Как управляющей компании отказаться от управления домом, и что делать жильцам

PRO новостройку +7 (499) 450-27-46 (Москва)

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

Что делать жильцам многоквартирного дома, если от них отказалась управляющая компания

Для каждого дома обязательно выбирается управляющая компания, в обязанности которой входит управление строением, его ремонт и благоустройство. Но нередко от старых домов отказываются УК, поэтому жители таких зданий сталкиваются с серьезными проблемами.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46 . Это быстро и бесплатно !

Может ли УК отказаться от дома

Данные компании имеет право самостоятельно выбирать дома, с жильцами которых будут составлены контракты. Поэтому если фирма за месяц до окончания срока действия договора сообщают об отказе от пролонгации, то далее она перестает заниматься управлением конкретного дома.

После расторжения контракта отправляются жильцам квитанции от непосредственных ресурсных компаний за коммунальные услуги. В доме не проводятся периодические ремонтные работы, а также не моются полы и не выполняются иные аналогичные платные действия.

Правомерные причины

УК могут отказываться от домов по разным основаниям. К ним относится:

  • нарушение значимых пунктов договора жильцами дома;
  • у компании отзывается лицензия на работу;
  • банкротство организации;
  • компания не желает заниматься ремонтом и управлением старых домов, являющихся проблемами, так как постоянно возникают разные серьезные нарушения, требующие вложения значительных средств;
  • отсутствие оплаты от большинства жильцов дома.

Как проверить законность отказа УК от дома? Фото: 101urist.com

Независимо от причины расторжения контракта компания должна позаботиться о том, чтобы отношения были прекращены законным способом.

Порядок отказа от дома

Если УК по разным причинам желает отказаться от какого-либо строения, то ее работники должны хорошо разбираться, как именно осуществляется данный процесс. Поэтому выполняются последовательные действия:

  • организуется собрание жильцов;
  • на нем уведомляются все собственники квартир в доме, что компания отказывается от управления строением;
  • могут предлагаться варианты составления соглашения для разрешения конфликтных ситуаций;
  • если невозможно прийти к консенсусу, то прекращается сотрудничество;
  • составляется и подписывается протокол собрания;
  • компания обращается в администрацию региона с заявлением, где указывается на прекращение работы с конкретным домом;
  • собственники жилья принимают строение от фирмы на основании специального акта;
  • работники УК передают нужные документы по дому в жилищный надзор и налоговую инспекцию.

Как юридически оформить

Если инициатором расторжения отношений выступает сама компания, то для этого могут выбираться разные способы:

  • по взаимному согласию, если большинство жильцов дома желают прекратить сотрудничество, для чего подписывается мирное соглашение;
  • с помощью арбитра, для чего подается иск в суд, но для этого должны иметься веские основания, например, отсутствие платы или изменение обстоятельств функционирования у УК;
  • в одностороннем порядке, если жильцы нарушают существенные условия соглашения, что приносит к нанесению серьезного ущерба компании.

Что делать жильцам, если от дома отказалась УК, смотрите в видео:

Могут применяться и другие основания для расторжения сотрудничества, но они должны предусматриваться контрактом.

Какие требуются документы

Если УК принимает решение отказаться от многоквартирного дома, то ее работниками подготавливается необходимая документация для этих целей. Бумаги должны передаваться жильцам строения и разным государственным органам. К этим документам относится:

  • правильно составленное обращение к собственникам квартир в доме, где указываются основания для расторжения договора;
  • акт в жилищную инспекцию;
  • обращение в администрацию региона;
  • бумаги с информацией об особенностях сотрудничества за последние два месяца;
  • выписки с лицевых счетов;
  • отчет о тратах;
  • протоколы собраний;
  • контракты, заключенные с подрядчиками;
  • описание имущества дома.

Отказ в связи с потерей лицензией

Наиболее популярной причиной отказа УК от дома является то, что организация просто теряет право заниматься управлением домов в связи с потерей лицензией на такую деятельность. Наиболее часто лицензия отзывается по следующим причинам:

  • фирма неправильно оформляет протоколы собрания собственником дома;
  • отсутствуют нужные сведения в документах;
  • не размещается информация о работе компании в открытых источниках.

Необходимые документы при отказа УК от дома. Фото: 101urist.com

Если отказывается жилищная инспекция выдавать лицензию УК, то такое решение должно быть мотивированным. Компания должна оповестить жильцов о потере разрешения на работу, что приводит к расторжению сотрудничества.

Как отстаивается право управлять домом

УК может лишиться лицензии только при наличии веских оснований. По ст. 198 ЖК должны выполняться следующие требования:

  • фирме предлагается возможность устранить нарушения;
  • осуществляется повторная проверка;
  • если не устраняются нарушения, то по решению суда отзывается лицензия.

Компания может отстоять свои права, если докажет, что ею не были нарушены требования законодательства. Для этого составляется иск в суд.

Если же фирма лишается лицензии, то по ст. 200 ЖК в течение 30 дней жильцы дома должны заключить договор с другой компанией или найти иной способ управлять домом.

Что делать, если от дома отказалась управляющая компания

Если УК отказывается от управления домом, то жильцы должны выбрать новую УК. Для этого могут использоваться разные способы:

  • проведение общего собрания, где выбирается новая организация;
  • обращение в местную администрацию;
  • выбор управляющей компании через жилищную инспекцию.

Как судить с управляющей компанией и выиграть, расскажет это видео:

Заявки от новых УК должны направляться в местную администрацию и представителю собственников квартир в доме. Все представители компаний обязаны предоставить максимум информации о своей работе владельцам квартир.

Это же осуществляется, если не получается выбрать одну фирму. Если же выбирается компания, то с ней обсуждаются все нюансы, после чего подключается договор. После этого управление домом передается новой организации.

Заключение

Таким образом, отказ УК от дома может осуществляться по разным причинам. Процедура должна выполняться в правильной последовательности действий. Сами жильцы могут отказаться от фирмы, если она не исполняет свои обязательства по соглашению.

Для этого должно приниматься соответствующее решение на собрании дома, после чего с новой выбранной организацией составляется контракт.

Может ли управляющая компания отказаться от управления домом?

Любой проживающий в многоквартирном жилом доме человек имеет представление о том, кем обеспечивается чистота в подъездах, функционирование лифтов, облагораживание придомовой территории и предупреждается возникновение течи в кровле.

Иногда мы настолько свыкаемся с этими обыденными благами, которые предоставила нам цивилизация, что совсем забываем о том, насколько ценен труд сотрудников управляющих компаний.

Просыпаемся мы лишь тогда, когда наталкиваемся на прямой отказ от обслуживания. Давайте разберемся в том, если ли право у управляющей компании отказываться обслуживать дом, расторгая при этом правоотношения с потребителем.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

Читайте так же:  Что делать, если сотрудник гибдд требует открыть багажник

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Может ли УК отказаться от обслуживания дома

Имеют ли право компании, осуществляющие управление домом, на расторжение договора управления, заключенного с каждым из владельцев помещений, размещенных в многоквартирном доме? Конечно же, нет. А теперь рассмотрим, почему именно.

В соответствии с частью 8 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, любого рода изменения либо расторжения договоров по управлению многоквартирным домом выполняются строго в порядке, обозначенном в гражданском законодательстве РФ.

Статья 450 Гражданского кодекса РФ говорит нам о том, что подобные действия могут совершаться лишь по обоюдному согласию двух сторон, если, конечно, другие условия не предусматриваются законодательством.

Может ли ресурсоснабжающая организация быть управляющей компанией?

Может ли управляющая компания повысить тарифы, читайте тут.

Одностороннее расторжение договора управления возможно лишь в судебном порядке. Основой для рассмотрения дела в суде является заявление, поданное одной из сторон, касающееся:

  • Грубого нарушения договорных условий;
  • В иных случаях, которые предусматриваются Гражданским кодексом РФ, договором или же иными законами.

Существует еще статья 310 Гражданского кодекса РФ, в которой указывается на прямой запрет одностороннего отказа УК от выполнения обязанностей, возложенных на нее договором управления, за исключением законодательно предусмотренных случаев.

К подобным можно отнести обстоятельства, при которых существенным образом поменялась обстановка, из которой пользователи и управляющая компания исходили изначально, на момент подписания соглашения.

В части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ упоминается о праве владельцев помещений, размещенных в доме, односторонне разорвать договор, по которому выполняется управление, в соответствии с решением, принятым на общем собрании.

Однако необходимо присутствие ключевого условия – факта неисполнения УК собственных договорных обязательств. При этом жильцы имеют полное право принятия решения выбора иной управляющей компании, или же вообще изменить метод управления домом, в котором они проживают.

Подводя итог вышесказанному, можно прийти к выводу, что в законе предусматривается одностороннее расторжения соглашения об управлении, однако, только по инициативе владельцев помещений, размещенных в доме, основываясь на решении ОСС.

Если говорить об УК, то подобного права у нее нет.

По какой причине УК не имеет возможности одностороннего расторжения договора управления домом?

Само собой, владельцы помещений в доме инициируют процесс расторжения договора с УК, только если последняя не справляется с взятыми на себя обязательствами.

Однако желание о расторжении договора с жильцами дома может появиться также и у управляющей компании, в особенности, если жильцы накапливают существенные долги за ЖК услуги или же в случае выражения несогласия владельцами помещений по поводу повышения цены на предоставляемые услуги.

Точно также мысль о расторжении соглашения, на основании которого производится управление домом, может возникнуть у УК, если происходит подорожание услуг, оказываемых подрядной организацией, прогрессирует инфляционный процесс или кризисные экономические явления.

В ряде случаев, если Управляющая компания не нашла компромисс с жильцами дома, соглашение об управлении может быть расторгнуто в одностороннем порядке компанией, когда сами условия договора предусматривают подобное право.

Как пример можно рассмотреть ситуацию, когда МКД стал аварийным, ввиду независящих от управления УК обстоятельств, изменение которых в дальнейшем не возможно.

Прочие случаи запрещают УК односторонне отказываться от обязанностей, поскольку сам договор относится к документам публичного характера. Положения части 5 статьи 161, части 4 статьи 162 Жилищного кодекса РФ тесно переплетены со статьей 426 Гражданского кодекса РФ и указывают на то, что договор, через который осуществляется непосредственное управление домом, относится к публичным для управляющей компании по отношению к владельцам помещений, размещенных в жилом доме.

Все это исходит из того, что подписание соглашения об управлении для жильцов обязательно, в случае если управляющая компания избрана решением общего собрания владельцев помещений в доме, при одинаковости условий ДУ для каждого.

В определении Конституционного суда РФ под № 115-о от 06 июня 2002 года говорится о существовании обязанности заключить договор публичного характера, если есть возможность оказания определенного перечня услуг.

Это обозначает, что одностороннего отказа от собственных обязательств быть не должно, если присутствует возможность их выполнения. При других обстоятельствах законодательные требования, касающиеся обязательности заключения договора, утрачивают свой смысл и статус.

Подводя итог вышеуказанному, можно сделать уверенный вывод о том, что в законе не предусматривается правовая возможность отказа от выполнения условий договора по управлению МКД односторонне и при инициации УК.

Что делать, если УК отказалась от дома

С момента, когда УК объявлено о скорейшем прекращении собственных полномочий, жильцы обязаны определиться с избранием новой организации. Для этого оповещается жилищная инспекция, ОМС и СМИ, с целью уведомления о проведении собрания, где будут затронуты вопросы избрания УК, и где представители от УК могут предлагать собственные кандидатуры.

Все заявки обязаны направляться в ОМС и избранному представителю от владельцев. Каждый из представителей УК обязан ознакомить жильцов дома с видами своей деятельности и условиями оказания услуг, проводя своеобразные агитационные действия.

Жильцов многоквартирного дома на собрании должно присутствовать больше, чем половина. Именно они через голосование и избирают наиболее привлекательную из предлагаемых УК.

При явке менее половины от всего количества владельцев помещений дома, собрание автоматически переносят.

Когда по результатам фактического голосования ни у одной из УК не набрано более чем 50 процентов голосов, также выполняется перенесение собрания. Если же управляющая компания все-таки избрана жильцами, между сторонами обговариваются моменты, касающиеся управления, с последующим заключением отдельного договора.

УК, которая расторгла соглашение, обязана осуществить передачу новоизбранной компании всей документации, связанной с управлением МКД, оформить отчет по затратам, а также остаткам средств на лицевых счетах жильцов.

Кроме того, уходящая компания имеет право рекомендации подрядчиков для проведения отдельных видов работ.

На данном этапе процедура избрания новой УК окончена. Копию заключенного соглашения оставляет себе владелец, вторая отдается на хранение в офис новой УК.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Всё о том, можно ли отказаться от услуг управляющей компании: пошаговая инструкция по расторжению договора с УК

Управление многоквартирными домами может осуществляться по-разному. Некоторые владельцы отдают полномочия созданному товариществу или домовому комитету, другие доверяют домовое хозяйство управляющим компаниям. Передав полномочия УК (управляющая компания), остаётся надеяться на добросовестность и её желание выполнять свои обязательства в полном объёме и в установленные сроки.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Можно ли расторгнуть договор с УК?

В принципе, чтобы отказаться от УК достаточно того, что собственник выражает недовольство в отношении проведённых работ и их качества. Если же владельцев, выражающих негодование много, то замена УК пройдёт без каких-либо препятствий (статья 162 ЖК РФ).

Читайте так же:  Постоянное проживание иностранных граждан в рф

Основаниями могут быть:

  • не представление УК необходимой информации, которую запрашивал собственник (о правилах раскрытия информации читайте тут);
  • невыполнение своих обязанностей по обслуживанию дома;
  • отказ в предоставлении услуг, которые зафиксированы в соглашении;
  • некачественное выполнение работ и оказанных услуг;
  • окончание срока действия соглашения;
  • негативный подход и некорректное отношение к собственникам (грубость, хамство и т. д.).

Как видим, в определенных случаях можно отказаться от услуг управляющей компании.

Пошаговая инструкция: что нужно предпринять?

  1. Создание инициативной группы.
  2. Проведение разъяснительных бесед со всеми жильцами дома.
  3. Подготовка к собранию.
  4. По истечении срока соглашения с УК проводят общее собрание с предложениями об отказе от УК и собирают голоса каждого жителя.
  5. Принятие коллективного решения о замене УК.

Встречаются ситуации, которые требуют немедленного вмешательства, и прекращения отношений с УК в срочном порядке. В таком случае не стоит ждать, когда закончится срок действия договора, а нужно начинать действовать.

Предоставление доказательств

Согласно законодательству собственники имеют право досрочно расторгнуть соглашение с УК.

Но для принятия такого решения необходимы подтверждающие доказательства. Одним из них может стать несоблюдение условий, оговоренных в заключённом договоре.

Например, УК согласно определённым пунктам обязуется проводить уборку подъездов и прилежащих к ним территорий. Но эти обязательства не были выполнены ни разу, несмотря на жалобы жильцов. Тем не менее, каждый владелец ежемесячно оплачивал эти услуги.

Или недобросовестное отношение и подход к ремонту. Произвели замену водопроводной трубы, а проблемы, которые были до её замены так и остались.

Некорректные и недостоверные данные, отражённые в отчётах для жильцов, также являются существенными доказательствами вины УК. Например, прописано одно количество израсходованных материалов, а фактически установлено гораздо меньше. Цена работ может также отражаться неверно и быть завышена.

Возможна и такая ситуация: работники УК ежемесячно собирают деньги на ремонт, например, крыши. Обещают, что ремонт скоро будет произведён, но, к сожалению, ничего не делают. На жалобы и вопросы проживающих людей не реагируют. Никакую документацию не предоставляют.

Зачастую происходят нарушения, связанные с нормативами выполнения ремонтных работ. К примеру, в ванной комнате протекает смеситель, и на устранение этой неисправности отводится 4 часа. А в конечном итоге рабочий приходит спустя несколько дней.

Следом лучше проанализировать полученные бумаги вместе с претензиями и жалобами жителей к УК, актами проведённых проверок сторонними уполномоченными организациями.

О том, какие организации уполномочены контролировать УК, мы рассказывали здесь, а из этой статьи вы узнаете, как еще можно бороться с бездействием и обманом управленцев.

Сбор документов

Пакет документов должен содержать:

  1. Копии всех претензий, а также жалоб владельцев квартир на нарушения заключённого соглашения управляющей компанией.
  2. Копии документов о проверках рабочей деятельности УК.
  3. Документ, в котором зафиксирована вся информация с собрания жителей дома, и принято решение о смене УК.
  4. Копии документов – претензий, зафиксированных в органах потребнадзора, прокуратуры и других курирующих организациях.
  5. Другие сопутствующие документы и уведомления.

Об уведомлениях

Уведомления о проведении собрания направляются каждому собственнику, в УК и районную администрацию (в случае неприватизированного жилого помещения). Представители муниципалитета выступают на таких собраниях в качестве собственников неприватизированных квартир.

Уведомление о расторжении договора должно содержать следующую информацию:

  1. тема;
  2. сведения (вопросы) о выборе новой управляющей компании (как происходит выбор новой УК читайте тут);
  3. контактные данные участников инициативной группы для уточнения возникших вопросов;
  4. место, время и дата проведения общего собрания.

Для ознакомления мы предоставили образец уведомления о расторжении договора с управляющей компанией.

Уведомление с принятым решением для УК состоит из:

  • решения и юридического обоснования со ссылкой на законы (статья 162 ЖК РФ и статья 450 ГК РФ);
  • оснований принятого решения (голосование на общем собрании, постановление суда и т. д.).

Готовимся к собранию

Пошаговая инструкция по проведению собрания.

Иногда после собрания следует обращение в суд. Пишется исковое заявление, и со всеми собранными доказательствами перенаправляется в орган.

Что необходимо делать после?

После расторжения соглашения с недобросовестной УК в одностороннем порядке следует выбрать заменяющую компанию и оформить сотрудничество с ней, подписав новый договор.

О том, как осуществляется смена УК, мы более подробно рассказывали в отдельном материале.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Важно помнить, что отказаться от УК одной квартире, к сожалению, невозможно. Такое решение по форме управления может быть принято только на общем собрании всех жильцов.

Подводя итоги, можно отметить, что процесс выхода из УК – это несложная процедура. Однако есть некоторые нюансы, о которых необходимо помнить. По любым возникшим вопросам лучше обратиться к грамотным юристам и получить консультацию.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Неуправляемые

В областном центре Приамурья создан прецедент: управляющая компания, принадлежащая строительной фирме, расторгла договор с жильцами нового дома и отказалась его обслуживать.

[1]

Для людей это стало неприятным сюрпризом. Ведь до сих пор жилищные фирмы искали тех, кем можно управлять, а не отказывались от них. Теперь собственники интересуются законностью действий компании и одновременно ищут для дома новых управленцев.

Ситуацию, сложившуюся вокруг дома, расположенного в Благовещенске по улице Артиллерийская, 31, банальной назвать нельзя. Буквально в нескольких кварталах от этого здания обитатели еще одной многоэтажки не знают, как избавиться от нерадивых жилищных управленцев, которые и тарифы задирают, и плохо следят за зданием. А тут прямо перед Новым годом собственникам квартир принесли уведомления о «разводе» с компанией.

— В каждую квартиру от управляющей компании пришли письма, — говорит старший дома Евгений Пустовой. — В них было написано, что у некоторых жильцов имеется задолженность по квартплате. Эта цифра на 20 декабря 2010 года составила около 973 тысяч рублей. Из-за того, что компания не может взыскать с собственников деньги, она написала нам, что отказывается от управления домом с первого февраля 2011 года.

Люди были шокированы этим известием. Они поняли, что на них хотят возложить вину за задолжников, и это всех возмутило. Такого «подарка» никто не ожидал. Кроме того, управляющая компания всех устраивала и менять ее никто не собирался.

Дом по улице Артиллерийской, 31 был сдан в эксплуатацию в 2007 году. Это добротно построенное здание с современным оборудованием, чистыми подъездами и ухоженным двором. В нем находится порядка 162 квартир, где обитают, в общем-то, добросовестные плательщики коммунальных услуг. Но, как обычно бывает, встречаются исключения.

— Мы знаем всех должников, — говорят жильцы. — Когда строили дом, на этом месте снесли старые деревянные строения, владельцам которых здесь тоже дали квартиры. Вот мы и получили пьянчуг в соседство. Они никогда не платили за квартиры и делать этого не собираются. Таких людей выселять надо, тогда долгов у дома не будет!

Правда, дело это совсем непростое. Чтобы забрать у должника квартиру и переселить его в другое помещение, одного желания жильцов и управляющей компании недостаточно. А в случае, если у неплательщика есть еще и несовершеннолетние дети, на такое решение суд не пойдет. Поэтому жильцы многоэтажек буквально обречены на скандалы и выяснения отношений.

Читайте так же:  Конституционный суд узнал, за что увольняют педагогов

По словам директора управляющей компании Павла Немцова, они уже подавали в суд на должников дома. Решения были приняты в их пользу. Но приставы, побывав в квартирах неплательщиков, заявили, что брать там нечего.

— Долги скопились немалые, — говорит Немцов. — За три года компания недополучила почти один миллион рублей. Мы будем пытаться вернуть свое и, если не получится, расторгнем договор.

[3]

В «Союзе старших домов» Благовещенска сложившуюся ситуацию комментируют так: «УК вполне может себе позволить отказаться от дома-должника. Ведь в заключенном с жильцами договоре прописаны все условия его расторжения: компания в одностороннем порядке может отказаться от предоставления услуг в случае, если суммарный долг превышает общедомовую квартплату за 4 месяца». Но насколько этот договор соответствует федеральному законодательству? И почему аккуратные плательщики должны отвечать за недобросовестных соседей?

— Эту ситуацию необходимо изучить, — говорит заместитель прокурора Благовещенска Галина Осипова. — Пока я не могу сказать ничего конкретного. Но думаю, если договор составлен только на обслуживание дома, он может быть расторгнут компанией в любой момент. А если составлен на управление домом, дело обстоит сложнее. Когда условия расторжения прописаны в договоре, нарушений со стороны управляющей компании не усматривается. Вообще хочу порекомендовать гражданам, чтобы они всегда внимательно читали документы, а не подписывали без разбора.

Кстати, по словам старшего дома Павла Немцова, далеко не все жильцы сегодня имеют на руках договоры с управляющей компанией, которая хочет теперь от них уйти. В 2007 году после сдачи дома, сотрудники УК и сами ходили по квартирам за подписями под договором. К кому-то они не попали, кто-то был в отъезде, а потом не поинтересовался судьбой документа. И это еще одна ошибка, которую часто совершают граждане, имеющие отношения с жилищно-коммунальными компаниями.

Конечно, сегодня обитатели дома успокоились и ни с кем судиться не собираются. Тем более не собираются никому доказывать, что тот, кто заказывает услуги, не должен зависеть от того, кто их предоставляет. Рынок на этот раз, как ни странно, действительно, расставил все по своим местам: предложений от других управляющих компаний в дом уже поступило немало. Теперь на общем собрании люди должны проголосовать за одну из них.

Наталья Саблук, начальник отдела защиты прав потребителей Роспотребнадзора по Амурской области:

— К нам довольно часто обращаются за помощью по вопросам, связанным с ЖКХ. В этой сфере встречается много всевозможных нарушений, и потребители не хотят с этим мириться. Ситуация с благовещенским домом, конечно, неоднозначная. Надо сказать, что наше жилищное законодательство так запутано, что это часто негативно отражается на правах потребителей в сфере ЖКХ. В принципе право отказаться от договора с управляющей компанией Жилищный кодекс четко предоставил именно потребителям. Возникает вопрос: а может ли управляющая компания отказаться от предоставления услуг какому-то дому-должнику? Конечно, может. Но единственным основанием этому является истечение срока действия договора, заключенного сторонами. То есть если граждане заключили с управляющей компанией договор на год, по окончании срока УК, выполнив все свои обязательства, имеет полное право от них уйти, тут будет все законно. С другой стороны, в нашей ситуации можно усмотреть нарушение прав потребителей, ведь разрываются отношения со всем домом не из-за того, что срок договора истек, а из-за чьих-то долгов. Но почему должны страдать добросовестные плательщики? Это неправильно. Если у каких-то жильцов есть долги, компания обязана их взыскивать, а не перекладывать эту проблему на плечи всех жильцов дома.

Отказ управляющей компании от управления домом

25 сентября 2017 г. управляющая компания отправила уведомление об отказе от управления жилым домом на том основании, что жилой дом блокированной застройки. Дом 1953 года постройки, одноэтажный, двухквартирный. Одна квартира принадлежит нанимателю по договору социального найма, вторая – собственнику жилого помещения. Правомерен ли отказ от управления домом УК без решения суда? Должна ли районная власть или городская выбрать новую УК? Имеет ли право наниматель заключать прямой договор с ресурсоснабжающей организацией?

Отказ управляющей организации (УО) от управления домом без решения суда незаконен, и вот почему.

Первое основание – запрет на расторжение договора в одностороннем порядке.

Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено этим кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Второе основание – Жилищный кодекс РФ не допускает отказ УО от управления домом, если ее избрали собственники.

В моей практике был случай, когда в судебном заседании представитель УО ссылался на принцип свободы договора (она, мол, не давала согласия). Однако судья процитировала ст. 162 ЖК РФ, не предоставляющую УО права на досрочное расторжение договора управления…

Итак. Законом установлены различные сроки действия договора управления. Но в описанной в вопросе ситуации подходит п. 1 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ, согласно которому договор управления многоквартирным домом заключается в случае, указанном в ч. 1 этой статьи (когда УО выбрана общим собранием собственников), на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет.

По истечении этих сроков УО вправе прекратить договор, руководствуясь ч. 6 ст. 162 ЖК РФ, которая гласит: при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

В остальных случаях только собственники вправе удерживать в руках бразды правления!

Согласно ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного ч. 4 и 13 ст. 161 ЖК РФ, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

Согласно ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Читайте так же:  Как правильно составить договор коммерческого найма жилого помещения

О сложившейся ситуации – а она является чрезвычайной, поскольку «управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан» (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ)! – следует незамедлительно уведомить городскую прокуратуру (420043, г. Казань, ул. Чехова, д. 36, тел. +7(843) 221-30-02, сайт: https://prokrt.ru), а если не поможет – Генеральную прокуратуру РФ (ГСП-3, 125993, г. Москва, ул. Б. Дмитровка, д. 15 «а») и Госжилинспекцию (г. Казань, ул. Б. Красная, д. 15/9, тел. +7(843)555-69-01, сайт: http://gji.tatarstan.ru, e-mail: [email protected]).

Что касается заключения прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями (РСО).

В соответствии с п. 8, 9, 14, 15, 17 Правил предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, РСО предоставляют коммунальные услуги собственникам (пользователям) помещений в тех многоквартирных домах, в которых в качестве способа управления многоквартирным домом выбрано управление управляющей организацией, товариществом или кооперативом, в случаях, когда договоры ресурсоснабжения между управляющими организациями (товариществами, кооперативами) и такими РСО не заключены или расторгнуты.

Однако при этом надо помнить следующее. Условия договоров основаны на законах и регулируются законодательством (законами, постановлениями, приказами, распоряжениями) о водо-, газо-, тепло-, и энергоснабжении, которое, придется изучить. В частности, вам понадобятся: Гражданский кодекс РФ (соответствующие разделы), федеральные законы: от 07.12.2011 № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении», от 31.03.1999 № 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации», от 27.07.2010 № 190-ФЗ «О теплоснабжении» и от 26.03.2003 № 35-ФЗ «Об электроэнергетике», также придется следить за изменениями, вносимыми в них.

И еще. Не забудьте, что споры о тарифах, о ненадлежащем оказании услуг и прочих «нюансах» отношений, которые ранее регулировала ваша УО (ТСЖ, ЖСК), с РСО могут быть затруднительны, поскольку для предприятия с миллиардным оборотом ваша плата за услугу в сумме «рупь-двадцать» – ничтожно мала, которой, как говорят математики, можно пренебречь.

Управляющая компания отказывается заключать договор

Как следует из практики, далеко не в каждом случае выбор, принятый владельцами, приводит к заключению соглашения об управлении.

Преимущественно организации, занимающиеся управлением, крайне неохотно соглашаются на оформление договора по управлению жилым домом, с целью поддержания в нем надлежащего состояния, что подразумевает необходимость вложения финансов и проведения разного рода работ. Порой компании и вовсе не идут на подписание соглашения.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Имеет ли право УК отказаться от заключения договора

Учитывая положение статьи 426 Гражданского кодекса РФ, публичным может быть признан договор, который заключен организацией коммерческого направления и определяет перечень ее обязанностей в сфере реализации товара, проведения работ или же предоставления услуг, которые подобная организация, в виду характера деятельности, обязана выполнять по отношении к каждому, от кого поступит такое обращение (в области розничной торговли, осуществления перевозки транспортом общего использования, услуг связи, энергоснабжения, гостиничного и медицинского облуживания и т. п.).

Юридическое лицо, деятельность которого строится на коммерческой основе, не имеет права предпочтения одного лица перед другим, по отношению к которому оформлен договор публичного характера, кроме законодательно предусмотренных случаев.

Расценки на товары/работы/услуги, и прочие условия, предусматриваемые договором публичного характера, утверждаются одинаково для каждого из потребителей. Исключением могут быть лишь обстоятельства, при которых допустимо утверждение льготных условий для конкретных категорий потребителей, в соответствии с законами и другими НПА.

Недопустимым является отказ организации коммерческого направления от оформления публичного соглашения, если фактически присутствует возможность передать заинтересованному потребителю определенный перечень товаров, выполнить конкретные работы или оказать услуги.

Если уклонение организации от оформления публичного соглашения юридически не может быть обосновано, должны быть применены положения, обозначенные в пункте 4 статьи 445 Кодекса.

Учитывая требования статьи 162 Жилищного кодекса РФ, договор, заключаемый для осуществления управления многоквартирным домом, должен составляться в письменном виде и представлять единый документ, подписанный всеми сторонами.

Куда жаловаться на бездействие управляющей компании?

Про лицензионные требования к управляющим компаниям читайте тут.

Проводя выбор организации, выполняющей управление, на общем собрании владельцев помещений жилого дома, соглашение об управлении должно быть заключено отдельно с каждым из собственников помещений в доме, при соблюдении условий, определенных решением этого же общего собрания.

В соответствии с договором управления многоквартирным жилым домом, одна из сторон (организация, производящая управление) по распоряжению второй стороны (владельцев помещений, размещенных в многоквартирном доме, управленческих органов товарищества владельцев квартир и жилищного кооператива, а также прочего потребительского кооператива специализированного направления, или же застройщика, в случае, который предусмотрен в части 14 статьи 161 кодекса) на протяжении договорного периода за определенную плату обязывается оказать спектр услуг и произвести работы по должному содержанию с ремонтом общедомового имущества, предоставлением коммунальных услуг владельцам помещений в этом доме и лицам, которые эксплуатируют указанные помещения, а также выполняет прочую деятельность, имеющую своей целью управление домом.

Из этого следует, что соглашение об управлении многоквартирным жилым домом относится к публичным договорам, следовательно, УК не имеет права выдавать отказ в оформлении подобных договоров с потребителями.

Как правильно заключить договор с управляющей компанией

С начала мая 2015 года было отмечено окончание процесса лицензирования УК. Это означает, что ряд компаний все же не получили лицензию и не могут продолжить профессиональную деятельность на рынке услуг.

Их часть в общей массе управляющих компаний отличается с учетом регионального размещения, однако так или иначе подобные компании присутствуют практически повсюду.

Те дома, которыми подобные компании управляли, в связи со стечением обстоятельств, стали бесхозные. Однако переживать на этот счет не нужно. Напротив, казалось бы, не совсем радужную перспективу можно использовать с пользой для себя.

При данных обстоятельствах жильцы в домах, в силу сложившихся обстоятельств, вынуждены провести собрание и подписать соглашение с иной организацией, на чьи плечи ляжет управление домом. Если правильно подойти к этому вопросу, можно не просто не привести к ухудшению ситуации, а существенным образом ее улучшить.

Домовой совет

Если управление домом не осуществляет ЖСК, ТСЖ или же жилищный кооператив, и численность квартир в доме превышает четыре единицы, в соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса РФ, владельцы помещений, размещенных в указанном доме, обязаны позаботиться об организации собственного домового совета. С этой целью проводится общий сбор жильцов, выбирается конкретный председатель и лица, которые будут выполнять обязанности его помощников.

Этот момент является важным, так как именно активистами в доме будут решаться вопросы, возникающие по ходу заключения соглашения с одной из управляющих компаний.

Поэтому должны избираться лица, отличающиеся инициативностью, ответственностью и грамотностью, а главное, те, кто сможет наиболее рьяно относиться к своим обязанностям в представлении и защите интересов дома. На подобную роль вряд ли можно будет назначить съемщиков квартир муниципальной собственности.

Читайте так же:  Ипотека на дом с земельным участком условия и банки

Эта группа инициативных лиц, с участием наибольших активистов, должна продумать ключевые условия соглашения, поняв, будет ли достаточно лишь типового договора, по обыкновению предлагаемого УК, или необходимо продумать и оформить отдельный. Вариант, представленный последним, конечно намного предпочтительней.

Затем исследовав рынок компаний, осуществляющих управление, необходимо расспросить активистов в доме, находящихся в распоряжении указанных лиц, об уровне качества предоставляемых услуг и т. д. Избрав ряд более приемлемых организаций, следует «прощупать почву» – разузнать, как они отнесутся к внесению предлагаемых вами условий в соглашение.

Имущество общедомового использования

Следует начать с того, что в соглашении в обязательном порядке должен указываться перечень такого имущества – общего пользования для всего дома. В этом вопросе не излишней будет хотя бы доля педантичности – нужно указывать не только наиболее крупные из объектов (куда относят стены, фундамент, пролеты лестниц, чердачные помещения, земельный участок, на котором размещен жилой дом, кровлю), но также и ряд мелких.

К этим объектам можно отнести домофоны, ящики для почты, размещенные в пределах лестничной клетки учетные приборы, двери при входе в подъезды, различные вентили/задвижки и прочие узлы домовых систем. Проще говоря, весь перечень имущества, который расположен вне квартир.

Если вы думаете, что нужно просто перечислить такие объекты, то это должно происходить немного не так. Правильно указывать также и техническое состояние объектов. В противном случае, позже могут появиться ситуации, при которых УК будет оправдываться тем, что объекты в самом начале находились в плохом состоянии, при этом доказать обратное будет крайне проблематично.

Когда весь перечень объектов, отнесенных к общедомовому, детально расписан, трудностей с устранением неисправностей УК не будет вообще.

Контроль над проводимыми работами

Далее нужно сконцентрировать свое внимание на списке работ, которые производит управляющая компания. Большей частью этот список является стандартным, однако, в некоторых случаях его можно подстроить именно под особенности конкретного дома или же личные пожелания владельцев квартир.

Для того чтобы обеспечить полноценность контроля за проводимыми УК работами, еще при подготовке проекта соглашения следует определиться с ответственными лицами, уполномоченными на приемку работ, выполненных УК, подписание актов о выполнении работ или же подготовку претензий.

Совсем нет нужды в том, чтобы такие уполномоченные лица избирались из числа участников совета дома. Если из числа владельцев присутствует человек, который в период проведения уборщицей работ находится у себя в квартире, лучше определить его на подписание актов о выполнении подобных работ.

Совсем не сложно выглянуть в подъезд и посмотреть, все ли должным образом сделала уборщица. Согласитесь, подобные обязанности по плечу любому. В случае наличия в доме толкового инженера, в список его обязанностей можно включить принятие работ непредвиденного характера.

Человек, не обладающий в этих вопросах компетенцией, в летний сезон не сможет заметить факт неправильной установки оконной рамы, зимой же возникнут сложности с устранением подобной недоработки.

Порядок выполнения расчетов

Часть 7 статьи 155 Жилищного кодекса РФ говорит нам о том, что жильцы должны вносить средства для оплаты за квартплату и коммунальные услуги на счет организации, ответственной за управление. Это также значит, что именно УК будет напрямую отвечать за начисление субсидий, перерасчеты, расчет льготных платежей и т. п.

Если вы периодически следили за новостями в сфере жилищно-коммунального хозяйства, то должны знать, что чаще всего именно в финансовых вопросах в УК выявляют нарушения. Довольно сложно, видимо, справиться с соблазном получения дополнительной прибыли посредством краж и сверхначислений.

Борьба в этом направлении с управляющей компанией довольно затруднительна, так как дом в полной мере зависим от нее, и его благополучие зависит от того, насколько порядочен руководитель УК. Все же существуют определенные методы сведения таких финансовых потерь к минимуму.

С этой целью в структуре соглашения нужно предусмотреть выполнение расчетов с помощью ЕИРЦ (Единого информационно-расчетного центра).

Сейчас подобные методы уже не в новинку. Так вы сможете быть уверенными в том, что если вы внесли оплату за воду, то подобный платеж пойдет именно в оплату воды, но никак не на сбор средств на новый автомобиль для директора компании.

Цена за услуги

Цены по услугам УК относятся к весьма жестким статьям, в которых такие компании с большой неохотой уступают. Однако есть и компании, которые считают, что в данном вопросе торг не то чтобы не уместен, он просто оскорбителен для них. Подобных кандидатов тут же нужно отсеивать.

Поскольку сейчас кризисный период, желательно все-таки добиться некоторых уступок в вопросах цены. Не нужно также забывать, что, в соответствии с частью 2 статьи 157 Жилищного кодека РФ, за властными органами закреплены такие обязанности, как установление тарифов по услугам: газо-, электро-, тепло-, водоснабжения/водоотведения.

Это значит, что УК не могут повлиять на изменение ценового диапазона, установленного на услуги, и уж тем более заниматься перепродажей коммунальных услуг.

Но что касается цен на жилищные услуги, согласно части 7 статьи 156 Жилищного кодекса РФ, устанавливают их на общем сборе владельцев. Естественно, речь не идет о выставлении ультиматума, по данным вопросам нужно вести обычный торг.

Активисты дома обязаны разведать обстановку среди потенциальных кандидатов, с целью получения от УК гарантийных писем, подтверждающих их согласие на оформление соглашения по условиям, обозначенным в проекте договора, прилагаемого к письму.

В случае если управляющая компания высказала свою готовность к заключению соглашения на выгодных для жильцов условиях, понятно, что нужно определить как можно больший срок для подписываемого договора. Однако следует знать, что управляющая компания может высказать требования о внесении в соглашение условий, касающихся ежегодно проводимой индексации цен.

Помимо цены, следует обращать внимание и на качество предоставляемого перечня услуг. Именно по этой причине, с договором на длительный период можно и подождать.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

[2]

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Источники


  1. Яблочков, Т. Гражданская ответственность дуэлянтов / Т. Яблочков. — М.: Типо-лiтография Т-ва Владимиръ Чичеринъ в Москве, 2018. — 686 c.

  2. 20 лет Конституции Российской Федерации. Актуальные проблемы юридической науки и правоприменения в условиях совершенствования российского законодательства. Четвертый пермский международный конгресс ученых-юристов (г. Пермь, 18-19 октября 2013 г.): моногр. . — М.: Статут, 2014. — 643 c.

  3. Ильин, В. А. История и методология физики. Учебник / В.А. Ильин, В.В. Кудрявцев. — М.: Юрайт, 2014. — 580 c.
  4. Головистикова, А.; Дмитриев, Ю. Проблемы теории государства и права. Учебник; М.: Эксмо, 2012. — 832 c.
  5. Исаков, Владимир Теория государства и права 3-е изд., пер. и доп. Учебник для бакалавров / Владимир Исаков. — М.: Юрайт, 2016. — 830 c.
Как управляющей компании отказаться от управления домом, и что делать жильцам
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here