Каковы риски при покупке квартиры на вторичном рынке и в новостройке рекомендации по устранению возм

ТОП-7 рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

Самостоятельное приобретение жилой недвижимости у частного лица позволяет экономить на услугах риелтора, но требует особой внимательности и ответственности, поскольку в случае ошибки покупатель рискует лишиться крупной суммы денег или квартиры.

К примеру, если квартира была получена продавцом по наследству, то внезапно могут объявиться и другие наследники, претендующие на данное имущество. Даже истечение шестимесячного срока, отведенного для принятия наследства, не является гарантией последующего отсутствия споров, поскольку он может быть восстановлен по уважительным причинам. Может быть оспорено и само завещание, например, в случае выявления недееспособности наследодателя или подделки самого документа. А последствием этого может стать признание договора купли-продажи квартиры недействительным.

Подробнее об основных рисках, которые возникают при покупке квартиры на вторичном рынке, и о том, как можно их минимизировать, – в инфографике.

Документы по теме:

Читайте также:

Есть ли предел у полномочий органов прокуратуры при проверках НКО?
КС РФ постановил, что прокуроры не должны сами определять продолжительность проверок и сроки устранения выявленных нарушений.

Для жителей столицы разработана интерактивная инструкция по приватизации жилья
С ее помощью москвичи могут ознакомиться с алгоритмом действий по получению данной услуги, с комплектом необходимых для этого документов, а также узнать сроки ее предоставления.

На портале открытых данных Москвы опубликован реестр добросовестных застройщиков
Речь идет об организациях-застройщиках, привлекающих денежные средства участников долевого строительства.

[2]

Чтобы покупка квартиры не обернулась неприятностями: что нужно знать, приобретая жильё в новостройке?

На рынке первичного жилья ситуация непосредственно связана с добросовестностью застройщика и полностью зависит от этого фактора. При переуступке в дело вступают факторы, связанные с добросовестностью цессионария.

Из статьи вы узнаете, как без рисков покупать жилье в новостройках. Рассмотрим основные проблемы, которые можно выявить и обойти, снизив опасности путём внимательного отношения к процедуре оформления.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Что необходимо учесть?

Квартира в новостройке приобретается не посредством заключения договора купли-продажи (ДКП), как в случае с недвижимостью на вторичном рынке (о том, как оформить сделку купли-продажи уже готовой квартиры в новостройке от застройщика, читайте тут, а из этой статьи вы узнаете о том, какую квартиру лучше купить: вторичку или новостройку.). Жилье приобретается путём заключения или передачи от цессионария договора долевого участия — ДДУ (о том, что такое ДДУ при покупке квартиры и каковы особенности сделок при долевом участии, читайте тут). Процедура регулируется нормами Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.04 г. и иной локальной и нормативной документацией, если строительство организовано строительным кооперативом или Товариществом.

Кроме стандартных форм ДДУ, которые заключаются с застройщиком, существуют следующие виды сделок на первичном рынке:

  1. Паевой взнос, или взнос в ЖСК, который может вноситься задолго до начала строительства, без оформления строительной документации. Ориентирован на строительство кооперативного дома.
  2. Инвестирование – разновидность долевого участия, при котором стоимость объекта может изменяться в силу объективных обстоятельств.
  3. Приобретение векселя предполагает покупку ценной бумаги, по которой впоследствии обещается получение жилья.

Эти разновидности следует учитывать, чтобы не столкнуться с непредвиденным поворотом событий.

Советы: как безопасно и правильно купить жилье на рынке «первички»?

Эксперты считают, что выбор способа покупки и нюансы сделки зависят от цели заинтересованных лиц. Каждый из видов сделок с недвижимостью имеет свои плюсы и минусы. Они советуют ориентироваться на следующие критерии:

  1. Проверить статус девелопера – организатора строительства (если передачей квартир занимается он) и компании застройщика. Имя застройщика и его реальных результатов является основным показателем.
  2. Желательно попасть на строительную площадку объекта новостройки или найти её аэрофотосъёмку, чтобы убедиться в развитии строительства.
  3. Посетить офис продаж и проверить всю необходимую документацию застройщика.
  4. Ориентироваться на заключение ДДУ, а не других форм договоров. Вносить оплату только по факту регистрации документа в Росреестре.
  5. Учитывать, что ранние стадии строительства наиболее выгодны, но обеспечивают максимальный риск.
  6. При обнаружении недобросовестных действий – расторгать договор в судебном порядке.

О том, как оформить сделку купли-продажи квартиры в новостройках от собственников, читайте здесь, а из этой статьи вы узнаете о том, как выгодно купить квартиру от подрядчика.

Ошибки покупателей при заключении сделок

Халатность при проверке правоспособности застройщика – самая распространённая причина, несущая имущественный и моральный ущерб. В деталях она выражается следующими ошибками:

  • отсутствие точных сведений о застройщике;
  • неэффективная проверка пакета учредительной документации;
  • халатность при проверке лицензии и разрешения на строительство;
  • игнорирование факта неоформленной земли для строительства;
  • отсутствие сведений о способе инвестирования строительства;
  • ставка на дешевизну объекта, а не на его качество;
  • покупка по акции, снижающая внимание к деталям;
  • затягивание сроков оформления ДДУ, что приводит к увеличению стоимости;
  • затягивание в раскрученный бренд нового микрорайона;
  • отсутствие конкретики при согласии на оформление ДДУ;
  • ориентация на дешевизну площадей в ущерб удобству планировки.
Читайте так же:  Как сэкономить при покупке квартиры в новостройке

Перечисленные и иные ошибки можно рассматривать в качестве таковых только при условии:

  • нарушения нормативов законодательства;
  • отсутствия осознанного выбора.

В первом случае строительство может быть заморожено на неопределённый срок. А во втором случае дольщик получит неожиданный результат, который его может не удовлетворить.

Подводные камни и риски

Основная степень риска в его критическом выражении может проявиться в нижеследующем:

  1. Цель открытия строительной компании – мошенничество и заведомо преступный умысел.
  2. Застройщик проявил халатность, и не надлежаще оформил пакет документов, вступив в конфликт с администрацией.
  3. Некомпетентность застройщика может обернуться банкротством.

Такие случаи в той или иной степени относятся к зоне риска, приводя к замораживанию стройки с банкротством или без банкротства, как альтернатива – к требованию дополнительных инвестиций для продолжения строительства.

Менее значимые, но существенные риски, нарушающие интересы участников строительства, могут выражаться в нижеследующем:

  • уменьшении площади здания;
  • ухудшении качества жилья;
  • отсутствии или недобросовестно проведённом ремонте;
  • затягивании сроков сдачи объекта;
  • отказе компании от оформления права собственности.

Как их избежать?

Чтобы избежать рисков, нужно проявить внимание к следующим фактам:
  • истории компании;
  • деловым качествам и биографии учредителей;
  • специфике коммерческого предложения.

Эту задачу можно выполнить, проведя мониторинг отзывов на форумах, и официальной информации, выложенной на сайте компании.

При изучении учредительной документации следует предпринять следующее:

  1. Проверить учредительную документацию и пакет документов на разрешение и проведение строительных работ.
  2. Убедиться, что лицензия актуальна и срок её действия не завершается до окончания срока предполагаемой сдачи объекта.
  3. Проверить оформление аренды на земельный участок под строительство или его оформление в собственность.
  4. Проверить положения типового договора: сроки сдачи и стоимость объекта должны быть вписаны обязательно. Стоимость квартиры должна указываться в твёрдой сумме, технические параметры здания и квартиры – в м 2 .
  5. Посмотреть технический план здания и проверить его удостоверение отделом градостроительства и архитектуры.
  6. Проверить финансовую стабильность учредителя наличием документации о страховании строительства или поручительством банка. В этом случае гарантировано получение компенсации за вложения в случае непредвиденного развития событий.

При проверке вышеобозначенной документации, целесообразно задать следующие вопросы:

  1. Как долго застройщик работает на строительном рынке, сколько объектов строительства прошли успешную госприёмку.
  2. Стабильна ли установленная стоимость на квартиру, может ли она измениться при определённых обстоятельствах.
  3. Допускается ли изменение параметров жилья, изменение качества застройки и предоставление обещанных договором услуг.
  4. Какие формы ответственности предусмотрены для застройщика, если он допустит изменения параметров или качества. Формы ответственности за пропуск сроков сдачи объекта.
  5. Перспективы оформления придомовой территории, проект её оформления.
  6. Условия передачи квартир в собственность, кто должен оформлять регистрацию собственности.
  7. Каковы страховые и финансовые гарантии учредителя и инвестора.
  8. Попросить показать имеющуюся документацию.

Если клиент компании не обладает достаточной юридической компетентностью, то ему следует подойти на собеседование с юристом или риэлтором.

Распространённые мошеннические схемы

Кроме непредвиденных рисков, которые несут обе стороны договора, нужно знать, что существует намеренное нарушение законодательства – мошенничество. Оно чревато не только не получением квартиры, но и утратой вложенных инвестиций.

Первый покупатель сможет зарегистрировать договор, а остальных ждут длительные судебные тяжбы. Так как ссылка на техническую ошибку освобождает от уголовной ответственности – многие недобросовестные компании используют именно такую схему.

Заключение

Покупка квартир в новостройке несёт существенную долю рисков. Чтобы их избежать, покупая жилье, следует проверить компанию, её учредителей и пакет документов, необходимых для строительства. Застройщику нужно задать вопросы о перспективах новостройки и гарантиях дольщика. Деньги следует вносить только после регистрации ДДУ, что существенно снизит риски.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Как минимизировать риски при покупке квартиры: мнение эксперта

Игорь Зиневич, юрист, эксперт по недвижимости и банкротствам полагает, что риски зависят, прежде всего, от разновидности жилплощади. Одно дело, если планируется покупка квартиры, в которой уже живут люди, и совсем другие проблемы могут быть у покупателя, желающего стать собственником жилья в строящемся доме.

Вторичный рынок

При покупке вторичной недвижимости нужно учитывать:

  • добропорядочность продавца;
  • законность приобретения квартиры продавцом;
  • наличие имущественного спора, связанного с приобретаемой жилплощадью;
  • финансовое положение хозяина квартиры;
  • способ оплаты.

Начать проверку можно с правоустанавливающих документов, в которых прописано, кто собственник квартиры и каким образом он им стал. Для этого лучше привлечь юриста, работающего в сфере недвижимости. Он сможет разобраться в истории квартиры и предоставить покупателю заключение по документам на жилье.

Следующий момент – проверка адекватности продавца. Покупатель должен быть уверен, что человек, с которым планируется сделка, является дееспособным, не болеет психическими и другими заболеваниями, влияющими на восприятие действительности. Продавец должен понимать условия сделки, у него не помешает попросить справку, подтверждающую его психическое здоровье.

Также к рискам относятся связанные с квартирой судебные разбирательства, особенно если продавец – ответчик. Плохо, если есть какие-либо ограничения в отношении жилплощади, например, квартира арестована судом. Минусом будет и наличие действующих исполнительных производств по отношению к продавцу жилья.

Покупатель может самостоятельно заняться поиском информации, связанной с правами на квартиру. Сейчас многие важные факты можно узнать с помощью интернета. К открытым источникам относятся сайты местных судов, сайт судебных приставов, Росреестр. Также можно получить выписки из единого госреестра недвижимости.

[1]

Неоплаченные долги продавца и возбужденные исполнительные производства должны насторожить покупателя, ведь финансовые проблемы хозяина квартиры могут привести к его банкротству. В этом случае кредиторы постараются добиться, чтобы сделка продажи жилья была признана недействительной. Однако судебная практика свидетельствует в пользу добросовестного выгодоприобретателя: жилплощадь обычно остается у покупателя. Важно только, чтобы суд убедился в его добросовестности. Покупателю придется аргументировать свою позицию: показать, что он проверял продавца и документы на квартиру, никого не обманывал и законы не нарушал. При этом сумма сделки должна соответствовать рыночной стоимости жилья. Плохо, если есть расхождения между суммой прописанной на бумаге и заплаченной продавцу.

Читайте так же:  Продажа квартиры с обременением

По поводу оплаты покупки Игорь Зиневич рекомендует не торопиться: платить только после перехода к вам права собственности. Это должно быть правильно прописано в договоре купли-продажи, на различные уловки продавца поддаваться не стоит.

Риски при покупке жилья в новостройке

Когда квартира приобретается на этапе строительства многоэтажного дома, рисков значительно меньше. Здесь главное не столкнуться с замораживанием строительства по причине ухудшения финансового положения застройщика. Поэтому покупать квартиру в новостройке можно, только если возведение объекта ведет крупный и проверенный девелопер. Покупать желательно непосредственно у застройщика, приобретение жилья через уступку прав – более сложный вариант. В этом случае нужно убедиться, что первый покупатель выполнил все свои финансовые обязательства перед девелопером, а также подстраховаться от «двойной продажи». Искать подводные камни нужно примерно так же, как было описано в случае со вторичной недвижимостью.

Но вернемся к основному риску – к банкротству застройщика. Если все же выбор оказался неудачным и девелопер обанкротился, покупателю придется доказывать в суде, что он имеет право на оплаченные квадратные метры. Для этого понадобится договор дольщика и документальное подтверждение оплаты. Замена несостоятельного застройщика на нового сама по себе еще ничего не гарантирует. Квартиры получат только дольщики, которые смогли попасть в реестр требований кредиторов.

ТОП-10 ошибок при покупке квартиры в новостройке

Содержание статьи

  • ТОП-10 ошибок при покупке квартиры в новостройке
  • Как выбирать квартиру на вторичном рынке
  • Как купить квартиру в строящемся доме

ОШИБКА № 1. «РАЙОН МОЙ — ВРАГ МОЙ»

Самая древняя ошибка, которая лежит в сознании каждого из нас. Большинство людей при выборе района застройки предпочитают тот, в котором они живут в настоящий момент. С одной стороны, это вполне объяснимо: тут всё своё, знакомое. Но при выборе жилья мы рекомендуем все же в первую очередь смотреть на параметры дома: технология и материалы строительства, тип отопления, удобство планировочных решений, благоустройство мест общего пользования и придомовой территории. Вполне возможно, что переезд в новую и современную квартиру в другом районе принесет больше удовольствия, чем покупка заурядных метров в старом.

ОШИБКА № 2. «ИНДИВИДУАЛЬНОЕ ОТОПЛЕНИЕ — НАШЕ ВСЕ»

Мода на установку индивидуальных котлов отопления пришла к нам из Западной Европы, где большинство квартир оборудованы индивидуальными приборами отопления. Однако, необходимо учитывать тот факт, что большинство европейцев живут в домах с небольшим количеством квартир, где подобная схема действительно оправдана.

А многоквартирные дома в Финляндии, климатические условия которой намного ближе к российским, в большинстве случаев подключены к центральной (!) системе отопления или отапливаются от автономных газовых котельных.

В российских реалиях, теплоснабжение многоквартирного дома от автономной газовой котельной является оптимальным решением: стоимость квартиры в таком доме ниже, чем в доме с индивидуальным отоплением, меньше затраты на обслуживание, оборудование не занимает места в квартире, да и риски несчастного случая минимизированы.

Важно: никакая самая современная система отопления не сэкономит Ваши деньги в доме с высокими теплопотерями. Об этом читайте ниже.

ОШИБКА № 3. «КИРПИЧНЫЙ ДОМ — ЛУЧШЕ ДРУГИХ»

Еще одно распространенное заблуждение, сформировавшееся в советское время, сегодня оно не имеет ничего общего с реальностью.

ТРАДИЦИОННЫЕ ДОМА ИЗ СИЛИКАТНОГО КИРПИЧА В 3-4 РАЗА РАЗ УСТУПАЮТ СОВРЕМЕННЫМ КАРКАСНО-МОНОЛИТНЫМ И ПО ТЕПЛОСБЕРЕЖЕНИЮ, И ПО ЗВУКОИЗОЛЯЦИИ.

Сам по себе кирпич в силу высокой плотности хорошо отдаёт тепло, поэтому стена из силикатного кирпича требует дополнительного слоя утеплителя для соответствия современным требованиям, но эта схема имеет существенные недостатки.

Лучшие показатели по тепловой защите на сегодняшний день демонстрируют каркасно-монолитные дома с внешними стенами из автоклавных газосиликатных блоков или керамического пустотелого кирпича с дополнительным слоем утеплителя (100-150мм). Теплопотери в подобных домах в 5-6 раз ниже, чем в традиционном кирпичном из силикатного кирпича и 1,5-2 раза, чем в привычных панельных домах.

Поэтому при выборе новостройки будет не лишним получить от застройщика полную информацию о конструкции наружных и внутренних стен (материалы и толщина каждого слоя).

ОШИБКА № 4. «СКУПОЙ ПЛАТИТ ДВАЖДЫ»

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Четвертая ошибка по счету, но не по значимости. Низкая цена она ведь привлекает, но, с другой стороны, имеет оборотную сторону медали. Если у вас все аргументы перевесила жажда взять дешево, Вы, скорее всего, совершили ошибку. Низкая цена появляется не потому, что застройщик хочет строить на грани рентабельности или решил сделать жест доброй воли. Застройщик в любом случае получит свою прибыль: либо за счет качества, либо за счет дополнительных сборов.

Читайте так же:  Текущий и капитальный ремонт крыши мкд

Плата за бронирование, заключение договора и более высокие платежи в управляющей компании, принадлежащей застройщику — самые распространенные способы компенсировать низкую стоимость продажи квартиры.

ОШИБКА № 5. «ЖЕРТВА РЕКЛАМЫ»

Что только не расскажут застройщики в своей рекламе, главное – продать. Однако, за большинством из рекламных трюков скрывается множество подводных камней. Комнатой в подарок оказывается кладовка в 3 кв.м., а может и вообще выдуманная (например, кухня, которая по нормам комнатой не является). Ипотекой под 9% оказывается размер переплаты за 2 года, да и то при первоначальном взносе 50%.

Внимательно читайте сноски под звездочкой и что написано мелким шрифтом в условиях акции, в большинстве случаев будете сильно удивлены условиями.

Поэтому ориентироваться на рекламу стоит, только если все сказанное в рекламе, подтверждается стройкой, проектной декларацией и прописано в вашем договоре. Стоит ли доверять застройщику, который привлекает к себе внимание подобными «маркетинговыми» акциями, решать Вам.

ОШИБКА № 6. «ПОДОЖДУ ОКОНЧАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА»

Не совсем ошибка, поскольку в нынешней ситуации с застройщиками, покупка квартиры в сданном доме очень сильно снижает риски, связанные с этой покупкой. Однако, излишние страхи и затянутые сроки покупки могут привести к тому, что понравившаяся Вам квартира в новостройке будет стоить на 20% дороже, а то и вовсе будет продана. Поэтому, мы рекомендуем совершать покупку на среднем этапе строительства (готовность дома 30-70%).

ОШИБКА № 7. «ДЕЛАЙ КАК ВСЕ»

Сложно избавиться от стадного чувства, особенно, когда дело касается покупки квартиры в новостройке: если покупают — значит здесь все хорошо. Этим часто пользуются недобросовестные застройщики, завышая количество проданных квартир в доме и создавая видимость ажиотажного спроса. Проверить реальную ситуацию с продажами можно, обратившись к незаинтересованной стороне, например, риэлтору.

Также нередки ситуации, когда застройщики массово начинают осваивать какой-либо район, который начал пользоваться популярностью у покупателей. В итоге это приводит к перенаселенности района и проблемам с транспортным сообщением, парковкой и комфортом жителей в целом.

ОШИБКА № 8. «ТУМАННЫЕ ПЕРСПЕКТИВЫ»

Сегодня довольно часто встречаются случаи, когда семья покупает квартиру в привлекательном жилом комплексе, но без собственной инфраструктуры, поверив обещаниям застройщика, что все появится в ближайшее время.

В итоге оказывалось, что места в детском саду получить не так просто, а обещанные застройщиком детский сад и школа либо не появляются, либо оказываются платными. Тогда это выливается в целую проблему для семьи – куда деть ребенка, в какой сад устроить.

Зачастую это заканчивается тем, что возить его приходится в соседний район, что, конечно, создает неудобства. Поэтому необходимо сразу изучить вопрос наличия социальной инфраструктуры в районе – детских садов, школ и прочего, что будет принципиально для Вашего дальнейшего проживания.

ОШИБКА № 9. «ДАЙТЕ МНЕ ТАБЛЕТОК ОТ ЖАДНОСТИ, ДА ПОБОЛЬШЕ»

Очень распространенная ошибка, когда покупатель отдаёт предпочтение квартире большей площади, не вникая в удобство планировочных решений. Действительно, 70% покупателей хотят побольше метров, и только 30% знают, что не все метры одинаково полезны.

Помимо жилой площади, необходимо обращать внимание на то, как организовано зонирование пространства квартиры, важную роль играет расположение комнат в квартире и их пропорции. В качественном проекте, в отличие от типовых, всегда тщательно продумано функциональное назначение каждого метра, а площади комнат рационально распределены между помещениями, в соответствии с их назначением.

ОШИБКА № 10. «ДОВЕРЯЮ, НО НЕ ПРОВЕРЯЮ»

Сегодня среди Застройщиков широко распространена практика регистрации отдельного «ООО» под каждый дом, а иногда даже на каждую очередь или секцию строительства. При этом, сам жилой комплекс рекламируется под одним известным «брендом», но в проектных декларациях значатся разные компании. Это делается с целью ухода от ответственности и гарантийных обязательств. Подобные ООО, как правило, не имеют никаких активов, кроме уставного капитала в размере 10’000 рублей, а в случае необходимости подвергаются процедуре банкротства. Соответственно, получить от подобного ООО компенсацию за срыв сроков строительства или недостатки в квартире будет невозможно.

Будьте бдительны при выборе квартиры: внимательно изучайте застройщика, проект, темпы строительства, чтобы избежать ошибок. Удачных Вам покупок!

Как обезопасить себя от рисков при вложении денег в новостройку

В 90-х годах сюжеты, связанные с обманутыми вкладчиками и бастующими вокруг долгостроев и «перспективных» котлованов людей, не сходили с экранов телевизоров и первых полос газет. Сегодня потенциальные инвесторы, вникающие во все юридические тонкости, уже не так наивно покупают «кота в мешке», пристально изучают договора и внимательно читают все, что написано мелким шрифтом. Но даже образованные в вопросе покупки недвижимости люди умудряются попасть «на удочку» недобросовестных застройщиков.

Покупка квартиры в строящемся доме — всегда риск, и иногда немалый. Не важно, копили ли вы на долгожданные квадратные метры 30-40 лет, или это — ваша очередная инвестиция: терять свои «кровные» одинаково жалко всем. Этот факт объяснял огромный спрос на вторичное жилье после афер 1990-х, но сегодня ситуация постепенно выравнивается. Аналитики демонстрируют статистику — востребованность квадратных метров на рынке первичной недвижимости растет, а объемы вложений в строящийся объект становятся больше. Но покупать строящееся жилье нужно с умом, чтобы не только вложить свои деньги, но и получить ключи от квартиры.

Читайте так же:  Как разделить имущество при разводе без суда

Демпинг цен

Весомый резон для вложения денег в квартиру, которая на момент подписания договора существует только на бумаге, — это ее стоимость. Цена такого жилья будет в несколько раз дешевле квартиры, которую вы захотите приобрести в готовом новострое. Этот психологический момент играет на руку недобросовестным застройщикам: вкладчики подписывают документы не глядя. Чем это опасно: очень низкая цена — признак дефицита средств для строительства, а это непременно скажется либо на сроках сдачи объекта, либо на качестве.

Сомнительные условия

Стоит усомниться в честности сделки, если: вас просят внести деньги без договора, процент рассрочки слишком низкий, нашли ошибки в оформлении договора, используются размытые формулировки, отсутствуют конкретика и реальные сроки сдачи. Кроме того, недобросовестные застройщики, нуждающиеся в быстром привлечении средств, обычно нанимают на работу хорошего юриста-оратора с качествами тонкого психолога. Такому человеку вкладчик быстро поверит на слово, подпишет договор и внесет деньги в кассу.

Тонкости долевого строительства: как себя обезопасить

  • Читать договор (подписывать документы не глядя — плохая привычка, которая может сыграть с вами злую шутку).
  • Проверить репутацию застройщика, запросить учредительные документы (имеются ли сданные объекты, актуален ли юридический адрес, работает ли компания по закону № 214-ФЗ).
  • Добиться четко прописанных сроков сдачи объекта.
  • Проанализировать инвестиционную документацию (чтобы потом не возникли проблемы с оформлением права собственности).
  • Провести независимую юридическую оценку предполагаемой сделки.

Параметры безопасности

Безусловно, самый верный путь сэкономить средства и получить ключи от долгожданной квартиры — это купить уже готовое жилье. Однако оно стоит на 20-30% дороже, чем строящееся, а это значит, что рисковать деньгами придется. Но задача покупателя — свести этот риск к минимуму. Оценивайте застройщика по репутации в сети, внимательно читайте условия договора или обращайтесь только в те компании, в которых уже купили и получили квартиры ваши знакомые.

Важно! При любой намечающейся сделке с недвижимостью (вкладываете ли вы в строящийся объект, или покупаете готовое жилье), стоит потратить деньги на хорошего юриста, который УЧТЕТ все риски, и даст грамотную оценку.

Долгострои Петербурга-2019: правда и перспективы

Актуальная информация о долгостроях Петербурга и окрестностей по состоянию на июнь 2019 года: когда ждать ключи, что думают дольщики, что обещают застройщики.

Как купить квартиру и не пожалеть об этом

Покупатели в поисках квартиры совершают множество ошибок. Эксперты провели анализ и выяснили, что промахи повторяются с завидной регулярностью. Узнайте о самых частых покупательских ошибках, чтобы избежать их и совершить удачную сделку.

Как теряют деньги при покупке квартиры

Как недобросовестные строительные компании обманывают дольщиков? Что нужно знать для того, чтобы не потерять деньги при покупке квартиры? Какую документацию застройщика необходимо проверить прежде, чем вкладывать в его проект финансовые средства?

Застройщик затягивает сдачу жилья: как действовать дольщику

Как вынудить застройщика компенсировать ваши траты на аренду жилья из-за просрочки сдачи объекта в эксплуатацию. Полезная информация и советы: как вести себя с девелопером, какие бумаги готовить для судебного заседания, каковы перспективы тяжбы.

Топ-16 долгостроев Санкт-Петербурга 2017

Долгострои Петербурга с десятилетним стажем и более – полный актуальный список с описанием печально известных историй о долевом строительстве.

Как узнать, что вы столкнулись с нечестным агентом по недвижимости

Бдительность при покупке квартиры — важнее всего. Можно встретить обманщика не только среди собственников недвижимости, но и среди профессиональных агентов, к которым вы обращаетесь за помощью. Как распознать мошенника — читайте в этой статье.

Каковы риски при покупке квартиры на вторичном рынке и в новостройке? Рекомендации по устранению возможных угроз

В этой статье я опишу вам основные риски, которые несет в себе покупка квартиры в новостройке. С одной стороны, покупка жилья в новостройке – это возможность неплохо сэкономить, и стать собственником недвижимости за 40-70% (в среднем) ее стоимости. Но с другой стороны, такая покупка несет в себе и больше рисков в сравнении с покупкой жилья на вторичном рынке. Эти риски нужно осознавать, хорошо понимать, и на основе этого стараться минимизировать. Давайте рассмотрим подробнее, что же это за риски.

Риск 1 . “Мыльные пузыри”. Самый опасный риск при покупке квартиры в новостройке – риск нарваться на фирму-однодневку, которая, по сути, даже не является застройщиком: просто собирает деньги пайщиков какое-то время, сколько продержится, а потом исчезает, лопается, как мыльный пузырь. Думаю, такие случаи всем известны: о них много пишут в СМИ.

Причем, часто продвинутые мошенники действуют достаточно профессионально, они могут даже создать видимость строительства: огородить какой-то участок, пригнать технику, раскидать стройматериалы, вести какие-то работы для отвода глаз.

Как распознать “мыльный пузырь” вместо реального застройщика?

  1. Сверхнизкая стоимость недвижимости. Мошенники выставляют такую низкую цену, чтобы покупатели теряли бдительность и на фоне ее не обращали внимание на другие важные моменты.
  2. Отсутствие разрешительной документации на строительство. Законодательством определен четкий перечень документов, который должен находиться на руках у застройщика, прежде чем он будет привлекать средства дольщиков. Если хотя бы чего-то из этого списка нет – это весомый повод усомниться.
  3. Недавнее появление на рынке, отсутствие уже сданных объектов. Если объект, в котором вы хотите купить квартиру, первый у застройщика – риск мошенничества очень велик. Безопаснее работать с компаниями, находящимися на рынке уже долгие годы.
  4. Отсутствие компании в реестре строительных организаций. Существует такой единый государственный реестр, который есть в свободном доступе в интернете. И если там нет вашего застройщика – перед вами мошенник.
Читайте так же:  Порядок продажи земельного участка с обременением

Риск 2 . Банкротство застройщика. Фирма-застройщик может не быть мошенником, но иметь шаткое финансовое состояние, которое приведет к банкротству, что не даст возможности завершить строительство, возникнет недострой. Причиной такой ситуации может стать неграмотное управление компанией, недостаток финансовых ресурсов для строительства, нецелевое расходование средств и т.д.

В определенных случаях законы государства в какой-то степени защищают дольщиков от подобного исхода событий, в других случаях – не защищают, но в целом 100%-й защиты все равно нет.

Чтобы минимизировать этот риск при покупке квартиры в новостройке необходимо:

  1. Выбирать крупных застройщиков с многолетним опытом.
  2. Изучать бухгалтерскую отчетность застройщика (он обязан предоставить ее потенциальному дольщику). Деятельность не должна быть убыточной, баланс компании не должен быть перегружен кредитами и т.д.
  3. Застраховать свое вложение. Есть страховые компании, в которых можно застраховать покупку квартиры в новостройке от риска банкротства застройщика. Да, это стоит дополнительных расходов, но зато существенно снижает риски дольщика.

[3]

Риск 3 . Возникновение долгостроя. Существенное затягивание сроков строительства и сдачи объекта в эксплуатацию. Застройщик не обанкротится и будет вести стройку объекта, но только очень медленно, бывают случаи, когда строительство затягивается на несколько лет.

Это может произойти по разным причинам. Например, существенный рост цен на стройматериалы, какие-то проблемы с властями, какие-то юридические споры и суды, и т.д.

На 100% защитить себя от подобного риска невозможно, т.к. сложно угадать, что может произойти. Единственное, что важно: лучше воздержаться от покупки квартир в новостройках, если, например, вокруг земельного участка, на котором будет идти строительство, ведутся какие-то споры.

Также надо отметить, что чем ближе процесс завершения строительства, тем меньше этот риск. Но, одновременно, и дороже квартира.

Обратите внимание, что договором долевого участия должно предусматриваться наличие пени за нарушение застройщиком сроков сдачи объекта. Однако, на деле эту пеню зачастую получить не так просто – приходиться судиться с компанией, и судебные тяжбы могут затянуться не меньше, чем само строительство.

Риск 4 . Многократная продажа. Бывают ситуации, когда мошеннические структуры (чаще всего – это не сами застройщики, а некие посредники) многократно продают одну и ту же квартиру в новостройке разным дольщикам. В результате, когда объект сдается в эксплуатацию, посредник исчезает, а дольщики начинают судиться между собой за право собственности на купленную недвижимость.

Чтобы защитить себя от этого риска, нужно не пользоваться услугами посредников, и не покупать недвижимость через всевозможные серые схемы, не защищающие дольщиков законодательно. Лучше всего заключать договор долевого участия непосредственно с застройщиком – такой договор подлежит обязательной государственной регистрации и проверке перед этим, поэтому многократная продажа одной и той же квартиры в этом случае исключена.

Риск 5 . Некачественная квартира. Бывает так, что при приеме купленного жилья владелец обнаруживает в нем некий брак. Это может быть что угодно: от кривых стен до плохого напора воды в трубах или некачественной электропроводки.

Как защитить себя от этого риска? Во-первых, при заключении первоначального договора проверить, чтобы в нем были отражены обязательства застройщика по устранению выявленного брака и сроки такого устранения. Во-вторых, не подписывать акт приема-передачи квартиры, пока вы не убедитесь, что ее состояние вас на 100% устраивает. Если сразу нет возможности проверить что-либо (например, работу отопления – оно включится только в сезон) – обязательно укажите это в акте.

Риск 6 . Форс-мажорные ситуации. Ну и, наконец, нельзя полностью пренебрегать и риском возникновения форс-мажорных ситуаций, поскольку за период строительства может произойти что угодно. Пожар, землетрясение, военные действия, революция, промышленная катастрофа и т.д. Все это, согласно договору, дает право застройщику не выполнять свои обязательства перед дольщиками до устранения форс-мажорных факторов. А когда они будут устранены, и будут ли – тоже вопрос.

Теперь вы знаете, каковы основные риски при покупке квартиры в новостройке, и как их минимизировать. Предупрежден – значит, вооружен. Будьте бдительны!

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

До новых встреч на Финансовом гении! Подписывайтесь на наши официальные сообщества в социальных сетях, чтобы первыми узнавать о выходе новых публикаций.

Источники


  1. Лившиц, Р.З.; Чубайс, Б.М. Трудовой договор; М.: Наука, 2011. — 174 c.

  2. Общая теория государства и права. Академический курс в 3 томах. Том 2. Учебник. — М.: Зерцало-М, 2002. — 528 c.

  3. Попова А. В. Международное частное право; Питер — Москва, 2010. — 192 c.
  4. Братановский, С. Н. Теория государства и права / С.Н. Братановский. — М.: Приор-издат, 2003. — 174 c.
  5. Севан, О.Г. «Малые Корелы». Архангельский музей деревянного зодчества. История создания, методология, современное состояние / О.Г. Севан. — М.: Прогресс-традиция, 2011. — 909 c.
Каковы риски при покупке квартиры на вторичном рынке и в новостройке рекомендации по устранению возм
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here