Изменяется ли кадастровая стоимость земельного участка ежегодно

Изменяется ли кадастровая стоимость земельного участка ежегодно?

Заплатить налоги необходимо до 2 декабря. Если у вас есть вопросы о порядке уплаты или расчете налогов, присылайте их на [email protected] Ответы на самые популярные из них мы опубликуем на портале ГАРАНТ.РУ.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

В соответствии со ст. 391 НК РФ: «налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом». Согласно позиции налоговой службы и Минфина России изменение кадастровой стоимости в течение налогового периода не должно учитываться при расчете земельного налога. Однако основываясь на позиции, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 06.11.2012 N 7701/12, налогоплательщики при изменении вида разрешенного использования земельных участков исчисляли налог с учетом кадастровой стоимости, рассчитанной за соответствующий период исходя из измененного вида разрешенного использования.
С 01.01.2015 п. 1 ст. 391 НК РФ дополнен следующими нормами, регулирующими порядок определения налоговой базы по налогу при изменении кадастровой стоимости земельного участка в течение налогового периода (Федеральный закон от 04.10.2014 N 284-ФЗ): «Изменение кадастровой стоимости земельного участка в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. Изменение кадастровой стоимости земельного участка вследствие исправления технической ошибки, допущенной органом, осуществляющим государственный кадастровый учет, при ведении государственного кадастра недвижимости, учитывается при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором была допущена такая техническая ошибка. В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда в порядке, установленном ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания».
В результате изменения вида разрешенного использования земельного участка произошло уменьшение его кадастровой стоимости.
Как изменилось положение налогоплательщика в связи с указанными изменениями в законодательстве с 01.01.2015?
Можно ли теперь рассчитывать земельный налог с учетом измененного вида разрешенного использования в текущем отчетном налоговом периоде?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
До 01.01.2015 глава 31 НК РФ не содержала положений, устанавливающих порядок определения налоговой базы по земельному налогу в случае изменения в течение налогового периода кадастровой стоимости земельного участка в том числе по причине изменения вида его разрешенного использования. Принимая во внимание данное обстоятельство, Президиум ВАС РФ в постановлении от 06.11.2012 N 7701/2012 исходил из правомерности учета налогоплательщиком уменьшения кадастровой стоимости земельного участка вследствие изменения вида его разрешенного использования при расчете налоговой базы по земельному налогу в периоде такого уменьшения.
Начиная с расчета земельного налога за 2015 год данный вопрос перестал быть неоднозначным. В силу п. 1 ст. 391 НК РФ в редакции, действующей с 01.01.2015, изменение кадастровой стоимости земельного участка вследствие изменения вида его разрешенного использования не учитывается при определении налоговой базы по земельному налогу в периоде такого изменения и предыдущих налоговых периодах.

Рекомендуем дополнительно ознакомиться со следующим материалом:
— Энциклопедия решений. Порядок определения налоговой базы по земельному налогу.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Шишкина Ольга

[3]

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат экономических наук Игнатьев Дмитрий

14 ноября 2016 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Снижение кадастровой стоимости земельного участка путем смены вида разрешенного использования

Управляющий партнер Правового бюро «Тимофеев и партнеры»

специально для ГАРАНТ.РУ

Кадастровая стоимость земли является важной составляющей, которая влияет на расчет налога на имущество юридических лиц. Во многих случаях кадастровую стоимость можно снизить путем оспаривания в специальной комиссии или в суде. Порой это позволяет уменьшить платежи по налогу на имущество в несколько раз.

Одним из важнейших факторов, которые определяют размер кадастровой стоимости участка земли, является вид его разрешенного использования (далее – ВРИ). Также непосредственно от ВРИ зависят возможности использования, находящегося в собственности или аренде участка. Например, какую хозяйственную деятельность можно вести, какие здание и постройки разрешено возводить на его территории.

Основные положения, касающиеся разрешенного использования земельных участков, содержатся в п. 2 ст. 7 Земельного кодекса.Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования. Эта норма соответствует одному из принципов земельного законодательства, закрепленному в подп. 8 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ о делении земель по целевому назначению, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.Смысл данного принципа заключается в следующем: целевое назначение земель определяется их принадлежностью к той или иной категории, а разрешенное использование – дополнительный элемент, из которого складывается правовой режим земельного участка.

  • ВРИ земельных участков и объектов капитального строительства устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне;
  • изменение одного ВРИ земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Поэтому разрешенное использование может быть установлено или изменено только в соответствии с установленными правилами землепользования и застройки функциональной зоны.

В настоящее время порядок проведения зонирования территорий определяет Градостроительный кодекс. Для каждой территории устанавливается градостроительный регламент, определяющий правовой режим земельных участков и всего, что находится над и под их поверхностью и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства (ст. 36 Градостроительного кодекса РФ).По общему правилу разрешенное использование земельных участков определяется градостроительным регламентом, содержащимся в правилах землепользования и застройки – п. 9 ст. 1, п. 2, п. 6 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ.

Читайте так же:  Как отказаться от наследства в пользу другого

Связь разрешенного использования с кадастровой стоимостью

Базовым документом, устанавливающим связь между разрешенным использованием и кадастровой стоимостью, являются Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов. Данные Методические указания устанавливают 17 видов разрешенного использования земельных участков. Величина кадастровой стоимости земельного участка зависит от значений удельных показателей, которые определяются для каждого из видов разрешенного использования.

Во время проведения государственной кадастровой оценки земельные участки разделяют на административно-территориальные единицы. Исходя из размеров и специфики в данных территориальных единицах выделяются кадастровые кварталы.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется умножением удельного показателя кадастровой стоимости (утвержденный для данного ВРИ, применительно к кадастровому кварталу, где расположен участок) на его площадь. Если для участка установлено несколько ВРИ, то в расчете кадастровой стоимости используется удельный показатель с наибольшим значением.

Таким образом, кадастровая стоимость участка складывается из трех составляющих:

  • вида разрешенного использования земельного участка (по данным Росреестра);
  • удельного показателя кадастровой стоимости, применительно к кадастровому кварталу;
  • площади участка.

ВРИ земельного участка устанавливается актами органов государственной власти, местного самоуправления и подчинено определенным правилам. В случаях, когда на земельном участке расположены законно возведенные объекты недвижимости, ВРИ должно соответствовать их функциональному назначению. Оно определяется записью в документах технической инвентаризации и должно соответствовать назначению, которое указывалось при вводе объекта в эксплуатацию. Пример: в техпаспорте находящегося на земельном участке здания в качестве назначения указывается «офис», то его будут относить к группе № 7 – «земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения». Если же на нем расположены одновременно офисные и производственные помещения, то участку может быть присвоено сразу два ВРИ: «для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения» и «для размещения производственных и административных зданий».

В случае если земельный участок не застроен, ему может быть установлен любой из 17 предусмотренных видов разрешенного использования при условии соблюдения требований градостроительных и санитарно-защитных норм и правил.

Решение об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в собственности физического или юридического лица, на другой вид такого использования, предусматривающий строительство и (или) реконструкцию объекта капитального строительства, принимается уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы на основании заявления собственника земельного участка, содержащего кадастровый номер соответствующего земельного участка, при условии внесения данным лицом платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка (ч. 1 ст. 12.1 Закона города Москвы от 19 декабря 2007 г. № 48 «О землепользовании в городе Москве»). Решение об изменении ВРИ земельного участка принимается уполномоченным органом исполнительной власти г. Москвы на основании градостроительного плана земельного участка в течение 45 рабочих дней со дня поступления заявления собственника земельного участка.

Имеет ли смысл изменять ВРИ для целей снижения кадастровой стоимости?

Логика проведения государственной кадастровой оценки и определения удельных показателей кадастровой стоимости свидетельствует о том, что наибольшие удельные показатели устанавливаются для земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства коммерческого назначения. Снизить кадастровую стоимость подобных участков возможно только изменив ВРИ. А для его смены необходимо переменить функциональное назначение находящихся на участке зданий.

Мероприятия по определению вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и нежилых помещений для целей налогообложения осуществляются Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (Госинспекция) (п. 1.2 Порядка).

Часто подобные мероприятия проводятся для выявления таких видов недвижимого имущества, как торговые, деловые центры и просто нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, либо которые фактически используются таким образом (пункт 1.3 Порядка).

Фактическим использованием здания (строения, сооружения) и нежилого помещения, предусматривающих размещение объектов, указанных в п. 1.3 Порядка, признается использование не менее 20% общей площади указанного здания (строения, сооружения), нежилого помещения для размещения офисов и (или) торговых объектов, и (или) объектов общественного питания, и (или) объектов бытового обслуживания (п. 1.5 Порядка).

В качестве иллюстрации влияния снижения ВРИ на величину кадастровой стоимости можно привести следующий пример. При рассмотрении одного из дел возник спор о величине кадастровой стоимости в разрезе ВРИ земельного участка, который был предоставлен юридическому лицу под размещение автостоянки автомобильного транспорта. При проведении государственной кадастровой оценки указанный земельный участок был отнесен к виду разрешенного использования «земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания», поскольку владельцем земельного участка оказывались услуги по платному размещению на нем автомобильного транспорта. Предоставление суду аргументированной позиции о том, что содержание разрешенного использования: «земельные участки, предназначенные для хранения автотранспортных средств для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности» в части «личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности» применимо только к автотранспортным средствам, а не к самому земельному участку позволило более чем в два раза снизить кадастровую стоимость.

Будет ли меняться кадастровая стоимость земли в 2019 году

Независимо от права собственности кадастровая стоимость земли до 2017 года определялась по № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», а затем по №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Определение ее требуется не только государству для налогообложения, но и владельцам, арендаторам земельных участков. Результаты оценки вносят в ЕГРН, ведением его занимается Росреестр.
Точная реальная стоимость земли по итогам кадастровой оценки необходима владельцам и пользователям участков для того чтобы:
  1. установить меньший размер земельного налога;
  2. определить меньшую выкупную цену земельного участка при его приобретении в
  3. собственность у органов местной власти;
  4. снизить размер платы при аренде земли;
  5. уменьшить имущественный налог на юрлиц;
  6. для других целей.

Массовая переоценка

Массовая оценка, проведенная в 2014 году, привела к тому, что в некоторых случаях кадастровая стоимость территорий в 5–10 раз превысила рыночную. Это привело к многочисленным судебным процессам. Они продолжаются и сейчас.
По итогам массовой переоценки в 2020 году разница цены рыночной и кадастровой может оказаться еще больше. Два переходных года предоставлены владельцам земли для наведения порядка с документами, установления справедливой кадастровой цены, снижения ее до рыночной величины через суд или Комиссию.
В 2018 году, согласно поправкам в законы, при налогообложении за основу принимают кадастровую стоимость, определенную на начало 2014 г. по итогам массовой оценки, или ее величину, уменьшенную по решению суда.

Налогообложение

Земельный налог в ряде регионов РФ с начала 2015 года исчисляется из цены земли по результатам кадастровой оценки. К началу 2020 года эта форма налогообложения будет введена во всех регионах. С января 2018 года налог земельный увеличен на 20% в сравнении с прошлым годом. В 2020 ставка, действующая в 2017 году, будет увеличена на 60%. В 2020 году будет одновременно проведена кадастровая переоценка земли и увеличен размер земельного налога. Новыми поправками действующего законодательства также уменьшены размеры налоговых вычетов, льгот, изменена формула расчета налога.

Читайте так же:  Срок хранения посылок и заказных писем на почте россии

Для городов-субъектов РФ (Москва, Севастополь, Санкт-Петербург) сделано исключение: они вправе переоценивать земельные участки через каждые два года.

Кадастровая цена и ее оспаривание

Как изменится в 2019 году кадастровая цена земельных наделов? Чтобы это узнать, следует обратиться к действующим законам и судебной практике.
Принятыми №360-ФЗ от 03.07.2016 г (ст. 19) поправками в законы заморожена кадастровая цена земли на территории всех регионов с 01.01.2017 г. до 01.01.2020 г. Одновременно с поправками взамен №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» приняли закон №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», вступивший в действие 01.01. 2017. В нем указано, что кадастровой государственной оценкой под надзором Росреестра будут заниматься только независимые бюджетные учреждения.

Собственник участка при оспаривании его кадастровой цены вправе привлекать независимых оценщиков. Результаты независимой оценки рассматривает и утверждает суд или комиссия по рассмотрению споров при определении кадастровой цены объектов недвижимости (далее «Комиссия»). Она создана и действует в каждом регионе при управлении Росреестра. Физические лица вправе обращаться либо в Комиссию, либо сразу в суд. Органам власти необходимо пройти через досудебное рассмотрение дела Комиссией.
Казалось бы, исходя из этих законов, изменения кадастровой цены территорий до 2020 года не следует ожидать. Но органы власти заинтересованы в пересмотре кадастровой цены территорий в целях:

  • Регистрации прав на участки земли и сделок с ними, защиты прав землепользователей.
  • Точного определения размеров налогов, арендных платежей, сумм денежных компенсаций при изъятии у собственников земель для муниципальных нужд.
  • Поддержки рынка земли, ипотеки, ценных бумаг, фондового, привлечения инвестиций в регионы.
  • Оценки эффективности землепользования на территории, разработки генпланов развития городов и поселков, осуществления крупномасштабных проектов.

Причины изменения кадастровой цены

На вопрос будет ли меняться кадастровая стоимость земли в 2019 году, ответ неоднозначен. Он определяется тем, к какой категории разрешенного пользования относится территория, место ее расположения. Несмотря на введенный мораторий, переоценка земельных наделов в 2019 году может проводиться по инициативе собственников или администрации поселения. Владелец участка может, обратившись в Росреестр, инициировать переоценку в случаях:

  • если цену участка определяли в 2013 году, в 2019 требуется это делать снова.
  • неудовлетворенности итогами оценки, независимо от проведения массовой государственной переоценки.
  • изменения каких-либо характеристик участка.

По решению органов власти внеочередная переоценка может проводиться в случаях:

  1. изменения площади участка пи объединении его с другим;
  2. проведения межевания;
  3. изменения цели землепользования;
  4. ввода в эксплуатацию построенного объекта;
  5. развития инфраструктуры, повышающей спрос на землю: построенной дороги, подведенного электроснабжения, возведенных объектов соцкультбыта;
  6. изменения рыночных текущих цен.

Законом, принятым ГД РФ, власти Севастополя, Москвы, Санкт-Петербурга вправе через суд оспаривать кадастровую цену территории, если собственник, по их мнению, уменьшил ее умышленно через Комиссию до очень низкого значения, а земля не является муниципальной.
Иначе говоря, если владелец территории сочтет результат ее оценки высоким, обратится в Комиссию или сразу в суд и снизит кадастровую цену, администрация получит право оспаривать это решение через ту же Комиссию и суд.
По определению Конституционного суда РФ администрация муниципального образования имеет законное основание оспаривать решение Комиссии, когда переоценка проведена по обращению собственника. Муниципалитет теряет налоговые потоки в бюджет и заинтересован в их увеличении.
Владельцы земельных наделов на 2019 г. могут ожидать увеличения их кадастровой цены:

  • когда у администрации поселения появятся основания для плановой оценки,
  • если она через Комиссию или суд оспорит текущую стоимость,
  • появятся иные причины, такие как межевание, объединение участков, ввод в эксплуатацию новых объектов и т.д.

Собственник участка также имеет право изменить его кадастровую цену, подав в Росреестр заявление о ее пересмотре. Начинать эту процедуру следует в тех случаях, если есть серьезные основания для таких действий, а именно:

  1. использование недостоверных сведений об участке при определении его кадастровой стоимости;
  2. ошибки технические при внесении данных о цене и иных параметрах участка в реестр;
  3. кадастровая цена территории определена на ту же дату, что и рыночная, и они значительно отличаются.

Изменение кадастровой стоимости земли в 2018 году

В августе 2018 года в НК РФ были внесены поправки, уточняющие порядок расчета, а также устанавливающие порядок перерасчета налога на имущество организаций, налога на имущество физлиц, земельного налога при изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости и не только. Большинство из них начнут действовать с 01.01.2019, но некоторые будут иметь обратную силу (п. 4, 5 ст. 3 Закона от 03.08.2018 N 334-ФЗ ).

При этом перерасчет транспортного, земельного налога, а также налога на имущество физических лиц со следующего года будет возможен только за 3 года, предшествующих году направления налоговиками уведомления в связи с перерасчетом. Но если в результате перерасчета земельный налог или налог на имущество физлиц вырастет, то новое уведомление на доплату разницы налоговики не направят. А значит, и доплачивать гражданам ничего не придется (п. 2.1 ст. 52 НК РФ в ред., действ. с 01.01.2019).

Порядок расчета земельного налога

Порядок расчета земельного налога при изменении кадастровой стоимости земли изменится, но не кардинально. Сегодня измененная кадастровая стоимость учитывается для целей налога с даты внесения новых сведений об участке в ЕГРН. Речь идет о случаях (п. 1 ст. 391 НК РФ):

  • изменения вида разрешенного использования земли;
  • перевода участка из одной категории земель в другую;
  • изменения площади участка.

Со следующего года аналогичные правила будут применяться, если изменятся количественные или качественные характеристики земли, что по сути и происходит в случаях, перечисленных выше. То есть в этой части принципиальных перемен нет.

А вот если кадастровая стоимость будет изменена из-за исправления ошибки, то исходя из новой кадастровой стоимости считать налог нужно будет с даты применения прежней (неверной) стоимости (п. 1.1 ст. 391 НК РФ в ред., действ. с 01.01.2019). То есть у плательщиков появится возможность пересчета налога за предыдущие годы, чего сейчас они лишены. Так что если вы задумывались об изменении кадастровой стоимости земли в 2018 году, то, возможно, с этим стоит повременить.

Другие поправки по земельному налогу

1. В НК больше не будет оговорки о том, что плательщики, обязанные уплачивать авансовые платежи по земельному налогу по итогам I, II, III кварталов, должны рассчитывать его исходя из кадастровой стоимости земли по состоянию на 1 января года – налогового периода (п. 6 ст. 396 НК РФ в ред., действ. с 01.01.2019). Очевидно, это связано с рассмотренными выше поправками в НК, допускающими изменение КС посреди года.

Читайте так же:  Могут ли уволить на испытательном сроке

2. Расширен список физических лиц, которым положена льгота по уменьшению налоговой базы на стоимость 6 соток земельного участка. Перечень пополнили дети-инвалиды (пп. 3 п. 5 ст. 391 НК РФ). Они же получили право на льготу по налогу на имущество физических лиц, т.е право не платить налог (пп. 3 п. 1 ст. 407 НК РФ). Эти нормы уже действуют и распространяются на правоотношения аж с 01.01.2015 (п. 4 ст. 3 Закона от 03.08.2018 N 334-ФЗ ). А значит, налоги за прошлые годы новоиспеченным льготникам должны будут пересчитать.

3. С 01.01.2019 земельный налог с участка (или доли в нем), перешедший физическому лицу по наследству, будет считаться со дня открытия наследства (п. 8 ст. 396 НК РФ в ред., действ. с 01.01.2019), а не с месяца открытия, как указано в НК сейчас.

Расчет суммы земельного налога при изменении вида разрешенного использования земельного участка в течение года

Автор: А. А. Соловьева

Комментарий к Определению ВС РФ от 21.09.2015 № 304-КГ15-5375.

Как рассчитать сумму земельного налога, если у земельного участка в течение года изменился вид разрешенного использования и, соответственно, кадастровая стоимость? На протяжении нескольких лет существовало два варианта ответа на данный вопрос.

Вариант 1 заключался в том, что изменение вида разрешенного использования и кадастровой стоимости не влияет на расчет налога за текущий год, а учитывается при начислении налога в следующем году.

Вариант 2 предполагал, что указанные изменения необходимо учесть непосредственно в текущем году, то есть за период с начала года до внесения изменений в государственный кадастр недвижимости (ГКН) налог рассчитывается исходя из кадастровой стоимости, установленной на 1 января текущего года для первоначального вида разрешенного использования, а за период после внесения изменений в ГКН до конца года – исходя из кадастровой стоимости, определенной на ту же дату, но для другого (измененного, нового) вида разрешенного использования.

Примечательно, что налоговые органы на местах в каждом конкретном случае выбирают тот вариант, который отвечает фискальным интересам. В подтверждение сказанного рассмотрим две ситуации из жизни реальных налогоплательщиков.

Ситуация 1. В результате изменения вида разрешенного использования кадастровая стоимость земельного участка уменьшилась. Организация рассчитала сумму налога, используя вариант 2. Налоговая инспекция не согласилась с таким подходом, доначислила земельный налог, начислила соответствующие пени и штраф. Управление ФНС оставило апелляционную жалобу организации без удовлетворения. Налогоплательщик обратился в суд. Первая инстанция встала на сторону организации, вторая и третья – поддержали налоговиков. Материалы дела оказались на рассмотрении в ВАС.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 06.11.2012 № 7701/12 по делу № А46-10030/2011 обращено внимание на следующее. Областное правительство соответствующим постановлением утвердило результаты государственной кадастровой оценки земель в виде таблицы конкретных значений средних удельных показателей кадастровой стоимости земель в кадастровых кварталах по 15 видам разрешенного использования, исчисленных в рублях за один квадратный метр.

Определяя кадастровую стоимость земельных участков после изменения вида разрешенного использования, организация применила соответствующий данному измененному виду использования средний удельный показатель кадастровой стоимости, утвержденный этим постановлением.

Таким образом, для определения налоговой базы за период после изменения вида разрешенного использования организация использовала утвержденные органом исполнительной власти субъекта РФ показатели кадастровой стоимости, то есть показатели, установленные на начало налогового периода (на 1 января года, в котором изменился вид разрешенного использования). В связи с этим довод инспекции о нарушении положений п. 1 ст. 391 НК РФ[1] подлежит отклонению.

[1]

С учетом изложенного суд первой инстанции сделал обоснованный вывод, что отсутствие в гл. 31 НК РФ нормы, регулирующей определение базы по земельному налогу при изменении вида разрешенного использования земельных участков, не препятствует налогоплательщику исчислять налог с учетом кадастровой стоимости, рассчитанной за соответствующий период исходя из измененного вида разрешенного использования.

Иными словами, Президиум ВАС подтвердил, что, во-первых, Налоговым кодексом не урегулирован вопрос определения базы по налогу в случае изменения вида разрешенного использования земельного участка, и, во-вторых, налогоплательщик, выбрав второй вариант начисления налога, не нарушил главное правило – при расчете суммы налога учитывается кадастровая стоимость на 1 января каждого налогового периода.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Ситуация 2. В результате изменения вида разрешенного использования кадастровая стоимость земельного участка увеличилась. Организация рассчитала сумму налога, используя вариант 1. Налоговая инспекция решила, что расчет налога следует проводить по варианту 2, доначислила земельный налог, начислила соответствующие пени и штраф.

Поддерживая позицию инспекции, суды руководствовались позицией, изложенной в названном выше постановлении Президиума ВАС. Три судебных инстанции признали действия инспекторов правомерными, указав, что, определяя кадастровую стоимость земельных участков после изменения вида разрешенного использования, организация должна была применять соответствующий данному измененному виду использования средний удельный показатель кадастровой стоимости, утвержденный на начало года.

Организация обратилась в ВС РФ. Данная ситуация описана в комментируемом определении ВС РФ.

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ разрешила спор в пользу налогоплательщика, отметив следующее. Вывод судов трех инстанций о наличии у организации обязанности определить базу по земельному налогу с учетом кадастровой стоимости, рассчитанной за соответствующий период исходя из измененного вида разрешенного использования, основан на неверном толковании Постановления Президиума ВАС РФ № 7701/2012. Позиция ВАС касалась ситуации, при которой в отсутствие установленных законом препятствий для исчисления базы по земельному налогу соответствующим образом такое исчисление повлекло улучшение положения налогоплательщика (то есть уменьшение суммы налога).

В рассматриваемом же случае выбранный инспекцией не предусмотренный п. 1 ст. 391 НК РФ способ привел к ухудшению положения налогоплательщика (поскольку размер налога увеличился).

В результате Судебная коллегия признала выводы нижестоящих судов неправомерными и удовлетворила заявление организации об отмене решения инспекции.

Представленная в комментируемом документе позиция ВС РФ не противоречит ранее высказанному ВАС мнению. И ВС РФ, и ВАС исходили из того, что ситуация неоднозначная, не урегулированная положениями гл. 31 НК РФ. Все сомнения и неясности законодательства, как известно, должны толковаться в пользу налогоплательщика (п. 7 ст. 3 НК РФ). Именно поэтому в первом случае было указано, что раз закон не запрещает рассчитывать сумму налога с учетом измененного вида разрешенного использования, организация была вправе выбрать этот более выгодный для нее порядок расчета.

Во втором случае этот, хотя незапрещенный, но и не предусмотренный гл. 31 НК РФ, вариант выбрал налоговый орган, в результате положение организации ухудшилось. Арбитры указали: в силу п. 5 ст. 3 НК РФ ни на кого не может быть возложена обязанность уплачивать налоги, не предусмотренные НК РФ либо установленные в ином порядке, чем это определено положениями НК РФ. Изменение кадастровой стоимости земельного участка в течение года подлежит учету при определении налоговой базы в следующем году применительно к положениям ст. 5 НК РФ, которая содержит запрет на придание обратной силы нормам, ухудшающим положение налогоплательщика, и предусматривает, что нормы, улучшающие положение налогоплательщика, имеют обратную силу.

Читайте так же:  Что такое прибыль, доход и выручка предприятия

Важно, что в данный момент гл. 31 НК РФ действует в обновленной редакции. Дело в том, что Федеральный закон от 04.10.2014 № 284-ФЗ дополнил п. 1 ст. 391 НК РФ новыми абзацами. В частности, теперь в ней закреплено положение о том, что изменение кадастровой стоимости земельного участка в течение года не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах. Однако из этого общего правила есть два исключения:

  • изменение кадастровой стоимости в связи с исправлением технической ошибки, допущенной при государственном кадастровом учете, учитывается при определении налоговой базы начиная с года, в котором была допущена такая ошибка;
  • изменение кадастровой стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда. В этом случае новая кадастровая стоимость учитывается при определении налоговой базы начиная с года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ГКН кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Таким образом, во всех остальных случаях в 2015 году гл. 31 НК РФ запрещает учитывать при расчете налога произошедшее в течение года изменение кадастровой стоимости земельного участка, в том числе в связи с изменением вида его разрешенного использования. Поэтому сумму налога за 2015 год необходимо определять без учета изменения кадастровой стоимости.

Аналогичного мнения придерживается Минфин. В частности, в Письме от 17.08.2015 № 03-05-05-02/47450 указано: изменение кадастровой стоимости земельного участка, произошедшее в результате изменения вида разрешенного использования земельного участка в течение налогового периода, учитывается при определении налоговой базы по земельному налогу в следующем налоговом периоде.

Обобщим вышеизложенное. До 1 января 2015 года гл. 31 НК РФ не содержала положений, устанавливающих порядок исчисления земельного налога (определения базы по нему) в случае, когда в течение года изменялся вид разрешенного использования земельного участка. Поэтому, с одной стороны, налогоплательщик вправе учесть уменьшение кадастровой стоимости при расчете суммы налога, например за 2014 или 2013 годы. Налоговый орган не согласится с данным подходом, но в суде реально добиться отмены решения инспекции, поскольку арбитры должны руководствоваться позицией, представленной в Постановлении Президиума ВАС РФ № 7701/2012.

С другой стороны, если налогоплательщик при расчете суммы налога не учел увеличение в течение года кадастровой стоимости, налоговый орган может доначислить налог (см. ситуацию 2). Однако позиция, изложенная в Определении ВС РФ от 21.09.2015 № 304-КГ15-5375, позволит налогоплательщику отстоять свои интересы.

Начиная с расчета земельного налога за 2015 год, рассматриваемая ситуация перестала быть спорной. Теперь налогоплательщик лишен права выбора, поэтому сэкономить на налоге не удастся.

[1] В нем указано: налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Периодичность перерасчета кадастровой стоимости недвижимости

Одной из важнейших характеристик недвижимого имущества является его кадастровая цена. Однако эта величина не постоянна. То, как часто меняется кадастровая стоимость недвижимости, зависит от нескольких факторов. Каждому собственнику следует знать цену своего имущества и порядок ее определения, чтобы убедиться в правильности расчета налогов и государственной пошлины при заключении сделок с недвижимостью. Давайте выясним, что такое кадастровая цена, почему она не остается неизменной и как часто ее пересматривают.

Что собой представляет кадастровая стоимость объекта

Кадастровая стоимость (КС) недвижимого имущества – одна из главных характеристик объекта, являющаяся экономической единицей его учета и выражающая стоимостное значение.

Проанализировав стоимость объекта в разные периоды, можно заметить динамику роста КС. Основной причиной, почему меняется кадастровая стоимость объекта недвижимости, является переменчивость важных ценообразующих факторов, например, наличия инфраструктуры, перспектив развития и рыночных показателей.

Нужно знать, что кадастровая и рыночная цены недвижимости могут не совпадать, причем на практике это происходит довольно часто.

Стоимость строений и земельных участков определяется в соответствии с Федеральным Законом «Об оценочной деятельности» №135 от 29 июля 1998 года . Отдельно о том, что цена земли должна определяться в ходе оценки, говорится в ст. 66 Земельного кодекса РФ .

Оценку проводят инженеры-оценщики, прошедшие специальное обучение. Средний уровень КС объектов может определяться по решению местных органов исполнительной власти.

Владельцам недвижимого имущества стоит узнать больше о том, что собой представляет кадастровая стоимость недвижимости.

Как формируется КС

Чтобы понять, почему и как меняется кадастровая стоимость квартиры с годами, нужно учесть, какие факторы влияют на этот процесс. К ним относится:

Если собственник сомневается, может ли меняться кадастровая стоимость квартиры, следует внимательно проанализировать свое жилье с учетом перечисленных выше параметров. Некоторые из них, вроде площади и местонахождения, останутся неизменными. Другие же, например, перспективы развития и состояние инфраструктуры, могут измениться и в результате повысить или понизить цену объекта.

Нужно помнить, что цена недвижимого имущества периодически пересматривается. И если человек планирует продавать свою квартиру, то, возможно, с этим стоит подождать или, наоборот, поторопиться. Ведь каждая построенная рядом станция метро, дорога и больница повысят цену имущества. А закрытие школы или перенос автостанции уменьшат его стоимость.

Особенности изменения стоимости земельного участка

Существуют нюансы того, как меняется кадастровая стоимость земельного участка. Порядок и частоту проверки, на основании которой определяется цена земли, устанавливают местные органы власти. От того, насколько тщательно она будет осуществлена, зависит и частота проведения последующих оценок.

Минимальный срок – три года, но в среднем пересмотр КС земли производится один раз в пять лет. Нарушать регламент, установленный в регионе, нежелательно, поскольку это может повлечь необходимость в проведении оценочных мероприятий уже на федеральном уровне.

При наличии веских оснований в промежутке между переоценками возможен пересмотр цены в индивидуальном порядке.

Внеочередная проверка может проводиться в силу причин, значительно влияющих на ценность недвижимости, например, в связи с возведением нового инфраструктурного объекта или произошедшими техногенными или природными авариями.

Последнее изменение КС

Ответ на вопрос, меняется ли кадастровая стоимость квартиры ежегодно, установлен на уровне законодательства. Как упоминалось выше, очередная переоценка должна происходить не реже раза в пять лет. А вот насколько часто она делается, решает собственник, которым может быть и частное лицо, и предприятие, и орган власти.

Читайте так же:  Иск об определении размера задолженности по алиментам образец

Владелец имеет право инициировать пересмотр результатов оценки земли. Причем для этого не придется долго изобретать причины. По закону изменения рыночных показателей уже достаточно для того, чтобы вызывать инженеров для оценки. К тому же нигде точно не определено, что входит в эти «рыночные показатели».

Еще одна важная задача собственника – определить, когда изменилась кадастровая стоимость земли. Для этого инженер-оценщик предпринимает следующие действия:

  • изучает документы относительно недвижимости;
  • выезжает на объект и изучает его характеристики путем визуального осмотра;
  • подготавливает акт, в котором описывает свойства недвижимости и указывает ее ценовое значение.

После этого изменившая информация вносится в реестр недвижимости. Однако именно дата составления акта и есть днем, когда меняется цена объекта.

В отношении земли существуют особые причины, почему меняется кадастровая стоимость земельного участка:

  1. Уменьшение или увеличение размеров и, соответственно, площади.
  2. Перенос участка в новую категорию.
  3. Изменение целевого назначения или введение нового вида пользования, разрешенного местными органами власти.

Подробнее о пересмотре КС домов, квартир и земельных участков читайте в статье «Изменение кадастровой стоимости недвижимости».

Причины переоценки недвижимости

Существует два основания для изменения цены недвижимого имущества. Пересчитывается кадастровая стоимость в случае переоценки объекта и при внесении правок в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Переоценка объекта происходит по инициативе:

  • его владельца;
  • лиц, которые планируют заключить сделку в отношении недвижимости;
  • органа власти, если объект находится в его собственности.

Начать процедуру можно посредством обращения в специально созданные местными органами власти комиссии либо в судебные органы. Основаниями служат:

  • недостоверные данные в документах;
  • несоответствие полученного результата рыночной цене;
  • применение недопустимых методик расчета.

При обращении нужно приложить документы, обосновывающие справедливость требований заявителя.

Правки вносятся в следующих случаях:

  • во время постановки объекта на учет были поданы недостоверные данные;
  • решение суда предписывает внесение правок в базу данных.

Как часто проводится оценка КС


Собственников земли и жилья должно интересовать, как часто пересматривается кадастровая стоимость объектов недвижимости. Зная этот порядок, они легко определят, является ли пересмотр цены плановым.

Порядок, сроки проведения и лиц, ответственных за проведение плановой оценки имущества, определяют органы местной власти. Периодичность оценочных мероприятий составляет 3-5 лет.

Внеплановая переоценка может осуществляться по инициативе собственника при наличии достаточных причин.

В соответствии с законом, переоценка не может проводиться реже одного раза в 5 лет. Поскольку предельное допустимое значение не устанавливается, допускается повторение процедуры по желанию собственников.

Однако, в соответствии со ст.24.12 ФЗ № 135, в общих случаях ее нельзя проводить чаще, чем один раз в три года. Следовательно, то, как часто может меняться стоимость недвижимости, зависит от решения органа исполнительной власти или законодательства конкретного субъекта Федерации.

Итак, оценка осуществляется не чаще раза в три года. Для городов федерального значения этот срок составляет один раз в два года.

После утверждения результатов кадастровой оценки выводы инженера отправляются в территориальное подразделение Росреестра для внесения данных в ЕГРН.

Каждый собственник недвижимости должен следить за ценой имущества, поскольку власти некоторых субъектов Федерации могут каждый год изобретать поводы для увеличения налоговых поступлений путем поднятия ставки или увеличения КС нежвижимости в результате плановой оценки. А от достоверности данных зависит размер налоговых выплат.

Как рассчитать сумму налога при изменении КС объекта

За недвижимое имущество, которое находится в собственности, нужно платить налог. При определении его размера КС объекта является базовым основанием. Чтобы понять, как повлияет ее изменение на сумму, подлежащую уплате, нужно выяснить, как результат оценки в принципе сказывается на налогообложении.

Формула расчета налога проста:

Сн=Кс х Стн – Ап – Нв

В ней

  • Сн – сумма налога;
  • Кс – кадастровая стоимость объекта;
  • Стн – налоговая ставка, которая составляет 0,1 % от стоимости имущества;
  • Ап – уже внесенные авансовые платежи;
  • Нв – налоговый вычет за объект площадью 20 м2.

Таким образом, цена недвижимости прямо влияет на размер налога, подлежащего уплате: чем она выше, тем больше сумма налога, и наоборот.

Как узнать КС недвижимости

Существует несколько способов узнать цену объекта. Для этого, например, можно посетить сайт Росреестра , с которого перейти на публичную карту . На ней нужно отыскать свой участок и нажать на него кнопкой мыши. После этого появится следующая информация:

  • размеры и площадь надела;
  • назначение;
  • наличие обременений;
  • кадастровый номер и стоимость.

Некоторые предпочитают обратиться в муниципалитет и попросить копию постановления с указанной КС 1 м2 недвижимости. Умножив эту цифру на площадь интересующего объекта, несложно получить нужные данные.

Третий способ – подача запроса в Роснедвижимость. В этом случае придется ожидать ответа в течение 30 дней. В случае отправки по почте он даже может потеряться по дороге. Как видно, этот вариант наиболее длительный и неудобный.

Также можно оформить запрос в Росреестре, МФЦ или на портале Госуслуги . Для частного лица выдача справки обойдется в 450, для предприятия – в 600 рублей. На это уйдет 3-5 5 дней.

Знание кадастровой цены недвижимости позволяет правильно рассчитывать налоги и госпошлину при заключении сделок. Оценкой имущества занимаются специалисты, уполномоченные на проведение таких работ. Периодичность оценки, порядок ее проведения и то, может ли измениться кадастровая стоимость объекта, определяют местные органы исполнительной власти.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Магистр юридических наук по направлению «Гражданское и семейное право». В 2005 году окончил СПбГУ, в 2012 году – экономический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности “Финансовая аналитика”. После получения второго высшего образования основал независимую оценочную компанию. Занимаюсь оценкой недвижимости, земли и другого имущества.

Источники


  1. Хропанюк, В. Н. Теория государства и права / В.Н. Хропанюк. — М.: Интерстиль, 1999. — 384 c.

  2. Редактор, Редактор Б. Пугинский И. Пугинский Правоведение / Редактор Б. Редактор И. Пугинский Пугинский. — М.: Юрайт, 2011. — 480 c.

  3. Шубина, Е.Р. Испанско-русский юридический словарь / Е.Р. Шубина, Т.А. Алексеева. — М.: СПб: Юридический центр Пресс, 2018. — 484 c.
  4. Старович, Збигнев Судебная сексология / Збигнев Старович. — М.: Юридическая литература, 2016. — 336 c.
  5. Все о пожарной безопасности юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. — М.: Альфа-пресс, 2013. — 480 c.
Изменяется ли кадастровая стоимость земельного участка ежегодно
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here