Как правильно сдать квартиру в аренду

Как грамотно и как правильно сдать квартиру квартирантам?

Прибыль от сдачи квартиру в аренду может стать хорошим подспорьем к зарплате владельца недвижимости, а в некоторых случаях стать его основным источником дохода.

Однако возникает масса вопросов по этому поводу. Как правильно сдавать? Есть ли какие-то тонкости и правила? Какая ответственность за нарушения?

Рассмотрим правовые стороны этого вопроса и правила сдачи жилья.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Можно ли и как правильно сдавать квартиру в аренду?

Имеет ли право собственник сдавать свое жилье другому лицу и получать за это плату? Нет ни одного закона, запрещающего это делать. В ЖК РФ ст.30 п. 2 говорится, что человек вправе передавать иному лицу для временного проживания принадлежащую ему недвижимость на основании договора найма или аренды.

В Гражданском кодексе этому вопросу посвящены ст.671-688. В них определяются правила сдачи в наем помещения, а также обязанности и права сторон соглашения.

Статья 688 ГК РФ. Последствия расторжения договора найма жилого помещения

В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Исходя из действующих законов следует, что сдача квартиры в наем или аренду не запрещена.

Как можно сдавать жилье, извлекая из этого наибольшую выгоду? Как лучше и грамотно сдать квартиру? Рассмотрим основные способы.

Это наиболее доходный способ. Договор с нанимателем заключается на несколько суток. Стоимость суточной аренды выше, чем оплата в день при заключении договора на долгий срок.

Но есть некоторые нюансы:

  • Собственнику придется постоянно заботиться о поиске клиентов. Если квартира простаивает без жильцов долгое время, то смысл в посуточной сдаче квартиры для владельца теряет всякий смысл.
  • Владельцу предстоит следить за чистотой и порядком в помещении самостоятельно. Если съехал один жилец, а после него сразу хочет заселиться другой, то хозяину придется обеспечить ко дню его въезда порядок в квартире.
  • За месяц собственник может сдать свою недвижимость несколько раз, и на каждой сделке ему необходимо будет присутствовать. Для особо занятых владельцев такой вариант аренды будет неудобным.

Подробнее о том, как сдавать квартиру посуточно, читайте здесь.

На длительный срок

Заключая договор на длительный срок, хозяин обеспечивает себе пассивный доход на несколько месяцев. Длительная аренда выгодна тем, что собственнику не придется постоянно искать клиентов.

Если жилец найден, то он может прожить в квартире год или больше – в зависимости от обстоятельств. Это позволяет хозяину ежемесячно получать прибыль и не переживать за то, что квартира будет пустовать без нанимателей.

[2]

Самостоятельно

Если собственник располагает большим количеством времени, то может заняться поиском жильцов самостоятельно. Для этого нужно подать объявления на специализированные сайты или в местную газету.

Квартиры от собственников всегда пользуются спросом, так как многим соискателям не хочется платить комиссию риэлтору. Хозяину в этом случае предстоит самому выезжать на показы и своими силами составлять договор найма.

Больше нюансов о том, как сдать квартиру в аренду самостоятельно, можно узнать здесь.

Через агентство

Сдача квартиры через посредника снимает с владельца большую часть хлопот. Ему останется только одобрить найденного агентом квартиранта и заключить с ним договор для сдачи. Риэлтор возьмет на себя все заботы по поискам клиента, показам и составлению договора. Комиссию оплачивает тот, кто снимает жилье.

О том, как лучше сдавать квартиру — самостоятельно или через риэлторов, читайте в этой статье.

Чтобы заключить безопасную и выгодную сделку, владельцу недвижимости необходимо руководствоваться следующими правилами:

    Составить договор найма или аренды с четкими условиями, правами и обязанностями.

Скачать типовой документ можно в интернете, дополнив его по необходимости своими условиями. В письменном соглашении обязательно должны быть определены правила сдачи жилого помещения, условия и порядок оплаты за проживания и коммунальные услуги, а также ответственность обеих сторон.
При заключении договора желательно составить опись имущества.

В ней должны быть перечислены все вещи, которые, по мнению владельца, представляют особую ценность для него. В описи важно указать наименование имущества и его состояние. Эта бумага может быть включена в договор или быть отдельным документом (прочитать о других документах, необходимых для сдачи квартиры, можно тут). За порчу или кражу имущества собственник должен предусмотреть штраф. Он указывается либо в описи, либо в договоре.
Если хозяин хочет сдавать приватизированную квартиру легально, уплачивая налог, то ему потребуется платить 13% от дохода.

При оформлении ИП – 6%. Также можно купить патент. Его стоимость определяется по площади помещения и региону.

Обязательно ли заключать договор?

Законодательство не обязывает граждан заключать договор найма. Если же собственник сдает жилье официально и платит налоги, то такой документ заключается в обязательном порядке. Подавляющее большинство собственников сдает квартиры неофициально. Но даже в этом случае заключение договора желательно, так как он устанавливает права и обязанности сторон соглашения, плату, условия пользования имуществом и гарантирует безопасность сделки.

В Гражданском кодексе даются некоторые указания к правилам составления документа. Согласно ст. 671 ГК РФ, владелец по договору предоставляет другому участнику сделки помещение за установленную плату.

Статья 671 ГК РФ. Договор найма жилого помещения

  1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
  2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Согласно законодательству, соглашение может быть заключено на срок не более 5 лет. Если в документе срок не указан, то он будет считаться действительным в течение 1 года.

Читайте так же:  Что грозит работодателю при задержке выплаты заработной платы – уголовная и административная ответст

Нужно ли где-то регистрировать заключенный договор аренды или найма?

  • Регистрация в Росреестре нужна только в том случае, если документ между сторонами сделки был подписан на срок менее 12 месяцев. Об этом говорится в ст. 674 ГК РФ. Такой договор будет считаться краткосрочным и не подлежащим обязательной регистрации.
  • Если сделка между собственником и жильцом была заключена на срок более 12 месяцев, то она должна быть зарегистрирована в Росреестре в течение 30 дней с момента подписания договора. (ФЗ №218).

Конечно, большинство собственников заключают соглашения о найме на срок не более 1 года, а затем, по обоюдному желанию обеих сторон, оно перезаключается. Это дает возможность хозяевам не регистрировать договор в органах, а значит, и не платить налоги.

Подробнее о договоре для сдачи квартиры можно прочитать тут.

Ответственность

Если договор подписан на срок более года, а собственник не платит налоги, то к нему применимы ст. 171 или 198 УК РФ (в зависимости от получаемого дохода и обстоятельств). Нелегальная сдача жилья и получение систематической прибыли без уплаты налогов грозит штрафом до 300 тыс. рублей или лишением свободы на срок 1 год.

По статистике, около 40% владельцев квартир получают доходы от аренды нелегально, не платя налоги и не регистрируя сделки в Росреестре. Привлечь к уголовной ответственности собственников довольно сложно. Нужно доказать факт сдачи квартиры и получение хозяином денег от жильца.

Более детально о правах квартирантов без договора и о рисках арендодателя в таком случае можно узнать в этом материале.

Без разрешения второго собственника

Сдача в наем квартиры, имеющей двух или более хозяев, имеет ряд нюансов. Если один из владельцев хочет передать жилье во временное пользование иному лицу на основании договора, то он должен согласовать это со всеми другими собственниками.

Согласно ст. 246 ГК РФ, распоряжение (продажа, аренда и пр.) недвижимостью осуществляется по соглашению всех ее собственников.

Если один из них против аренды, то сделка будет недействительной.

Несогласный владелец имеет право в любой момент расторгнуть заключенный договор и выселить жильца.

Статья 246 ГК РФ. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

  1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
  2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Чтобы не создавать проблем ни себе, ни квартиранту, хозяин квартиры должен получить письменное разрешение от остальных собственников. Этот документ будет нужен при заключении договора с нанимателем, чтобы тот удостоверился в чистоте сделки.

Без согласия соседей

Нужно ли спрашивать разрешения у соседей? Разрешения не потребуется, так как, согласно с. 288 ГК РФ, собственник имеет право распоряжаться своим имуществом по назначению, а также сдавать в наем на основании договора. Соседи не имеют оснований запрещать другим владельцам сдавать жилье.

Теоретически соседи могут быть против решения собственника сдавать жилье, если квартиранты шумят и нарушают права рядом живущих людей. Согласно ст. 30 ЖК РФ, собственник обязан содержать помещение в надлежащем виде, и соблюдать интересы соседей. То же самое относится и к людям, проживающих в квартире на основании договора найма.

Если наниматели систематически нарушают покой и создают беспорядок, то соседи имеют право пожаловаться на собственника и на нарушителей в органы. Чтобы избежать подобных проблем, наймодателю необходимо прописать условия проживания в договоре, исключив тем самым возможные риски.

Особенности

Что еще нужно знать собственнику, желающему получать доход о сдачи жилья?

    Чтобы обезопасить имущество от поломок и порчи, рекомендуется при заключении договора требовать у нанимателя депозит. Обычно он равняется одному ежемесячному платежу.

В случае порчи имущества эта сумма пойдет на ремонт или восстановление. Если в течение всего срока проживания все вещи останутся в целости и сохранности, депозит отдается обратно нанимателю.

  • Заключенный договор нельзя изменять в одностороннем порядке, только с согласия обеих сторон.
  • Расторжение соглашения о найме может произойти в одностороннем порядке. Участник сделки, желающий расторгнуть договор, должен предупредить об этом другую сторону за 90 дней.
  • Чтобы безопасно и выгодно заниматься арендой, нужно заранее предусмотреть все юридические тонкости этого вопроса и прочие нюансы. Аренда может приносить хороший доход, если к ней подойти ответственно и со знанием дела.

    Видео по теме

    Полезные советы арендодателю.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-46-18 (Москва)
    Это быстро и бесплатно !

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Сдать квартиру в аренду
    (наём) просто

    Сдаем квартиру в аренду или в наём, в чем разница?

    Договор аренды и договор найма жилого помещения – это два разных договора. В чем же разница, какой договор нужен в вашем случае?

    Если вы сдаете квартиру другому гражданину (т.е. физическому лицу) – это договор найма (регулируется главой 35 Гражданского кодекса РФ «Наем жилого помещения»). В этом случае тот, кто сдает квартиру, называется «Наймодатель», а снимающий ее человек – «Наниматель».

    Если вы сдаете квартиру предприятию (т.е. юридическому лицу) – это договор аренды (регулируется главой 34 Гражданского кодекса РФ «Аренда»). В этом случае тот, кто сдает квартиру, называется «Арендодатель», а арендующая ее фирма – «Арендатор».

    В чем разница между этими договорами? Главное отличие в том, что договор найма лучше защищает права нанимателя, то есть гражданина. Выселить досрочно его можно только по решению суда, даже если он задерживает оплату и устраивает в квартире шумные вечеринки. И не важно, что вы напишете в договоре, если в Кодексе сказано, что по решению суда, значит только через суд. В то же время сам квартиросъемщик может прекратить договор в любое время по своему желанию.

    А вот в договоре аренды можно предусмотреть случаи и порядок его расторжения по усмотрению сторон. То есть выселить жильца (работника предприятия, для которого оно арендовало жилье) намного проще.

    Однако вдаваться в нюансы этих договоров не нужно, мы их все учли и даем возможность вам быстро и бесплатно сформировать свой договор на сдачу квартиры в зависимости от того, физическому лицу или организации вы сдаете свое помещение.

    Как сдать квартиру в аренду правильно?

    Заявка — знакомство с риэлтором

    Читайте так же:  Расторжение договора купли-продажи автомобиля с автосалоном

    Размещаем рекламу на 55 площадках

    Отбор подходящих кандидатов

    Показы в удобное время

    Составление договора найма

    Гарантированная поддержка
    на весь срок действия договора

    Как сдать квартиру в аренду правильно в Москве — чаще всего, собственника интересует сдача в аренду с точки зрения налогов, своей выгоды, безопасности и собственного комфорта.

    У большинства людей, получающих доход с сдачи в найм, имеется определенный опыт, тем не менее, и они сталкиваются с одними и теми же проблемами. Что необходимо знать о сдаче жилья в Москве?

    Если коротко, то весь процесс выглядит так: поиск добропорядочного арендатора, обязательно заключить договор найма, и как один из основных факторов с точки зрения официальности – заплатить налог.

    Наша программа автоподбора нашла желающих снять жилье в ближайшее время.

    Оставьте заявку и уже через 15-20 минут колл-центр начнет обзванивать потенциальных квартирантов предлагая снять вашу квартиру. В 50-80% случаев люди соглашаются на просмотры.

    1. Опыт работы наших риэлторов в недвижимости не менее 5 лет
    2. Основная задача риэлтора – максимально защищать интересы клиента
    3. Безопасность — собственник работает только с 1 риэлтором. Утечка информации исключена

    Сдача квартиры в аренду

    Универсального ответа на вопрос: «как сдать квартиру правильно» не существует — в аренде жилья есть определенный порядок действий. Что нужно, чтобы сдать квартиру в аренду?

    • Это определение цены — завышенная стоимость приведет к простоям и потере денег;
    • Поиск потенциальных нанимателей — это размещение рекламы минимум на 10-15 ресурсах — времена изменились и правила тоже;
    • Правильный договор с необходимыми приложениями — опись имущества, график платежей
    • Стоит ли сдавать квартиру в долгосрочную аренду (больше года)? Обычно договора найма подписывают на срок не более года. Затем просто пролонгируют на тех же условиях.

      Как правильно — через агентство или без посредников?

      Нередко собственника жилья посещает мысль самостоятельно разместить объявления о сдаче в интернете и сдать квартиру квартирантам по закону, возможно, без посредников. Забегая вперед, скажем, что сдавать квартиру через агентство недвижимости в долгосрочную перспективу выгодно.

      Что в итоге происходит с нанимателем, который снял без посредника? Сначала, как обычно, все гладко да сладко, а затем начинаются проблемы в виде отсутствия денег, задержек и недопонимания в целом. Все дело в качестве арендатора — через агентство недвижимости приходят люди более обеспеченные и это уже доказанный факт.

      Одним из основных шагов, по нашему мнению, является четкая позиция владельца недвижимости: если решено сдавать через агентство недвижимости, выбирайте одного риэлтора и плотно сотрудничайте с ним до победного конца.

      Если один агент уже есть, но никакого результата нет и вам не объяснили в чем причина — смело меняйте риэлтора на другого. Собственнику нужен активный личный консультант , умеющий четко формулировать свои мысли и верно оценивающий ситуацию на рынке недвижимости.

      Позиция «позвоню я всем, кто первый сдаст, тот и молодец..» — очень невыгодна для хозяина жилья.

      Последствия: ежеминутные, бесполезные звонки, холостые выезды на показы (обещали приехать и не приехали), общее снижение стоимости жилья (в погоне за клиентом, чаще всего, занижается цена). Более того, собственник часто даже не помнит имен агентов. Потому что их много и они звонят с разных номеров.

      Не проще ли иметь дело с одним риэлтором, которого вы знаете (проверили паспорт, убедились лично в том, что риэлтор может связать 2 слова и подобающе выглядит)?

      Правила сдачи жилья

      Договорные отношения должны быть основой для взаимодействия сторон. Верно составленный и грамотно оформленный договор дисциплинирует нанимателей и собственника, а также позволяет избежать в дальнейшем разногласий, которые непременно появятся в процессе проживания.

      Видео удалено.
      Видео (кликните для воспроизведения).

      В грамотно составленном договоре найма прописаны абсолютно все условия сдачи жилья, оплате, сроках, количеству проживающих, наличие и состояние мебели, бытовой техники.

      Мы рекомендуем заранее все обсудить и четко поддерживаться своей позиции. У собственника сдающего в аренду, после прочтения оформленных бумаг не должны возникать вопросы:

      1. Что делать, если люди не платят — в договоре есть строгие сроки и если они не соблюдаются, собственник имеет право расторгнуть договор;
      2. Как быть, если проживает больше человек, чем планировалось — перед заселением все будущие жильцы поименно перечисляются, записываются их паспортные данные;
      3. Квартиранты поломали мебель и часть техники – обязательно делайте опись имущества и акт приема передачи , прописав состояние мебели и техники на момент заселения. Если ухудшения на момент выезда очевидны – эквивалентная сумма удерживается из страхового депозита;
      4. Затопили, пожар и т.д – проводится экспертная оценка причины, сумму ущерба оплачивает виновный. Кстати, на подобные случаи есть страхование ответственности. Стоит это недорого, около 5 тысяч рублей в год, зато выплаты доходят до 1 000 000 рублей.

      Как вести себя после сдачи квартиры?

      Один из пунктов договора найма как раз и описывает права владельца недвижимости: право посещать жилье один раз в месяц с предварительного уведомления. Мы РЕКОМЕНДУЕМ придерживаться этого правила и приезжать за деньгами лично, проверять состояние ремонта, мебели и техники. Иначе же, через год проживания, вы рискуете увидеть квартиру не совсем в том виде, в котором она сдавалась.

      Сдача в аренду предполагает не только получение дохода. Заранее зная обо всех подводных камнях в сдаче, можно в будущем оградить себя от многих неприятностей.

      Как сдать квартиру Дорого?

      Количество сдаваемых квартир через агентства с каждым годом только растет. Какие же выгоды от сотрудничества?

      Как сдать жилье официально?

      Что нужно для официальной сдачи своей квартиры в наем? Основные шаги для законопослушных наймодателей.

      Налоги за сдачу квартиры

      Вечный вопрос — платить или не платить? Какая ответственность за уклонение? Как поступают другие наймодатели

      Страховой депозит не возвращается?

      Страховой депозит — как один из способов сохранить имущество и добрые отношения. Что нужно знать о «последнем месяце»?

      Можно ли сдавать квартиру?

      В каком случае можно сдавать квартиру, а в каких даже не стоит пробовать — иначе неприятности найдут вас сами..

      Какие вопросы НУЖНО задать арендатору?

      Что нужно знать о потенциальных кандидатах на проживание?

      Как быстро сдать квартиру в аренду: пошаговая инструкция

      Ирина Жигина, уже писавшая для Лайфхакера о том, как защищить себя от недобросовестных арендаторов, составила руководство для тех, кто собирается сдавать квартиру в аренду: как составить объявление и найти порядочных жильцов, как подготовить квартиру и что следует предусмотреть.

      Читайте так же:  Ответственность за незаконное лишение свободы по ст 127 ук рф

      Собственники, сдающие квартиры в аренду, по собственному опыту знают, как нелегко бывает это сделать самостоятельно. Нужно подать правильное объявление, общаться по телефону с потенциальными жильцами, показывать квартиру и делать много чего ещё. Я сдаю квартиры в аренду больше 10 лет. Сдавала абсолютно разному контингенту: начиная от пар с детьми и заканчивая китайцами и вьетнамцами. Многие из моих бывших жильцов хотят вернуться ко мне, с некоторыми я продолжаю общаться: стригусь у них, консультируюсь, зову сделать ремонт.

      Мне часто задают вопросы:

      • Как найти хороших жильцов?
      • Как не запутаться в процедуре сдачи квартиры?
      • Что необходимо предусмотреть?

      Предлагаю воспользоваться пошаговой инструкцией.

      Шаг первый. Исследуем рынок

      Перед сдачей квартиры нужно исследовать рынок аренды жилья и сделать хотя бы минимальный анализ конкурентов.

      Изучая основные сайты по аренде недвижимости обратите внимание на цены, фотографии квартир, текст объявлений, какая мебель и бытовая техника есть в квартире.

      На цену аренды влияет не только качество ремонта. Стоимость определяется местоположением, качеством и состоянием самого дома, транспортной доступностью и ещё целым рядом факторов. Желательно сопоставить уровень цен на жилье с расположением квартиры в вашем городе/районе и наличием в ней мебели и бытовых приборов. Также вы, скорее всего, знаете, к какому типу относится ваша квартира: эконом-класс, бизнес-класс или люкс.

      В совокупности проведённое вами исследование поможет определить не только арендную цену квартиры, но и нарисует портрет потенциальных арендаторов.

      Шаг второй. Готовим квартиру к сдаче

      Как подготовить квартиру к приёму новых жильцов?

      Если говорить про квартиру эконом-класса, то главное — сделать её презентабельной, но не переборщить с ремонтом, потому что ваши затраты могут ещё долго не окупиться.

      Первое, что нужно сделать, — это вынести весь хлам. Затем проверьте сантехнику и электрику: этим вы обезопасите и себя, и вашего арендатора от возможных проблем. Давно не меняли обои? Линолеум никуда не годится, а на потолке разводы от давнишних протечек? Меняйте!

      Даже при незначительном косметическом ремонте ваша квартира примет более ухоженный и опрятный вид, что самым наилучшим образом отразится на поиске квартирантов.

      Обязательно отмыть, отутюжить и надраить до блеска всё, что можно, — пусть блестит и сверкает!

      Меблируйте квартиру самым необходимым и не забудьте про бытовые приборы: холодильник, стиральную машину, телевизор. Но помните, если вы сдаёте бюджетную квартиру и поставите в неё дорогущую бытовую технику, то арендная плата вырастет ненамного. А вот если жильцы сломают вашу суперэлектронику, то вы понесёте значительные убытки. Однако в любом случае не стоит набивать квартиру под завязку. Нередки случаи, когда квартирантам не нужна ни мебель, ни бытовая техника — они въезжают со всем своим.

      Если в квартире остались какие-то из ваших личных вещей, то лучше заберите их. Оплатите все имеющиеся долги по коммуналке, отключите городской телефон или хотя бы «восьмёрку».

      Если же разговор идёт о квартире более высокого класса, то желательно привести её в полный порядок. Таким образом вы повысите её статусность и сможете найти подходящих жильцов.

      Шаг третий. Делаем фото квартиры

      Выбор квартиры начинается именно с фотографий, поэтому этот шаг крайне важен. То, какими снимками вы сопровождаете своё объявление о сдаче квартиры, во многом определяет, как быстро вы найдёте квартирантов. Нужно очень грамотно показать плюсы сдаваемой квартиры. Не настаиваю на профессиональных фото, за которые придётся платить деньги. Но при желании вы и сами сможете сделать отличные снимки.

      Перед тем, как делать фотографии, ещё раз окиньте квартиру взглядом, создайте уют. Сделайте так, чтобы вам самому захотелось снять вашу квартиру! Фотографировать лучше в солнечную погоду. Не скупитесь, делайте много снимков, хороших и разных. Не забудьте про ванную с туалетом, кухню и коридор. Чем больше качественных и красивых фото вы добавите к своему объявлению, тем легче жильцам будет принять решение и снять именно вашу квартиру!

      Шаг четвёртый. Составляем объявление

      Наша цель — написать отличное объявление о сдаче квартиры в аренду. Практически шедевр. Для этого указываем в объявлении все плюсы. И подробнее. Обязательно напишите, если делали ремонт. Балкон, раздельный или совмещённый санузел, площадь кухни — всё это должно быть отражено в объявлении. Чтобы не изобретать велосипед, выберите штук пять лучших, на ваш взгляд, объявлений, размещённых на сайте. Возьмите из них то, что подходит для вашей квартиры, и добавьте дополнительную информацию про имеющуюся в квартире мебель, технику и отличных соседей.

      Если вы не готовы сдавать свою квартиру жильцам с детьми, животными, курящим, предпочитаете жильцов определённой национальности — всё это также необходимо указать в объявлении.

      Ваше объявление в идеале должно соответствовать формуле AIDA (внимание, интерес, желание, действие). Оно должно быть таким, чтобы жильцы не только захотели снять вашу квартиру, но захотели срочно схватить телефон и позвонить вам, боясь, что квартиру уведут у них из-под носа.

      Когда составите объявление, не забудьте проверить текст на грамматические ошибки и опечатки.

      Шаг пятый. Размещаем объявление на сайте

      Советую размещать объявление на топовых сайтах. Все они на слуху. Если сомневаетесь, спросите знакомых или коллег, какими базами они пользуются в поисках квартиры или для сдачи своей. Не нужно размещать объявление на десятках сайтов. Обычно хватает размещения на нескольких рейтинговых ресурсах.

      Обычно мы не платим деньги за подачу объявления. Но, как показывает практика, при нынешнем состоянии рынка аренды жилья стоит размещать платные объявления. Скорость сдачи квартиры в этом случае увеличивается в разы.

      Да, и не забудьте про фото! Лучшие. И побольше.

      Шаг шестой. Общаемся по телефону

      И вот вы дождались первых звонков. Разговаривайте спокойно и уверенно. Не только сами отвечайте на вопросы, но и уточняйте информацию о потенциальных жильцах. Возможно, вас что-то не устроит в квартирантах уже в процессе телефонного разговора, так зачем тогда время тратить на осмотр квартиры? Обязательно поинтересуйтесь составом и количеством жильцов. Не бойтесь спрашивать о том, что указано в объявлении. Если вы не хотите пускать жильцов с собакой, то не лишним будет ещё раз уточнить наличие домашних питомцев.

      Если вас и потенциальных арендаторов всё устраивает, договаривайтесь о просмотре квартиры.

      По моему опыту встречи лучше назначать примерно на одно время с разницей в 10–20 минут сразу нескольким квартирантам. Приходят на встречу далеко не все. Представляете, как бывает обидно, когда тратишь время, приезжаешь, а никто не появился? Так что не стесняйтесь: это рынок. Я вас уверяю, жильцы точно так же договариваются на один день сразу с несколькими хозяевами квартир и выбирают то, что им подойдёт.

      Читайте так же:  Срок развода через суд

      Шаг седьмой. Показываем квартиру

      Желательно прийти чуть раньше потенциальных арендаторов. Проветрить квартиру, распахнуть шторы или включить свет, добавить приятную музыку — создать ощущение тепла и уюта.

      Если арендаторы вам приглянулись, сделайте так, чтобы они влюбились в вашу квартиру. Не ходите за ними молча, только отвечая на вопросы. Говорите, показывайте, рассказывайте короткие истории, связанные с квартирой, приводите аргументы в свою пользу. Сами старайтесь понравиться. Другими словами, будьте хорошим продавцом самого себя!

      Если арендаторы поверят вам, то шансов, что они снимут вашу квартиру, будет гораздо больше.

      Если посетители не готовы сразу принять решение, не бурчите себе под нос что-нибудь нечленораздельное: по собственному опыту знаю, что многие из тех, кто ушёл, потом возвращаются.

      Шаг восьмой. Подписываем договор

      Вот и нашлись наши идеальные жильцы! Ну или не идеальные, но вполне подходящие нам. Дело за договором. Подготовьте его заранее в двух экземплярах. Форм договоров очень много. Какую из них выбрать — решать вам. Не забудьте только отразить в договоре необходимые пункты, сумму страхового депозита, снимите показания всех счётчиков и сфотографируйте паспорт арендатора.

      Заключение

      Квартира сдана. Открываем бутылку шампанского. Возможно, вы посчитаете ненужными какие-то из этих пунктов. Но уверяю вас, я проделывала всё это в точности много лет (разве что за исключением ремонта) и могу сказать, что пошаговое выполнение инструкции не отнимает много времени, а наоборот, структурирует работу и облегчает процесс сдачи квартиры.

      Как сдать квартиру в аренду официально и правильно?

      С ростом общего благосостояния граждан и интенсивным строительством в жилищной сфере у многих людей в последнее время появляются свободные квартиры, которые они пытаются сдавать в аренду. Сдача жилья в аренду в первую очередь объясняется желанием получить дополнительный доход и сэкономить на коммунальных платежах.

      Все это, конечно, хорошо, но при этом большинство собственников не имеют представления, как правильно сдавать лишние метры. Чтобы средства в семейный бюджет поступали на регулярной основе, необходимо знать ряд тонких моментов — как избежать штрафных санкций, где искать клиентов, как не допустить порчу имущества, как сэкономить на налоговых отчислениях и прочее.

      По закону сдавать жилье в аренду имеет право только непосредственно владелец помещения либо его доверенное лицо, имеющее письменно подтвержденный документ на такие действия.

      Но здесь есть свои определенные нюансы:

      • Если собственник жилья является его единственным владельцем, то и сдавать квартиру имеет право только он.
      • Если права на квартиру принадлежат сразу нескольким лицам, то для оформления сделки потребуется согласие каждого из них. В этом случае возможны два варианта — либо все участники присутствуют в момент сделки и подписывают договор, либо для этой цели выбирается только один, но при этом все должно быть оформлено нотариально.
      • Если сдается неприватизированная квартира, по закону принадлежащая государству, то должен быть заключен с муниципалитетом специальный договор поднайма. При этом опять же должно быть получено согласие всех лиц, прописанных на данной жилплощади.
      • Встречаются и такие случаи, когда сдаются в аренду помещения, приобретенные по ипотечному кредиту. В этом случае обязательным условием является письменное разрешение банка. Лучше такое разрешение получить, иначе в случае обнаружения банком такого факта, возможны карательные меры — штраф или требование досрочно погасить кредит.

      Стоимость сдаваемой квартиры

      Первым условием удачной сделки по сдаче квартиры внаем является адекватная оценка ее стоимости, которая формируется, как правило, из двух факторов:

      • В каком районе она расположена. Например, в центре города будет одна цена, а где-то на окраине — совсем другая. По уверениям риэлтеров, наибольшим спросом пользуются помещения в новых и кирпичных домах, желательно с выделенной парковкой. Также большое значение имеет развитая инфраструктура района — близость школ, детских садов, супермаркетов и др.
      • Состояния самой жилплощади. Арендаторам нравятся квартиры с хорошим ремонтом, где все краны, трубы, сантехника в исправном состоянии и надежно функционируют. И если при этом еще имеется встроенная бытовая техника и интернет, то отбоя от жильцов точно не будет.

      Слишком высокая цена отпугнет арендаторов и они начнут искать что подешевле, ведь конкуренция в этом сегменте рынка довольно высокая и предложений хватает. С другой стороны, низкая стоимость может привлечь большое количество неплатежеспособных граждан и ежемесячное «выбивание» долга с них может стать для вас обыденным явлением.

      [3]

      Поэтому совет здесь может быть таким — позвоните или еще лучше лично посетите несколько агентств недвижимости и проконсультируйтесь.

      Опытный риэлтор, отталкиваясь от состояния квартиры и расположения дома, может сразу сказать примерную стоимость аренды. Но, поскольку в разных агентствах цены могут сильно колебаться, имеет смысл обзвонить несколько риэлторских контор.

      На какой срок сдавать?

      Тут тоже имеются два варианта и зависят от предпочтений владельца жилплощади — можно оформить долгосрочный договор, рассчитанный на несколько лет и с ежемесячной оплатой. Или же сдавать квартиру посуточно. Оба способа имеют свои плюсы и минусы.

      Помесячная оплата, которая и практикуется в большинстве случаев, является более спокойным вариантом. Если попадется хорошая семья со стабильным заработком, то пассивный доход «на автомате» вам обеспечен на долгое время.

      Но в большинстве своем клиентами будут не совсем надежные товарищи — подвыпившая молодежь, командировочные и др. После таких граждан обнаружить в квартире совершенный бедлам, отсутствие некоторых вещей совершенно обыденное явление.

      Общее состояние и ремонт квартиры

      Каждый арендодатель желает быстро сдать квартиру, причем надежным жильцам и за хорошую цену. Чтобы желание стало реальностью необходимо соответствующим образом подготовиться. Если сдаваемое помещение долго не знало ремонта, то нужно сделать хотя бы косметический ремонт — обновить обои, старую сантехнику, постелить новый линолеум и прочее.

      Вследствие этих мер, квартира примет более презентабельный вид и оставит положительное первое впечатление. Да и вы сами будете чувствовать себя более уверенно при назначении цены.

      Чтобы повысить комфортное проживание арендаторов можно оснастить квартиру необходимыми бытовыми приборами — телевизором, электроплитой, стиральной машиной, а также предметами мебели. Но если собственник ограничен в средствах, то лучше полностью освободить ее от ненужных предметов типа старой мебели и сломанных стульев. Тем более что большинство квартиросъемщиков предпочитают пользоваться собственным имуществом.

      Читайте так же:  Сокращённый рабочий день когда и для кого возможен

      Поиск клиента

      Где же найти жильцов? Есть четыре варианта решения проблемы:

      1. Обратиться в агентство недвижимости. Сотрудники компании предложат вам множество вариантов с предоставлением некоторых гарантий, но за их услуги необходимо заплатить. Тем не менее обращение к ним имеет ряд преимуществ:
      • риэлторы, особенно давно работающие в этом бизнесе, хорошо знают рынок, поэтому быстро установят оптимальную цену и найдут клиента;
      • учтут все нюансы сделки и составят грамотный договор;
      • при возникновении каких-либо форс-мажорных ситуаций берут на себя улаживание всех проблем и конфликтов.
      1. Подать объявление в интернете или через газету. Также высокоэффективна реклама в «бегущей строке» на телевидении.
      1. Идеальным вариантом было бы найти клиента через родственников, друзей и знакомых. В этом случае можно быть спокойным за оплату, свое имущество, так как вряд ли люди, пришедшие по протекции, будут вести себя неадекватно. Даже если они сбегут, не заплатив за аренду, их всегда можно будет отыскать.
      1. Сдавать в аренду своим знакомым, родственникам. Поскольку народ российский отличается широтой души, вряд ли собственник потребует с родственника денег, но оплачивать коммунальные услуги тот будет просто обязан.

      При выборе любого варианта, конечно, следует контролировать ситуацию — надлежащее состояние жилья, коммунальные платежи, нет ли жалоб от соседей и т. д.

      Кого пускать?

      От грамотного решения этого вопроса зависит и бесперебойное поступление денежных средств, и сбереженные нервы. Как показывает практика, найти действительно хорошего квартиросъемщика, устраивающего собственника во всех отношениях, дело довольно сложное, если не сказать невозможное. Надо полагаться на свой жизненный опыт и интуицию.

      Даже если человек пришел по рекомендации хороших знакомых, нужно попытаться узнать как можно больше информации о нем.

      Собственник имеет законное право поинтересоваться о месте работы претендента, его вредных привычках, сколько человек будут проживать с ним и даже заглянуть в паспорт.

      Немаловажным обстоятельством при выборе арендатора является срок будущего проживания. Сдача жилья на несколько месяцев нерентабельна — через короткое время опять придется заниматься этой проблемой. Если он планирует заселиться на длительное время, то это будет большим плюсом в его пользу.

      Собственник жилья имеет полное право контролировать квартиросъемщика — его обращение с жильем и вашим имуществом. Для этого достаточно посещать сдаваемое жилье раз в месяц.

      Также по закону арендатор не имеет права менять входные замки. Исключением может стать только форс-мажорная ситуации в виде кражи или пожара. Но при этом обязан дать копии ключей хозяину помещения.

      Что представляет собой договор аренды и найма жилого помещения?

      После того, как выбор сделан в пользу конкретного арендатора и согласована стоимость аренды, необходимо, во избежание различных проблем в будущем, составить соответствующий договор.

      В этом документе должно быть:

      • Указана стоимость аренды в месяц, сроки оплаты. Также подробная опись имущества — мебели, бытовых приборов и их состояние.
      • Отражены обязательства сторон. Если, к примеру, квартиросъемщик задерживает оплату, то могут набегать определенные проценты за каждый день просрочки. Если же не платит в течение месяца, то освобождает квартиру и т. д.
      • Возможности компенсации в случае порчи имущества.
      • Если стороны договорились, что наниматель будет рассчитываться за счет улучшения условий проживания (например, установит дорогую входную дверь), то дверь будет считаться собственностью хозяина квартиры.

      Налогообложение доходов

      Получение дохода от сдачи квартиры внаем абсолютно легален. И такая форма дохода, как впрочем и любые другие, облагается налогом.

      Официальная сдача жилья предполагает три варианта:

      • Как физическое лицо. В этом случае арендные доходы включаются в ежегодную общую декларацию. Необходимо будет предоставить в налоговую инспекцию только копию договора о сдаче жилья внаем. Будет взиматься 13%.
      • Как индивидуальный предприниматель. Собственник регистрируется в качестве ИП, после чего получает право платить 6% от полученных доходов. Преимущества — размер отчислений гораздо ниже, чем у физического лица. Недостатки — отчисления в Пенсионный фонд, необходимость вести бухгалтерию, требуется открыть счет в банке.
      • Приобретение патента. Этот способ практикуют в основном собственники дорогой недвижимости, где предполагается высокая арендная плата.

      Сдача квартиры в аренду без уплаты налогов

      На Западе неуплата налогов считается величайшим преступлением, поэтому там собираемость налогов почти стопроцентная. Чего нельзя сказать о россиянах, хотя в последнее время ориентиры меняются.

      Большинство граждан, получающих дополнительный доход от сдачи внаем жилья не платят никаких налогов. И этому есть объяснение — зачем платить, если никто этого не требует. Налоговикам сейчас просто невыгодно тратить огромные ресурсы на выявление лиц, не заплативших пару тысяч рублей в местный бюджет.

      Но поскольку граждан, сдающих жилплощадь, с каждым годом становится все больше, недалек тот день, когда налоговые органы всерьез возьмутся за этот бизнес.

      Но пока что каждый собственник сам принимает решение — кто дорожит своим спокойствием, платит налоги, а для кого важна экономия — нет.

      Какие правила сдачи квартиры в аренду муниципального жилья?

      Граждане, живущие в муниципальных квартирах, сами по закону являются нанимателями. И для того, чтобы сдать это жилье, им необходимо оформить договор субаренды.

      Как это делается:

      • Необходимо составить прошение в муниципалитет, подписанное всеми лицами, прописанными в квартире, а также арендатором помещения.
      • Прошение должно быть рассмотрено в течение 10 рабочих дней. Результатом ожидания может стать либо разрешение на сдачу жилья, либо мотивированный отказ.
      • Если же согласие администрации получено, оформляется договор найма. Поскольку такой договор именно в данном конкретном случае имеет довольно существенные нюансы, целесообразно обратиться к специалистам (риэлторам, юристам).
      Видео удалено.
      Видео (кликните для воспроизведения).

      Сдача муниципальной недвижимости может быть оформлен как на длительный, так и на короткий срок. Здесь ограничений нет.

      Источники


      1. Селиванов, Н.А. Справочник следователя; М.: Российское право, 2012. — 320 c.

      2. Исаков, Владимир Теория государства и права 3-е изд., пер. и доп. Учебник для бакалавров / Владимир Исаков. — М.: Юрайт, 2016. — 830 c.

      3. Кони, А.Ф. Уголовный процесс: нравственные начала; М.: Современный гуманитарный университет; Издание 3-е, испр. и доп., 2011. — 150 c.
      4. Правовые и социально-психологические аспекты управления. — М.: Знание, 2005. — 320 c.
      5. Авакьян, С.А. Конституционное право России: Методическое руководство к семинарам; М.: Российский Юридический Издательский Дом, 2013. — 370 c.
      Как правильно сдать квартиру в аренду
      Оценка 5 проголосовавших: 1

      ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

      Please enter your comment!
      Please enter your name here