Кто несет ответственность за то, что окна квартиры выходят не на ту сторону, которая оговаривалась

ВС РФ: в случае предоставления застройщиком квартиры с видом из окна отличным от обещанного, другую квартиру получить не удастся

SunnyToys Shutterstock.com

К такому выводу пришел Верховный Суд Российской Федерации, рассмотрев жалобу дольщицы на предоставление ей застройщиком квартиры с неприемлемым видом из окна (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 10 мая 2016 г. № 5-КГ16-47).

Суть дела заключалась в том, что при осмотре своей новой квартиры, расположенной на первом этаже дома, истица обнаружила, что из окна не видно привычного городского пейзажа. Более того, неподалеку от окна находится газорегуляторный пункт, который также закрывает обзор. Таким образом, открывающийся из окна приобретенной квартиры вид ее не устроил.Дольщица потребовала от застройщика возместить моральный ущерб, а также снести газовый шкаф или предоставить другую квартиру: ведь при заключении договора долевого участия ее никто не предупредил о том, что под ее окном будет расположен газорегуляторный пункт. При том, что для приобретательницы жилья главным критерием выбора был вид из окна и это имело бы существенное значение при подборе жилья. Таким образом, по ее мнению, у спорной квартиры был обнаружен существенный недостаток, и застройщик обязан предоставить аналогичную квартиру (ст. 21 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей», далее – закон о защите прав потребителей).

Однако суды первой и апелляционной инстанций встали на сторону застройщика, обосновав это рядом причин (апелляционное определение Московского городского суда от 12 ноября 2015 г. № 33-42257/15).

[2]

Во-первых, по их мнению, так называемый вид из окна квартиры не являлся предметом договора, а следовательно размещение газового оборудования под окном не является нарушением договора.

Во-вторых, дом соответствует СНиПам и другим техрегламентам (так как его ввели в эксплуатацию), качество жилья является пригодным для проживания в нем, а значит, существенных недостатков у квартиры нет.

И, наконец, ни договор об участии в долевом строительстве, ни Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – закон об участии в долевом строительстве) не обязывают информировать дольщика о расположении инженерного оборудования в составе общего имущества многоквартирного дома и согласовывать с ним его установку.

ВС РФ, рассмотрев дело, в свою очередь, пришел к несколько иным выводам:

  • продавец должен своевременно (до заключения договора) дать потребителю информацию о товаре, предоставляющую возможность свободного и правильного выбора товара, исключающего любые сомнения о его потребительских свойствах и характеристиках (п. 1 ст. 10 закона о защите прав потребителей);
  • при заключении договора об участии в долевом строительстве застройщик обязан предоставить дольщику всю достоверную информацию относительно строящегося дома, которая дает возможность свободно и правильно выбрать себе помещение в строящемся объекте (в том числе сведения о составе и месте расположения электрического, санитарно-технического и иного оборудования);
  • ни в договоре, ни в проектной либо иной документации, доступной дольщику на момент заключения cделки, не было сведений о размещении газового шкафа в непосредственной близости под окнами выбранной квартиры.

Таким образом, заключил Суд, потребителю при заключении договора не была предоставлена необходимая и достоверная информация о строящемся объекте, а значит его права нарушены, а квартира – некачественная.

Вместе с тем передать разочарованному дольщику другую квартиру нельзя в силу того, что, у потребителя есть право потребовать от застройщика безвозмездно устранить недостатки, уменьшить цену договора или отказаться от исполнения договора и потребовать возврата цены с процентами, но не предоставления другой квартиры (п. 2 ст. 7 закона об участии в долевом строительстве).

При новом рассмотрении дела, с учетом указаний ВС РФ, суд первой инстанции присудил дольщице компенсацию морального вреда и штраф за недобровольное удовлетворение требований потребителя.

Эксперты компании «Гарант», обратили внимание, что указанная позиция ВС РФ дважды включалась в обзоры судебной практики: в Обзор судебной практики № 4 за 2016 год и в Обзор практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве. При этом в последнем обзоре уточняется, что право на замену объекта, подлежащего передаче участнику долевого строительства, может быть установлено в договоре участия в долевом строительстве.

Но в то же время эксперты отмечают, что в аналогичных делах суды как правило встают на сторону застройщиков. Так, в одном случае они отказали и дольщику, обнаружившему вместо обещанного лесного массива под окном высокий забор (решение Всеволожского городского суда от 13 апреля 2017 по делу № 2-1192/2017), а в другом – дольщику, над окном которого нависал чужой балкон (решение Череповецкого городского суда от 20 июля 2016 по делу № 2-6966/2016).

Кто несет ответственность за незаконную перепланировку в квартире?

В соот. со ст. 29 ЖК РФ собственник, а будет л нести управляющая компания за то, что в свое время не повлияла, не заявила и т.д. Перепланировка — вырубили окно. Вот сидим и думаем что делать?

Окно — это очень серьёзное нарушение. Если оно прорублено в несущей стене. Внешние стены бывают и не несущими. Но всё равно — это изменение фасада здания. Ответственность несёт собственник. Управляющая компания также может понести наказание, но уже за неисполнение своих обязанностей, зависит от того, кто инициирует процесс. Если в настоящее время, пусть и с запозданием, Управляющая Компания предъявила претензии, то она снимает с себя ответственность.

Я не юрист, я строитель. Но по работе мне постоянно приходится сталкиваться с подобными вопросами. Опыт показывает, что законы и практика часто расходятся.

ОКНА В ЗАКОНЕ

1. Кому принадлежат в доме окна
и кто за них отвечает?

2. Кто оплатит ремонт окон

3. Что такое окно на самом деле?
Требования или рекомендации по монтажу

Читайте так же:  Как подготавливается претензия в управляющую компанию

4. Мерзнуть или задыхаться?

5. Бесплатная замена окон
или «медвежья услуга»?

В.Е. Пригожин
Ю.А. Краснов

Вместо предисловия

В Ветхом Завете есть фраза: «Не вари мясо козлёнка в молоке матери его». Ну, не полезно это для здоровья. Иудейские священники это трактуют ортодоксально: ни при каких условиях мясо с молоком не должно соприкасаться. Теперь в Израиле государственным чиновникам под страхом увольнения предписано иметь 2 кухни: для молочного и для мясного. 2 плиты, 2 СВЧ, 2 рабочих стола, 2 набора кухонной утвари и посуды.

Вот такие последствия одной единственной фразы…

Кому принадлежат в доме окна и кто за них отвечает?

В постановлении Правительства РФ от 13.08.2006г. № 491 есть фраза, определяющая юридический статус окон:
«2. В состав общего имущества включаются:
г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома,
обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая
окна и двери помещений общего пользования,
перила, парапеты и иные
ограждающие ненесущие конструкции).»
 То есть, окна в квартирах в состав общего имущества дома не включаются.
Иллюстрация: Постановление Правительства Mосквы от 10 декабря 2008 г. N 1112-ПП

«ПРИЛОЖЕНИЕ — п.12:
В цены за содержание и ремонт жилых помещений не включены расходы по ремонту жилого помещения и внутриквартирного инженерного оборудования:
— наниматели жилых помещений обязаны за свой счет производить текущий ремонт жилого помещения и внутриквартирного инженерного оборудования;
— собственники жилых помещений обязаны за счет собственных средств производить текущий и капитальный ремонт жилого помещения и внутриквартирного инженерного оборудования».

Может быть, окна относятся к внутриквартирному инженерному оборудованию?

Согласно внутренним строительным нормам ВСН 61-89:

Оборудование инженерное жилых зданий (квартир) — комплекс технических устройств, обеспечивающих благоприятные (комфортные) условия быта проживающих, включающий системы холодного и горячего водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, газоснабжения и электроснабжения, а также средства мусороудаления и пожаротушения, лифты, телефонизацию, радиофикацию и другие виды внутреннего благоустройства.

Как видите, окон в этом списке нет. Они могли бы относиться к «другим видам внутреннего благоустройства», если бы не были «ограждающей ненесущей конструкцией», упомянутой выше в постановлении Правительства РФ № 491.

В соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса РФ
«собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества».
А окно ему принадлежит? Он может при выезде забрать купленные или приватизированные окна с собой? То-то и оно!
Значит, он обязан за счёт собственных средств производить капитальный (то есть, замену) и текущий ремонт окон, которые: не являются общедомовым имуществом, не являются его собственностью, а являются загадочным, то ли внутриквартирным инженерным оборудованием, то ли ограждающей ненесущей конструкцией, на которую у него, зачастую, нет никаких документов.

Раз такое дело, придётся разбираться, что такое текущий ремонт.

Постановление Правительства РФ № 215 от 21.05.2005г. п.4е:
«К текущему ремонту занимаемого жилого помещения, выполняемому Нанимателем за свой счет, относятся следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения).»

Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» Зарегистрировано в Минюсте РФ 15 октября 2003 г. N 5176.
«3.5.8. Организации по обслуживанию жилищного фонда следят за недопущением:
окрашивания оконных переплетов с наружной стороны краской (использования цвета пластиковых окон), отличающихся по цвету от установленного для данного здания;
……….
4.7. Окна, двери, световые фонари
4.7.1. Организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечивать: исправное состояние окон, дверей и световых фонарей; нормативные воздухо-изоляционные, теплоизоляционные и звукоизоляционные свойства окон, дверей и световых фонарей; периодическую очистку светопрозрачных заполнений.
4.7.2. Неисправности заполнений оконных и дверных проемов:
неплотности по периметру оконных и дверных коробок;
зазоры повышенной ширины в притворах переплетов и дверей;
разрушение замазки в фальцах;
отслоение штапиков;
отсутствие или износ уплотняющих прокладок;
.
3.5.8. Организации по обслуживанию жилищного фонда следят за недопущением:
окрашивания оконных переплетов с наружной стороны краской (использования цвета пластиковых окон), отличающихся по цвету от установленного для данного здания;»

Даже неспециалисту понятно, что речь тут идет о старых «советских» окнах, а пластиковые окна, по мнению составителей документа, отличаются только цветом.

Госстроя уже нет, но это постановление действует. Как мы теперь понимаем, замышлялось это для всех окон в доме, но теперь относится только к окнам и балконным дверям на лестничных клетках. И все запреты тоже относятся только к ним.
Получается, что «Организация по обслуживанию жилищного фонда» квартиры — это сам жилец. Жильцы для обслуживания дома могут организовать товарищество (ТСЖ). ТСЖ нанимает управляющую компанию. А управляющая компания ни за какие деньги не соглашается брать на обслуживание окна в квартирах.
(Интересная мысль насчёт замены оконных приборов: как жильцу самостоятельно заменить сломанные «ножницы» фирмы «Siegenia», или, допустим, «Winkhaus», не указывается, но об этом — ниже).
Придётся производить текущий ремонт окон самим, как это прописано в ВСН 53-86 в таблице под названием: «Оконные блоки деревянные»

Потому что по ВСН 58-88р (приложение 3) замена окон произойдёт только при капремонте — 1 раз в 40 лет.
Где бы найти специалиста, который умеет всё это делать с деформированной сучкастой древесиной из соснового целика?
И не забыть произвести по ВСН 58-88р (приложение 4)
«Работы, выполняемые [нанимателями за свой счет] при подготовке зданий к эксплуатации в осенне-зимний период:
Утепление оконных и балконных проемов.
Замена разбитых стекол окон и балконных дверей.»

При текущем ремонте, вообще-то, рекомендовано произвести следующие работы.

(приложение 7):
«1. Смена, восстановление отдельных элементов, частичная замена оконных, дверных витражных или витринных заполнений (деревянных, металлических и др.).
2. Постановка доводчиков, пружин, упоров и пр.
3. Смена оконных и дверных приборов.
4. Замена разбитых стекол, стеклоблоков.
5. Врезка форточек.»
Интересно, когда и где это производилось?


Дополнительно за свой счёт (приложение 8):
«Окраска оконных переплетов и балконных полотен, (внешней и внутренней сторон), замена оконных, дверных и печных приборов, вставка стекол».

Массовая оконная галлюцинация или кому принадлежат окна?

С недавних пор у меня появилась навязчивая идея. Не выходит из головы – хоть убейся. С утра до вечера, без выходных и праздничных дней.

Читайте так же:  Исковое заявление в суд о разделе общей долевой собственности

Перед тем, как идти к психологу (а то и, не дай Бог, к психиатру), решил поделиться с вами, уважаемые читатели. Кто-нибудь сможет мне объяснить, чьи в доме окна?

С одной стороны (внутренней), они, вроде бы, принадлежат жильцу, но с другой стороны (наружной), похоже, что это – часть фасада дома.

Зачем Правительству Закон?

В законе от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ, в просторечии называемом Жилищным Кодексом Российской Федерации, вопрос об окнах многоквартирного дома прописан в пункте 1 главы 6 статьи 36:
«Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности … ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома».

То есть, окна в квартирах (ограждающие ненесущие конструкции), как и наружные стены, которые далеко не всегда являются несущими, – часть дома.

Но вот, что написано в пункте 2 главы 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», на которое повсеместно ссылаются чиновники:

«В состав общего имущества включаются:
г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции)».

Стало быть, окна в квартирах, полтора года спустя, из состава имущества дома исчезли, причём без указания, кто является их собственником.

Прямо по пословице: «Бабушка гадала, да надвое сказала: то ли дождик, то ли снег; то ли будет, то ли нет».

Толкователи гадания

Пришлось обратиться за разъяснениями к работникам соответствующего ведомства. Вот, что ответил Минрегион 18.02.2010 г. в официальном письме № 6020-ИБ/14:

«К общему имуществу относятся только те окна, которые находятся в помещениях общего пользования (например, на лестничных проходах, чердаках, в подъездах и т.д.). Оконные конструкции, располагающиеся в квартирах, не относятся к общему имуществу и являются личным имуществом собственников».

Оставим на совести разработчиков документа тот факт, что одно окно не может обслуживать более одного помещения, разве что, в коллекции строительных ошибок, когда межкомнатная стена упирается в окно. По сути, имеем юридический казус: в неприватизированной квартире, находящейся в пользовании по договору социального найма, окно не является ни собственностью жильца, ни общим имуществом дома. Оно является личным имуществом собственника жилого помещения (наймодателя, являющегося управомоченным лицом государственного или муниципального жилищного фонда), то есть, личным имуществом Департамента ЖКХ. А ведь таких квартир в России около трети.

Эта «неувязочка», стоящая миллионы (если не миллиарды) долларов, наконец-то, узаконила нелегальный ранее рынок непроектной замены оконных блоков в многоквартирных домах (до 70% производства светопрозрачных конструкций).

Окна-невидимки

На повторное обращение Минрегион, два года находившийся в стадии реорганизации, отреагировал вообще фантастически: «граждане вне зависимости от формы собственности объектов капитального строительства, обладают правом на установку оконных конструкций различной конструктивной особенности не нарушающих архитектурное решение фасадов зданий» (№ 8444-10/ВЛ-ОГ от 25.06.2013 г.).

Выходит, что я могу вполне законно, без обследования и проекта, заменить окно, которое мне не принадлежит. Миллионы квадратных метров светопрозрачных конструкций теперь установлены без расчёта на статическую и ветровую нагрузку. Доказательство – постоянно улетающие вниз створки балконных остеклений. На этот счёт в Москве есть распоряжение Москомархитектуры от 2008 года № 133, но в разъяснении Мосжилинспекции оно уже игнорируется.

Я сознательно не разбираю в этой статье последствия непроектной замены окон для микроклимата квартир – об этом и так уже много написано. Достаточно того, что после «плановой» замены во всём жилом или нежилом доме новые оконные блоки списываются как «малоценка» (5-10 тысяч рублей за 1 кв. м!), собственнику установленным порядком не передаются и на баланс не ставятся, а значит, дальнейшему обслуживанию не подлежат.

Получается, что окна имеют двойственную природу, подобно электрону, являющемуся, как известно, одновременно частицей и волной. То есть, они, как бы, есть, но их, как бы, нет!

Если бы окна были собственностью жильца, застройщику при продаже квартиры пришлось бы выдавать на них документы, как на любой товар, а потом осуществлять гарантийное и послегарантийное обслуживание. Если бы окна были частью дома, замена их была бы запрещена, а управляющая компания должна была бы оказывать услуги по их поддержанию в рабочем состоянии.

В любом случае, выплывает неприятная обязанность: ответственность за эксплуатацию, включающую обучение обслуживающего персонала. Этот хомут на свою шею коммунальщики вешают только в исключительных случаях. В некоторых высотных жилых домах охрана не открывает шлагбаум машинам, везущим оконные блоки. Стоимость услуг монопольно высокая, да и качество их не всегда соответствует…, но это, всё-таки, лучше, чем ничего. Выходит, что на местном уровне задача вполне разрешима, но только при наличии воли властей.

Об этом я написал письмо Мэру Москвы Собянину С.С. (опубликовано в интернете под названием «Оконная болезнь города»). Каков же был ответ? – Ни за что не угадаете. Департамент ЖКХ написал, что плановой заменой окон занимается департамент капремонта в целях повышения энергоэффективности. На второе письмо с предложениями по исправлению ситуации за Мэра ответил зам. префекта ЦАО: в нежилом здании с указанным обратным адресом работы по замене окон не проводятся. А в здании-то люди живут. Постоянно.

Остап Бендер с его «грузите апельсины бочками» просто отдыхает. Руководитель управления координации деятельности комплекса городского хозяйства Москвы г-н Пшеничных (в своё время) при разговоре по телефону никак не мог понять, чего я добиваюсь. Когда ему стало ясно, что речь идёт о гарантийных талонах на окна в новостройках, он раздражённо произнёс: «Может быть, ещё и на унитазы их выдавать?» «Вообще-то, положено», — отвечаю. «Не морочьте голову», — резюмировал чиновник и бросил трубку.

Можете, для интереса, поднять документацию на жилой дом. Найдёте там отопление, канализацию, электроразводку и многое другое. Окон там вы не найдёте. Никаких.

Подхожу к небольшой «хрущёвке» и считаю: 219 окон и 36 балконных дверей. А по документам – их нет. И не только в этом доме, а в масштабе всей страны. Ну просто – массовая галлюцинация. «Новое платье короля», только наоборот. Медленно «въезжаю», почему чиновники их не видят. В стоимость квартиры в новостройке входят окна, которых в доме нет, и которые заменяются новосёлами за свой счёт сразу же при заселении. Это уже не «Остров сокровищ». Это больше напоминает алмазные копи Голконды.

Читайте так же:  Работа одна, зарплаты разные

«По-русски не понимэ» (С.Я. Маршак)

Пишу об этом председателю комитета Государственной Думы по ЖКХ г-же Хованской. Без ответа. Пишу повторно. Ответ: этим занимается зам. председателя г-жа Николаева, а письмо переправлено главному архитектору г. Москвы. С концами.

Дважды пишу председателю ЕР через депутата Мосгордумы. Получаю 2 совершенно безграмотных отписки из Мосжилинспекции.

Ну, нет окон в доме – и всё тут! Наконец, дожидаюсь, пока закончится процесс формирования Минстроя и пишу г-ну Меню. Ответ: «рекомендуем Вам обратиться для решения вопроса в Прокуратуру субъекта». Не знают они, что отписка этого ведомства у меня давно хранится вместе с отписками УФАС и Роспотребнадзора. Ещё полгода назад запрос в Минстрой направил уполномоченный по правам человека г. Москвы. Без ответа. Направлен повторный запрос.

Попробовал бить челом депутату Госдумы от ЕР. Г-н Волков Д.В. направляет в Минстрой депутатский запрос. Ответ замечательный: мы уже ответили вашему заявителю в прошлый раз.

Записываюсь на приём к самому Ресину. Ресин не явился. Его помощник не мог понять, что мне ещё надо, если в Минстрое даже соблаговолили написать мне вежливую отписку. Разъясняю вопрос: «кто собственник окна?» Помощник: «Вам ответит Ресин». Получаю ответ от Ресина: «В ходе встречи были даны все необходимые разъяснения и рекомендации по интересующим Вас вопросам». На встрече запомнился юрист, который до сих пор считает окна государственными…

На войне все средства хороши, особенно, когда на кону такая ставка!

«Шизофрения, как и было сказано» (М.А. Булгаков)

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

За рубежом вопрос о собственности на окна давно решён: при покупке квартиры в многоквартирном доме новый владелец подписывает гору бумаг, содержащих, с одной стороны, запрет на любые изменения, с другой стороны – обязанность инженерной службы всё содержать в исправности. Не нравится – покупай себе коттедж.

Но вот нет у россиянина денег на коттедж. И пытается он превратить свою квартиру в немецкий коттедж, хотя бы, по интерьеру, прикрываясь 25 статьёй Конституции о неприкосновенности жилища, попутно убивая микроклимат как у себя, так и у соседей.

Что я только ни делал, чтобы избавиться от оконной галлюцинации. Нажимал на глазное яблоко – в глазах двоится. Опрашивал знакомых и незнакомых. Почему-то, все видят в домах окна. Но я-то теперь точно знаю, что их там нет!

Что посоветуете, уважаемые читатели?

Кто несет ответственность за протечку крыши, окон?

К сожалению, случаи протекания кровли нередки для жильцом последних этажей многих многоквартирных домов. Согласно Постановлению Правительства РФ от 03.04.2013 г. № 290, обязанность по обеспечению исправности кровли возложена на управляющую организацию. Любой залив пола, стен квартиры, вызванный протечкой кровли является следствием ненадлежащего исполнения своих обязанностей управляющей компанией.

В случае протечки кровли и причинения материального ущерба собственнику квартиры, необходимо вызвать представителя управляющей компании, чтобы составить акт о заливе, с обязательным указанием характера повреждений и их локализацию.

На основании составленного акта следует произвести независимую оценку причиненного вам материального ущерба, после чего обратиться в управляющую организацию с претензией о возмещении материального ущерба и понесенных расходов на независимую оценку ущерба. В случае, если управляющая компания откажется добровольно возместить причиненный ущерб, необходимо довиться возмещения ущерба в судебном порядке.

Стоит упомянуть, что в новостройках в течение пяти лет после сдачи дома в эксплуатацию застройщик несет гарантийные обязательства на дом, в том числе и на кровлю. Зачастую, в подобных новых домах, управляющие организации пытаются свалить вину на застройщика, утверждая, что это его обязанность следить за надлежащим состоянием кровли. Собственникам квартир следует знать, что именно управляющая компания несет перед ними ответственность за протекающую крышу.

Также в период проливных дождей у некоторых жильцов возможны протекания окон, которые также могу причинить материальный ущерб собственникам квартир. Согласно действующему законодательству, обязанность по поддержанию в исправном состоянии окон в жилом помещении возложена непосредственно на самих собственников квартир. Это значит, что вы сами должны следить за исправностью и герметичностью окон и ремонтировать их за свой счет.

Однако, данная ситуация имеет два исключения. Во-первых, если вы живете в новостройке, где еще не закончился срок гарантийных обязательств застройщика, то именно застройщик в течение гарантийного срока обязан отремонтировать вам окна, а также возместить материальный ущерб, вызванный их протечкой. Во-вторых, если вы установили новые стеклопакеты и гарантийный срок на них еще не истек, то обязанность по ремонту окон и возмещению материального ущерба лежит на компании-изготовителе окон.

Сосед почти не виден

Желающих улучшить, а в понимании большинства, это означает — расширить свой балкон, было достаточно во все времена. Нынешние — не исключение. Поэтому многие многоэтажные дома поражают разнообразием рам, навесов, и прочих наворотов на балконах, которые сильно уродуют внешний облик домов.

Верховный суд РФ сделал такое разъяснение, когда пересматривал итоги одного «балконного» спора. Дело заключалось в том, что одна из собственниц квартиры в многоквартирном доме переделала свой балкон.

Ее перестройка была, по сути, стандартной — так часто поступают желающие усовершенствовать балкон, дама совместила его с кухней, а заодно и увеличила его размеры. В дополнении к этому над балконом хозяйкой был смонтирован козырек такой длины, что он перекрывал обзор соседям сверху.

[1]

Соседи, возмущенные таким неудобством обратились к местным властям. Тем переделка также не понравилась, и уже власти потребовали возвращения квартиры в прежнее состояние, утверждая, что ответчица затеяла перепланировку без разрешений компетентных органов и без согласия соседей. Со своей стороны, жильцы дома подали и свой иск. По утверждению соседей, балконный козырек выходит за границу балконной плиты приблизительно на 1,5 метра, что портит им и вид с балкона, и образ дома.

Дама сдаваться не стала и ответила встречным иском. В нем она написала, что собрала кучу разрешений от всех инстанций и просит ей не мешать наслаждаться жизнью с новым и безопасным балконом.

О правовых вопросах управления многоквартирным домом эксперты «РГ» рассказывают в рубрике «Юрконсультация».

Судя по документам, которые оказались в распоряжении суда, перестройка балкона отвечает и санитарным, и противопожарным требованиям. И по мнению специалистов, нарушений несущих конструкций при перепланировке не было. В ходе судебного процесса выяснилось, что предстоящий ремонт балкона одобрили 49 соседей и владелец нежилого помещения дома.

Читайте так же:  Кто такой допускающий в наряде-допуске обязанности и права

Местные суды встали на сторону собственницы квартиры.

По их мнению, перестройка балкона выполнена с учетом требований строительных и санитарных норм и правил, никак не нарушает права и интересы собственников других квартир, не создает угрозы их жизни и здоровью и не меняет «целевое назначение помещений».

Но власти города и другие соседи с таким решением не согласились и оспорили его уже в самую высокую инстанцию. Власти города посчитали, что такое решение опасно в первую очередь тем, что теперь каждый сможет перестраивать балконы по своему вкусу и желаниям. Во что превратится лицо города, трудно представить.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ «балконный» спор внимательно изучила и с мнением коллег не согласилась. Верховный суд сказал, что гражданка перепланировку провела самовольно, разрешений она не получила, согласований с властями и соседями не провела. Высшая инстанция объяснила, что балконные плиты входят в состав общего имущества, а, следовательно, любая их перепланировка должна быть согласована со всеми собственниками помещений в доме.

Если открыть главный в таких случаях документ — Жилищный кодекс РФ, то в пункте 3 части 1 статьи 36 сказано следующее: всем собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит общее имущество: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое оборудование и прочее оборудование.

Верховный суд специально подчеркнул — балконные плиты относятся к общему имуществу. Об этом сказано в документе, который называется — «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме». Эти Правила были утверждены постановлением правительства от 13 августа 2006 года N 491.

В этих Правилах есть пункт 2 раздела I «Определение состава общего имущества». Там записано дословно следующее: «В состав общего имущества включаются, в том числе, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции)», — говорится в нем.

Таким образом, подчеркнула Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда, балкон еще и относится к ограждающим и несущим конструкциям, сказано в определении .

Суд в своем решении заявил, что квартирант может уменьшить размер общего имущества при реконструкции помещений, но такая перепланировка возможна только с согласия всех собственников помещений в доме (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса РФ). Такое же положение закреплено в части 2 статьи 40 этого же кодекса — «если реконструкция, переустройство или перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества, на них должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме».

Вот какой итог подвел под своими рассуждениями Верховный суд — при серьезной перепланировке балкона в одной отдельно взятой квартире, согласие всех собственников является обязательным условием.

А местные суды посчитали вполне достаточным, согласие четырех десятков соседей. Но местные суды не приняли во внимание,что противников реконструкции балкона оказалось больше. А между тем категорически возражающие против расширения балкона соседи составили коллективное обращение в суд и в материалах дела оно имеется.

«Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ находит, что допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения норм материального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав», — сказано в решении Верховного суда РФ.

Суд отменил все вынесенные решения по делу и направил его на новое рассмотрение, предписав учесть позицию ВС РФ.

Недвижимость итоги года

Вывод высокой судебной инстанции оказался неожиданным. Верховный суд заявил, что нельзя возлагать на собственника обязанность по устранению незаконной перепланировки и требовать от него вернуть имущество многоквартирного дома в первоначальное состояние, если собственник в этой перепланировке не виноват.

Трудно спорить с утверждением, что незаконные перепланировки — бич последних лет. Граждане переделывают свое личное и общее имущество в многоквартирных домах кто во что горазд. С азартом ломают простые и несущие стены, потолки и перегородки, входы и выходы.

Когда эта «строительная» эпидемия перешла все границы и стала угрожать жизни и здоровью самих зачинщиков перестройки, а также их соседям, власти попытались запретить незаконную перепланировку.

Пойманных на перепланировке граждан суды наказывают серьезными штрафами и обязывают все вернуть в первоначальное состояние. И таких судебных вердиктов уже немало. Вот только выполняют их редко и с большим трудом. Тут же как черт из табакерки появилась масса фирм, обещающих узаконить любую перепланировку. Естественно, не безвозмездно. Поэтому столкнуться с незаконной перепланировкой может каждый гражданин. Особенно обидно бывает тем, кто лично в подобной перестройке не участвовал, но вынужден отвечать за ее последствия. В нашем случае Верховный Суд РФ, разбирал конфликт, который возник из-за самовольно сделанной железной двери. Она вела от лифта в коридор на этаже, где располагались двери в квартиры граждан.

Когда-то давно неизвестные собственники квартир на лестничной площадке девятого этажа решили снести распашные деревянные двери, ведущие из коридора к лифтам, и на этом месте установить металлическую перегородку с такой же металлической запирающейся дверью. Естественно, переделка ни с кем не согласовывалась. Просто в один день появилась перегородка с дверью на замке.

Прошли годы, и вдруг проверяющие пожарные увидели железную дверь. И возмутились. (Почему-то в ходе прежних проверок пожарные дверь не замечали.) В своем акте проверявшие записали, что железная дверь недопустима и представляет явную опасность для жизни и здоровья жильцов девятого этажа. Пожарные потребовали поставить в эвакуационном выходе ту дверь, которая положена по проектной документации.

[3]

Управляющая компания за свой счет переделывать ничего не стала. Коммунальщики, получив предписание пожарных, сообразили, что добровольно граждане ничего ломать и строить не будут. А заставить их может лишь суд. Поэтому управляющая компания попросила суд обязать всех собственников квартир за железной дверью на девятом этаже вернуть все в первоначальный вид — снести металлическую перегородку и поставить простые деревянные двери. Ответчиками оказались по иску все собственники квартир, которые выходят на лестничную площадку.

Районный суд с коммунальщиками согласился. Но по решению суда обязанность восстановить все как было оказалась возложена лишь на двух из трех ответчиков. Дело в том, что собственница третьей квартиры доказала, что в перепланировке не участвовала, поскольку на момент появления железной двери в этом доме вообще не проживала.

Читайте так же:  Как самостоятельно рассчитать компенсацию за задержку зарплаты

Апелляция с таким решением не согласилась и возложила обязанность по возврату прежней двери и перегородки на всех жильцов. Про даму, которая раньше в доме не жила, апелляция заявила, что непроживание в доме в момент незаконной перепланировки , не является основанием для ее освобождения от расходов. Ведь она владеет квартирой, смежной с квартирами остальных ответчиков, а, значит, и несет солидарную с ними обязанность по приведению технических помещений поэтажного коридора девятого этажа в прежнее состояние.

Жильцы с таким решением не согласились. Так дело дошло до Верховного суда. А там сомнения жильцов проверили, и с ними согласились. ВС заявил: юридически значимым обстоятельством для разрешения заявленных в деле требований является установление круга лиц, действия которых привели к нарушению прав иных собственников помещений в многоквартирном доме.

Вывод суда — ошибочным является возложение обязанности по демонтажу железной двери солидарно на всех и без установления вины каждого из собственников. В итоге дело вновь отправлено в апелляционную инстанцию, которая будет разрешать спор с учетом разъяснений ВС.

Определение ВС РФ от 31 октября 2017 г. N 78-КГ17-68

О правовых вопросах перепланировки жилья читайте в «Юридической консультации» на сайте «РГ»

Кто несёт ответственность за некачественные окна новостроек

Кто должен нести ответственность за качество монтажа пластиковых окон перед новосёлами – с этим вопросом приходится, к сожалению, сталкиваться многим россиянам, едва преступив порог нового дома, сообщает портал ОКНА МЕДИА.

Довольно распространённая практика в биографии российского новосёла – необходимость замены пластиковых окон — возникает практически сразу после въезда в квартиру. Причиной такого малоутешительного, но необходимого действа зачастую является, как низкое качество монтажа, так и самой оконной конструкции. Особенно, если вы въехали в квартиру осенью или зимой, долго рассуждать не приходится, если со всех щелей дует, а то и бассейн на полу и подоконнике. В этом случае новосёл из двух зол выбирает меньшее, и раскошеливается на новые окна. Естественным порывом в данной ситуации является желание найти того, кому можно предъявить претензию и потребовать компенсацию за некачественные пластиковые окна.

Однако, когда жилец новостройки приходит в строительную организацию, которая возводила данный дом, с претензией, то, как правило, попадает в замкнутый круг. Изначально стрелки переводятся на оконную компанию, выступавшую субподрядчиком при монтаже окон. В свою очередь оконная компания рекомендует недовольному потребителю спрашивать со строительной компании, как генерального подрядчика.

Чтобы избежать «хождения по мукам», давайте разберёмся, кто в действительности должен нести ответственность за качество монтажа пластиковых окон перед новосёлами.

В соответствии с системой российского законодательства, ответственность за качество, стоимость и сроки установки окон несёт всегда генеральный подрядчик, то есть многоуважаемая строительная компания. Безусловно, это не означает, что с оконной компании взятки гладки. Просто в такой ситуации генеральный подрядчик обязан сам разбираться с качеством выполнения обязательств своим субподрядчиком, а не перекладывать ответственность за ненадлежащее качество пластиковых окон на заказчика.

Как проветрить квартиру с окнами на одну сторону?

Очень жарко, все двери и окна открыты,а эффекта почти нет 🙁

Доброй ночи! Даже, если все окна выходят на одну сторону, то если открыьть все форточки — не большой сквознячок будет. Для прочей верности можно еще и открыть входную дверь и открыть какое-нибудь окно на лестничной клетке. Тогда, однозначно, тянуть будет будь здоров. У меня такая квартира. Однажды товарищь на кухне поставил сковородку с сосиськами ночью и уснул. Я проснулся от запаха. Во все квартире дым стоял такой, что можно было топор вешать смело. Все просто пропиталось этим запахом. Я потом неделю все это проветривал. Открывал входную дверь и караулил сидел. Но я все-таки вывел этот запах.

Если открыть все окна (пусть они на одну сторону), квартира все равно проветрится и освежится. Может быт, не так быстро, как при сквозняке.

Дверь открывать не вариант, так как наши лестничные площадки зачастую далеки от идеала — там и мусоропроводом попаховает, и соседи покурили, и прочие посторонние и нежелательные запахи витают.

А когда жаркая и безветренная погода, сквозняка не будет даже при разносторонних окнах. Особенно тяжело в панельных домах, которые прогреваются мгновенно.

Здесь только кондиционер может помочь. На худой случай — вентилятор (если брат ьс поворотным режимом — вращающимся, то как раз эффект сквозняка создаст).

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

У меня та же история, плюс балкон на всю длину квартиры, и застекленный так, что открываются только две узенькие створки. Жара — пипец. Пока было не очень жарко, спасалась вентилятором, а когда +30 было, вентилятор не спасал. Купили мобильный кондиционер. Купили за 8,5 тыщи, но радости на миллион. Он не очень большой, высотой примерно до подоконника, чуть ниже, такой параллелепипед охлаждающий)) единственная проблема — гофра, которая в комплекте, коротковата, пришлось к раме привязывать, чтоб она не падала и в створку на балконе дула, а то все-таки на выходе +50+60 градусов. В первую же ночь включили до утра температура ниже 26 не падала)

Источники


  1. Журнал учета проверок юридического лица, индивидуального предпринимателя, проводимых органами государственного контроля (надзора), органами муниципального контроля. — М.: ДЕАН, 2010. — 872 c.

  2. Файкс, Г. Полиция возвращается. Из истории уголовной полиции ФРГ; М.: Юридическая литература, 2012. — 240 c.

  3. Маранц, Ю. В. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О судебной системе Российской Федерации» / Ю.В. Маранц. — М.: Юстицинформ, 2014. — 120 c.
  4. Краев, Н. А. Комментарий к Федеральному закону «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц» (постатейный) / Н.А. Краев, А.Н. Борисов. — М.: Деловой двор, 2015. — 160 c.
  5. Национал-экстремизм и судебная власть в современной России. — М.: ОФ Антифашист, 2014. — 121 c.
Кто несет ответственность за то, что окна квартиры выходят не на ту сторону, которая оговаривалась
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here