подписания соглашения. Особое внимание уделяется составлению договора, согласно которому первый покупатель переуступает право требования другому лицу. Соглашение должно составляться в аналогичной форме, что и в первоначальном варианте. Если на сделке присутствовал нотариус, потребуется нотариальное сопровождение.

Главное требование – максимально точно отразить предмет договора, в качестве которого выступает передача прав, а не продажа определенной квартиры. Точно указывается, какие права должны быть переданы. Важный момент – основание перехода. Все остальное считается лишь дополнением и вносится по соглашению сторон.

Документы для заключения договора

Перед тем, как приступать к оформлению соглашения, необходимо сообщить застройщику в письменной форме о планируемой процедуре. Он может установить комиссию за сделку. Потребуются следующие документы от продавца:

  • гражданский паспорт;
  • первоначальное соглашение, такое как ДДУ или предварительный договор купли-продажи;
  • согласие от застройщика, полученное в письменном виде;
  • согласие супруги или супруга продавца на сделку, если недвижимость приобреталась в период брака;
  • все квитанции о внесении взносов по договору.

От покупателя требуется только гражданский паспорт и согласие на сделку супруга, если он находится в браке.

Согласие застройщика не требуется, если оплата произведена полностью. Необходимо только должным образом уведомить застройщика о планируемой сделке. Если же числятся долги или график платежей при рассрочке не подошел к концу, требуется обязательное одобрение застройщика.

Регистрация права, сроки, размер госпошлины

Если оформления ДДУ, его необходимо зарегистрировать по установленному порядку. Подать документы можно в:

  • Росреестре;
  • МФЦ;
  • через специальную форму на сайте Росреестра или Госуслуг.

Срок регистрации составляет 5-10 дней, но многое зависит от способа обращения. Быстрее документы зарегистрируют при обращении в Росреестр, ведь именно здесь осуществляются все действия. При обращении через многофункциональный центр срок увеличивается, так как требуется время на пересылку документов.

Вместе с документами оплачивается госпошлина. Ее стоимость составляет 2000 рублей для физических лиц и 22000 рублей для юрлиц.

Риски при заключении договора цессии

Один из основных рисков – срыв окончания строительства. Поэтому необходимо тщательно подбирать застройщика. Важно изучить количество текущих объектов строительства и жилья, выставленного по договорам цессии на продажу. Если таких квартир много, это может свидетельствовать о проблемности застройщика.

Существует риск, что сделка будет признана недействительной. Среди причин можно выделить признание первого дольщика банкротом и отсутствие уведомления застройщика о переходе прав.

Учитывается, нет ли среди собственников несовершеннолетних лиц. Если сделка проводится без их участия, в дальнейшим органы опеки могут ее отменить по решению суда.

На что обратить внимание при оформлении договора, чтобы не столкнуться с мошенниками

Существует вероятность мошенничества, среди которых значится многократная продажа одного объекта, банкротство застройщика, истечение срока аренды на участок под строительство. Чтобы не столкнуться с такими обстоятельствами, важно посвятить время тщательной проверке не только продавца, но и строительной компании.

Необходимо запросить следующие документы:

  • выписка из ЕГРН;
  • разрешение на строительство;
  • выписка из ЕГРЮЛ;
  • платежные документы, подтверждающие расчеты между предыдущим покупателем и строительной компанией;
  • предыдущий ДДУ и все дополнительные соглашения к нему.

Важно сравнить представленные квитанции с печатью застройщика, если платежи вносились наличными через кассу.

Когда сделку могут признать недействительной

Чтобы договор по приобретению права требования на недвижимость должен отвечать ряду требований. Его признают недействительным, если не соблюдается следующее:

  • дольщик обязан внести все денежные средства;
  • если приобретение первички происходило с привлечением банковских средств, банк должен оценить сделку;
  • застройщик одобряет договор цессии.

Если нарушается хотя бы одно из условий, цессия становится недействительной. Это значит, что квартира возвращается к первоначальному собственнику, а он должен вернуть внесенные деньги с процентами за их использование.

Налогообложение и использование вычета

Согласно НК РФ, предлагаются выбрать один из способов – уменьшение оплаты на оплаченную застройщику сумму или налоговый вычет.

В налоговую службу нужно подать декларацию по форме 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года, который идет за годом проведения сделки. Прилагают копии документов, которые могут подтвердить оплату. Налог должен быть оплачен до 15 июля.

Чем подтвердить передачу денег

В соответствии со ст. 220 НК РФ, для подтверждения права собственности предоставляется правоустанавливающий документ – договор и выписка из ЕГРН. Кроме того, требуется платежный документ, в качестве которого может предоставляться следующее:

  • расписка в получении денежных средств продавцом;
  • выписка из банковского счета с указанием назначения платежа.

Аренда банковской ячейки или договор о переуступке без предоставления платежных документов не могут свидетельствовать о передаче денежных средств.

Налог, уплачиваемый цедентом

Действующее налогообложение предполагает внесение налога, если получен доход. Переуступка облагается НДФЛ в размере 13% для граждан и 30% для иностранцев, так как не может находиться в собственности более 5 лет, по истечение которых уже налог не взимается. Можно воспользоваться вычетом или указать средства, которые вносились застройщику при первоначальном оформлении ДДУ.

Читайте так же:  Как получить налоговый вычет на лечение

Налоговый вычет при переуступке

При переуступке цедент (продавец) может получить вычет в размере до 1 млн. руб. для уменьшения суммы налога. Если сумма сделки превышает вычет, налог оплачивается из расчета образовавшейся разницы. Но важно указать о желании воспользоваться налоговым вычетом в декларации о доходах.

Таким образом, если уже заключен ДДУ, остается право продать жилье другому лицу. Важно сделать это пока дом строится и до его введения в эксплуатацию. Для покупателя существуют риски, которые не случатся при правильно оформленном договоре.

Как купить квартиру в новостройке по переуступке?

Новостройки привлекают все большее количество людей, поскольку по цене незначительно превышают вторичное жилье, а преимуществ для проживания значительно больше. Новая квартира в современном доме и чистом подъезде намного привлекательнее и удобнее в дальнейшей эксплуатации.

Купить квартиру в новостройке можно несколькими способами, иногда продавец предлагает выкупить у него жилье по переуступке прав.

Что такое переуступка прав?

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Не все покупатели точно понимают, что на самом деле означает переуступка прав собственности в новостройке. Дело в том, что тонкостей в этой процедуре немало и контролировать процесс должен сам покупатель.

Законодательные нормы в данном случае не могут регулировать процесс в полной мере, поскольку переход права собственности произойдет только после сдачи новостройки в эксплуатацию. До этого момента все юридические изменения переуступки квартиры фиксируются в договоре долевого участия через цессии.

Договор долевого участия – это договор с участием двух сторон, который регламентирует условия участия в строительстве дома или квартиры. Одной из сторон является сам застройщик недвижимости, а второй – инвестор новостройки, который будет частично финансировать работы по возведению здания (может быть физическим и юридическим лицом).

Купить квартиру по переуступке самого ДДУ не получится, поскольку Росреестр не фиксирует переход права собственности в данном случае. Законный способ продажи недостроенной квартиры – это заключение договора цессии (переуступки права требования).

Цессия (Договор переуступки прав требования) – это процедура с участием трёх сторон, заключается при необходимости регистрации перехода недостроенной квартиры от продавца к покупателю. В ДДУ не прописывается необходимость получения согласия от застройщика на проведение сделки, однако уведомить о смене дольщика потребуется обязательно (для окончательного оформления квартиры на ФИО покупателя).

Варианты переуступки

Ввиду возможности участия в сделке нескольких видов правовых субъектов, возможны различные схемы сделок по переуступке квартиры в новостройке. Далее разберем самые распространенные из них.

Переуступка квартиры в новостройке по ипотеке

Ипотечные недостроенные новостройки также могут быть перепроданы по договору переуступки прав требования. В таком случае первым делом нужно согласовать продажу квартиры с банком, поскольку без согласия кредитора сделка невозможна.

Перед продажей квартиры в новостройке банк обязательно проверит кредитоспособность покупателя. При наличии большой суммы текущей задолженности разрешение на кредит в новостройке получить не удастся. Одобрение последует только при оплате покупки наличными средствами.

От физического лица

Стандартный вид сделки, когда продавец не рассчитал свои силы или изменил планы по поводу дальнейшего участия в строительстве. Основным нюансом является тот факт, что взаиморасчеты по закону можно проводить до проведения регистрации. Это может повлечь за собой мошеннические действия со стороны продавца, поэтому лучше провести сделку с оплатой квартиры в новостройке через банковскую ячейку. В таком случае деньги продавец получит только после перехода права собственности к покупателю, то есть после регистрации сделки в Росреестре.

От юридического лица

Часто инвесторами новостроек становятся юридические лица, которые имеют свободный капитал для вложения его в стройку. Любые капиталовложения в таких сделках делаются на основе окупаемости и получения дополнительной прибыли. Вложение в новостройку проводится на начальной стадии, а при выкупе нескольких квартир застройщик может предоставить скидку как крупному покупателю.

Порядок действий

Первоначально нужно согласовать вопрос продажи права требования (переуступки) с застройщиком и другими участниками ДДУ. По закону нужно известить письменно каждого о своем намерении продать свою часть будущего жилья. Также не помешает ознакомиться со всеми пунктами договора переуступки, чтобы провести всю процедуру быстро и без отказа.

Алгоритм действий заключается в следующих шагах:

  • отправить письменное уведомление всем участникам Договора Долевого Участия;
  • обозначить цену продаваемой недвижимости;
  • через один календарный месяц можно выставить на продажу;
  • заключить трехсторонний договор цессии;
  • зарегистрировать переуступку в Росреестре;
  • подписать акт приема – передачи недвижимого имущества и отсутствии претензий с обеих сторон.

Важно! Подписывать акт приема-передачи квартиры в новостройке лучше в момент фактического приема объекта от продавца, чтобы ещё раз проверить соответствие заявленным характеристикам.

Важные нюансы

Перед тем, как заключить договор переуступки на новостройку, стоит обратить внимание на возможные особенности, которые могут пригодиться в дальнейшем. Проверка застройщика должна находиться на первом месте, поскольку от его надежности будет зависеть весь исход операции.

Как же проверить застройщика? Обозначим основные методы:

  • наличие разрешительного пакета документации на ведение строительства;
  • новостройки, возведенные ранее, были сданы по графику;
  • отсутствие текущих судовых исков от потерпевих дольщиков;
  • проверка отзывов о компании на сайтах отзовиках.

Не помешает проверить состояние самой квартиры, её местоположение, соответствие уже проделанных и недостающих работ.

Немаловажен вопрос стоимости сделки для покупателя, поскольку помимо основной суммы по договору у него будет ещё достаточно трат. Разберем подробно, сколько стоит покупка квартиры по переуступке прав требования:

  • налоги – 13% (оплачивает продавец, как лицо, получившее доход НДФЛ);
  • комиссия от застройщика – устанавливается индивидуально компанией и прописывается в ДДУ;
  • госпошлина – 0,5% от суммы договора;
  • оплата услуг юриста (при необходимости);
  • нотариальное заверение документов.
Читайте так же:  Законодательство рф в сфере защиты прав потребителей

Участники сделки могут договариваться об оплате расходов пополам или одним покупателем.

Немаловажен и фактор выполнения обязательств перед застройщиком. При полностью выплаченной сумме по договору к покупателю переходят только права на требование жилья.

Однако, если оговоренная в ДДУ сумма не погашена, то цессионарий (покупатель), также будет нести обязательства вместо продавца.

[3]

Список документов

Перед проведением сделки покупатель имеет полное право попросить копию ДДУ и предварительный вариант договора цессии для изучения. Это поможет ускорить процесс подписания документов у нотариуса, поскольку потребуется только проверить наиболее важные пункты договора. Перед регистрацией переуступки документ заверяется нотариально и на сделку потребуются следующие документы:

  1. Оригиналы паспортов всех сторон в договоре.
  2. Письменное согласие застройщика на продажу (если имеется такой пункт в ДДУ).
  3. Оригиналы квитанций о выполнении обязательств или справка от застройщика о текущем положении дел.
  4. Оригинал ДДУ.
  5. Согласие мужа или жены (если зафиксирован официальный брак).
  6. Разрешение от банка (когда право требования куплено в ипотеку).
  7. Оригинал договора ипотеки.
  8. Квитанция об уплате госпошлины за проведение сделки.

Договор цессии проверяется нотариусом и подписывается в его присутствии. Далее с полученным пакетом документов можно обратитьcя в Росреестр для государственной регистрации перехода права требования от продавца к покупателю.

Преимущества и недостатки

Как и любая другая процедура, продажа квартиры по переуступке имеет свои подводные камни в виде плюсов и минусов для каждой из сторон. Преимущества заключаются в получении финансовой выгоды для продавца и покупателя от разницы в цене готового жилья и на стадии стройки.

На начальной стадии вложения в новостройку по размеру гораздо меньше, чем цена продажи переуступки перед сдачей объекта в эксплуатацию. Но и готовая квартира, которая приобретается по стандартной сделке купли продажи, на порядок дороже ещё строящегося аналога.

Среди недостатков выделим следующие нюансы, которые могут быть опасными для покупателя:

  • сложности, связанные с тщательной проверкой чистоты сделки;
  • ожидание, когда завершатся строительные работы, чтобы воспользоваться своей квартирой в новостройке;
  • необходимость контролировать проведение сделки самостоятельно или привлечение юриста;
  • согласование сделки с застройщиком (если пункта о согласии нет, то уведомить о новом дольщике нужно обязательно);
  • возможность отказа застройщика на переуступку или предоставление согласия за определенную цену (сумма может составлять от 1 до 15% от стоимости квартиры);

Купить квартиру по переуступке в новостройке выгодно гражданам, у которых есть достаточный капитал для вложения в строительство и крепкие нервы для отслеживания всех нюансов, связанных с покупкой. После проведения сделки по переходу прав требования покупателю необходимо будет самостоятельно следить за графиком выполнения сдачи новостройки. Также нужно четко знать, что делать, когда объект готов – какие документы от застройщика получить и как правильно оформить.

Главным аргументом в пользу надёжности продавца должна говорить сделка по Договору Долевого Участия и репутация застройщика на рынке недвижимости выбранного региона.

Что такое переуступка прав собственности на квартиру в новостройке?

Закон предусматривает различные виды приобретения жилплощади. Однако покупка готового жилья в новостройке доступна ограниченному числу граждан, вследствие высокой цены. Поэтому значительное число граждан заключают договора долевого строительства, несмотря на высокий риск потери денежных средств.

Оформление переуступки несет меньший риск, так как уже видны действия застройщика. Однако такой вариант непопулярен в стране. Итак, переуступка прав собственности на квартиру в новостройке что это? Рассмотрим подробнее.

Что такое переуступка прав?

Популярным способом приобретения объектов недвижимого имущества является участие в долевом строительстве. Распространенность варианта обусловлена возможностью приобретения жилья за меньшую цену, чем стоимость готовой квартиры. Но соглашение участника долевого строительства не является основанием для возникновения права собственности на объект.

Оплатив свою долю, гражданин получает право требования оформления квартиры в собственность после ее сдачи. При этом в соответствии с Гражданским кодексом, владелец может продать будущий объект недвижимости до его окончательного возведения. Он продает не саму квартиру, а право на ее получение после завершения строительства.

Хотя дольщик не является собственником объекта, он может продать квартиру. Это называется переуступка прав по договору долевого участия в строительстве.

Дольщик может продать объект, если он выплатил цену квартиры в полном объеме. Но и при наличии долга, возможно ее продать с переводом долга на покупателя.

Как можно купить квартиру по переуступке?

Продажа квартиры по переуступке возможна при заключении следующих видов:

  1. Контракт долевого участия. В этом случае покупатель получает не только квартиру, но и обязанность по своевременному внесению платежей, если предыдущий владелец не успел выплатить их в полном объеме. Оформить переуступку можно в любой момент после заключения договора. Таким образом, гражданин получает права на квартиру в том объеме, в котором они были у собственника на момент заключения контракта переуступки. Закон устанавливает обязательную государственную регистрацию договора ДДУ.
  2. Предварительный договор. В этом случае переуступке подлежит не право собственности на квартиру, а право на заключение основного контракта ДДУ. Заключение такого договора не подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Порядок покупки квартиры по переуступке

Чтобы купить квартиру по переуступке нужно следовать простым правилам. Гражданин должен совершить следующие действия:

  • проверить надежность строительной компании;
  • собрать необходимые документы;
  • составить контракт;
  • зарегистрировать договор переуступки;
  • оплатить пошлину.

Покупателю нужно выяснить:

  • период работы компании и результаты их работ;
  • есть ли у компании разрешение на строительство;
  • учредительную документацию;
  • документы на земельный участок (длительная аренда или право собственности).

Перечень документов

Продавец и покупатель представляют следующую информацию:

[1]

  • гражданский паспорт;
  • согласие на совершение сделки от второго супруга.

Кроме того, необходимо представить первоначальный контракт (ДДУ или предварительный). Если продавец выплатил все взносы в полном объеме, то он только уведомляет строительную компанию. При наличии неоплаченных взносов гражданин должен получить одобрение застройщика на переуступку.

Читайте так же:  Как действовать, если бывший супруг не переоформляет алименты на официальную зп

К документам необходимо приложить все оплаченный квитанции.

Оформление договора

Переуступка права собственности на квартиру — что это такое? Это передача прав требования на квартиру по контракту ДДУ.

Договор оформляется после сбора и проверки документов. Обязательным условием является оформление контракта переуступки в том же виде, в котором заключался основной договор. Если контракт имел нотариальную форму, то контракт переуступки также требуется заверить в нотариальной конторе.

Предметом договора переуступки является передача права требования. Контракт должен включать подробную информацию об объеме прав и основаниях их перехода.

Регистрация договора переуступки

Рассмотрим что такое переуступка квартиры в новостройке? Переход прав необходимо зарегистрировать в Росреестре. Если переуступке подлежит предварительный контракт, его не нужно регистрировать.

Документы подаются через МФЦ или при помощи электронного сервиса Росреестра. Контракт регистрируется не более 10 дней. Покупатель перечисляет средства за покупку продавцу после завершения регистрации.

Оплата пошлины

Что значит переуступка при покупке квартиры? Переход права требования жилого помещения по договору ДДУ необходимо оплатить. Стоимость регистрации различается в зависимости от правового статуса покупателя:

  • физические лица оплатят 2 000 р.;
  • юридические лица выплачивают 22 000 р.

Если в качестве покупателя выступают несколько граждан, то сумма пошлины делится между ними поровну.

Риски для покупателя

При приобретении квартиры гражданин должен учитывать наличие не только оплаченных взносов по контракту долевого строительства, но и наличие штрафных санкций и пеней за просрочку при несвоевременной оплате.

Основной риск заключен в возможности переуступки неограниченное количество раз. Для получения такой информации необходимо получить выписку из ЕГРН. Она предоставляется любом гражданину при обращении в МФЦ. Документ выдается через 3-5 дней и стоит 700 р. за бумажный экземпляр и 400 – за электронный. Чтобы проверить информацию достаточно получения электронного экземпляра.

Выписка отражает всех собственников прав на объект, которые были с момента регистрации первого контракта.

Особенности покупки новостройки по переуступке

Переуступка квартиры в новостройке, что это? Простыми словами это переход прав на объект долевого строительства до его сдачи. Закон позволяет заключение контракта неограниченное количество раз. Однако, возможность пропадает сразу после сдачи объекта в эксплуатацию. Таким образом, переуступить права на квартиру, приобретенную по договору ДДУ, можно исключительно до появления на нее права собственности.

Кроме того, сторонам договора необходимо учитывать права третьей стороны – застройщика. Согласие строительной компании на переход прав является одним из основных документов при оформлении договора. Его отсутствие ведет к признанию следки ничтожной.

Оформление переуступке «задним» числом

Цель оформления переуступки «задним» числом в том, чтобы покупатель являлся единственным собственником квартиры. Кроме того, при продаже квартиры, продавец должен оплатить подоходный налог. Он составляет 13% от суммы продажи. Продажа «задним» числом позволяет искусственно занизить цену.

В такой ситуации можно поступить следующим образом:

  • согласовать с застройщиком изменение даты в акте приема-передачи;
  • до государственной регистрации договора купли-продажи изменить дату его заключения.

Проблемой такого варианта является разница между стоимостью, оплаченной продавцу, и ценой, указанной в договоре. Если по факту гражданин оплатил 2 000 000 р., а в договоре отражена сумма в 1 500 000 р., в случае расторжения договора продавец сможет взыскать только цену по договору.

Этот риск возлагается полностью на покупателя. Поэтому необходимо учесть рискованность предприятия.

Можно оформлять переуступку по договору долевого участия?

Переуступка квартиры по договору долевого строительства является оптимальным вариантом для сторон. С одной стороны – продавец избегает штрафных санкций со стороны застройщика. С другой стороны – покупатель получает возможность последующего оформления квартиры в собственность по более низкой цене, чем готовое жилье.

Когда возможно купить квартиру по переуступке прав?

Переуступка прав возможна в строго ограниченный период. Оформить договор можно только в момент строительства объекта. Право на оформление возникает у продавца после заключения договора с застройщиком (предварительного или основного) и до введения объекта в эксплуатацию.

Заключение договора не может идти вразрез с действующим законодательством. Оформление контракта возможно в следующих случаях:

  1. Первый владелец полностью выплатил средства по договору ДДУ. Факт проведения оплаты подтверждается финансовыми документами от строительной компании.
  2. Первый владелец не оплатил все взносы. Застройщик дал письменное согласие на оформление переуступки. Отсутствие документа делает переуступку недействительной.
  3. Если первый владелец оформил договор ДДУ в ипотеку, то для заключения контракта по переходу прав требуется согласие кредитной организации.

Переуступка квартиры что это? Это непопулярный вид приобретения жилья. Договор может быть оформлен неограниченное число раз. Условия оформления различаются в зависимости от того, оплачены взносы в полном объеме, наличии ипотечных средств или задолженности перед застройщиком. Контракт подлежит государственной регистрации.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

При его оформлении требуется наличие согласия второго супруга для лиц, состоящих в браке. Если в сделку участвовали кредитные средства, требуется согласие банка. Если продавец имеет задолженность по взносам, то необходимо разрешение застройщика.

Источники


  1. Марченко, М. Н. Проблемы общей теории государства и права. Учебник. В 2 томах. Том 2 / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2015. — 644 c.

  2. Правоведение. — М.: КноРус, 2010. — 472 c.

  3. Малько, А.В. Теория государства и права / А.В. Малько. — М.: Юридический центр Пресс, 2007. — 768 c.
  4. Малько, А.В. Теория государства и права (для бакалавров). Учебник / А.В. Малько, др.. — Москва: Высшая школа, 2015. — 196 c.
  5. Чашин, А. Н. Что такое исполнительное производство и как гражданину общаться с судебным приставом / А.Н. Чашин. — М.: Дело и сервис, 2016. — 240 c.
Что значит переуступка квартиры в новостройке порядок оформления и риски
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here