Как происходит страхование договоров долевого участия в строительстве

Когда необходимо страхование ДДУ?

Каждый из нас, вступая в договорные отношения, хочет быть уверен в положительном исходе сделки. Это особенно важно, когда речь идет о крупных финансовых вложениях, наиболее рискованными из которых являются инвестиции в строящиеся объекты недвижимости.

Одним из основных способов защиты имущественных интересов сторон является страхование ответственности по договору. Рассмотрим это на примере договора долевого участия в строительстве (ДДУ).

Интересы дольщиков

Порядок и особенности заключения договоров долевого участия устанавливаются законом №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

Страхование при долевом строительстве должно защитить интересы дольщика в случае неисполнения застройщиком своих обязательств.

Застройщик выступает страхователем, а дольщик является выгодоприобретателем по такому соглашению.

Страховая защита распространяется только на два случая.

Если строящийся дом продадут за долги.
Подтверждается вступившим в силу решением суда об обращении взыскания на предмет залога в соответствии со ст. 14 Закона об участии в долевом строительстве.
Предметом залога выступает строящийся объект или земельный участок, право аренды/субаренды.

Если застройщик – банкрот.
Подтверждается решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в соответствии с законодательством о банкротстве.

Закон установил, что страховка не покрывает другие ситуации нарушения договорных обязательств.
Страховое возмещение выплачивается дольщику только при наступлении указанных событий. Вы его не получите в случае просрочки сдачи застройщиком объекта. В такой ситуации требование о компенсации предъявляется непосредственно застройщику.

Защита от недостроя

Впервые обязательное страхование ответственности застройщика по ДДУ было введено на законодательном уровне в 2012 году и стало применяться, начиная с января 2014 года. Застройщик мог выбрать один из трех способов страхования:

  • получение гарантии банка;
  • вступление в члены общества взаимного страхования рисков или ОВС;
  • заключение договора со страховой компанией.

В связи с изменениями в действующем законодательстве страхование гражданской ответственности по ДДУ является правом, а не обязанностью застройщика (ст.15.6 Закона о долевом участии). Изменения внесены Федеральным законом от 29.07.2017 г. №218-ФЗ.

На смену требованиям об обязательном страховании ответственности застройщика пришло требование об уплате последним взносов в так называемый Компенсационный фонд.

Он формируется за счет таких отчислений и имущества фонда. Застройщик должен успеть перечислить взносы в фонд в срок до государственной регистрации ДДУ.

Застройщик решает страховать или нет. Выбирайте тех, кто не боится застраховать свою ответственность перед дольщиком. Это будет дополнительной гарантией к отчислениям в компенсационный фонд.

Договором поручительства также обеспечивает исполнение обязательств.

Не каждая страховая и банк могут заключить такие соглашения. Есть требования к страховым организациям и поручителям: лицензия, срок работы, отсутствие нарушений закона. Есть ограничения по сделкам. Договор поручительства должен быть нотариально удостоверен и заключен до государственной регистрации первого ДДУ.

Переуступка прав по ДДУ не влияет на страховку.

Договор страхования будет в силе 2 года со дня окончания срока сдачи объекта по ДДУ.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 — Москва

8 (812) 309-74-28 — СПб

Если вы заключили ипотечное соглашение с банком, он предложит вам оформить страховку. Это так называемое титульное страхование. То есть страховая компания выплатит деньги, если вы потеряете право собственности на квартиру.

Такое страхование не обязательное и банк не имеет право вас заставить потраться на него. Они делают всё, чтобы вы согласились. Иногда даже уменьшают процент по кредиту. Поэтому посчитайте, возможно будет выгодней страховать.

Страхового случай

Предположим, страховой случай наступил. Дольщик обращается в страховую организацию или к поручителю.

Страховая может отказать в выплате. Поэтому сначала изучите договор и правила страхования. Договором может предусматриваться право страхователя уплачивать страховую премию в рассрочку либо возмещать убытки частично. Узнайте, оплачена ли страховка.

Общество взаимного страхования обязано перечислить деньги. Если ответственность застройщика застрахована в ОВС, то выплата дольщику производится даже в случае:

  • если застройщик вышел из такого общества,
  • если он не исполнял своих обязательств по уплате страховых взносов.

Закон гарантирует выплату. Спасает положение о недопустимости отказа в выплате страховки в случае расторжения или досрочного прекращения договора страхования. Вам выплатят, если страховой случай наступил в течение срока действия договора.

Всё это относится к договору поручительства. Здесь существуют правила, аналогичные страхованию в ОВС, в части сохранения выплат при расторжении либо прекращении договора.

  1. Как посмотреть выписку ЕГРН онлайн и проверить регистрацию ДДУ в Росреестре?
  2. На какие условия в ДДУ нужно обратить внимание.
  3. Что делать при утере ДДУ и как восстановить договор долевого участия на квартиру?
  4. Где найти деньги на новостройку? Ипотека, материнский капитал.

Сумма возмещения не равна цене договора долевого участия. Расчёт идёт по сложной формуле. Выплата страхового возмещения осуществляется исходя из цены ДДУ и не может быть менее суммы, рассчитанной из двух параметров:

  • общей площади жилого помещения, подлежащего передаче дольщику,
  • и показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра жилья в субъекте Российской Федерации.

Не пропустите сроки. Законом установлены рамки для предъявления дольщиком требования о выплате страхового возмещения через страховое общество:

[1]

  • 2 года, если страховой случай подтвержден решением суда об обращении взыскания на предмет залога;
  • до дня завершения конкурсного производства в отношении застройщика-банкрота. Страховой случай должен быть подтвержден решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.

С 01 июля 2018 г. к застройщикам будут предъявляться жесткие требования:

  • запрет на осуществление иной коммерческой деятельностью,
  • наличие трехлетнего опыта возведения жилых домов,
  • хранение денежных средств в одном банке и др.

Компенсационные фонды помогут решить проблему защиты дольщиков.
Страхование гражданской ответственности застройщика по ДДУ через договоры страхования и поручительства – дополнительная гарантия.

  1. Выбирайте застройщика, который дополнительно страхует свою ответственность.
  2. Проверяйте договор страхования: когда наступает страховой случай?
  3. Вместо обязательного страхования введен механизм отчислений в компенсационный фонд.
  4. Чтобы получить компенсацию, вы должны подать заявление в определённый законом срок.

Дом. Сад. Огород

О страховании долевого участия в строительстве

Практически два года назад был введен вид страхования, касающийся гражданской ответственности застройщиков, проводящих строительство, путем привлечения денежных средств от граждан, выступающих в качестве дольщиков.

Суть такого вида страхования заключается в снятии большинства рисков с дольщиков, их защите со стороны закона, а также устранении мошенничества в строительной сфере.

Читайте так же:  Куда обращаться, если бывшая жена не дает видеться с ребенком

Как происходит страхование договоров долевого участия, и на какие особенности следует обратить внимание?

Требования в законе

Требование, согласно которому, все застройщики, осуществляющие деятельность в РФ, обязаны страховать свою ответственность, содержится в ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». Указанный закон был принят в 2004 году.

По нему вводилась процедура регистрации договора долевого участия в Росреестре, что позволяло избежать повторных продаж квартир в новых строящихся домах.

К сожалению, данные нормы закона не смогли в полной мере обеспечить безопасность частных инвесторов.

В связи с этим, законодателем в 2012 году был разработан проект Федерального закона № 294, вносивший поправки в отдельные законодательные акты, в том числе, в ранее указанный закон.

Существующие нормы

ФЗ № 294 предусматривает в качестве вариантов обеспечения выполнения обязанностей застройщика, страхование ответственности.

Несмотря на то, что закон принят в 2012 году, положения о страховании вступили в силу только в январе 2014 года.

Все обязательства застройщика должны иметь обеспечение или поручительство.

Такие меры можно получить со стороны банковских учреждений или путем страхования гражданской ответственности самого застройщика, на случай неисполнения возложенных на него обязательств по договору, в отношении дольщиков.

Как правило, такое обязательство касается передачи помещений вкладчикам.

Особенности, предусмотренные законом:

Рассматриваемый вид страхования застройщик должен оформить за свой счет, до начала процедуры регистрации договора в соответствующем органе
При проведении регистрации должны присутствовать все заинтересованные лица (застройщик и все лица, выступающие на стороне дольщиков)
Договор будет считаться оформленным и заключенным с момента проведения регистрации и его действие длится до момента передачи застройщиков жилого помещения гражданам, вложившим денежные средства

Таким образом, договор страхования долевого участия в строительстве в Росреестре, является неотъемлемой процедурой, соблюдение и проведение которой ложиться на участников долевого строительства.

Если застройщик выбирает страхование своей ответственности, то он может вступить в общество, касающееся взаимного страхования или заключить договор со страховой компанией, обладающей соответствующей лицензиейна осуществление такого вида страхования.

Если речь идет о банковском поручительстве, то соответствующая банковская структура должна соответствовать целому ряду условий, предусмотренных в законе.

Подписав договор, застройщик обязан предоставить инвестору, все необходимые сведения о страховщике или поручителе, с которыми были подписаны договора, а также ознакомить с правилами страхования.

Обязательное страхование гражданской ответственности застройщика

Начало нового 2014 года было ознаменовано тем, что с 1 января новой статьёй за номером 15.2 будет дополнен Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Это дополнение к закону касается обязательного страхования гражданской ответственности застройщика.

Что такое страхование гражданской ответственности застройщика?

Эта мера направлена на возможность получения страховых выплат дольщиками в тех случаях, если застройщик не исполняет надлежащим образом свои обязательства.

Это новое положение было введено уже упомянутой статьёй 15.2 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Смысл его содержится в следующем: если застройщик не исполнит собственные обязательства по строительству или же по передаче участникам долевого строительства квартир в многоквартирных домах, то в качестве особой меры обеспечения компенсации причинённого таким застройщиком вреда (с учетом залога, а также поручительства банка) дольщики получают страховое возмещение.

Это возмещение будет выплачиваться специализированной страховой компанией.

Скорее всего, принятие данных мер обусловлено тем, что правительство РФ желает навести порядок на рынке строительства жилья и пресечь массовый обман дольщиков, который осуществляется недобросовестными либо же экономически слабыми застройщиками.

Какие существуют методы страхования ответственности застройщика?

ВАЖНО: застройщики будут самостоятельно страховать собственную ответственность.

На выбор будут представлены следующие варианты:

Вступление в общество взаимного страхования ответственности.

У такого общества должна иметься соответствующая лицензия, выданная на осуществление взаимного страхования.

Такое общество должно быть создано исключительно для того, чтобы осуществлять именно такой вид страхования.

Хотите узнать как работает Агентство по страхованию банковских вкладов, а так же что делать в случае если ваш банк разорится?
А ЗДЕСЬ Вы можете познакомиться с Регрессными исками страховых компаний

Федеральный закон от 29.11.2007 г. №286-ФЗ «О взаимном страховании» предусматривает некоторые особенности при создании некоммерческих специализированных обществ взаимного страхования ответственности застройщиков жилья.

Не так давно министерство регионального развития РФ своими приказами утвердило состав, который должна иметь специализированная комиссия, отбирающая учредителей обществ данного вида из числа более сильных в экономическом плане застройщиков.

Правила их отбора установлены теми же приказами.

Заключение договора страхования.

Данный вид договора страхования гражданской ответственности за неисполнение или же ненадлежащее исполнение собственных обязательств, связанных с передачей жилого помещения, заключается застройщиком с той страховой организацией, которая имеет лицензию, позволяющую осуществлять именно указанный вид страхования.

Какие в связи с этим возникают обязанности у застройщика?

Застройщик должен застраховать свою гражданскую ответственность

В период времени до проведения государственной регистрации договора, который был заключен с первым участником долевого строительства, у застройщика возникает обязанность осуществить страхование собственной гражданской ответственности за ненадлежащее исполнение либо же неисполнение им же самим обязательств по осуществлению передачи жилого помещения по договору.

Страхование застройщик производит за свой счёт.

Застройщик обязан осведомить участников строительства о правилах страхования его гражданской ответственности.

Данные правила содержат следующую информацию:

  • условия страхования;
  • необходимые сведения о страховщике (страховой организации), который производит страхование гражданской ответственности застройщика.

Регистрация договора страхования в Росреестре

Застройщик обязан произвести регистрацию договора участия в долевом строительстве в Росреестре.

Такая необходимость обусловлена тем, что договор страхования ответственности может считаться заключенным лишь со дня осуществления государственной регистрации Росреестром вышеназванного договора участия в строительстве.

Сам договор страхования будет действовать до наступления срока передачи жилого помещения участнику долевого строительства (срок указывается в договоре об участии в долевом строительстве).

Что является объектом страхования?

В данной ситуации застройщик будет осуществлять страхование своей имущественной ответственности перед участниками долевого строительства.

Такая ответственность наступит только в том случае, если застройщик исполнит ненадлежащим образом или не исполнит вовсе свои обязательства по передаче жилого помещения, которые вытекают из договора участия в строительстве.

Осуществление выплат по договору страхования

Застройщик осуществляет страхование ответственности в пользу тех лиц, чьи средства привлекались для проведения строительства жилого дома, а также квартир в нем (иначе выгодоприобретателей).

К ним относятся:

  • непосредственно участники долевого строительства;
  • граждане;
  • юридические лица (в качестве исключения выступают кредитные организации).

Именно перечисленные выше субъекты имеют право получать страховые выплаты.

Читайте так же:  Меняется режим рабочего времени и отдыха водителей

Выплаты производятся страховщиками в пользу выгодоприобретателей при наступлении страхового случая.

Страховым случаем будет признано ненадлежащее исполнение либо вовсе неисполнение застройщиком (страхователем) обязательств, связанных с передачей жилого помещения.

Эти обстоятельства должны быть подтверждены:

  • Решением суда об обращении взыскания на квартиру, дом (как на предмет взыскания);
  • Решением арбитражного суда о признании должника банкротом, а также об открытии конкурсного производства.
    Данная процедура производится на основании Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
    Необходима еще и выписка из реестра требований кредиторов об очередности удовлетворения всех требований, их составе и размере.

Как определить страховую стоимость вашей квартиры и какой выбрать вариант страхования
Почему так важно заключать договор страхования жизни при ипотеке узнайте ЗДЕСЬ
Что делать, если вас не устраивает страховая выплата, читайте в этой статье: //insur/i-info/strakhovye-vyplaty.html

Каковы размеры страховых выплат?

Минимальная сумма страховой выплаты по такому договору страхования должна рассчитываться исходя из цены договора.

Именно в пределах данной суммы страховщик может произвести страховое возмещение.

Сама страховая выплата не может быть меньше суммы, которая рассчитывается из общей площади помещения, которое подлежит передаче дольщику, и из показателя средней стоимости на рынке недвижимости квадратного метра общей площади жилья по субъектам РФ.

Этот показатель определяется специально на то уполномоченным федеральным органом исполнительной власти на ту дату, когда заключался договор страхования.

В настоящее время методика осуществления расчета минимальной суммы страховой выплаты находится на этапе подготовки.

Уже к концу текущего года она будет окончательно определена.

Как повлияет введение данной меры на рост цен на недвижимость?

Подводя итог всему ранее изложенному необходимо сказать, что со стороны закона осуществляется реальная поддержка интересов дольщиков (участников строительства).

Принятие такой меры, как обязательное страхование, возможно, прекратит обман дольщиков, осуществляемый со стороны экономически слабых либо просто недобросовестных застройщиков.

Правительство руководствовалось благими намерениями при введении данных мер, но, скорее всего, они лягут бременем на самих же дольщиков (простых граждан).

Специалисты в области страхования высказали прогноз, что введение обязательного страхования, возможно, вызовет подъем цен на квартиры на 3-5%.

Создание страховых обществ особой специализации повлечет большие затраты и со стороны застройщиков (то есть участников самих обществ).

К таким затратам стоит отнести организационные, обязательные взносы, дополнительные взносы, компенсации страховых выплат, другие затраты.

Застройщики смогут найти способ переложить эти затраты на дольщиков.

Скорее всего, это выразится в повышении стоимости «покупаемых метров» как раз на сумму затрат застройщиков.

Cтрахование договоров долевого участия — теперь обязанность застройщика

1 января 2014 года вступил в силу Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», по которому все застройщики, осуществляющие свою деятельность на территории России, обязаны страховать ответственность перед гражданами, вносящими свои инвестиции в строительство нового жилья.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Теперь любая строительная фирма вправе привлекать финансы исключительно в соответствии с договором долевого участия (ДДУ).

Страхование договоров долевого участия. Что это?

Существует три механизма страхования договоров долевого участия в строительстве, которые, как считают специалисты, очень напоминают обязательное страхование.

  1. Через любую страховую компанию, которая должна иметь соответствующую лицензию.
  2. Банковская гарантия. Ее наличие во время оформления договоров долевого участия проверяется органами Росреестра. Однако не все банки согласятся выступить поручителями в области строительства, т.к. для них это сопряжено с высокими рисками.
  3. Некоммерческое страхование через общество страхования застройщиков (ОВС). ОВС должно иметь лицензию и заниматься только страхованием договоров долевого участия. В качестве учредителей таких обществ по приказам Министерства регионального развития будут выбираться наиболее успешные застройщики.

ОВС появилось в нашей стране в августе 2013 года и начало работать с 1 января 2014 года.
Возможно Вы более подробно хотите узнать об обществе взаимного страхования застройщиков.

А о том, что такое обязательное страхование гражданской ответственности застройщика читайте ЗДЕСЬ

Застройщик обязан представить в отделение Росреестра либо страховое свидетельство, либо гарантию банка – только тогда он сможет заключать договоры с дольщиками.

Для чего это сделано? Это попытка правительства РФ свести на нет случаи многочисленных обманов дольщиков со стороны застройщиков, которые по тем или иным причинам прекращают строительство.

Если застройщик не справится со своими обязанностями, дольщики через специальные страховые компании имеют право на страховое возмещение.

Документы для регистрации ДДУ

Чтобы зарегистрировать договор долевого участия (ДДУ), застройщик обязан подать в Росреестр договор страхования. Но кроме этого иногда требуется также нотариальная копия лицензии, выписки из ЕГРЮЛ и все учредительные документы страховщика.

Для оформления страхового договора нужно представить такие документы:

  • разрешение на проведение строительных работ;
  • проектная декларация;
  • свидетельство о государственной регистрации строительной фирмы;
  • договор долевого участия между строительной компанией и дольщиком;
  • учредительные документы (копия);
  • технико-экономическое подтверждение;
  • финансовые отчеты страхователя;
  • список кредиторов;
  • справка о том, что страхователь не имеет просроченных платежей в банках и налоговых органах;
  • характеристика клиента, а также другие документы, которые может установить страховщик.

Тариф составляет один процент от стоимости объекта. К базовому тарифу страхования страховщик имеет право применить увеличивающие и уменьшающие коэффициенты, на размер которых влияют деловой престиж застройщика и область положения строящегося дома.

Объект страхования

По договору долевого участия застройщик обязан передать жилые помещения дольщикам после окончания строительства. Страхованию подвергается имущественная ответственность строительной компании перед участниками долевого строительства на случай, если эта обязанность не будет выполнена.

Участники долевого строительства – независимо от того, компания это (кроме кредитных организаций) или рядовой гражданин – вкладывают в него свои деньги. Поэтому страхование застройщика им выгодно, ведь в случае чего они получат страховую выплату.

Кстати, согласно действующему закону застройщик может страховать и весь дом целиком, и каждую квартиру в отдельности . Однако страховка целого дома нецелесообразна с точки зрения экономии средств.

Во-первых, это слишком дорого. Во-вторых, часть квартир продается только после сдачи дома в эксплуатацию. В-третьих, трудно определить того, кто должен получить страховку, если наступит страховой случай.

Поэтому застройщики оформляют страховку на каждую квартиру. Дольщикам так тоже удобнее, ведь договор страхования вступает в силу с даты регистрации договора долевого участия.

Страховой случай

Страховой случай наступает, если строительная компания не выполнила (или выполнила ненадлежащим образом) свои обязанности перед участником долевого строительства по передаче ему собственности и это подтверждено решением суда о взыскании на дом (квартиру) или банкротстве застройщика.

Выплаты страховых возмещений

Выбор страховой компании осуществляется застройщиком. Но каждый дольщик должен иметь на руках договор о страховании договора долевого строительства. Выплату страховых возмещений производит страховая компания (или ОВС, или банк – в зависимости от способа страховки, выбранного застройщиком).

Читайте так же:  Где взять и как правильно удержать алименты по исполнительному листу

Наименьшая сумма страхового возмещения зависит от цены договора. Но она не может быть меньше цены той квартиры, которую хотел приобрести дольщик, и меньше среднего показателя рыночной цены за 1 кв. м. жилья в том регионе РФ, где осуществлялось строительство нового дома.

Более точную инструкцию расчетов планируется подготовить к концу 2014 года.

Случаи, когда страховое возмещение не выплачивается:

  • замораживание строительства;
  • увеличение сроков строительства.

Поэтому несмотря на страховку, дольщик может очень долго ждать момента получения ключей от своей квартиры, и при этом не получить страховых выплат. Кроме того, желающие продлить договор страхования вынуждены будут оплачивать его каждый год.

Также достаточно долго можно прождать выплаты страховых денег и в случае объявления застройщика банкротом, ведь процедура банкротства может затянуться на несколько месяцев.

Срок действия договора страхования

Если застройщик заручился банковской гарантией, то срок поручительства должен быть на два года больше, чем договор срока передачи собственности дольщику.

То же самое касается и страхования ответственности строительной компании посредством страховой компании – дольщик может предъявить свои права на страховую выплату еще в течение двух лет после того как приобрел квартиру в новостройке.

Все это вытекает из проектной декларации и договора долевого участия. Страховщик ответственен перед дольщиком так же, как и застройщик, включая всевозможные штрафы, неустойки и прочее.

Контролирующие органы

Органом страхового надзора над соблюдением страхового законодательства при случаях взаимного страхования выбран Центробанк, а региональные органы власти следят за соблюдением требований участия строительных фирм в обществе взаимного страхования (ОВС).


Узнайте где и как застраховать квартиру с максимальной выгодой для страхователя.

Получить информацию о том какая недвижимость подлежит титульному страхованию можно ЗДЕСЬ

Читайте почему необходимо заключать договор страхования жизни при покупке жилья в ипотеку:
//dom/n-info/zhizn-pri-ipoteke.html

В целом процедура оформления страхования договоров долевого участия – дело хлопотное, ведь если в строящемся доме 300 квартир, то и страховых договоров должно быть 300.

Сначала застройщику придется определиться со способом страхования, затем собрать пакет документов, заключить договоры с каждым дольщиком и, самое главное, выполнить до конца и надлежащим образом условия этих договоров.

Иначе будет допущен страховой случай и дольщики (несмотря на выплаченные страховые возмещения) останутся без квартиры в новостройках.

Пока на страховом рынке нет ажиотажа – страховые компании не горят желанием заключать договоры с застройщиками, поскольку строительство является одной из наименее выгодных в этом плане областей.

Большинство специалистов в этом вопросе считают, что страхование договоров долевого участия может существенно увеличить стоимость жилья на российском рынке недвижимости, поскольку строительные компании наверняка переложат эти расходы на плечи дольщиков.

Бесплатная Горячая Линия

+7 (499) 322-28-05

Время работы горячей линии ежедневно с 9:00 до 22:00

Жалобы с сайта принимаются круглосуточно

    Как вернуть деньги без обращения в суд Как получить компенсацию морального вреда Как вернуть вынужденные расходы Как наказать недобросовестного продавца

* Проект реализован в рамках ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА № 324-ФЗ «О бесплатной юридической помощи в Российской Федерации» от 21 ноября 2011 г.

Страховка ДДУ от недостроя

Приобретение жилой недвижимости всегда связано с крупными финансовыми вложениями. А инвестирование в возводящиеся объекты по договору долевого участия — гораздо более рискованный путь купить жилье, чем сделка на вторичном рынке.

Ради защищенности подобных сделок и имущественного интереса участников, правительство обязало застройщиков страховать вложения дольщиков на случай наступления страховых рисков.

Кто заключает договор страхования

Страховка ДДУ от недостроя – обязательное условие, без выполнения которого договор долевого участия не может быть зарегистрирован в ЕГРН и, соответственно, не обретет юридическую силу.

То есть, где и как застраховать ДДУ от недостроя и прочих рисков — это головная боль застройщика.

Важно! Строительная фирма не вправе покрывать свои издержки за счет дополнительных взносов инвесторов. Требования доплаты сверх цены договора являются незаконными.

Хоть страховка ДДУ от недостроя и совершается в пользу дольщика, последний к заключению договора причастен лишь как третье лицо и его подпись на документе не нужна.

Дольщику важно само существование страховки и ее условия, о чем его должен оповестить застройщик. Страховые правоотношения должны возникнуть между застройщиком и страховщиком до заключения ДДУ, но силу они обретают только после того, как договор долевого участия пройдет регистрацию.

В каких случаях страховка не защитит

Цель страховки — защита личных вкладов дольщиков, но, увы, определенные риски все же могут сохраняться. К ним относится:

  • нецелевое использование средств;
  • банкротство застройщика;
  • мошенничество;
  • незаконное получение разрешения на строительные работы;
  • непрофессионализм застройщика.

Несмотря на полное возмещение убытков, гарантированное страховщиками, при наступлении страхового случая, возможны ситуации, при которых участники ДДУ могут не получить свои деньги:

— государственная структура распорядилась о прекращении строительства;

[2]

— договор долевого участия суд счел недействительным;

— наличие доказанного факта отступления от договора дольщиком,

— застройщик не получил разрешение на застройку,

— наличие судебной тяжбы по праву собственности на объект.

Страховая защита распространяется только на два случая:

  1. Возводящийся дом продадут за долги. Настоящее обосновывается вступившим в силу решением суда об обращении взыскания на предмет залога.
  2. Строительная организация станет банкротом. Удостоверяется решением арбитражного суда.

Важно! Для получения страхового возмещения, страховой случай должен быть доказан судом.

Законодатель определил, что страховка ДДУ от недостроя не покрывает другие ситуации. То есть, дольщику не возместят траты, например, при просрочке сдачи объекта. В этом случае требование о компенсации предъявляется непосредственно к застройщику.

Как реализуется страховая защита

И все же защита от недостроя существует. Правда, применяться обязательное страхование ответственности начало с 2014 года и является правом, а не обязанностью. И уж если вы решили втянуться в долевое строительство, отдавайте свое предпочтение тем застройщикам, которых не пугает страховка ДДУ от недостроя перед дольщиком.

Возьмите за правило! Страхование ответственности застройщика – основополагающий факт при принятии решения о заключении сделки. В противном случае компания откажется оплачивать ущерб.

  • С помощью общества взаимного страхования. Здесь у сторон коллективная ответственность и строитель должен платить членские взносы;
  • При участии института кредитования.
  • С помощью страховой компании.

Страховка от кредитно органа используется редко, поскольку требует выдерживания гораздо более жестких условий и предполагает наличие определенных ограничений:

  1. Деятельность должна осуществляться как минимум 5 лет.
  2. Капитал банка – не менее составляющей фиксированной суммы в 200 млн рублей.
  3. Стоимость общего имущества кредитной организации – не менее 1 млрд рублей.
Читайте так же:  Образец претензии на гарантийный ремонт

Большая часть строительных фирм оказывают преимущество кредитам с автоматическим оформлением страховки. В таком случае дольщику довольно трудно будет получить выплату при наступлении страхового события.

Для справки! Затраты по оформлению и оплате страховки ДДУ от недостроя возлагаются на строителя. Но это не значит, что дольщик не вправе требовать предоставления данных о ее условиях.

Может ли дольщик застраховать ДДУ

Дольщик в добровольном порядке может самостоятельно застраховать ДДУ от недостроя. Но нужно помнить, что существуют отличия такой страховки по сравнению с застройщиком. Дольщику труднее изменить условия соглашения со страховщиком, а само возмещение будет зависеть от вложенных дольщиками средств.

Дольщикам выгодно страхование застройщиком не всего домостроения, а поквартирно, поскольку договор страхования обретает силу с момента регистрации ДДУ.

Важно знать! Наступлением страхового случая считается, неисполнение или выполнение недолжным образом своих обязательств перед участниками долевого строительства. Этот факт долен быть подтвержден судебным решением.

Право выбрать страховщика остается за застройщиком, но у дольщика на руках должен быть договор страхования. Наименьшая сумма возмещения зависит от цены договора. При этом она не должна быть меньше стоимости желаемой для приобретения квартиры и среднего рыночного показателя за квадратный метр жилья в регионе РФ, где осуществляется застройка.

Есть ли у страховки ДДУ от недостроя срок действия?

При поруке кредитной организации срок поручительства на два года больше договоренного срока передачи собственности дольщику. В те же сроки после приобретения квартиры в новострое при страховании ответственности посредством страховой компании участник вправе обернуть свои права на страховую выплату.

Помните! Страхователь солидарен в ответственности перед дольщиком точно так же, как и застройщик, включая штрафы, неустойки и прочее.

Существует ли органы страхового надзора?

Наблюдать за соблюдением правовых канонов в случаях взаимного страхования уполномочен Центробанк. За соблюдением условий участия строительных предприятий в обществе взаимного страхования следят Региональные органы. В последнем случае, когда застройщик использует страховку для обеспечения своих обязательств, он обязан уведомить дольщиков об этом самом обществе.

Внимание! Страховая компания обязана за 15 дней заключить договор с другим страховщиком или поручительство с банком в случае, если у нее отозвана лицензия, или же участвовать в обществе взаимного страхования.

Зачастую случается так, что дольщики предпринимают попытки решить специфическую проблему, не имея для этого ни необходимых знаний, ни навыков. И тогда проблема решается либо с большими затратами, либо не решается вовсе. Запоздалое обращение к юристу даже с высокой квалификацией не всегда спасает ситуацию.

Хотите иметь гарантии защиты объекта долевого строительства от возможных рисков, обращайтесь к специалисту в области права еще на этапе заключения ДДУ.

Как происходит страхование договоров долевого участия в строительстве

Без наличия финансовых гарантий сейчас не возможно зарегистрировать ни один договор долевого участия. Речь идет только о заключенных с первого января 2014 года подобных соглашениях. Закон, как известно, обратной силы не имеет, поэтому задним числом оформлять страхование договоров долевого участия в строительстве не нужно. Тем же, кто только собирается участвовать в строительстве в качестве дольщика важно выяснить кто обеспечивает гарантии по возможным рискам.

Содержание:

Что такое страхование ДДУ?

Страхование было распространено в строительном бизнесе всегда. Риски обязывают как застройщиков так и будущих жильцов искать пути их минимизировать. Но далеко не всегда наличие страховки было обязательным требованием. Все изменилось в 2014 году с принятием Федерального закона № 214, посвященного участию граждан в долевом строительстве жилья.

Важнейшее положение этого закона обязывает всех застройщиков страховать свою материальную ответственность перед людьми, которые желают выступить в качестве инвестора. Помимо этого было установлено, что не может быть иного способа привлечения денег в пользу застройщика от физ. лиц, кроме как договор долевого участия.

На сегодняшний день существуют лишь 3 способа страхования обязательств застройщика. Регламентированы они Федеральным законом № 294. Варианты следующие:

  • банковская гарантия. Предполагает введение третьего лица, в виде кредитной организации, которая и вернет деньги дольщикам в случае форс-мажора;
  • общество взаимного страхования. Принято сокращать до ОВС. Некоммерческая организация, которая должна заниматься исключительно страховкой ДДУ;
  • классическое страхование. Осуществляется через любую из страховых компаний, представленных на рынке, которые имеют лицензию на эту деятельность и собственно готовы предоставить подобные услуги.

Внимание! Несмотря на то, что все ДДУ, заключенные с 01.01.2014 года предусматривают страховщика как «незримое» третье лицо, извещать его при оформлении переуступки прав требования по договору долевого участия не нужно.

Различают как страхование отдельного договора долевого участия, так и всего объекта строительства целиком. Однако на практике второй вариант не встречается вовсе. Этому есть три объективных причины:

  • он значительно дороже. Зачастую стоимость страхового сбора может в разы отличаться от общей суммы всех взносов физических лиц;
  • часть квартир будет реализована только после подписания передаточного акта на весь дом. То, какая доля жилья продается на разных этапах строительства зависит от множества факторов;
  • заложенная в самом договоре сложность с определением выгодоприобретателя.

Удобнее оформлять договоры на каждую квартиру как самим застройщикам, так и рядовым инвесторам, которые получают на руки свидетельство своей, личной гарантии.

Собственно застройщик не сможет привлечь деньги в строительство объекта, не предоставив в органы государственной регистрации документы, свидетельствующие о наличии одного из двух видов страхования, либо банковской гарантии.

Внимание! Подобная практика является вынужденной. Инициированы разработка и последующее принятие закона были в связи с часто встречающимися случаями обмана рядовых инвесторов, а также остановкой строек по объективным причинам.

Гарантии предоставляемые долевым участникам строительства

Будучи дольщиком в возведении объекта, который зарегистрирован в соответствии с правилами и застрахован одним из вышеупомянутых способов, гражданин получает следующие права:

  • материальная компенсация ущерба при наступлении страхового случая;
  • получение компенсации «сверху» потраченной на залог суммы. Эта возможность гарантирована статьей № 395 Гражданского кодекса;
  • подтверждение права на получение жилья, строительство которого предусмотрено настоящим договором долевого участия;
  • инвестор получает механизм компенсировать свои затраты в случае просрочки передачи жилья.

Страхование направлено прежде всего на «дисциплинирование» застройщика, ведь выплаты предусмотрены прежде всего по случаям нарушения тех или иных сроков, связанных со стройкой.

Внимание! Нужно запомнить ряд случаев, которые ошибочно принимаются за страховые. Среди них:

  • приостановка строительства произошла в результате решения государственной власти;
  • были допущены ошибки в составлении искомого договора и он был признан недействительным;
  • сроки строительства были увеличены и сам процесс возведения дома продолжается. В этом случае нужно будет еще и продлять ДДУ, что предполагает дополнительные траты;
  • крайне сложно получить компенсацию, если само по себе предприятие строительства изначально не планировала начинаться, а было лишь прикрытием для мошеннических действий.
Читайте так же:  Размеры штрафа за просроченную регистрацию иностранного гражданина и ответственность за нарушения ре

Помимо этого сам процесс получения компенсации может затягиваться на годы. Особенно это касается признания застройщика банкротом, ведь это сама по себе не быстрая процедура.

Банковская гарантия в страховке ДДУ

Третьими лицами, которые могут выступить в роли страховщика, будет выступать банк или страховая компания. При этом законом обозначены минимальные требования, которые к ним выдвигаются.

Кредитная организация должна соответствовать следующим критериям:

  • наличие лицензии на ведение банковской деятельности. В ней, помимо прочего должно быть указано право предоставлять банковские гарантии. Выдается ЦБ;
  • банк должен обладать такой лицензией минимум пять лет;
  • минимальный размер уставного капитала банка — от 200 миллионов рублей;
  • при этом размер своего капитал — от 1 миллиарда рублей;
  • свидетельство о прохождении всех проверок и соответствия всем нормативам за последние полгода;
  • банк не должен находиться в процессе финансового оздоровления, инициированной ЦБ;
  • наличие лицензии на работу со вкладами физических лиц, в соответствии с Федеральным законом № 177, посвященному страхованию вкладов.

Внимание! В реальности подобный вид страхования ДДУ в строительстве встречается не часто. Обусловлено это взаимным недоверием застройщика и кредитной организации. Риски для банка довольно существенные, тогда как застройщик тоже может столкнуться с отзывом лицензии у этого банка, инициированной ЦБ.

Общество взаимного страхования застройщиков

Могут ДДУ быть застрахованы и в этой некоммерческой организации. Было решено создать подобную альтернативу страховым компаниям и банкам в середине 2013 года.

Застройщик, желающий принять участие в ОВС, делает соответствующий взнос в общий фонд из которого и будут востребованы деньги в случае возникновения страхового случая. Размер взноса установлен на отметке 1 миллион рублей с каждого объекта недвижимости.

Взнос, прямо скажем, довольно скромный, учитывая размер возможных рисков. Поэтому неудивительно что ко всем строительным компаниям, желающим вступить в эту организацию предъявляются довольно серьезные требования. Процесс вступления предполагает сбор следующих документов:

  • заявление о вступлении;
  • учредительные документы юридического лица;
  • документ подтверждающий полномочия представителя;
  • выписку из ЕГРЮЛ, полученную не ранее чем за месяц до обращения;
  • справку об отсутствия судебного разбирательства с заявителем;
  • справку о том, что заявитель не находится в состоянии банкротства;
  • справку о том, что компания-заявитель не обременена ответственностью за обязательства третьих лиц;
  • сведения о географии деятельности компании.

[3]

Внимание! Подавать документы следует на официальном бланке компании-заявителя. Проверка документов и принятие решения должна осуществляться в срок до 30 дней. Надзирающим органом в случае с ОВС, выступают региональные власти.

Сама идея создания общего страхового фонда строительных компаний довольно сыра, но призвана она чуть ли не полностью вытеснить остальных игроков с рынка. Безусловно многое будет изменяться, но на данном этапе есть ряд объективных недостатков у этого вида страхования ДДУ:

  • обязанность вносить вступительный взнос (по 1 млн. за объект) должна быть исполнена еще до получения денег от первых инвесторов. Для крупных компаний это не проблема, но вот для нового бизнеса — серьезная преграда;
  • ответственность участников общая и распространяется на всю территорию России, без региональной привязки, что может приводить к тому, что небольшие провинциальные фирмы должны платить за гигантские промахи корпораций;
  • тарифы в ОВС значительно выше чем у альтернативных вариантов.

Создавалась система ОВС как универсальная, простая и понятная как дольщику так и строителю система. При устранении всех недостатков она действительно моет таковой стать.

Классическое страхование ДДУ в строительстве

Это на данный момент самый простой вариант. Для застройщика, что немаловажно он еще и самый бюджетный. К самим компаниям, осуществляющим подобную деятельность, предъявляются определенные требования, схожие с аналогичными для кредитных организаций:

  • уставной капитал от 120 тысяч рублей;
  • собственный капитал на момент заключения страхового договора — от 1 млрд. рублей;
  • продолжительность работы на рынке услуг страхования — от 5 лет;
  • полгода без наличия замечаний и зафиксированных властями нарушений;
  • компания не находится в процессе оформления банкротства.

Важно сказать, что распространены случаи когда застройщик страхует свою ответственность перед дольщиком классическим способом, помимо этого получает банковскую гарантию и может еще и быть постоянным членом ОВС. Дольщику при этом довольно сложно разобраться к кому же нужно «в случае чего» обращаться. Если же до завершения стройки произведена переуступка прав требования на квартиру, то ее новый хозяин и вовсе не сможет найти «крайнего».

Внимание! Стоимость услуг страховой компании традиционно самая низкая из представленных. Размер взноса может не превышать 0,3-0,5% от стоимости квартиры для каждого дольщика.

Документы необходимые при регистрации страховки по ДДУ

Вне зависимости от выбранного способа защиты инвесторов от возможных рисков, заключением договора, сбором всех необходимых бумаг будет заниматься строительная компания. В Росреестр нужно будет предоставить следующие документы:

  • свидетельство о разрешении строительства;
  • свидетельство из ЕГРЮЛ;
  • собственно договор долевого участия, заключенный ранее с инвестором;
  • учредительные документы предприятия;
  • техническая документация на объект страхования.

Необходимо будет предоставить ряд бумаг и страховой компании/банку:

  • финансовые отчеты застройщика, заверенные службами СК;
  • подтверждение отсутствия просроченных обязательств у страхователя;
  • характеристика бизнеса клиента, содержащая сведения о надежности, финансовом положении и т.д.
Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

После того, как необходимые документы были поданы в органы государственной регистрации, должно пройти не более 30 дней, выделенных на проверку документов и принятие решения. После этого страхование договора долевого участия вступает в силу.

Источники


  1. Пивовар, А.Г. Большой англо-русский юридический словарь: моногр. / А.Г. Пивовар. — М.: Экзамен, 2016. — 864 c.

  2. Егиазаров, В.А. Транспортное право: Учебник; М.: Юстицинформ; Издание 5-е, доп., 2012. — 552 c.

  3. Марченко, М.Н. Проблемы теории государства и права. Учебник / М.Н. Марченко. — М.: Норма, 2017. — 415 c.
  4. Осиновский, А.Д. Акционер против акционерного общества; СПб: ДНК, 2013. — 352 c.
  5. Глинка-Янчевский, С.К. Во имя идеи; СПб.; Типография Э. Арнгольда, Литейный проспект,№59, 2011. — 196 c.
Как происходит страхование договоров долевого участия в строительстве
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here