Как проходит аренда квартиры с последующим выкупом

Снять квартиру с последующим выкупом в москве

Аренда квартиры с последующим выкупом

Покупка жилья – самый больной вопрос для россиян. К сожалению, ситуация складывается таким образом, что приобрети жилье за наличные деньги не всегда возможно, но и ипотека не каждому по карману. В этом случае есть такой вариант, как аренда с выкупом квартиры. Люди живут в арендованном жилье и при соблюдении особых правил, которые подтверждаются договором между продавцом и покупателем, могут стать собственниками этой квартиры.

В качестве альтернативы ипотеки часто используют рассрочку на квартиру. Обычно договор заключается до 3-х лет. На больший срок рассрочку получить сложно, поэтому выходом может быть аренда с дальнейшим выкупом квартиры. При этом арендная плата будет включать платеж за рассрочку.

Как проходит аренда квартир с последующим выкупом

  • нельзя допускать двоякого толкования формулировок договора, предусматривающих право выкупа арендованного имущества, так как это может повлечь за собой отказ в выкупе;
  • договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (право выкупа), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества;
  • существенным условием договора аренды с правом выкупа является условие о размере выкупной цены.

Аренда жилья с последующим его выкупом не является чем-то новым в российском законодательстве. Не совсем стандартный, на наш взгляд, способ приобретения жилого помещения достаточно удобен для покупателя (арендатора), поскольку дает ему возможность проживания в квартире до момента ее приобретения в собственность.

Аренда квартиры с правом выкупа

Возможность выкупить долю в квартире на рынке недвижимости встречается не так часто, однако, все-таки возможно найти такой вариант, который более доступен с материальной точки зрения, поскольку часть жилья естественно будет стоить дешевле, чем целая квартира.

[2]

В последнее время стала доступной такая форма решения жилищного вопроса, как аренда квартиры с правом выкупа. Суть сего метода заключается в том, что государство приобретает жилье у застройщика, после чего предлагает выкупить его на выгодных условиях потенциальным покупателям.

Плюсы и минусы аренды жилья с последующим выкупом

2. Сбор документов. Когда продавец и покупатель определились со своими потребностями и нашли друг друга, они должны собрать документы. Покупателю потребуется только паспорт. Продавец же должен обеспечить наличие всех документов, необходимых для обычной продажи недвижимости.

Так, квартиру, которая продается за 3 млн рублей, за один-два года можно купить без переплаты, при этом каждый месяц нужно платить 250-125 тыс. руб. Если срок договора увеличивается на 2-5 лет, то квартира будет дороже на 10% (на 300 тыс. руб.), и платить нужно будет в месяц от 55 до 125 тыс. руб. Если был выбран максимальный срок выкупа квартиры, т.е. 7-10 лет, то переплата составит 20%, т.е. 600 тыс. руб. Платить ежемесячно придется от 30 до 41 тыс. руб.

Снять квартиру с последующим выкупом в москве

Решение уголовных вопросов является весьма ответственным и трудным занятием. Именно потому за ведение уголовных дел берутся лишь опытные и квалифицированные адвокаты. Если лицу грозит уголовное наказание, поиск юридически подкованного защитника становится задачей первостепенной важности.

Проволочки и затягивание с обращением за помощью чреваты потерей не только имущества и денег, но и лишением драгоценной свободы. В услуги адвоката по уголовным делам входит не только грамотное составление необходимой для судебной защиты документации, но и подготовка тактики защиты клиента.

Аренда жилья с его последующим выкупом: бег по кругу с препятствиями

Согласно букве закона (217-ФЗ), доступное арендное жилье — это жилье, которое можно получить по договору найма из специального жилого фонда социального использования в случае, если доход семьи не превышает установленного значения в каждом субъекте Федерации.

Но пока одни ищут причины, другие, как водится, находят возможности. Позитивный сдвиг в развитии арендного жилья возник непосредственно на рынке. Девелопер одного из жилых комплексов, расположенных в центре Новой Москвы, сделал «ход конем» и предложил «протестировать» квартиры перед покупкой.

Покупка жилья в аренду с выкупом – как это работает

Условия сделки, такие как сроки, размер выплат, не регулируются законодательно. Это означает, что покупатель и продавец должны сами договориться, на какой срок заключать договор. Допускается аренда с выкупом на срок как 1 год, так и более 10 лет. Продавец вправе требовать внесения первоначального взноса, однако его размер также не регламентирован законом.

Аренда жилья с выкупом – это еще один способ обзавестись недвижимостью, который не так распространен в сравнении с ипотекой и обычными сделками купли-продажи. Доля подобных предложений в Москве и Санкт-Петербурге едва достигает 5%, а в регионах и того меньше. Редакция IRR решила разобраться, действительно ли этот вариант работает?

Снять квартиру с последующим выкупом в москве

Средняя арендная ставка в микрорайоне «Новые Ватутинки» составляет 23 000 руб. за однокомнатную и 27 000 руб. за двухкомнатную квартиру (т. е. полностью выплатить стоимость квартиры получится лет через 15). Ценник для новой Москвы не маленький, но не супервысокий, оценивают в Est-a-tet. В стоимость входят коммунальные и эксплуатационные платежи, расход воды и электричества арендатор оплачивает по счетчикам. При желании можно оформить временную московскую регистрацию. «Квартиросъемщик может выкупить недвижимость с зачетом уже совершенных платежей в стоимость жилья, продолжить снимать квартиру или в любой момент отказаться от аренды. Никаких ограничений нет, – говорит Александр Зубец, гендиректор ООО «Новые Ватутинки». – Такой «тест-драйв» поможет понять, насколько вам подходит этот жилой комплекс». По его словам, еще на этапе подготовки «тест-драйва» было арендовано 11 квартир.

В компании подчеркивают, что это первое подобное предложение в московском регионе. Впрочем, в 2009 г. холдинг «Сапсан» предлагал нечто подобное в коттеджном поселке «Княжье озеро»: дома в аренду от застройщика. Тогда в «Сапсане» заявляли, что коттеджи внаем пользуются спросом как со стороны тех, кто рассматривает аренду в качестве альтернативы покупке, так и со стороны желающих «примерить» на себя различные варианты загородной жизни». Полсотни домов (от 120 до 400 кв. м) сдавались с мебелью и бытовой техникой по цене от $8000 за домик площадью 120 кв. м. Продажная цена в «Княжьем озере» в тот момент – от $677 000 за дом площадью 187 кв. м без отделки и до $3-4 млн. Холдинг рассчитывал окупить вложения за 2,5 года, но свернул арендный бизнес и выставил дома на продажу.

Читайте так же:  Нужно ли платить алименты с продажи квартиры

Как оформляется аренда с последующим выкупом, и что будет если расторгнуть договор

При аренде жилья порой возникает вопрос, можно ли снимать квартиру с последующим выкупом? На самом деле, подобные ситуации происходят довольно часто. Здесь главное – верно заполнить договор и выполнять все необходимые условия. Ведь в итоге получается довольно выгодная сделка и для арендодателя, и для арендатора.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 450-39-61 . Это быстро и бесплатно !

Аренда с последующим выкупом

Тот, кто решил снять квартиру и выкупить ее в будущем, может решить этот вопрос напрямую с собственником, с которым он самостоятельно заключит договор. Однако существуют и государственные программы аренды жилья с правом последующего выкупа.

Квартира в аренду от государства с правом выкупа является проверенным методом и исключает возможные проблемные ситуации, когда одна из сторон может нарушить сделку. Но если вы хотите совершить сделку самостоятельно и уже нашли человека, готового вам предоставить необходимые условия, можете читать ниже.

[3]

Основные моменты

Как снять квартиру с правом выкупа? Арендные отношения, предполагающие использование имущества и его дальнейшую передачу новому хозяину, осуществляются в двух случаях:

  • если заканчивается срок действия договора аренды;
  • если арендатором полностью внесена сумма выкупа.

Ежемесячные платежи составляются из двух пунктов: из арендной платы за квартиру и процентной части полной стоимости имущества. Однако возможен и случай, когда нанимателем оплачивается только сумма аренды, и после этого заключается новый документ о зачете выплаченной суммы как о цене продающейся недвижимости.

Важно помнить, что при учете сдачи квартиры на длительный срок с дальнейшей продажей прогнозируется возможный рост цены. Этот вопрос необходимо решить и зафиксировать в договоре. Сделать это можно либо при помощи ежемесячного перерасчета суммы выплат, учитывая подорожание, либо возможно рассчитываться какой-либо иностранной валютой.

Преимущества и недостатки подобной аренды

Арендодатель может продать имущество по более высокой цене, учитывая то, из чего составляется ежемесячная плата арендатора. Также он имеет гарантию, что он передаст недвижимость в постоянное право пользования другого человека только в том случае, если будет внесена вся необходимая сумма и не будут нарушены обязательства, указанные в изначальном договоре.

Для арендатора плюсами становятся возможность пользоваться имуществом до полного его приобретения, а также отсутствие необходимости обращаться в банк за кредитом. Также он может отказаться, если по каким-либо причинам передумал выкупать помещение.

Но в аренде квартиры с последующим выкупом есть и свои минусы. К примеру, собственник жилья может в конечном итоге остаться в минусе, если заранее не будет проанализирован возможный рост цены имущества. Также он, как и любой арендатор, не может полностью отвечать за сохранность своей квартиры, в которой живут другие люди, то есть имущество может быть приведено в непригодное состояние.

Тот, кто снимает жилье, понимает, что для него есть риск внезапного расторжения договора без возврата выплаченных сумм, внесенных в качестве оплаты за свою же будущую квартиру. Также собственник может без его ведома проводить различные операции с объектом, раз арендатор пока на него никаких прав не имеет.

Отличие от договора купли-продажи

Главное отличие состоит в суммах платежа. В случае аренды с последующим выкупом совершаются арендные и выкупные платежи, в случае купли-продажи – только выкупные.

Также в первом случае вас никто не обязывает в конце все-таки приобретать имущество, особенно если вы по договору вносили только арендные платежи, которые в будущем могли составить сумму платы за квартиру в общем счете.

Правила оформления договора

Договор составляется как арендное соглашение, в котором обязательно должно быть указано, что арендатор имеет право выкупить арендуемое имущество по истечении срока аренды или до истечения данного срока, а арендодатель обязан передать помещение в собственность после внесения всей выкупной стоимости.

Важно! Данный договор совмещает в себе арендное соглашение с договором купли-продажи, поэтому необходимо знать все особенности двух видов документов.

Структура документа

Договор составляется в трех экземплярах, в него входят арендное соглашение и договор купли-продажи. Он проходит регистрацию только тогда, когда право собственности переходит от арендодателя к арендатору и вступает в силу договор купли-продажи.

Осторожно! Рисков при самостоятельном заключении подобного документа может быть много, учитывая, что собственник проводит операции с имуществом без юридической помощи и из-за этого может допустить ошибку, которая повлечет за собой большие последствия. Поэтому рекомендуется заключать договор аренды с последующим выкупом в специальных компаниях или предварительно получив консультацию юриста.

В договоре должны быть указаны:
  1. Данные сторон сделки (ФИО, паспорт, прописка и контакты).
  2. Предмет сделки с подробным описанием имущества, включая его параметры, местонахождение и то, что оно в себя включает.
  3. Стоимость имущества (лучше провести независимую оценку).
  4. Условия оплаты и сами платежи (сумма ежемесячных платежей, условия оплаты коммунальных услуг, дата последнего платежа).
  5. Момент регистрации перехода прав.
  6. Обязательства сторон, ответственность за невыполнение утвержденных требований.
  7. Основания для расторжения договора.
  8. Ситуация смерти одного из участников с указанием лица, на которого перейдут правовые отношения.
  9. Страховые ситуации.
Читайте так же:  Особенности оформления трудового договора с испытательным сроком

Образец договора вы можете скачать по этой ссылке и заполнить либо самостоятельно, либо при помощи юриста.

Нарушение договора или его расторжение

Согласно статье 619 ГК РФ, обязательства могут прекратиться по решению суда в случае, если арендатор:

  1. Пользуется имуществом, нарушая заключенные договоренности.
  2. Приводит помещение в негодное состояние.
  3. Не платит нужную сумму больше двух раз подряд за оговоренный срок.
  4. Не проводит ремонт в случае, когда он необходим, если это прописано в его обязанностях.

Расторгнуть договор участники правоотношений могут досрочно, если того требуют обстоятельства. Если нарушены определенные обязательства, сначала необходимо письменно уведомить одну из сторон о необходимости их исполнения. Только после этого можно проводить процедуру расторжения.

При досрочном расторжении договора возвращается сам объект аренды, завершаются все обязательства собственника по передаче квартиры арендатору. Также хозяин обязан вернуть сумму выкупных платежей (не арендных), если они совершались, в обратном случае арендатор имеет право на их взыскание через суд.

Если же оплата производилась только арендными платежами, то собственник не должен ничего возмещать, ведь тот, кто снимал жилье, платил за пользование имуществом определенную сумму, и тут с этим не поспоришь.

В случае, если выкупные платежи равны арендным, то лицам необходимо определить, какая часть считается выкупной, а какая арендной, и дальше строить дело, исходя из полученных сведений.

Заключение

Аренда квартиры с последующим выкупом встречается нечасто, но она существует, поэтому необходимо знать те нюансы, которые могут встретиться на пути заключения подобных договоров. Такие сделки довольно специфичны, сложны, и не стоит пренебрегать помощью специалистов, чтобы избежать негативных последствий.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Аренда квартиры с правом выкупа. Пошаговая инструкция по оформлению договора аренды с правом выкупа недвижимости, особенности и порядок.

Этот способ приобретения недвижимости встречается достаточно редко, но имеет при этом массу преимуществ. Из-за нераспространенности этого типа сделок, возникает множество вопросов, связанных с его заключением.

[1]

В представленной статье мы максимально подробно рассмотрим, в чем особенность аренды квартиры с выкупом, какие плюсы и минусы у такого способа приобретения и как правильно оформить сделку.

○ Понятие аренды квартиры с правом выкупа.

Аренда с правом выкупа предполагает проживание на жилплощади с регулярными выплатами помимо арендной платы и последующий переход права собственности.

  • «1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
  • 2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (ст. 624 Гражданского кодекса РФ)».

Такой вид сделки выгоден в первую очередь арендатору, который не имеет возможности единовременной покупки недвижимости. Поэтому аренда с правом выкупа становится для него отличным вариантом стать собственником квартиры, в которой проживает определенное количество времени.

Что касается арендодателя, он при таком типе сделки, теряет постоянный доход в виде арендной платы. Именно поэтому найти вариант съема жилья с последующим выкупом достаточно сложно.

○ Преимущества и недостатки.

Данный вид сделки имеет как плюсы, так и минусы. Преимущества аренды с последующим выкупом:

  • Для арендодателя:
    • Продает недвижимость по цене выше средней рыночной.
    • Право собственности переходит к покупателю только после полной оплаты стоимости.
  • Для арендатора:
    • Возможность проживать на жилплощади до ее приобретения.
    • Избавление от необходимости оформлять ипотечный кредит с выплатой процентов.
    • Право отказаться от выкупа на любом этапе выплаты стоимости.

Вместе с тем заключение подобной сделки предполагает определенные недостатки:

  • Для продавца:
    • Риск упустить выгоду, если за время выкупа недвижимость увеличится в стоимости.
    • Возможность использования жилплощади не по целевому назначению.
  • Для покупателя:
    • В период аренды недвижимость будет являться собственностью арендодателя, который может совершать с ней любые операции.
    • Риск расторжения договора другой стороной в любой момент с отказом возврата денег.
    • Смерть собственника до выплаты всей стоимости недвижимости – в этом случае придется оформлять новый договор с наследниками, что не гарантирует таких же выгодных условий.
    • Возможность для хозяина оставить квартиру в залог для получения кредита.

Таким образом, вместе с преимуществами, договор аренды с последующим выкупом наряду предполагает серьезные риски. Именно поэтому нужно действовать максимально осторожно при заключении сделки.

○ Составление договора.

Особенность договора аренды с последующим выкупом заключается в том, что он сочетает в себе два типа соглашения:

  • Договор аренды.
  • Договор купли-продажи.

Государственной регистрации соглашение подлежит в момент перехода права собственности. Именно тогда начинают действовать нормы договора купли-продажи.

Структура документ следующая:

Важно учитывать, что чем больше подробностей будет предусмотрено в соглашении, тем лучше оно будет защищать права сторон.

○ Как оценить квартиру.

Учитывая длительный срок аренды, существует высокая вероятность того, что стоимость жилья будет изменена. Если участники не договариваются о том, что изменение рыночной стоимости не влияет на размер выкупа, этот момент нужно обязательно отразить в соглашении, одним из следующих способов:

  • Еежемесячный перерасчет оплаты с учетом естественной тарификации.
  • Произведение расчетов при помощи долларов либо евро.

Чтобы избежать конфликтов, в договоре желательно указать не окончательную стоимость жилья, а формулу ее изменения и исчисления.

○ Переход права собственности.

Переход права собственности происходит при соблюдении перечисленных условий:

  • Окончание срока действия договора.
  • Произведение оплаты стоимости недвижимости в полном объеме.

В этот момент договор аренды начинает осуществлять функции договора купли-продажи. Государственной регистрации документ подлежит именно в это время (п. 1 ст. 521 Гк РФ).

При переходе права собственности происходит:

  • Внесение изменений в Росреестр.
  • Выдача нового свидетельства о праве.
Читайте так же:  Заявление о проведении оценочной экспертизы

Таким образом, договор аренды с последующим выкупом имеет множество нюансов, которые должны быть учтены для признания сделки действительной и защиты прав каждой из сторон.

○ Советы юриста:

✔ Стоимость квартиры существенно изменилась, но наниматель платить больше отказывается.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Если в договоре не прописано, что изменение рыночной стоимости недвижимости не влияет на размер выплат, вы имеете право требовать увеличить размер оплаты. Законодательством предусмотрено, что окончательная стоимость жилья должна индексироваться с учетом инфляции ежегодно, поэтому вы можете добиваться своего через суд. Чтобы избежать судебных прений в договоре следовало прописать периодическую индексацию выплат (каждый месяц, квартал или год) либо требовать оплаты в долларах или евро.

✔ Можно ли в договоре указать сумму в валюте и оплачивать валютой?

Да, можно. Такое условие является желательным для учета изменений рыночной стоимости жилья и защиты прав продавца.

Аренда жилья. Выкупаем арендованное жильё в рассрочку. Рассказывает адвокат Олег Сухов.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Аренда с последующим выкупом квартиры

Среди различных методов приобретения недвижимого имущества, особое место занимает аренда квартиры с последующим выкупом. Подобный вариант практикуется сравнительно редко, однако позволяет получить в собственность недвижимость на условиях своеобразной рассрочки. При этом арендатор вступает в право собственности лишь после окончания срока аренды либо после выплаты оговоренной в договоре суммы денежных средств.

Аренда квартиры с правом выкупа

Аренда с выкупом квартиры представляет собой не что иное, как рассрочку с возможной уплатой дополнительных процентов. Её основным отличием от обычной аренды, представляется передача права собственности по истечении срока действия договора арендатору. Основными участниками процесса выплаты представляется собственник жилья, арендатор, желающий выкупить квартиру, а также юрист.

Последний отвечает за грамотное составление подобного рода документа между сторонами, а также за соблюдение условий соглашения. Как правило, выплаты арендатора делятся на 2 основные части — первая представляется стандартной платой за съем квартиры, а вторая идет в счет погашения стоимости недвижимости.

Таким образом, квартиросъемщик одновременно арендует и приобретает жилплощадь. Среди ключевых особенностей подобного способа покупки, представляется отсутствие у сделки жестких рамок. При желании в договоре можно прописать различные условия, что делает его универсальным, позволяет использовать его в различных ситуациях.

Снять квартиру с последующим выкупом довольно сложно, так как подобные сделки не пользуются популярностью на территории РФ. Это обусловлено малой осведомленностью, отсутствием подобного рода предложений среди большинства риэлторских агентств.

Нормативное регулирование

Как и многие другие варианты имущественных отношений между гражданами, аренда дома с последующим выкупом регулируется действующим законодательством, а именно статьями 30 и 34 Гражданского Кодекса. Подобные нормы предусматривают закрепление за сторонами соглашения прав и обязанностей, прописанных в договоре, после его подписания.

Выкуп полученного во временное пользование имущества предусматривается другой законодательной нормой — статьей 624 ГКРФ. Это позволяет заключить подобного рода договор уже после того, как арендатор начал проживать в съемной квартире. Сумма, уже уплаченная им ранее, будет зачислена в счет стоимости квартиры.

Важно учесть, что согласно 617 статье Гражданского Кодекса, смерть нанимателя или переход права собственности на арендуемое имущество другому лицу не может выступать в качестве основания для разрыва заключенного соглашения.

Поскольку подобные договоры заключаются на срок более года, они должны быть зарегистрированы официально в соответствии со статьей 609 ГКРФ. При этом момент, когда регистрация должна быть осуществлена, законодательством не указывается. Согласно статье 551 ГКРФ, целесообразно регистрировать договор лишь после полной выплаты суммы, при переходе права собственности от бывшего собственника к нанимателю.

Если по каким-либо причинам потребовалось аннулировать заключенный между сторонами договор, сделать это можно лишь в судебном порядке, что следует из 619, 620 статьи ГКРФ.

Сроки и стоимость аренды

Как было сказано ранее, аренда жилья с последующим выкупом может быть заключена на различных условиях, которые зависят от возможностей нанимателя, пожеланий собственника. Из-за этого, переплата и срок действия договора в теории могут быть любыми, однако чаще всего используются типовые схемы соглашений.

Они, как правило, предполагают заключение сделки на следующих условиях (расчеты для квартиры стоимостью 3 млн рублей):

  • срок 1-2 года, без переплат, размер платежа 125-250 тыс./мес;
  • срок 2-5 лет, переплата 10%, плата 55-125 тыс./мес;
  • срок 5-7 лет, перплата 15%, плата 41-55 тыс./мес.

Исходя из подобных расчетов можно отметить, что с увеличением сроков договора увеличивается процентная ставка и уменьшается размер ежемесячного платежа. Как правило, подобные соглашения заключаются максимальным сроком до 10 лет, так как большинство собственников желают реализовать свое имущество как можно быстрее.

Преимущества и недостатки

Подобная форма приобретения недвижимости имеет свои преимущества и недостатки, которые целесообразно учитывать прежде, чем оформлять соглашение. Среди основных достоинств аренды с выкупом, наиболее значимыми представляются:

  • возможность поселиться на жилплощади сразу же после заключения соглашения;
  • отсутствие посреднической финансовой организации, что позволяет избежать дополнительного начисления процентов, а также сбора множества документов для подтверждения платежеспособности;
  • при расторжении соглашения наниматель потеряет лишь ту часть платы, которая была установлена в качестве аренды;
  • для собственника квартиры подобный договор выгоден потому, что позволяет реализовать имущество, которое сложно продать другими методами, а также дает возможность получать стабильный ежемесячный доход.

Выкуп имущества, взятого в аренду, установлен в качестве права нанимателя и не является обязательным. Это означает, что он может отказаться от него и выплачивать лишь арендную плату.

Оформление сделки

Для того, чтобы избежать возможных проблем и ошибок, важно при составлении соглашения использовать образец договора аренды квартиры с последующим выкупом и, при необходимости, прибегнуть к услугам профессионального юриста. Аренда квартиры с правом выкупа осуществляется в несколько основных этапов:

  1. Определение условий, на которых будет заключено соглашение. Особое внимание целесообразно уделить размеру регулярного платежа, первоначального взноса, а также подсчитать стоимость жилья — она, как правило, будет выше среднерыночных показателей.
  2. Поиск подходящего варианта.
  3. Сбор документов, необходимых для подписания соглашения между сторонами.
  4. Заключение договора и исполнение его условий покупателем и продавцом.
Читайте так же:  Каковы риски при покупке квартиры на вторичном рынке и в новостройке рекомендации по устранению возм

После того, как все условия договора будут исполнены и имущество перейдет в собственность нанимателя, соглашение потребуется зарегистрировать в соответствующей инстанции.

Существует сразу несколько рисков, которые связаны с подобной схемой реализации недвижимости, что сделало её малопопулярным вариантом. Прежде всего, это смерть нанимателя, в результате которой, нанимателем будет считаться наследник, что может создать дополнительные проблемы.

Кроме того, важно помнить и о других возможных рисках:

  • получение собственником денежных средств в банке под залог недвижимости. При неисполнении обязательств имущество перейдет финансовой организации, а наниматель не получит права собственности, даже если условия договора были выполнены;
  • снижение стоимости имущества;
  • смерть арендодателя.

Для того, чтобы сократить вероятность подобных проблем, важно отразить их в соглашении еще на этапе составления договора.

Подготовка документов

При заключении соглашения, потребуется предоставить ряд документов. Прежде всего, это паспорт гражданина РФ, а также следующие бумаги:

  • документация, подтверждающая право собственности;
  • письменное согласие супруга(и) — если имущество является совместным;
  • справка из Росреестра об отсутствии обременений и ограничений, а также документ из УК об отсутствии долгов по квартплате;
  • техпаспорт, который следует обновлять каждые 5 лет.

Стоимость реализуемой недвижимости определяется сторонами в договорном порядке либо с помощью услуг независимой оценки со стороны сертифицированных компаний.

Оценка недвижимости

Одним из важнейших этапов представляется оценка квартиры, так как от её результатов зависит стоимость имущества, приобретаемого в рамках соглашения. В случае аренды с выкупом, необходимо заказать оценку рыночной стоимости объекта. На ценовые показатели квартиры будут влиять следующие параметры:

  • планировка, число комнат и площадь;
  • наличие коммуникаций;
  • инфраструктура и район расположения;
  • состояние ремонта и степень износа.

Проведенная оценка, как правило, действительная на протяжении 6 месяцев, после чего потребуется проводить оценку объекта заново, что обусловлено быстро меняющимся рынком недвижимости.

Образец договора аренды квартиры с выкупом

Для того, чтобы избежать ошибок, крайне важно руководствоваться образцом подобного рода договора. Он обязательно должен включать следующие пункты:

  • реквизиты, наименования нанимателя и собственника;
  • подробное описание объекта, являющегося предметом соглашения;
  • схема внесения платежей, размер и даты;
  • условия расторжения, а также прочие нюансы, по желанию сторон.

Помимо прочего, у сторон имеется возможность оформить страховку, что позволит получить компенсации при условии наступления непредвиденных обстоятельств.

Регистрация соглашения

Для того, чтобы договор имел полную юридическую силу, он должен быть зарегистрирован в Росреестре. Чтобы сделать эту процедуру более комфортной, граждане могут обратиться за услугами в ближайший МФЦ. Стоимость регистрации составит 2 тысячи рублей для физлиц и 22 для юрлиц.

Регистрация будет успешной, если специалистам МФЦ будет предоставлен полный пакет документов:

  • заполненная заявка о регистрации;
  • соглашение аренды в 2-х экземплярах;
  • паспорта сторон;
  • тех.документация на квартиру;
  • согласие супруга(и) при наличии;
  • квитанция об оплате пошлины;
  • документация, подтверждающая право собственности.

При предоставлении полного пакета документов заявление гражданина будет рассмотрено и по нему будет вынесено решение о регистрации, при условии отсутствия ошибок в соглашении.

Заключение

Аренду квартир и домов с выкупом нельзя назвать популярным вариантом, что обусловлено потенциальными рисками, однако при условии грамотного составления договора и добросовестного исполнения сторонами обязанностей, она представляется выгодной. Для того чтобы избежать проблем, важно руководствоваться при составлении договора действующим законодательством и установленным образцом.

Что такое аренда с последующим выкупом квартиры?

Из-за ограниченной доступности цен на недвижимость большинству обывателей практически невозможно купить жилье сразу. Потенциальные покупатели недвижимости имеют несколько способов приобрести недвижимость.

Одним из них является аренда с последующим выкупом квартиры.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно !

Что такое аренда квартиры с последующим выкупом?

При выборе пути покупки жилья важно иметь надежные перспективы и расходы, сведенные к потенциальному минимуму.

Идеальным было бы приобретение квартиры по наличному расчету (см. Как купить квартиру без ипотеки). Ведь и продающая сторона сразу получает желаемую сумму, и покупающая избавлена от необходимости ежемесячно вносить плату за приобретаемое жилье, немало переплачивая при этом.

Практика показывает, что основным минусом этого способа являются сложности в накоплении огромных сумм денег. Ипотека по сравнению с ним более доступна, хотя подразумевает и скрытые проценты, и лишние расходы, и что немаловажно – невозможность вселения в квартиру без накопленного определенного порога по оплате. Предусмотренная гражданским правом сделка, дающая право на проживание в квартире до факта приобретения жилья, не предоставляет возможности получить эту квартиру однажды в собственность. Расходы же на аренду значительны и не имеют перспектив.

Для некоторых он является едва ли не единственным способом приобретения недвижимости. Такие сделки часто не заключаются, так как большинству владельцев выгоднее сдавать квартиры при постоянном спросе на съем и иметь постоянный доход, чем получить одноразовую прибыль.

Договор аренды с правом выкупа квартиры: риски

Несмотря на непопулярность сделок, аренда с последующим выкупом квартиры, все же есть. Не все потенциальные продавцы и покупатели подозревают о такой возможности, а знающие люди опасаются определенных рисков в этом случае.

  • Определенных четких канонов таких соглашений пока не существует, так как практика их заключений имеет небогатый опыт.
  • Серьезным препятствием в осуществлении условий договора может стать стоимость недвижимости, имеющая склонность к изменению. Сумма по договору может оказаться значительно меньше той, что будет актуальной по окончании всех выплат. И продавец, и покупатель найдет минусы в таком соглашении.

Рассрочка – более привычный для многих способ покупки квартиры. Для заселившегося в квартиру покупателя срок осуществления выплат не должен превышать 3-х лет. Оплата аренды намного ниже, чем платежи по рассрочке каждый месяц. Продавцы предпочитают такую сделку по причине отсутствия глобальных рисков и оперативного получения необходимой суммы. Имеющие много сходных черт аренда с последующим выкупом жилья и покупка по рассрочке имеют совершенно отличимые правовые основания. Выбор того или иного способа покупки квартиры будет зависеть от обоюдного решения покупателя и продавца с учетом удобных моментов для всех участников сделки.

Читайте так же:  Процедура оформления договора дарения с правом пожизненного проживания дарителя

Как составить договор аренды с квартиры с последующим выкупом? Образец

Подобный договор будет иметь особый вид при составлении. В нем отражены пункты и по арендному договору, и по договору о купле-продаже. Самый оптимальный вариант в плане безопасности – документ, составление которого доверили опытному юристу. Обе стороны будут обеспечены гарантиями при условии законного закрепления прав и обязанностей каждой из них.

Гражданским кодексом РФ предусматриваются подобные правоотношения. В ст. 554-555 документа прописаны важные моменты о купле-продаже недвижимости.

Обязательным пунктом договора должно быть положение, касающееся информации об участниках сделки, выкупаемом жилье, сумме выплат. При отсутствии одного из данных в договоре заключить его будет неправомочно. Следует обязательно отметить, что по истечении арендного срока объект договора подлежит перерегистрации на нового владельца. В случае досрочной выплаты всей суммы по договору пункт вступает в силу по факту заключительной выплаты. Соглашение может содержать дополнительные пункты, предложенные сторонами.

Оценка недвижимости при заключении договора аренды квартиры с правом выкупа

Выплачивающий арендные платежи может столкнуться с изменением цен на недвижимость. Необходимо этот момент отразить в содержании договора.

  1. Включают такой пункт в соглашение по одобрению участников. Может иметь место договоренность о стабильности суммы выплат вне зависимости от скачков цен на рынке недвижимости. Это поможет избежать пересчета арендных платежей.
  2. Уместным в договоре был бы пункт об индексации выплат в условиях инфляции.
  3. Выкуп квартиры может осуществляться в твердой валюте, о чем можно прописать в договоре.

Уточнить некоторые спорные моменты поможет Постановление Пленума ВАС РФ N 73 (от 17.11.11, ред. от 25.12.13) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Рекомендуется вносить в соглашение пункт об условиях договора, меняющихся по отношению к стоимости квартиры. В этом случае продавцу не придется продавать жилье практически даром. С другой стороны, не у каждого покупателя возникнет желание выплачивать сумму, превышающую указанную первоначально. Ситуация может сложиться и обратным образом, когда недвижимость упадет в цене.

Значительные изменения на рынке недвижимости не могут не повлечь корректировку пунктов соглашения, даже с помощью суда. Из опыта судебной практики следует, что это произойдет лишь при их документальном закреплении в тексте договора. Гражданский Кодекс в ст. 614 предписывает возможность заключения дополнительных договоренностей о коррекции ежемесячных выплат по недвижимости. Вероятнее всего, участникам сделки предлагаемые условия будут малоприятны.

Нужна ли регистрация договора аренды с последующим выкупом?

Не каждый покупатель знает, что подобный договор не должен обязательно проходить государственную регистрацию (см. Зачем нужна регистрация договора аренды).

Необходимо разграничивать понятия о коммерческом найме и аренде жилья, которые зачастую путают друг с другом. При аренде жилья одна из сторон сделки представлена юридическим лицом. Коммерческий найм – разновидность аренды, где сторонами сделки являются физические лица. Срок действия договора никак не влияет на необходимость его государственной регистрации. При этом право собственности должно быть зарегистрировано в государственных органах.

Выгодна ли сделка аренды квартиры с выкупом продавцу и покупателю?

Готовясь к подписанию договора аренды квартиры с последующим выкупом, важно быть осведомленным о всех условиях и вероятных рисках.

О выгодности сделки для продавца арендуемой квартиры с последующим выкупом можно говорить, когда уровень реального дохода от нее превосходит суммы возможных вариантов получения прибыли с этой недвижимости. Тогда итоговая стоимость квартиры складывается из цен на рынке недвижимости на момент заключения сделки и доходов с аренды жилья за период выплат. Сумму делят на равные части, она выплачивается через определенные периоды времени. В результате сумма выкупа такой квартиры будет эквивалентна стоимости взятой в ипотеку квартиры. Только в этом случае банк, как третья сторона соглашения, здесь отсутствует.

Положение покупателя, подписавшего подобный договор, нельзя назвать стабильным. При невозможности произвести выплату за очередной месяц он может быть выселен владельцем без предупреждения и выяснения сложившихся обстоятельств. Деньги, уплаченные за прошедший период, возвращены не будут. Из этого следует, что выгода покупающей стороны сводится лишь к возможности вселиться в квартиру, стоимость которой еще не выплачена. Примерно такие же плюсы имеет покупка в ипотеку вторичного жилья (см. Как купить квартиру без денег).

Нужно ли обращаться к юристам при заключении договора аренды с последующим выкупом жилья?

Такую сделку нужно обязательно заключать с помощью профессионального юриста. Законность сделки обеспечит правильно и грамотно составленное соглашение. Помимо досконально продуманных условий договора, не стоит забывать об ответственности участников за нарушение договоренностей, а также об отсутствии необходимости регистрироваться в государственных органах.

Возможная выгода от сделки по аренде с последующим выкупом квартиры должна оцениваться реально и сопоставляться с различными способами покупки недвижимости. Определиться с выбором помогут люди, имеющие опыт в заключении подобных сделок.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Пункты о возможном изменении стоимости жилья стоит рассмотреть предельно внимательно во избежание финансовых потерь одной из сторон договора. При отсутствии дополнительно составленного соглашения по этому вопросу судебный спор решить будет невозможно.

Источники


  1. Додонов Большой юридический словарь / Додонов, В.Н. и. — М.: ИНФРА-М, 2013. — 790 c.

  2. Все о пожарной безопасности юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. — М.: Альфа-пресс, 2013. — 480 c.

  3. Общая теория государства и права. Академический курс в 3 томах. Том 2. — Москва: Мир, 2002. — 528 c.
  4. Власенко, Н.А. Модернизация специальностей в юриспруденции. Сборник материалов по итогам подготовки паспорта специальностей научных работников / Н.А. Власенко. — М.: Проспект, 2015. — 747 c.
  5. Розен, Александр Прения сторон. Времена и люди / Александр Розен. — М.: Советский писатель. Ленинградское отделение, 2013. — 589 c.
Как проходит аренда квартиры с последующим выкупом
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here