Как рассчитать досрочное погашение ипотеки плюсы и минусы

Калькулятор досрочного погашения ипотеки с уменьшением срока займа в РФ

Ипотечное кредитование довольно-таки расширено применяется среди российских семей. Подобный займ спонсируется и чётко регламентируется государством, ибо именно в правительстве РФ заинтересованы, чтобы все молодые семьи нашей страны имели свое собственное жилье.

Вопрос досрочного погашения ипотеки также детально освещен в законе об ипотеке. Относительно данной процедуры стоит отметить, что ее проведение может осуществляться одновременно с изменением процентной ставки в меньшую сторону, обычным изменением суммы кредита или уменьшением срока кредитования.

Более подробно о «досрочки», при которой отнимаются месяцы выплат, поговорим в сегодняшней статье.

[2]

Расчёт полного и частичного досрочного погашения ипотеки с уменьшением срока

Возможно ли полное или частичное досрочное погашение ипотеки? Фото № 1

В соответствии с Федеральным законом под номером 102 «Об ипотеке…», любой заемщик по ипотечному кредитованию вправе досрочно погашать свой долг перед любым банком. При этом последний не имеет права налагать какие-либо штрафы или пени на кредитуемое лицо при досрочном погашении ипотеки с его стороны.

На данный момент «досрочка» может быть двух типов:

  • полная, при которой после внесения средств с заемщика снимаются все кредитные обязательства.
  • частичная, то есть такой досрочный платеж, который перекрывает существенную часть займа, но не весь долг.

Согласно законодательству РФ, банки не вправе накладывать ограничения на досрочные платежи для ипотечных заемщиков, однако устанавливать порядок их внесения – вполне. Так, нередко в договоре по ипотеке кредитор указывает, что после внесения любого вида «досрочки» срок возвращения займа уменьшится пропорционально платежу. Именно такой вид досрочного погашений ипотеки именуется тем, что проводится с уменьшением срока кредитования.

На сегодняшний день рассчитать «досрочку» по ипотеке с уменьшением срока займа можно тремя основными способами, а именно:

  • Посредством использования калькулятора досрочного погашения, который представлен на официальном сайте кредитора, выдавшего вам ипотеку. В этом случае потребуется выбрать программу ипотечного кредитования конкретно для вашего случая, дату начала платежей, вид платежей, сумму досрочного платежа и дату его внесения. Затем система автоматически выдаст либо то, что кредит полностью погашен (в случае с полной «досрочкой»), либо список оставшихся платежей с месяцами их выплат.
  • Посредством использования калькулятора досрочного погашения, но уже не с официального сайта кредитора. В этом случае порядок действий аналогичен описанному выше за исключением того, что выбирать программу кредитования в данных калькуляторах нельзя, поэтому процентную ставку или иные показатели ипотеки придется вводить собственноручно.
  • При помощи собственного ума. В этом случае порядок расчета таков:
  1. Сначала заемщик определяет: дату начала выплат по ипотеке, ее процентную ставку, сумму «досрочки» и дату ее выплаты, а также вид платежей.
  2. После этого происходит расчет по выплате досрочного платежа. Если он частично погашает долг, то после вычета суммы «досрочки» из всей размерности долга остается лишь определить месячные суммы платежей, естественно, на последующие месяцы. В ином случае ничего считать не придется, так как ипотека погасится полностью.

Как видите, особых сложностей в расчете «досрочки» с уменьшением срока займа не имеется. Главное при определении нужных показателей – придерживаться представленных выше положений и использовать свои умственные способности.

Расчёт новых сроков платежей после «досрочки»

Как пересчитать платежи после досрочного частичного погашения ипотеки? Фото № 2

При частичном погашении ипотеки и уменьшении ее срока необходимо рассчитать размерность, а также периоды новых платежей. Именно этот момент вызывает у многих «ипотечников» ряд проблем, хотя на самом деле ничего сложного и запутанного не имеет.

Для определения новых сроков платежей займа после внесения «досрочки» достаточно:

  1. Определить размерность месячных платежей на оставшуюся сумму долга с учетом того, какой вид платежа используется конкретно в вашем случае кредитования (к слову, он может быть либо дифференцированным, либо аннуитетным). Особых сложностей в данном расчете нет, ибо проводится он с использованием базовых арифметических операций и обычного калькулятора.
  2. После того как размерность платежа определена, остается лишь определить сроки оставшихся выплат по ипотеке. Проводится эта процедура крайне просто – достаточно «раскидать» оставшиеся платежи на следующие месяцы после внесения «досрочки». Тот день, когда путем внесения основных платежей ипотека будет погашена, и является крайним сроком внесения выплат по займу.

Эксперт сайта pravozhil.com

Эксперты сходятся во мнении, что копить большие суммы денег и затем гасить долг не выгодно. Стоит рассмотреть вариант, когда раз в месяц или раз в квартал, на ипотечный счет поступают небольшие деньги.

Пусть даже малые суммы, уплаченные сверх размера обязательного ежемесячного платежа, спустя пару лет способны существенно снизить долг и, следовательно, проценты по нему. Главное, чтобы заемщик сообщил банку о необходимости списания таких денежных средств со счета в досрочку.

Каждому заемщику важно помнить о необходимости существования финансовой подушки. Необходимо отложить деньги в размере минимум трехкратного размера ежемесячного платежа.

Продуманные действия уберегут бюджет семьи от экономических катастроф и последующих нежелательных последствий.

На этом, пожалуй, по сегодняшнему материалу основная информация подошла к концу. Надеемся, представленная сегодня статья была для вас полезна и помогла провести необходимые расчеты. Удачи во всех начинаниях!

Все о досрочном погашении ипотечного кредита вы так же можете узнать, посмотрев видео:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

На какой срок выгоднее брать ипотеку – подробный ответ с уточнением всех нюансов

Ипотечное кредитование – настоящий билет в счастливую жизнь, позволивший многим российским семьям обзавестись собственным жильем. Данная банковская услуга не просто общедоступна, а реально выгодна в использовании, так как условия ее предоставления близки к идеальным.

В любом случае, ипотека – это, в первую очередь, кредит, который имеет некоторую процентную ставку. Дабы процентные начисления как можно слабее ударили по карману, к подбору ипотечной программы кредитования и срока, на который оформляется кредит, важно подойти грамотно, взвесив все «ЗА» и «ПРОТИВ».

В сегодняшнем материале наш ресурс решил более детально осветить именно вопрос ипотечных сроков, а точнее то, на какой временной промежуток брать данный кредит выгоднее.

Виды ипотеки по длительности срока

Краткосрочные и долгосрочные займы. Фото № 1

Большинство российских банков предоставляют своим клиентам ипотеку на срок до 30 лет. Условно, ипотечный кредит по времени, которое предназначено для его выплаты, делится на краткосрочный и долгосрочный займ.

Относительно стандартной ипотеки краткосрочным кредитованием считается то, что предоставляется на 10 лет и менее, а долгосрочным – более 10 лет. Каждый из видов ипотечного кредита имеет и свои преимущества, и свои недостатки, поэтому рассмотреть их достаточно важно. Начнем, пожалуй, с преимуществ краткосрочного займа:

  • сам срок небольшой длины, который психологически проще откладывается у займополучателей в голове;
  • меньший уровень переплат;
  • более низкий процент.
Читайте так же:  Юрист по разделу имущества супругов после развода в пензе

Казалось бы, достаточно положительная характеристика, но у краткосрочной ипотеки есть и обратная сторона медали, заключающаяся в следующих недостатках данного вида кредитования:

  • повышенный риск, так как суммы к оплате при краткосрочном обязательстве заметно больше, а выплачивать их нужно в срок;
  • более жесткие условия для получения, ибо краткосрочный кредит кому попало не выдадут.

Проанализировав представленную выше информацию, можно констатировать, что краткосрочный кредит более выгоден в плане потенциальных переплат, но для его оформления заемшику важно быть уверенным в завтрашнем дне, так как, вовремя не уплатив платеж, можно и вовсе лишиться приобретенной квартиры.

Преимущества и недостатки различных видов займов. Фото № 2

Долгосрочная ипотека, в свою очередь, имеет такие преимущества как:

  • возможность взять больший кредит, так как срок его выплаты не особо мал и осилить дорогостоящее жилье вполне реально;
  • маленький размер разовых платежей, опять же, из-за большого срока кредитования;
  • невысокие риски относительно выплаты кредита, так как при форс-мажорах «выкрутиться» в вопросе погашения платежа будет проще из-за его маленького размера, нежели это будет в случае с краткосрочным займом;
  • более щадящие условия для получения.

Недостатки не обошли стороной и долгосрочный кредит, в данной ситуации их перечень таков:

  • высокая ставка, ибо и для данного вида ипотеки действует золотое правило кредитования – «Чем дольше выплачиваешь, тем больше начисляется процент»;
  • большие переплаты;
  • потеря ликвидности приобретенного жилья, реализовать которое после выплаты ипотеки, при желании, будет достаточно сложно;
  • непосредственно долгота выплаты, что плохо сказывается на психологическом состоянии заемщика, ибо бремя на долгие дистанции нести не просто.

В целом, долгосрочная ипотека по способу выплаты и условиям предоставления очень удобна, но у нее есть одни существенный минус – это колоссальные переплаты, которые, к слову, будут наблюдаться при абсолютно любой экономической обстановке в стране, за исключением самых фантастических, способных проявиться только в теории.

Важно понимать, что окончательный выбор должен делать сам заемщик с учетом своих желаний и возможностей, наш же ресурс отдает предпочтение краткосрочной ипотеке, так как с точки зрения выплаты заемных средств она намного выгоднее своего визами.

Переплата на длинном и коротком сроках кредитования

Какова сумма переплаты по ипотеке в зависимости от срока кредитования? Фото № 3

Как было отмечено ранее, существенный плюс краткосрочной ипотеки – это меньшие переплаты, а у долгосрочного кредитования существенный минус – большие переплаты. Особо сложного в понимании сути переплат нет. Здесь все работает по принципу – дольше платишь, больше переплатишь, — и с этим поспорить крайне тяжело.

В зависимости от оформленной процентной ставки переплата за одинаковые кредиты будет колоссально разниться. Нередко у долгосрочных обязательств данный показатель в 1,5-2 раза больше, чем у краткосрочных займов аналогичной размерности.

Даже учитывая рост зарплат или инфляции, опровергнуть представленный выше тезис не получится. С какой бы стороны не рассматривать вопрос переплат, вывод всегда однозначен – дольше платишь, больше переплачиваешь.

Безусловно, переплаты при рассмотрении помесячно могут быть не существенны, но за годы выплаты ипотеки они формируются в крайне существенную сумму, поэтому брать ипотеку, при наличии таковой возможности, лучше в краткосрочном варианте. Простым примером рациональности такого решения будет следующий:

  • Два друга взяли ипотеку в одинаковом размере: один – на 10 лет, другой – на 20. Первые десять лет кредитных обязательств первый платил заметно больше, но по меньшему проценту, а второй платил меньше, но по большему проценту. В то время как первый друг выплатил свой кредит он начал откладывать сумму, аналогичную той, что выплачивал ежемесячно по ипотеке, на накопительный счет под 7 % годовых, при этом ликвидность его жилья была еще на уровне и он спокойно мог его сменить на более солидный вариант. Второй же, в свою очередь, продолжал ежегодно терять минус 12 % годовых по кредиту, а вместе с этим и ликвидность своего жилья. В итоге, условно, первый переплатил по ипотеке 500 000 рублей, но накопил их за следующее десятилетие по накопительной системе, а второй – 1 500 000 рублей, при этом ничего не накопив и потеряв ликвидность своего жилья.

Стоит отметить, что тенденция большей переплаты при долгосрочном кредитовании наблюдается практически во всех видах экономической обстановки: застой, динамическая стабильность, подъем и тому подобное. Учитывая данный факт, каких-либо причин выбирать «долгую» ипотеку «короткой» выделить просто не получится.

Минимизация рисков при получении ипотеки

Как выбрать наиболее подходящий вариант ипотечного кредитования? Фото № 4

Дабы минимизировать риски при любом сроке кредитования, важно учесть некоторые нюансы в организации выплаты ипотеки. Для наглядного понимания всей сути данного определения внимательно проанализируйте следующие советы:

  • Во-первых, перед оформлением ипотечного кредита продумайте стратегию его погашения. Главное на данном этапе – понять, какой срок и вариант оплаты будет для вас более оптимальный, учитывая финансовое положение сегодня и в будущем.
  • Во-вторых, всегда берите ипотеку на максимально возможный короткий срок. Почему так стоит делать, наверное, уже понятно, а если нет – внимательно прочитайте первые два пункта сегодняшней статьи. Как показывает практика, наилучший срок ипотеки — это 6-8 лет.
  • И в-третьих, не пренебрегайте возможностью частично или полностью досрочно погашать ипотечное обязательство или вносить крупный первый взнос. Помните – чем раньше выплатите кредит, тем меньше потеряете и в деньгах, и в ликвидности купленного жилья.

Досрочное погашение ипотеки: условия, расчет, преимущества и недостатки

Все банки России старательно приучают жителей своей страны жить взаймы. Но менталитет россиян им этого не позволяет. Однако иногда брать кредиты всё-таки приходится. Случается, что человек делает это добровольно, если желание владеть той или иной вещью пересиливает в нём страх перед долговой ямой.

Но что есть — то есть. Для каждого россиянина кредит, как хомут, который приходится носить на шее до полной выплаты займа. Именно по этой причине каждый россиянин стремится использовать возможность полностью или частично досрочно погасить свои кредитные обязательства. Если вдруг в наличии появилось определённое количество денежных средств, то почему бы не погасить ипотеку или другую задолженность перед банком? Однако сами кредитные организации редко согласны с этим мнением. Почему же банки относятся негативно к досрочному погашению ипотеки и стремятся любыми доступными методами от них отгородиться?

Частичное досрочное погашение ипотеки: плюсы и минусы

Объясняется это различными факторами. Во-первых, это элементарная финансовая выгода. Если долг досрочно погашен клиентом, то банк не получит процентной переплаты по кредиту за тот срок, который не был использован заёмщиком в рамках договора кредитного займа. Налицо видна утрата основного дохода по кредиту для банка. Поэтому в договоре кредитования может содержаться пункт, согласно которому, погасить долг перед банком досрочно можно будет только после выплаты всех процентов, предусмотренных данным договором. Вывод: досрочное погашение ипотеки проценты не занижает. Это не секрет. Этот нюанс лишает досрочное погашение ипотеки всякого смысла, кроме избавления от долгового бремени, конечно.

Читайте так же:  Дважды мама дважды счастлива! как правильно рассчитать пособие по уходу за вторым ребенком

Во-вторых, каждый банк стремится к тому, чтобы его капитал не лежал в сейфе, а был в обороте. А деньги находятся в обороте до тех пор, пока их не вернул заёмщик. А если клиент вернул денежные средства раньше установленного кредитным договором срока, то они будут просто лежать, не принося дохода. Банку приходится искать новых клиентов для запуска в оборот своих денег. Этот закон является приоритетным для любого банка.

Положительные стороны досрочного закрытия кредитного договора

Как это видит сам клиент: досрочное погашение ипотеки проценты снимает, значит, клиент избежит нереальной переплаты по договору. Однако современные банковские организации умеют избегать подобных упущенных выгод. Вероятно, речь пойдет не о полной выплате начисленной суммы процентов по ипотечному договору при его досрочном закрытии, а о штрафных санкциях за досрочную выплату ипотечного долга. Все эти нюансы прописаны в договоре ипотечного кредитования. Чтобы в будущем реализовать выгодное досрочное погашение ипотеки, необходимо тщательно изучить договор перед подписанием.

Второй положительной стороной досрочного закрытия договора является чисто психологическое осознание отсутствия долгового бремени.

Третье преимущество в том, что, расплатившись до конца с уже имеющимися кредитами, можно легко взять новые.

Отрицательные стороны досрочного закрытия ипотечного договора

Недостатки в этом случае тоже имеются. Для начала стоит упомянуть о пенях, штрафах и других взысканиях. Тут следует отметить, что банк может наложить штрафы лишь на один срок действия ипотечного договора. К примеру, если заёмщик решил погасить задолженность по ипотечному кредитованию до истечения первой половины срока действия договора, то будут начислены существенные штрафы. Если же договор будет закрыт за несколько месяцев до того, как закончит действовать, то штрафов либо не будет вообще, либо они будут очень маленькими.

Вторым недостатком является испорченная кредитная история. Факт досрочного закрытия договора обязательно будет отражён в БКИ. Соответственно, при оформлении нового кредита в другом банке в договор будут вписаны пункты о дополнительных санкциях при досрочном погашении.

Третьим отрицательным моментом является возможность возникновения форс-мажорной ситуации. К примеру, клиент, отдавший все свободные средства на погашение текущего кредита, может завтра попасть в такую ситуацию, которая заставит его оформить новый договор займа.

Трезвый ум и холодный расчёт

Перед принятием решения о досрочном закрытии ипотечного договора следует все внимательно рассчитать. В принципе, определиться с предметом расчёта очень просто – либо продолжить вносить платежи по графику, либо согласиться с дополнительными взносами, переплатить, но всё же полностью погасить заем и стать полноправным собственником жилья.

Для начала необходимо помнить, что любой сделанный досрочно и превышающий установленную сумму взнос обязывает банк пересмотреть график последующих выплат. Частичное досрочное погашение ипотеки включает в себя два варианта:

  • сокращение количества взносов с сохранением суммы платежа;
  • уменьшение суммы платежа с сохранением оговоренных ранее сроков.

Конечно, лучше всего для клиента будет первое решение вопроса, ведь чем дольше выплачиваются взносы, тем больше процентов придётся переплатить.

Но при этом второй вариант тоже имеет свои определённые преимущества. Для начала это значительно уменьшит давление на бюджет семьи. Ведь в месяц будет уходить значительно меньше денег на оплату ипотечного долга. Это также поможет заёмщику разрядиться психологически (можно вносить гораздо меньшие платежи, чем ранее).

В редких случаях банк может согласовать график выплат с клиентом, хотя чаще всего это делается согласно интересам заимодателя.

Как выглядит досрочное погашение ипотеки в Сбербанке?

Прежде чем досрочно (или частично досрочно) погасить ипотечный кредит, заёмщику необходимо написать в отделении Сбербанка соответствующее заявление за день до даты списания платежа. Это будет единственным необходимым документом.

Одной из особенностей досрочного погашения ипотеки в Сбербанке является то, что сокращение сроков платежей здесь не предусмотрено. Следовательно, частичное досрочное погашение ипотеки в Сбербанке даёт клиенту только снижение суммы ежемесячного платежа.

[1]

Чтобы полностью или частично погасить долг по ипотеке, клиенту нужно внести на свой счет нужную сумму, но не менее 15000 рублей. При полном закрытии договора заёмщик должен явиться в отделение Сбербанка и заполнить все необходимые для этого документы. При частичном погашении кредита клиент приходит в банк для того, чтобы утвердить платежи по новому графику, где сумма взносов будет меньше, чем раньше.

Ипотечный онлайн-калькулятор

На сайте каждого банка имеется онлайн-калькулятор досрочного погашения ипотеки, позволяющий рассчитать сумму, которую необходимо внести для закрытия кредита. Однако этот способ хоть и удобен, но не точен, так как здесь не учитываются штрафы, комиссии и дополнительные платежи.

Такой калькулятор необходим для того, чтобы рассчитывать ежемесячные платежи, состоящие из суммы процентов и основной задолженности. Также ипотечный калькулятор позволяет рассчитать полную переплату в конце срока ипотечного кредитования.

Как пользоваться кредитным калькулятором?

При помощи калькулятора можно узнать размеры ежемесячных платежей как по ипотечному кредитованию, так и по потребительскому или автокредиту. Также он сможет произвести расчет досрочного погашения ипотеки в будущем.

Для этого необходимо определиться с суммой займа, сроком кредитования и процентной ставкой выбранного банка. Некоторые кредитные продукты предусматривают ежемесячные либо единовременные комиссии, которые тоже можно установить в калькуляторе. В последнюю очередь нужно установить дату получения кредита и дату ежемесячных платежей.

Пример расчета

Как же это рассчитывается?

В поле нужно ввести планируемую сумму к погашению и предполагаемую дату её внесения. Далее, если необходимо рассчитать снижение суммы ежемесячных платежей, нужно кликнуть в поле «Пересчет», а затем нажать «Рассчитать», сумма платежей просчитается в меньшую сторону, а их количество останется прежним. Если поле «Пересчет» не отмечать, то калькулятор сформирует новые платежи по графику с уменьшенным количеством платежей, но сумма останется прежней.

Где применяется кредитный калькулятор?

Этот инструмент рекомендуется использовать, чтобы рассчитать любой кредит, в том числе потребительский. Но калькулятор досрочного погашения ипотеки не рассчитает дополнительные комиссии, взимаемые банком по договору.

Ипотечная арифметика-3: тонкости досрочного погашения. Когда выгодно рассчитаться с долгами побыстрее, а когда этого делать не стоит. Расплатился и свободен!

Когда ипотечный кредит уже оформлен, часто встает вопрос о его досрочном погашении, благо сегодня в соответствии с законом банки не могут чинить никаких препятствий на этом пути. Как же лучше поступить: побыстрее разобраться с долгами, даже если для этого придется потуже затянуть поясок, или без лишней суеты платить по графику, не нарушая свой образ жизни? А если стремиться к досрочному погашению, то как выгоднее действовать: увеличивать ежемесячные взносы, копить средства, чтобы в один прекрасный день закрыть весь долг или сделать транши ежегодными?

В предыдущих выпусках «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» выяснял, стоит ли брать ипотеку и как выбрать основные параметры кредита — первоначальный взнос и срок. (См. статьи «Ипотечная арифметика: когда кредит необходим, можно ли без него обойтись и сколько денег потратить на первоначальный взнос? Эксперты не советуют ждать кризиса – ненадежное дело» и «Ипотечная арифметика-2: золотые правила заемщика. Вносим больше — платим меньше, дольше срок – меньше ежемесячный платеж. Рассчитывайте жизненные планы».) Увидеть взаимную зависимость параметров ипотечного кредита вы сможете, самостоятельно «прощелкав» несколько примеров на ипотечном калькуляторе, разработанном аналитическим центром «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU».

[3]

Досрочное погашение: сама суть
Досрочное погашение кредита означает, что он выплачивается с опережением графика платежей, поэтому долг сокращается быстрее. Такое погашение может быть полным, когда заемщик вносит сумму, равную оставшейся задолженности, и полностью закрывает кредит, либо частичным, когда вносимая сумма меньше, чем имеющийся долг. В этом случае кредит никуда не девается, но задолженность уменьшается: и вместе с этим изменится график платежей — снизится ежемесячный платеж или сократится срок займа.

Видео удалено.
Читайте так же:  Вид разрешенного использования земельные участки для личного подсобного хозяйства (лпх)
Видео (кликните для воспроизведения).

На практике чаще изменяют ежемесячный взнос: «К примеру, досрочное погашение 20% от суммы кредита сокращает платеж в среднем также на 20%», — утверждает Роман Слободян, начальник управления продаж ипотечных продуктов Нордеа Банка. Но любой вариант в конечном итоге приводит к уменьшению переплаты по кредиту. Собственно в этом и польза досрочного погашения – в экономическом плане. А если отстраниться от цифр, то с уменьшением долга заемщик получает бОльшую уверенность в завтрашнем дне и свободу действий — можно смело менять работу или профессию. Имея серьезный долг, зачастую приходится заниматься тем, что не так уж и нравится, но за что регулярно платят деньги.

Выгодно или нет?
Таким образом, досрочное погашение выглядит привлекательным. Но чтобы погасить долг побыстрее, нужно где-то взять недостающие деньги. Можно, конечно, сократить расходы, на всем начать экономить, но качество жизни будет явно хуже. Поэтому, прежде чем затягивать пояс, лучше оценить свою ситуацию и понять, есть ли возможности для досрочного погашения и какую сумму можно откладывать в этих целях.

Например, если молодая семья, где оба супруга работают и получают неплохую зарплату, планирует детей через 4-6 лет, то им может быть комфортнее сначала экономить с целью досрочного погашения кредита, чтобы в дальнейшем, с рождением наследника, избежать финансовых проблем. А если у заемщика есть дети, то, может, и не нужна ему эта экономия ради сокращения долга?

При аннуитетных же платежах, которые без досрочного погашения остаются неизменными на протяжении всего срока кредита, опережение графика, как утверждает Сергей Топорников, руководитель отдела продаж ООО «Первое Ипотечное Агентство», одинаково выгодно практически в любой период. Если наш заемщик обратится, например, в Сбербанк и возьмет аналогичный кредит с аннуитетными платежами, причем при этом ставка составит 12,25%, а предполагаемая переплата 3,6 млн руб., а через год решит сделать досрочное погашение в размере 1 млн руб., то его платеж с 36 тыс. руб. сократится до 23,7 тыс. руб., а экономия по выплатам составит чуть больше 2 млн руб., т.е. в результате он переплатит примерно 1,57 млн руб. Досрочное погашение через 7 лет снизит ежемесячный платеж до 19,8 тыс. рублей, а переплату сократит на 1,56 млн руб. (т.е. заемщик заплатит банку лишние 2 млн руб.).

По прошествии же 10 лет миллиона для полного погашения долга еще не хватит, и внесение в банк этой суммы позволит лишь значительно сократить платеж — до 13,8 тыс. руб., но не переплату, которая уменьшится на 1,34 млн руб. и в итоге составит 2,24 млн руб. И хотя в начале периода кредитования частичное досрочное погашение позволит сэкономить побольше, в последующие годы оно приносит соизмеримую выгоду.

А вообще, как показывают приведенные примеры, в том случае, когда заемщик изначально рассчитывает на досрочное погашение, ему лучше выбрать ипотечную программу с дифференцированными платежами. Но в любом случае выплачивать долг с опережением графика выгодно.

Выгоды в досрочном погашении, как отмечает Роман Слободян (Нордеа Банк), нет только в том случае, когда деньги, которые заемщик хотел использовать в ипотечных целях, в текущий момент времени могут принести гораздо больший доход при инвестировании в бизнес, в недвижимость или в те же депозиты. Чтобы понять, насколько инвестиция выгоднее, нужно, прежде всего, сравнивать ее предполагаемую доходность со ставкой по ипотечному кредиту. Если разница существенна, то инвестиция, скорее всего, будет выгоднее, особенно при аннуитетных платежах. Например, если кредит был получен под 10% (такие проценты предлагал, например, Сбербанк 2-3 года назад), а бизнес обещает 15-20%, выгоднее инвестировать деньги.

Хотя все равно нужно обязательно произвести соответствующие расчеты, учитывающие все параметры кредита. Особенно они необходимы, если разница в процентах всего 1-3%.

Аналогичный результат получается и в том случае, когда процент меньше, поскольку низкий процент можно было получить только при небольшом сроке кредитования (до 5-10 лет). Если заемщик взял ипотечный кредит в Сбербанке на 3 млн руб. под 10% годовых на 10 лет, то, использовав 500 тыс. руб. для снижения задолженности по кредиту, он сократит свой ежемесячный платеж с 39,6 тыс. руб. до 32,05 тыс. руб., т.е. примерно на 7,5 тыс. Страховой взнос также снизится на 4750 руб. И если разместить эту сумму на депозит под 12% годовых и ежемесячно прибавлять к ней высвободившиеся из ипотеки 7,5 тыс. руб., то через год заемщик получит около 100 тыс. руб. Разница в суммах налогового вычета при досрочном погашении и без оного составит 1200 руб. То есть эффект от досрочного погашения будет уже 98,8 тыс. руб. А 500 тыс. руб. на депозите принесут лишь 63,4 тыс. руб.

Депозит может стать выгодным в тех случаях, когда срок кредитования большой – 30 и более лет, так как в этом случае ежемесячный платеж уменьшается не столь значительно, причем, чем меньше соотношение суммы досрочного погашения и суммы займа, тем выгода может быть больше. Например, если в рассмотренном примере кредит будет на 30 лет под 10,9%, то ежемесячный платеж сократится примерно на 4,4 тыс. руб. Это вместе с учетом снижения платежа по страховке на 4750 руб. и разницы в налоговых вычетах позволит через год получить примерно 60,5 тыс. руб. А 500 тыс. руб., размещенные на депозите, по-прежнему принесут 63,5 тыс. руб.

Порядок погашения
Когда заемщик решается на досрочное погашение кредита, ему важно определиться, как лучше уменьшать долг. Можно каждый месяц вносить в банк немного больше, чем указано в графике платежей либо накопить сумму, достаточную для полного досрочного погашения, и внести уже ее. А можно делать частичные досрочные погашения, скажем, раз в квартал или в год, или вообще без определенной периодичности.

Как гасить ипотеку досрочно: сокращать срок или платёж

Лайфхакер просчитывает все варианты, чтобы разобраться, какая стратегия погашения кредита выгоднее.

Для расчётов возьмём ипотечный кредит в размере 1,2 миллиона рублей под 10% годовых на срок в 8 лет (96 месяцев). Предположим, что ежемесячно у вас есть свободные 5 тысяч рублей, которые вы хотите направить на досрочное погашение.

Концептуально эти расчёты подойдут и для вашей ситуации, но для точных цифр придётся провести вычисления самостоятельно.

Как выгоднее гасить ипотеку при аннуитетных платежах

При аннуитетных платежах вы ежемесячно отдаёте банку одну и ту же сумму в счёт погашения кредита. При этом структура платежа в разные месяцы неодинакова. Обычно поначалу не менее половины составляют проценты — точные пропорции можно посмотреть в вашем графике выплат.

Читайте так же:  Коммунальная квартира — особенности и основные правила проживания с соседями

В нашем примере ежемесячный платёж составляет 18 209 рублей. Всего нужно будет отдать банку 1 747 546 рублей с переплатой 547 546 рублей.

Досрочное погашение с сокращением срока

Если ежемесячно платить дополнительно по 5 тысяч рублей и сокращать срок кредита, то вы сэкономите 171 647 рублей на погашении процентов и полностью рассчитаетесь с банком за 5 лет и 8 месяцев.

Досрочное погашение с уменьшением платежа

Если сокращать платёж, то вы сэкономите 103 540 рублей, выплатите ипотеку за 7 лет и 8 месяцев. При этом в последние месяцы ваш платёж будет настолько мал (менее 5 тысяч рублей), что вы практически его не почувствуете.

Погашение с уменьшением ежемесячного и увеличением досрочного платежа

Досрочное погашение с сокращением срока ипотеки кажется выгоднее: экономите больше, отдаёте весь долг банку быстрее. Вот только при подсчётах для стратегии с уменьшающимся платежом есть одно но: из зоны внимания обычно выпадает разница между изначальным ежемесячным платежом и уменьшившимся.

При платежах с сокращением срока вы продолжаете платить 18 209 + 5 000 рублей и расстаётесь с 23 209 рублями. При уменьшении платежа вы начинаете с той же суммы и постепенно выходите на 1 874 + 5 000 = 6 874 рубля.

Но можно ежемесячно добавлять к сумме, выделенной на досрочное погашение, разницу между изначальным и текущим платежами.

И в этом случае магическим образом вы выплачиваете ипотеку в тот же срок и с той же переплатой, что и при досрочном погашении с сокращением срока.

Если однажды ваша финансовая ситуация ухудшится, вы в любой момент можете отложить досрочное погашение и выплачивать уменьшившуюся сумму ежемесячно. При досрочном погашении с сокращением срока вы такой роскоши лишены.

Кроме того, некоторые банки разрешают частично погашать ипотеку онлайн только с уменьшением платежа, а для сокращения срока придётся идти в отделение. Если очная встреча с сотрудниками кредитного учреждения не для вас, этот вариант погашения отлично подойдёт.

  1. Если вы уверены, что у вас всегда будут деньги на изначальный основной платёж и 5 тысяч для досрочного погашения, для вас нет никакой разницы, как погашать: с сокращением срока или с уменьшением платежа по третьему варианту, если вы отдаёте ежемесячно одну и ту же сумму.
  2. Если вы предполагаете, что через пару лет финансовая ситуация может ухудшиться, выбирайте досрочное погашение с уменьшением платежа и учётом разницы между изначальным платежом и нынешним. Будут проблемы — перейдёте к выплатам по графику, причём вносить ежемесячно надо будет уже существенно меньше, чем на старте ипотеки. Не будет проблем — выплатите ипотеку так же быстро и с такой же выгодой, как и те, кто досрочно гасил её с сокращением срока.
  3. Если ипотека для вас и сейчас тяжёлое бремя, но вы готовы кое-как выкраивать 5 тысяч рублей ежемесячно, идите путём уменьшения платежа. Так вы будете возвращать кредит те же 8 лет, но постепенно вам будет становиться всё легче и легче. Да и сэкономить немного получится.

Как выгоднее гасить ипотеку при дифференцированных платежах

Дифференцированные платежи банки предлагают редко, но взять ипотечный кредит с такими условиями всё же можно. В этом случае сумма основного долга делится на равные части, проценты ежемесячно начисляются на остаток долга. Поэтому постепенно размер платежа уменьшается.

Для ипотеки из нашего примера в такой ситуации переплата составит 484 958 рублей, платёж в первый месяц — 22 500 рублей, в последний — 12 604 рубля. Чтобы рассчитать выгоду, воспользуемся одним из сайтов с кредитными калькуляторами, например mobile-testing.ru.

Досрочное погашение с сокращением срока

Всего за 5 тысяч в месяц вы сократите переплату по процентам на 137 121 рубль и выплатите ипотеку за 5 лет 8 месяцев. При этом ежемесячно вам предстоит отдавать всё меньшую сумму за счёт дифференцированных платежей.

Имейте в виду, что калькулятор не учитывает досрочное погашение при первом платеже. Однако, если бы это было возможно, цифры изменились бы незначительно.

Досрочное погашение с уменьшением платежа

При сокращении размера платежа процесс также идёт в сторону уменьшения обоих параметров, правда, не столь быстро. Это происходит за счёт сокращения доли, ежемесячно идущей в счёт погашения основного долга.

Выходит, что при таком подходе будет сэкономлено 94 196 рублей, ипотеку вы погасите за 7 лет и 1 месяц.

Погашение с уменьшением ежемесячного и увеличением досрочного платежа

Разницу между изначальным платежом и текущим здесь вычислять бессмысленно: она формируется в основном за счёт уменьшения процентов. И платёж будет так и так сокращаться в зависимости от энтузиазма, с которым вы будете гасить основной долг.

Досрочное погашение ипотеки: как рассчитать при аннуитентных платежах

Последние изменения: Август 2019

Российское законодательство разрешает заемщику досрочное погашение ипотеки, независимо от желания банка-кредитора. Другой вопрос – всегда ли это выгодно клиенту, и в каких случаях этого лучше не делать.

Всегда ли разрешался досрочный расчет

Гарантированное право погасить ипотечный кредит досрочно появилось у должников только в 2011 году, когда была скорректирована норма Гражданского кодекса – 810-я статья, п.2. В ней было четко прописано, что заемщик вправе раньше срока рассчитаться с банком, если займ брался не на раскручивание бизнеса, а в личных или иных целях. Для этого гражданину не нужно спрашивать разрешения кредитора, а достаточно просто его уведомить о своих планах (не менее чем за месяц).

Ранее финансовые организации всячески препятствовали досрочным взаиморасчетам. В договорах ипотечного займа фиксировались кабальные условия на такой случай, крайне невыгодные для должника.

Например, за попытку рассчитаться побыстрее, ему грозили большие штрафы. Сейчас подобные условия в тексте соглашения – это прямое нарушение закона. Даже подписав его, ипотечный заемщик имеет право обратиться с иском в суд и оспорить данное положение.

Уловки банкиров

Однако и сегодня многие банки не хотят терять часть денег за счет преждевременного закрытия кредита. Например, дополнительные деньги берутся с клиента за его обслуживание, и чем дольше оно продолжается, тем выгоднее финансовой организации. Не говоря уже о процентах, начисляемых к сумме основного долга.

Поэтому в договор займа нередко включаются пункты, призванные «отбить» желание у заемщика рассчитаться раньше времени.

Варианты бывают разные:

  • применяется «мораторий», то есть в договоре займа указывается период, в течение которого гасить кредит полностью нельзя;
  • запрашивается очень большой пакет документов, собирать их захочет не каждый заемщик;
  • используются серьезные штрафные санкции в отношении должников, не исполнивших обязательство по досрочному погашению ипотеки, и т.п.

Эти и другие ограничения позволяют банкам формально соблюсти закон, однако делают преждевременный расчет по кредиту невыгодной и сложной процедурой. Оспорить договор с подобными условиями сложно, так как прямого запрета на досрочное погашение займа они не содержат.

Однако топовые банки, как правило, не хитрят, а, напротив, указывают возможность раньше срока погасить ипотеку материнским капиталом без каких-либо ограничений как одно из своих преимуществ. В частности, в «рекламных» целях подобную информацию использует Россельхозбанк, Газпромбанк и другие финансовые организации.

Читайте так же:  Как поступить, если бывший супруг устроился на официальную работу, чтобы не платить алименты

Выгодно ли досрочное погашение долга

Минусы и плюсы раннего расчета с банком будут отражены в таблице. Проанализировав их, заемщик сможет лучше оценить, стоит ли на это решаться.

Положительные моменты Отрицательные моменты
Погасив полностью долг, заемщик перестает тратить деньги на начисляемые по нему проценты. Высокая инфляция в стране может нивелировать финансовые выгоды от досрочного погашения займа.
Пропадает необходимость платить банку за обслуживание кредита. Теряется право на имущественный налоговый вычет – в соответствие со 220-й статьей Налогового кодекса.
С жилья снимается обременение (залог), и его владелец получает право распоряжаться им по собственному усмотрению. Договор займа иногда предусматривает особые условия для расчета с банком раньше срока, не всегда выгодные для клиента.
Исчезает психологическое давление, постоянное бремя долга, страх перед будущим (например, перед потерей работы). Имеющейся на руках крупной денежной сумме можно найти более выгодное применение. Например, купить на нее еще одну квартиру, сдать жилье и за счет арендной платы рассчитываться с банком.

При аннуитетных платежах долг гасится равными денежными перечислениями, причем вначале взносы должника идут на уплату процентов по ипотечному кредиту, а лишь затем начинает сокращаться (погашаться) его «тело» — эквивалент суммы, непосредственно выданной заемщику.

Альтернативой является дифференцированный расчет с банком, когда, начиная с первых выплат, гасятся не только проценты, но и сам долг. Поскольку он постепенно сокращается, уменьшаются и проценты по кредиту. При таких расчетах досрочно выплачивать ипотечный займ гораздо выгоднее, однако на практике они встречаются редко – большинство банков предпочитают аннуитетные платежи.

Способы досрочного погашения

Заблаговременно рассчитаться с банком можно двумя способами:
  • полностью – единоразово вернув ему оставшуюся сумму долга;
  • частично – скорректировав составленный кредитором график регулярных платежей:
    • либо за счет уменьшения размера перечислений (срок не сокращается);
    • либо за счет уменьшения срока ипотечного кредита.

То есть при частичном погашении раньше срока заемщик составляет и передает банку заявление, где указывает, какую сумму он направляет на уплату части кредита. И за это получает одну из указанных преференций (по размеру платежей или по сроку их внесения).

  • В первом случае можно существенно сэкономить ежемесячный семейный бюджет, высвободив средства для других нужд.
  • При втором варианте гражданин быстрее рассчитывается с банком и экономит на уплате процентов.

Заемщику необязательно лично посещать банк для досрочного погашения ипотеки. Но только в том случае, если им оформлена доверенность на другое лицо. Без этого документа кредитная организация от постороннего лица деньги не примет. В доверенности должно быть указано, что ее предъявитель имеет полномочие на совершение банковских операций – от имени своего доверителя. Если все оформлено правильно, банк не вправе отказать доверенному лицу во внесении денежных средств для досрочного погашения ипотечного долга.

Пересчитываются ли проценты

Однозначного ответа на данный вопрос нет. Не исключено, что гражданину, пожелавшему вернуть проценты при досрочном погашении, придется искать правду в суде. И какой она будет – неизвестно.

Однако решившемуся на судебное разбирательство должнику есть на что опереться. В 2016 году одна из заемщиц Сбербанка дошла до Верховного Суда, который отменил решения нижестоящих инстанций, не признавших ее право на перерасчет процентов (Определение ВС РФ № 51-КГ15-14 от 01.03.2016).

Суд, в частности, указал коллегам, что, выплатив кредит раньше срока, должник может потребовать от банка рассчитать проценты по-новому — с учетом досрочного погашения «тела» займа. Ведь гражданин пользовался одолженными деньгами меньшее время, чем планировалось по договору. Значит, с момента, когда пользование средствами было прекращено, проценты на долг начисляться не должны. А если они были начислены и выплачены заранее, их необходимо вернуть.

Однако многие банкиры, знакомые с данным решением, продолжают настаивать, что возврат процентов при досрочном погашении ипотеки невозможен. Вспоминая позицию Верховного Суда, они:

  • обвиняют судей в незнании математики, предлагая собственные расчеты, по которым банки ничего не должны клиентам;
  • говорят, что отменил нижестоящие решения только из-за процессуальных недочетов;
  • отмечают, что в России не действует прецедентное право;
  • обращают внимание, что решение принято в отношении потребительского, а не ипотечного кредита.

Однако все эти доводы скорее свидетельствуют о нежелании банков упускать деньги. В любом случае гражданин вправе предпринять определенные действия, чтобы вернуть часть денег.

Тем более, что в прошлом году Верховный Суд принял аналогичное решение (Определение ВС РФ № 89-КГ16-12 от 14.02.2017), и на этот раз – в отношении банка «ВТБ 24». В нем, в частности, говорится, что организация-кредитор должна начислять ежемесячные проценты исключительно на остаток по основной сумме займа, которые имеется (на начало месяца).

Тем, кто не знает, как пересчитать проценты, юристы предлагают действовать по схеме:

  1. Досрочно ипотечный погасить долг.
  2. Заказать в банке выписку о том, что это было сделано.
  3. Написать кредитору претензию, попросив вернуть переплату по процентам. Приложить к ней копию договора и указанную выписку.
  4. В случае отказа или игнорирования обращения подать иск в суд – о неосновательном обогащении финансовой организации. Можно предварительно направить жалобу в Роспотребнадзор.

Обращаем внимание! Вернуть часть суммы по переплаченным процентам ипотечный заемщик сможет только в том случае, если применяется система аннуитетных платежей. То есть вначале деньги вносятся на погашение процентов, а потом – на возврат самого долга.

Несколько советов ипотечным заемщикам

Должникам, решившимся выплатить ипотеку раньше срока, следует прислушаться к полезным советам экспертов. Они помогут минимизировать негативные последствия досрочного погашения или вообще не допустить их.
Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Решаясь на досрочное погашение ипотеки, должникам следует всесторонне оценить выгоды, недостатки и возможные последствия такого шага. Иначе можно не улучшить свое материальное положение, а еще более его осложнить.

Источники


  1. Ванская, Г.П. Библиотечно-библиографическая классификация. Средние таблицы. Практическое пособие. Выпуск 2: 65/68 У/Ц Экономика. Экономические науки; Политика. Политология; Право. Юридические науки; Военное дело. Военная наука / Г.П. Ванская. — М.: Либерея, 2017. — 883 c.

  2. История и методология юридической науки. — М.: ИВЭСЭП, 2014. — 564 c.

  3. Дмитриева, Т.Б. Клиническая и судебная подростковая психиатрия / Т.Б. Дмитриева. — М.: Медицинское Информационное Агентство (МИА), 2017. — 981 c.
  4. Астахов, Павел Земельный участок. Юридическая помощь по оформлению и защите прав на землю с вершины адвокатского профессионализма / Павел Астахов. — М.: Эксмо, 2015. — 256 c.
  5. Конев, Д. В. Признание и приведение в исполнение иностранных судебных актов по гражданским и торговым делам в Германии и России. Сравнительно-правовой анализ / Д.В. Конев. — М.: Wolters Kluwer, 2015. — 262 c.
Как рассчитать досрочное погашение ипотеки плюсы и минусы
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here