Как проверить земельный участок перед покупкой

Правила проверки земельного участка перед покупкой

Чаще всего граждане покупают земли для того, чтобы возделывать ее или построить на ней своё загородное жильё.

Приобретая такую недвижимость, нужно помнить о законном порядке проведения сделки, а также учитывать множество нюансов, касающихся самого надела и правоустанавливающих документов.


В статье рассмотрены основные моменты, которые нужно учитывать, перед оформлением купли-продажи подобного рода недвижимых объектов.

О чем необходимо узнать перед сделкой

Определитесь с тем, какое будет назначение участка, а также его размер и месторасположение.

В любой категории земель, выставленных на продажу, есть достаточно широкий выбор. Кроме того подумайте, какая инфраструктура и линии коммуникаций должны быть на приобретаемом объекте, и что из этого есть приобретаемом наделе.

Границы угодья указаны в кадастровом и межевом плане.

Часто в выписке из ЕГРН в особых отметках могут быть указаны дополнительные сведения. Если там написано, что границы ЗУ не установлены, потребуется провести процедуру межевания, чтобы обезопасить себя от споров с соседями о границах близлежащих участков.

Все земли в РФ, согласно закону, делятся на несколько категорий.

Важно понимать, что продавать можно только:

  • Рассчитанные на строительство жилых домов.
  • Занятие дачным либо подсобным хозяйством.

Для начала определите, землю с каким целевым значением вы ищете и для чего вы планируете её купить.

К примеру, не на каждом земельном участке можно строить жильё. По закону, возведение жилых зданий разрешено лишь на территориях, относящихся к категории для поселений.

Также, заключая сделку, определитесь с тем, кто именно продаёт вам землю.

Если за продавца действует риэлтор, проверьте, действительно ли зарегистрировано его агентство, имеется ли у него лицензия на ведение деятельности.

А если перед вами представитель собственника недвижимости, проверьте, не отозвана ли его доверенность (касается как риэлторских агентств, так и физических лиц). Причём в доверенности должно быть указано, какое именно имущество ему доверили для проведения продажи, по какой цене, а также есть ли у представителя право самому подписывать договор.

Собственник должен предоставить вам следующие документы:

  • Свидетельство о праве собственности на землю. Это может быть договор-купли продажи, право наследования, передача (дарение), судебное решение или постановление органов власти и т.п.
  • Документ, подтверждающий, что собственник зарегистрировал свои права. Можно получить в службе госрегистрации. Он содержит важные сведения:
    • Кто является собственником и кто выдал свидетельство лицу.
    • Основания (т.е. документы), согласно которым было принято решение о выдачи свидетельства.
    • Кадастровый номер.
    • Площадь и месторасположение территории.
    • Категория ЗУ.
    • Вид разрешённого пользования.
    • Установлены ли для земли какие либо ограничения (к примеру, арест) или обременения.

Встречались случаи, когда собственник получил землю во времена до 1998 года, однако свои права на ней так и не зарегистрировал. В таком случае покупатель не сможет собрать сведения из регистрационной палаты, потому что у них этой информации нет. Для проведения сделки продавцу потребуется подать в органы регистрации заявление о государственной регистрации своих прав, после которой ему выдадут свидетельство. Всё это займёт приблизительно 5 дней.

  • Выписка из ЕГРН, в которой указаны:
    • Номер участка по кадастру.
    • Категория, месторасположение и площадь ЗУ.
    • Кадастровая стоимость.
    • Вид законного использования.
    • Сведения о том, кто зарегистрировал права на эту землю.
  • К нему также прикладывают план участка, где также обозначен размер, границы, категория и данные о частях ЗУ. Проверьте, не противоречат ли данные из этих двух документов. Поинтересуйтесь у продавца, какой частью объекта недвижимости он владеет документально, и какую он продаёт вам. Может быть так, что он самовольно увеличил площадь, чтобы поднять цену.

  • Личные данные владельца. Если продавцом является физическое лицо, то потребуется его паспорт, а также ряд других документов:
    • Заверенное согласие супруга на проведение сделки.
    • Если владельцем или доли является несовершеннолетние лица, либо признанные ограниченно или полностью недееспособными, потребуется разрешение из органов опеки и попечительства на продажу.
    • Также можно запросить у продавца справку из психо- и наркодиспансеров, подтверждающую, что владелец не числится у них на учёте. Это важно сделать, поскольку если при продаже владелец был признан невменяемым, позже результаты сделки могут аннулировать, и впоследствии лишить покупателя его прав на недвижимый объект.
  • Важно обратить внимание на качество земли. Какова ее плодородность, затапливается ли она паводками и т.п.

    Поводом для отказа от покупки также может стать отсутствие заверенного согласия супруги собственника на продажу и сведений о том, что земля не была арестована.

    Коммуникации и инфраструктура

    Тщательно проверьте по документам (в паспортах и планах объектов) и в натуре, какие инженерно-коммуникационными линиями проведены на территории ЗУ.

    Также внимательно просмотрите его инфраструктуру. Учтите, что гораздо проще купить участок с уже имеющейся инфраструктурой и коммуникациями, чем проводить и строить всё необходимое самому. При этом убедитесь, что линии и объекты находятся в надлежащем состоянии и по-прежнему могут эксплуатироваться, поскольку ремонт также потребует больших финансовых средств.

    Другие важные моменты

    Помните, что все земельные объекты, независимо от категории, продаются на двух рынках:

    • Первичном – где продаются земли, ранее не принадлежащие юридическим и физическим лицам, т.е. впервые выставленные на продажу.
    • Вторичном – на котором продают участки, ранее имевшие хозяина (как юридические, так и физические лица).

    Операции с покупкой такой недвижимости довольно сложные, так что, если вы не хотите или не сможете провести сделку самостоятельно, обратитесь к юристам либо риэлторам. Заключив с ними договор о сотрудничестве, вам помогут собрать всю необходимую документацию, подготовить договор и провести процедуру заключения соглашения, с минимальными рисками.

    Что и как необходимо проверить

    Регистрация прав

    Сам бланк договора купли-продажи составляется по стандартной форме и должен содержать следующие сведения:

    Читайте так же:  Как выиграть суд в мою пользу по выплате алиментов

    • Данные о сторонах соглашения.
    • Основные характеристики земли (размер, местоположение, идентификационный номер, категория и разрешённое использования, а также цена, за которую ее продают).
    • Должно быть обозначено, что предмет сделки является собственностью продавца, а сам объект недвижимости не принадлежит иным лицам.
    • Как именно производится расчёт между сторонами. Это можно сделать разными способами – выдачей наличными на руки либо банковским переводом на личный счёт продавца. Определите, какой способ наиболее удобен и надёжен для вас.

    Договор должен быть написан простым и понятным языком, без двояких и неточных формулировок.

    Затем сделку и переход прав собственности нужно зарегистрировать в регистрационной службе, для чего предоставляют заявление, а также те же документы, что были указаны выше. Понадобится предоставить квитанцию об оплате пошлины за регистрацию (200 рублей). Документы будут рассматриваться около 30 дней, что может быть указано в расписке от службы регистрации о получении документов.

    Самого собственника

    Также смотрите, какой правоустанавливающий документ предоставил продавец. Это должен быть только оригинал – если вам дали копию, воздержитесь от покупки.

    Сделать и получить копию могли ещё до того, как участок был арестован или оригинал был изъят у владельца (если проводилось судебное разбирательство).

    Законность

    Любые земли, выступающие в качестве объекта сделки купли-продажи, должны состоять на государственно учёте (это положение определено в Земельном кодексе РФ), благодаря чему им присваиваются уникальные идентификационные номера, фиксируют адрес и её владелец. Прежде всего, земельные участки должны быть зарегистрированы в ЕГРН.

    Если на приобретаемом объекте уже ведётся строительство, потребуется просмотреть ещё ряд документов (в основном – разрешительных):
    • Разрешение администрации на проведение строительных работ (должно быть заверено главой местной администрации).
    • Проект планировки объекта и территории, а также технические условия и инженерно-коммуникационные линии.
    • Заключение из службы градостроительства.
    • Документация проекта строительства, которая должна быть согласована и утверждена в органах, отвечающих за надзор и архитектуру населённого пункта.

    Нет ли обременения

    Проверьте документы и выясните, зафиксировали ли для приобретаемого недвижимого объекта какие-либо ограничения или обременения.

    Это касается случаев, когда на территории проведён газопровод и другие важные коммуникации (линии водоснабжения и кабели), либо же на нём растут деревья и кустарники, которые по закону запрещено вырубать.

    Помните, что все установленные ранее обременения и ограничения на возведение построек установлены не в отношении владельца, а самой земли, и после проведения сделки сохраняют свою силу.

    Важные нюансы

    Землю на первичном рынке покупают крайне редко. Если же вам нужна именно государственный участок, придётся получить разрешение из местных или государственных органов.

    Там вам на основе обозначенных целей покупки предложат один из вариантов получения земли:

    1. На торгах. В частности, только таким путём у государства можно купить участок для строительства. Для этого в заявлении и документах, поданных в администрацию, указывают желаемые характеристики территории, а также цель (получение в собственность или сдача в аренду). В случае строительства проще будет арендовать его на правах выкупа после завершения строительных работ – вы сэкономите деньги, поскольку купите землю не по рыночной стоимости (которая, с учётом расположенного жилого здания будет выше), а по кадастровой.
    2. Вступить в общества дачников, для чего вас поставят на учёт.
    3. Выделение приусадебного участка для занятия личным подсобным хозяйством. Если вам будет отказано, решение можно будет обжаловать в судебном порядке.

    Ещё до заключения договора продажи стороны могут заключить договор задатка. Это полезно сделать, потому как получение задатка подталкивает участников к дальнейшей сделке: так, продавец сможет убедиться в серьёзности намерений покупателя (и не потеряет время, если вдруг он решит отказаться от покупки), а покупатель получит гарантию, что объект недвижимости достанется именно ему. При этом учитывайте, что часть суммы, выданной в качестве задатка, может быть вычтена из общей суммы при окончательной покупке, если это закреплено в договоре.

    Заключение

    Итак, приобретая землю, необходимо проверять и учитывать не только её характеристику, но и те объекты, которые уже расположены на ней.

    Потенциальному покупателю следует внимательнейшим образом ознакомиться со всей документацией на недвижимость, а также осмотреть её лично, а уже затем решить, стоит ли проводить сделку.

    О том, на что следует обращать внимание при приобретении земельного участка, смотрите в следующем видеосюжете:

    Порядок проверки земельного участка при покупке

    Как проверить земельный участок при покупке, чтобы приобретение было действительно удачным. При покупке любой недвижимости нужно обращать внимание на мелочи, ведь иногда именно в них может скрываться неприятный факт.

    Визуальная проверка участка

    Как грамотно проверить земельный участок при покупке? Прежде чем приобретать землю в собственность, нужно осмотреть понравившуюся территорию. Необходимо связаться с продавцом земли и договориться о том, чтобы поехать на участок вместе и провести визуальный осмотр. Это лучше делать ранней осенью, летом или весной, когда снег уже оттаял. Делать это зимой, когда на участке лежит снег, не имеет смысла, так как территория не будет хорошо просматриваться.

    Проверить при покупке землю можно наедине с владельцем территории или с привлечением третьих лиц. Ими могут быть, например, члены вашей семьи или родственники собственника. Хозяин обязан ответить на все интересующие будущего покупателя вопросы, которые касаются непосредственно участка земли.

    На что обратить внимание:

    • насколько заболочена местность;
    • какие следы после себя оставили владельцы;
    • наличие оврагов;
    • имеются ли на территории постройки различного характера (на недостроенные постройки также следует обратить внимание);
    • наличие вблизи железнодорожных путей или автомобильной магистрали.

    При покупке участка нужно проверить также наличие рядом опасного для здоровья человека производства. Стоит внимательно отнестись и к деятельности соседей в отношении покупаемой территории. Для этого нужно проверить, не заходят ли их постройки на участок, не залезли ли они на чужую территорию, неправильно установив забор и др.

    Помимо внешнего вида территории, обратить внимание при покупке следует и на инфраструктуру участка. Проверьте:

    • есть там водоснабжение;
    • наличие электричества;
    • проведен ли на объекте газ.
    Читайте так же:  Что такое обременение на квартиру и в чем заключаются его особенности

    Вся эта деятельность должна быть осуществлена согласно закону. Самовольно устанавливать и проводить какие-либо коммуникации запрещено. Поэтому у хозяина необходимо попросить представить документы, подтверждающие законность совершенных действий по вопросу инфраструктуры.

    Межевание земли и ее категория

    Покупка земли всегда сопровождается перечнем документации, согласно которой будущий владелец может узнать точную площадь приобретаемой территории. Отдавать денежные средства за конкретную величину площади, а получать меньшую не хочется никому. Именно поэтому еще одним важным нюансом при покупке будет уточнение его границ.

    Для этого надо приглашать кадастрового инженера. Эта необходимость обусловлена тем, что новый владелец может поверить собственнику участка на слово и приобрести территорию, которая по документам имеет одну площадь, а по факту – другую. Собственник участка может и не знать, что границы его территории стали меньше. Также это уличает факт захвата чужой территории самим хозяином участка.

    Специалистом после окончания процедуры межевания на земельный участок будет составлен соответствующий документ о результатах проведенной процедуры. Недопустимы никакие отклонения от установленных ранее размеров. В конце межевания на территории должны быть выставлены столбы с надписями.

    Важно! Что нужно знать при покупке земельного участка дополнительно? Помимо проведения процедуры межевания, гражданин, желающий приобрести территорию земли, должен убедиться в том целевом назначении, которое было указано ее нынешним собственником.

    Часто продавцы намеренно идут на обман и выдают землю, предназначенную для сельскохозяйственных нужд, как территорию для постройки жилого дома. Также собственник участка может ввести покупателя в заблуждение по поводу того, что категория земли может быть легко переведена в другую категорию. О том, что это потребует долгого сбора документации и траты большого количества денег, он не предупреждает будущего владельца объекта.

    Покупка земельного участка под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) не имеет смысла, когда категория земли предназначена для возведения только многоэтажных строений.

    Проверка личности и представленных документов

    Что нужно знать при покупке земельного участка? В обязательном порядке покупатель должен проверить личность владельца земельного участка. В этом может помочь документ, удостоверяющий личность, то есть его паспорт. Данные в нем должны быть полностью идентичны с теми, которые указаны в договоре купли-продажи и правоустанавливающем документе на землю.

    Следует обратить внимание на состояние паспорта, может присутствовать возможность его подделки. Нужно сравнить и человека, изображенного на фотографии с реальным гражданином, который собирается заключать сделку.

    Когда у собственника нет времени принимать активное участие в подготовке к сделке, то он может написать доверенность на другое лицо. Эта бумага обязательно должны быть составлена в письменном виде и заверена у нотариуса. В таком документе указываются:

    • сведения о лице, которого представляет гражданин;
    • информация о гражданине, который представляет интересы доверителя;
    • полномочия, которые может исполнять доверенное лицо;
    • срок, во время которого действует доверенность.

    Паспорт доверенного лица тоже нужно сверить с той информацией, которая указана в доверенности и иных документах.

    Проверять нужно и дееспособность владельца, если у покупателя имеются какие-то сомнения относительно его здоровья, можно настоять на проведении медицинского обследования с обязательной выдачей бумаги о состоянии здоровья. Если в будущем родственники прошлого владельца начнут предъявлять претензии по поводу того, что была заключена сделка с лицом, которое не может осознавать свои действия, у человека, купившего участок, могут возникнуть проблемы.

    Какие документы нужно еще проверить:

    • свидетельство о праве владения земельным участком – в документе обязательно должен быть указан именно тот человек, с которым покупатель заключает договор купли-продажи, а также на каком основании объект стал собственностью конкретного гражданина;
    • кадастровый паспорт и план участка;
    • выписка из ЕГРП;
    • договор купли-продажи;
    • бумага, содержащая сведения об обременениях.

    Как правильно купить земельный участок в случае, когда приобретается только его часть? В таких ситуациях среди обязательных документов должен будет присутствовать письменный отказ от покупки иных владельцев. По законодательству, у этих лиц есть права преемства при приобретении части объекта. Эту бумагу также необходимо тщательно проверить, если она будет поддельная, остальные владельцы смогут аннулировать проведенную сделку.

    Проверка на обременения

    Участок перед покупкой нужно проверить и на наличие обременений, которые могли быть наложены на него. Обременение накладывает на участок ограничения на различное использование земли. Возникнуть такие ограничения могут как по закону, так и по заключенному договору между собственником участка и иным лицом.

    Среди таких обременений могут быть:

    • залог – в такой ситуации объект недвижимого имущества выступает как обеспечение по заключенной сделке, в случае наступления определенных последствий, земля перейдет в собственность залогодержателя;
    • арест – это ограничение может быть наложено судом, обычно оно имеет непосредственное отношение к наличию долгов;
    • концессия – владелец земли передал ее иному лицу на неопределенный срок для реализации какой-то конкретной цели;
    • сервитут – ограниченное право пользования территорией, которое владелец передал третьему лицу;
    • ограничение его использования – поставлен запрет на использование территории в определенных целях;
    • долгосрочная аренда – перемена хозяев земли не должно помешать течению договора аренды.

    Притязания со стороны других лиц также являются обременениями. Так, при наличии у собственника супруга ему нужно предоставить письменное согласие на проведение сделки от его имени. При оформлении сделки в Росреестре может быть отказано, когда станет известно, что согласие не было получено.

    Как правильно оформить сделку купли-продажи земельного участка? Оформляется сделка в регистрирующем органе только при отсутствии задолженности в отношении земельной территории и при наличии всей необходимой документации.

    При покупке участка земли будущий владелец должен проверить не только его внешний вид, но и документы, личность хозяина и наличие обременений. Это поможет быть уверенным в том, что отсутствует возможность обмана, и сделка не сможет быть признана в дальнейшем недействительной.

    Как проверить документы при покупке участка?

    Видео удалено.
    Читайте так же:  Как правильно заполняется приказ о передаче дел при увольнении главного бухгалтера по образцу
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Главная » Земля » Как проверить документы при покупке участка?

    Многие люди сегодня хотят приобрести в собственность земельный участок. В статье речь пойдет о том, как это сделать безопасным путем, минимизировать риски и стать законным обладателем «чистой» земли, не находящейся в обременении и не имеющей каких-либо ограничений.

    На что обратить внимание при покупке земельного участка

    Земельные участки могут быть оформлены в собственность либо в аренду. В отношении земель, находящихся в собственности, стороны сделки купли-продажи просто обращаются в органы Росреестра для регистрации перехода прав на данный объект, после чего покупатель становится его законным владельцем. Таким образом, по сравнению с участками, находящимися в аренде, риски возникновения затруднений значительно снижаются.

    Если же земля находится в аренде, то обычно достаточно возвести на ее территории какую-либо постройку и переоформить этот участок в собственность. Для этого существует множество различных способов, например, некоторые заливают фундамент и осуществляют регистрацию незавершенного строительства, после чего производят процедуру переоформления земли в собственность.

    В отношении арендованной земли важно внимательно ознакомиться с текстом соответствующего договора – обратить внимание на сроки его действия, установленные ежемесячные платежи, и соблюдать указанные моменты, во избежание появления причин для расторжения договора.

    Иногда складывается так, что гражданин, получивший землю в аренду, начинает вести строительство на данной территории, при этом не выполняя договорных условий. По этой причине заключенный с ним договор не продляется, что приводит к потере не только участка, но и постройки, которую лицо начало возводить либо уже возвело. Поэтому в подобных обстоятельствах будьте предельно внимательны и всегда соблюдайте указанные моменты, а также выполняйте все отраженные в договоре условия.

    Для земельных участков характерны различные категории, которые прописываются в тексте свидетельства о праве собственности либо в выписке из ЕГРН (как получить выписку ЕГРН узнаете по ссылке), заменяющей на сегодняшний день указанное свидетельство, и содержит информацию о владельце недвижимого имущества. Таким образом, выяснить категорию конкретного участка можно посредством указанных бумаг.

    Категории земель бывают следующими:

    • земли сельскохозяйственного назначения;
    • земли населенных пунктов;
    • участки, отнесенные к лесному фонду;
    • участки для ведения промышленности и производства;
    • другие варианты.

    Для строительства жилого объекта, конечно же, подойдет участок, отнесенный к населенным пунктам, а также отдельные виды земель сельскохозяйственного назначения. Другие участки отводятся для иных целей, поэтому не рекомендуется начинать строительство на территориях, не предназначенных для постройки домовладения, т. к. это может привести к тому, что впоследствии дом придется сносить.

    Обратите внимание, что внутри каждой категории земельного участка есть еще вид разрешенного использования.

    Например, земли сельскохозяйственного назначения могут быть предназначены для:

    • дачного строительства;
    • садоразведения;
    • огородничества;
    • ЛПХ;
    • сенокосов и пашней;
    • прочих целей.

    Не на каждом земельном участке возможна постройка жилой недвижимости. Данный вопрос урегулирован нормами федерального законодательства. Что касается земель, вид разрешенного использования которых относится к дачному строительству, ЛПХ, садоводству, то на них возможно строительство капитального жилья, где впоследствии можно зарегистрироваться. (Как выбрать вид разрешенного использования читайте по ссылке)

    Земли для сенокосов, пастбищ, ведения огороднической деятельности, для возведения жилых объектов не предназначены. Если участок отнесен к сельскохозяйственным землям, вести строительство жилого дома на нем не рекомендуется. На территории таких земель лишь в некоторых случаях возможно возведение некапитальных строений, в которых невозможна прописка и проведение коммуникаций.

    Важным вопросом является установление границ земельного участка, ведь нередко случается так, что, например, продавец земли указывает одни границы объекта, а по факту они оказываются другими. Производится процедура установления границ специалистами, устанавливающие при помощи спутников соответствующие точки, при соединении которых и образуется данный участок.

    Рекомендуется провести подобные мероприятия, ведь стоимость их не очень высока, и обойдется установление границ примерно в 5000 рублей. Однако в итоге вы сможете избежать множества возможных проблем в будущем.

    Обязательно выясните информацию о владельце земельного участка. Это возможно сделать посредством обращения в органы Росреестра. Укажите кадастровый номер, напишите заявление, и получите сведения о любом земельном участке либо домовладении. Такая справка обойдется в сумму от 250 до 500 рублей, время на ее изготовления – от одного до четырех дней. Как узнать собственника земельного участка, читайте в пошаговой инструкции.

    Кроме того, обладая сведениями в отношении кадастрового номера недвижимости, можно обратиться к публичной кадастровой карте, размещенной на сайте Росреестра. Если же подобная информация неизвестна, попробуйте воспользоваться поиском вручную, однако эта процедура сложнее.

    Таким образом, зная кадастровый номер, можно узнать, поставлен ли конкретный земельный участок на кадастровый учет, какой у него вид разрешенного использования и многие другие данные, кроме личных сведений о собственнике. Поэтому при необходимости выяснения данных владельца, обратитесь в органы Росреестра.

    При соблюдении всех вышеперечисленных действий вероятность приобретения земельного участка с минимальными рисками значительно возрастет.

    Как проверить земельный участок перед покупкой

    Как убедиться в том, что приобретаемый участок – это именно тот объект, который вам показал продавец? Этот вопрос является актуальным для всех желающих приобрести землю.

    Документы, подтверждающие право собственности на земельный участок.

    О документах, необходимых для покупки земли у собственника, читайте тут.

    Происходит процедура проверки в несколько шагов:

    Если все вышеуказанные проверки пройдены, то участок соответствует предоставленным документам. Помните, что существуют и другие нюансы – согласие супруга, уведомление муниципальных органов, доверенности и прочее. В этом вопросе вам поможет разобраться специалист.

    Проверка документов при покупке земельного участка

    Основной документ у собственников любой недвижимости – это свидетельство о праве собственности. Для того, чтобы убедиться в законности будущей сделки, просто увидеть указанную бумагу будет недостаточно. Тем более, сейчас перестали выдавать свидетельства о праве собственности.

    Сегодня в нашей стране существует Единый государственный реестр недвижимости – это реестр, который ведет учет собственников недвижимости в соответствии с положениями федерального законодательства.

    Читайте так же:  Выписка из квартиры при продаже квартиры собственником

    Данный реестр является открытым и любое лицо, заинтересованное в приобретении земельного участка, вправе запросить выписку из ЕГРН, которая оформляется как в бумажном, так и в электронном виде.

    Алгоритм действий при проверке документации таков:

    Пошаговая инструкция, как проверить документы при покупке земельного участка

    При проверке документации на интересующую недвижимость придерживайтесь такой последовательности:

    • совершите выезд к месту расположения участка и внимательно осмотрите его территорию;
    • попросите у собственника земли предоставить кадастровый номер участка;
    • при помощи публичной кадастровой карты, находящейся на официальном сайте Росреестра, уточните данные о земельном участке при помощи кадастрового номера;
    • закажите выписку из ЕГРН, которая по истечении пяти рабочих дней поступит на вашу электронную почту, это очень важно сделать т.к. вы сможете узнать, а не наложен ли арест или какое то др. обременение на интересующий вас земельный учаток. Как узнать наложен ли арест на земельный участок, читайте в пошаговой инструкции;
    • попросите у продавца свидетельство о государственной регистрации права на участок и правоустанавливающую документацию, сравните данные.

    При отсутствии какого-либо из перечисленных документов, либо при обнаружении расхождений в представленной документации, обратитесь за консультацией к профессиональному юристу. Это поможет вам избежать возможных проблем при оформлении сделки купли-продажи.

    Какие документы нужны для сделки купли-продажи земельного участка

    При оформлении купли-продажи земельного участка продавец должен предоставить:

    • правоустанавливающие документы и правоподтверждающие. Например, если отчуждатель унаследовал данную недвижимость, соответственно, он должен представить на регистрацию свидетельство о праве на наследство и свидетельство о государственной регистрации права собственности на данный земельный участок;
    • кадастровый паспорт на землю.

    Далее составляется договор купли-продажи, к которому обязательно необходим акт приема-передачи. Оба документа подписываются сторонами (если они действуют самостоятельно, без привлечения представителей) непосредственно в органах Росреестра.

    Затем производятся расчеты (рекомендуется производить их в отделениях банка, во избежание получения фальшивых купюр). После того, как документы сданы на регистрацию и все необходимые расчеты произведены, ожидайте проведения регистрации, после которой вы становитесь новым собственником земельного участка.

    Советы при покупке земельного участка

    Перед покупкой земельного участка совершите следующие действия:

    • вызовите геодезиста для проведения замеров данного земельного участка. Цель такого выезда – удостовериться, действительно ли соответствует площадь земельного участка той площади, которая указана в документе и фактической площади, занимаемой данным объектом. Вторая цель данного мероприятия – убедиться в том, что границы интересующей земли соответствуют установленному фактически ограждению. Это необходимо ввиду того, что на практике часто встречается расхождение фактического установления забора с зафиксированной документально кадастровой границей;
    • перед покупкой земельного участка обязательно закажите выписку из ЕГРН. Это можно сделать в органах Росреестра. Государственная пошлина за ее выдачу составит 250 рублей, уплатить ее можно непосредственно в Росреестре или многофункциональном центре. Получив эту выписку, вы сможете увидеть, что действительно данный земельный участок не обременен и не имеет никаких ограничений.

    Подводные камни: как проверить земельный участок перед покупкой

    Сегодня поговорим о том, как надо проверять земельный участок перед покупкой, чтобы обезопасить себя от возможных рисков.

    Важные особенности и условия

    Прежде, чем рассматривать конкретные способы проверки земли, несколько основных правил:
    1. Главное правило покупателя перед покупкой земли: внимательно изучайте все документы в отношении земельного участка, а при необходимости – запрашивайте новые.
    2. Имеет значение только то, что написано в официальных бумагах. Если слова продавца расходятся с содержанием документов – приоритет отдавайте документам.
    3. Непосредственно перед заключением договора закажите расширенную выписку на землю из ЕГРН.
    4. Пользуйтесь онлайн-ресурсами, чтобы провести предварительный анализ ситуации, например, Публичной кадастровой картой.

    Далее рассмотрим некоторые особенности земли, которые нужно проверить перед подписанием договора и оформлением сделки.

    Что необходимо посмотреть

    В первую очередь возьмите выписку из ЕГРН, из которой можно узнать большую часть информации:

    1. Сам факт наличия выписки говорит о том, что участок зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости – это половина успеха.

    Если выписки нет, покупать такой участок нельзя. Формально его не существует.

    1. Проверьте, что собственник участка — продавец. Если его имени нет в выписке, он не может подписывать договор. Если в выписке несколько собственников, значит, речь идет о покупке доли – скорее всего, возникнет преимущественное право покупки.
    2. В выписке должно быть указано право собственности, а не право пожизненного наследуемого владения или что-то другое).
    3. Проверьте наименование документа-основания, по которому продавец получил право собственности, а также дату вступления в право собственности. От этого зависит дальнейшая стратегия проверки.
    4. Проверьте категорию земель и вид разрешенного использования. Они должны соответствовать вашим интересам.
    5. В выписке не должно быть фразы «границы участка не установлены в соответствии с земельным законодательством». В графической части должны быть указаны координаты. Все это означает, что участок размежеван и его можно покупать.
    6. Проверьте обременения и аресты. Участок нельзя покупать до тех пор, пока они не будут сняты.

    После того, как вы проверите все эти факты, можно копать дальше. Дополнительно читайте интересную статью о важных вопросах при покупке земли.

    Звоните юристу

    Подберем специалиста за вас

    8 (499) 350-97-63 — Москва

    8 (812) 309-74-28 — СПб

    Некоторые риски

    Продавец мог получить участок в собственность по разным документам, каждый из которых означает определенный уровень риска для покупателя.
    1. Решение суда. Продавец получил землю в результате судебного разбирательства. Есть риск последующих судебных споров в отношении этого имущества. Проверьте суть спора по картотеке судебных дел.
    2. Договор передачи в собственность в результате приватизации. Скорее всего рисков нет. Договор составляла администрация, сделка наверняка юридически чистая, земля не обременена правами третьих лиц.
    3. Договор купли-продажи, договор дарения. Оформлялся сторонами или риелтором, иногда нотариусом. Посмотрите также сторон договора, если это родственники – есть риск признания сделки притворной. Нужно обратить внимание на дату сделки (об этом ниже).
    4. Справка о выплаченном пае. Это означает приобретение через кооператив. Безрисковая сделка.
    5. Соглашение о разделе имущества. Заключается супругами в браке или после его расторжения. Такое соглашение однозначно означает отсутствие претензий супруга на землю.
    6. Свидетельство о праве на наследство – покупка участка, полученного по наследству. Самый рискованный вариант, поскольку нельзя точно отследить наличие недовольных наследников. По иску таких лиц ваша сделка может быть отменена через суд. Смотрите даты.

    Срок владения земельным участком снижает риски во всех вышеперечисленных случаях. Если с момента заключения сделки, а лучше – с момента государственной регистрации права собственности – прошло более 3 лет, то риски стремятся к нулю за счет истечения сроков исковой давности.

    Что нужно знать про землю

    Перед покупкой обязательно оцените категорию земли и вид разрешенного использования. Эти правовые характеристики должны полностью отвечать вашим интересам. Указанные характеристики содержатся в выписке из ЕГРН. При этом, чтобы полностью быть уверенным, нужно пользоваться только свежими документами.

    Например, для участков сельскохозяйственного назначения:

    [1]

    Категория земли Вид разрешенного использования земли
    Земли сельскохозяйственного назначения · для ведения сельскохозяйственного производства
    Читайте так же:  Пошаговая инструкция, как продать земельный участок без посредников

    · для создания защитных лесных насаждений

    · для научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей

    · для ведения крестьянских (фермерских) хозяйств

    · для ведения личного подсобного хозяйства

    · для ведения дачного хозяйства

    · для ведения садоводства

    · для ведения животноводства

    · для ведения огородничества

    · для сохранения и развития традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации

    · для сенокошения и выпаса скота

    [3]

    Помните, что вид разрешенного использования можно изменить внутри категории относительно просто, а категорию изменить практически невозможно. Чтобы узнать перечень видов разрешенного использования, на которые можно изменить текущий вариант, нужно знать зону, к которой относится ваш участок. Эта информация содержится в публичной кадастровой карте.

    Обязательно ли межевание

    Участок обязательно должен быть размежеван, то есть должны быть установлены четкие границы не только на местности, но и на бумаге. Межеванием занимается кадастровый инженер, который составляет межевой план. В нем он указывает координаты участка, которые затем вносятся в ЕГРН, раньше вносили в ГКН.

    При этом, если на местности границы не установлены, но установлены на бумаге – участок можно покупать. Достаточно только установить границу в соответствии с документами.

    Проверить, есть ли межевание, можно по выписке из ЕГРН, в которой имеется графическая часть с координатами.

    Если в выписке есть фраза «границы не установлены», покупать участок нельзя – межевание не проведено. С 2018 года продажи неразмежеванных участков запрещены. Это означает, что даже если вы подпишете договор, сделку не зарегистрируют.

    Преимущественное право покупки

    При продаже доли в праве собственности на земельный участок преимущественное право ее покупки возникает:

    [2]

    • у сособственников – в любом случае;
    • у местной администрации – в случае продажи участков из категории земель сельскохозяйственного назначения.

    Продавец должен направить этим лицам извещение о преимущественном праве покупки. Документ составляется в письменной форме и содержит:

    • Ф.И.О. продавца;
    • Ф.И.О. сособственника;
    • предмет продажи – как в договоре;
    • цена продажи – обязательно в соответствии с будущим договором;
    • указание на возможность выкупить долю в течение месяца с даты продажи.

    Письменное уведомление направляется сособственнику так, чтобы можно было установить дату получения:

    • лично в руки под расписку о дате получения;
    • почтой заказным письмом с уведомлением о вручении;
    • через нотариуса.

    Продавать долю третьему лицу можно только спустя месяц после получения сособственником извещения, либо сразу после получения письменного нотариального отказа сособственника от покупки.

    Покупателю обязательно нужно удостовериться в том, что преимущественное право соблюдено. В противном случае в течение 3 месяцев после сделки лицо, право которого нарушено, вправе обратиться в суд и перевести права покупателя по сделке на себя. Покупатель в таких случаях будет вынужден взыскивать убытки в продавца, что не всегда эффективно.

    Как оценить землю

    Стороны вправе оценить участок по собственному усмотрению, установив стоимость в договоре.

    Чтобы установить рыночную стоимость, можно обратиться к независимому оценщику, который проведет сравнительный анализ и установит рыночную стоимость участка.

    Обратиться к оценщику может продавец или покупатель. Услуги оценщика оплачиваются дополнительно и начинаются в среднем от 7 000 рублей за оценку одного участка.

    Можно ориентироваться и на кадастровую стоимость. Она указана в выписке из ЕГРН.

    Продажа земельного участка по цене ниже кадастровой стоимости с точки зрения гражданского права не запрещена и для покупателя не несет никаких рисков, но с точки зрения налогов предусматривает для продавца определенные сложности.

    Если земля получена продавцом после 1 января 2016 года, то при расчете НДФЛ от продажи земли действуют следующие правила:

    • если цена договора составляет более 70% от кадастровой стоимости земли, то сумма налога рассчитывается от цены договора;
    • если цена договора составляет менее 70% от кадастровой стоимости, то налог рассчитывается от 70% кадастровой стоимости. Цена договора при этом не учитывается.
    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Если же имущество приобретено продавцом до 1 января 2016 года, налог рассчитывается от цены договора.

    Источники


    1. Кузин, Ф.А. Делайте бизнес красиво; М.: Инфра-М, 2012. — 286 c.

    2. Теория государства и права. — М.: КноРус, 2012. — 400 c.

    3. Перов, С.И. Основы судебно-бухгалтерской экспертизы / С.И. Перов. — М.: Ярославль: Нюанс, 2015. — 662 c.
    4. Щепина, Анастасия Петровна Римское право. Шпаргалка / Щепина Анастасия Петровна. — М.: РГ-Пресс, Оригинал-макет, 2016. — 757 c.
    5. Марченко, М. Н. Теория государства и права в вопросах и ответах / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2012. — 240 c.
    Как проверить земельный участок перед покупкой
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here