Купля-продажа квартиры с долгом. риски и советы юриста

alishavalenko.ru

Свежие записи

Свежие комментарии

Риск покупки квартиры если продавец в долгах у судебных приставов

Можно ли продать квартиру, если она в ипотеке? Продать квартиру в ипотеке можно только с разрешения кредитной организации, с которой был составлен ипотечный договор. Действовать нужно по одному из следующих вариантов:

  • Договориться с банком о досрочном погашении долга, а с покупателем, в счет оплаты за квартиру, о выплате аванса, суммы которого хватило бы на закрытие ипотеки. Задаток должен быть оформлен по всем нотариальным правилам. После погашения задолженности и снятия с квартиры обременения составляется стандартный договор купли-продажи.
  • Перевести с разрешения банка права и обязанности договора кредитования на покупателя, предварительно получив от него сумму, которая обговаривается сторонами.

Стоимость квартиры с обременением всегда ниже рыночной.

Опасно ли покупать квартиру у продавца, имеющего существенные долги?

Тот факт, что сам гражданин может выступить инициатором признания его банкротом, способствует тому, что значительное число наших граждан могут быть признаны в дальнейшем банкротами (уже после продажи квартиры). И заранее предвидеть такой поворот событий невозможно.

Теперь о сделках Согласно букве того же Федерального Закона о банкротстве, сделка, которая заключена несостоятельным гражданином (банкротом) может быть признана недействительной. Так, могут аннулироваться сделки, которые: 1. Заключены несостоятельным гражданином за год до принятия заявления о признании его банкротом или после принятия заявления, в тех случаях, когда стоимость сделки отличается от стоимости аналогичных сделок или прочих условий в худшую для должника сторону (подозрительная сделка), согласно статье 61.2, пункт 1 Закона.

Насколько велик риск купить квартиру банкрота?

Особенности купли-продажи жилья В целом, процесс купли-продажи жилья с долгом происходит по стандартной схеме. Алгоритм будет следующим:

  1. Проверка наличия обременений.
  2. Проверка выписки с лицевых счетов.
  3. При наличии долгов необходимо решить, кто их будет оплачивать и в каком порядке.
  4. Оформление договора.
  5. Регистрация сделки в Росреестре.

Крайне важно указать точную сумму долга и прочие условия, касающиеся погашения.

Вернуться к содержанию ↑ ○ Как регулируется? В общем порядке купля-продажа регулируется Главой 30 ГК РФ. К ситуации с наличием долга имеют отношение следующие документы:

  1. Ст.
    196 ГК РФ устанавливает, что срок исковой давности по искам, касающимся долга составляет три года. Это значит, что выплачивать задолженность, образовавшуюся ранее, не нужно.
  2. Ст.ст.

Покупка квартиры у продавца с долгом перед приставами

Есть еще один важный нюанс. Forbidden Можно ли продать квартиру, если она в ипотеке с материнским капиталом? Принцип продажи примерно тот же, что в случае с обыкновенной ипотекой, разница лишь в том, что любое жилье, приобретенное на средства материнского капитала, продается с разрешения органов опеки. То есть в этом случае нужно получить два разрешения: кредитной организации и органов опеки.

Могут ли долги помешать покупке квартиры?

А вы купили квартиру по заниженной стоимости и… попали. Дело в том, что если гражданина признали банкротом, а стоимость сделки отличается от стоимости аналогичных сделок, то есть рыночная стоимость недвижимости выше, чем сумма по договору купли-продажи, то совершенная сделка может быть с большой долей вероятности признана недействительной.

Так что если вы собрались купить квартиру, то нужно быть уверенным в том, что в ближайшее время продавец не станет банкротом.

Купля-продажа квартиры с долгом. риски и советы юриста

Если купила квартиру а у продавца долг кто будет платить

Но на практике все не так страшно, объясняет эксперт. «Расторжение сделок при банкротстве возможно только в исключительных случаях, определенных законом о банкротстве», — рассказывает адвокат Юлия Михайлова. Единый Федеральный Рееср Сведений о Банкротстве В каких случаях существует риск? При банкротстве продавца недействительными будут признаваться только сделки, соответствующие определенным параметрам: — сделки с квартирами, цена которых в договоре купли-продажи значительно ниже рыночной стоимости такого же объекта (такой порядок действует для сделок, совершенных за год до подачи заявления о банкротстве); — сделки, в результате которых кредиторам был причинен ущерб (например, если в преддверии банкротства продавец старается избавиться от своего имущества и поэтому дарит его родственникам или продает квартиру бизнес-партнеру по заведомо низкой цене).

Закон о банкротстве увеличил риски при покупке недвижимости

Объект недвижимости по определению не способен иметь долговые обязательства. Другое дело, что не всякий человек захочет покупать такую квартиру: вместе с жильем он может получить еще и проблемы с жилищной конторой: хотя коммунальные службы и не вправе будут требовать от него погашения долгов предыдущего хозяина, они могут направлять по его адресу письма и счета на оплату долгов.

Поэтому самый главный совет лучше адресовать покупателям жилья: перед любой покупкой недвижимости нужно тщательно ознакомиться со всеми документами. А без профессионального нотариуса сделать это не всегда просто.

Не всегда собственник квартиры при заключении сделки купли-продажи скажет о том, что висит немаленький долг по коммунальным платежам. Такая информация скрывается в надежде, что и покупатель ничего не станет выяснять и задолженность перейдет к нему. Все это легко проверить.

Если продавец квартиры банкрот

Этот способ возможен уже после ареста квартиры по решению суда.После продажи квартиры вырученные средства поступают в банк в счет уплаты долга, а остаток получает бывший собственник. Вернуться к содержанию ↑ ○ Основные риски при покупке Приобретение такого жилья привлекает людей относительно низкой стоимостью.
Однако есть и определенные риски, которые заставляют задуматься о целесообразности покупки. К примеру, если квартира приобретается с торгов, ее предварительный просмотр невозможен.
Покупателю будет известен только адрес, этаж, метраж и количество комнат. Оценить можно только здание, а вот внутрь квартиры зайти не удастся.

Предыдущий собственник может предпринимать попытки вернуть квартиру в свое владение. Такая позиция может привести к появлению дополнительных сложностей у нового хозяина.

С торгов Реализация арестованного имущества осуществляется путем проведения открытых торгов. Покупателем становится тот, кто предложит наибольшую цену. Аукцион проводится специальными организациями в течение двух месяцев с даты ареста. Список имущества с характеристиками размещается на сайте УФССП. Первоначальная стоимость назначается судебными приставами. Чтобы стать участником торгов необходимо выбрать подходящую квартиру на сайте и заключить договор о задатке с продавцом.

Читайте так же:  Как оформить собственность на квартиру по наследству

В случае проигрыша задаток возвращается в полном объеме. После перечисления оплаты подаются документы:

  • Подтверждение выплаты задатка.
  • Документы, подтверждающие личность.
  • Опись документов с указанием даты и времени подачи заявки.
  • Запечатанный конверт с предлагаемой суммой продажи.

Все документы проверяются.

Риск покупки квартиры если продавец в долгах у судебных приставов

Как правило, это сделки между родственниками, коллегами, друзьями. Предполагается, что покупатель в этом случае был заодно с продавцом и понимал, что эта сделка может быть незаконной.

Одно из оснований, по которым такую сделку можно оспорить, — тот факт, что продавец после продажи продолжает жить в этой квартире. Именно по такой причине могут оспорить сделки, совершенные продавцом за три года до того, как подано заявление о банкротстве. В зону риска попадают сделки продажи квартиры между близкими родственниками, совершенные менее трех лет назад. Снизить этот риск вы можете, если рассмотрите для покупки варианты квартир, которые находятся в собственности более трех лет. Учитывайте также, что оспариваться может сделка, которая совершена не только самим должником, но и вторым супругом с совместным имуществом, которое было нажито в браке.

alishavalenko.ru

Свежие записи

Свежие комментарии

Продажа квартиры с задолженностью по коммунальным услугам

Так что с покупателем придется договариваться о погашении задолженности, ведь хотя новый владелец по закону и не будет отвечать за эти долги, ему в таком случае будет трудно наладить отношения с поставщиком коммунальных услуг. Практика показывает, что поставляющие компании продолжают выставлять счета по оплате с учетом долгов предыдущего хозяина. Существует несколько способов, как продать такую квартиру по обоюдному согласию продавца и покупателя:

  1. Составить промежуточный договор о получении аванса. В нем прописать все условия такой сделки, в том числе цели, на которые пойдет сумма. После оплаты задолженности владелец будет обязан продать квартиру человеку, выдавшему аванс, по заранее оговоренной цене.
  2. Договориться об уменьшении суммы сделки на сумму, которая соответствовала бы накопившейся сумме долга.

Жилищный консультант

Но и тут уместно согласовать, кто платит долги за коммунальные услуги при покупке квартиры. Отметим, что при столь серьезных операциях устные договоренности неуместны.

Как продать квартиру с долгом по коммунальным платежам в 2018 году

  • на квартиру могут наложить арест судебные приставы, продать ее будет невозможно до полного погашения долга;
  • квартиру могут отключить от воды, тепла, газа и электричества, что также осложнит процедуру продажи.

Как продать квартиру с долгом по коммунальным платежам?

Если же покупателю предъявляются претензии и от него требуют погашения задолженности, то ему следует обезопасить себя, осуществив следующие действия:

  1. Взять документ из управляющей компании о наличии задолженности либо потребовать её с бывшего хозяина.
  2. Сообщить управляющей компании о смене собственника квартиры, а также организацию, предоставляющую коммунальные услуги с приложением к уведомлению документа о собственности (свидетельства) и договора на сделку о купле/продаже (копия).
  3. Предупредить прежнего собственника о предъявляемых вам требованиях погасить долги.

Пункт в договоре о переуступке долгов новому собственнику может присутствовать, но он принесёт некоторые сложности при регистрации договора. Лучше воспользоваться письменным обязательством покупателя об уплате долгов.

Можно ли продать квартиру, если она в ипотеке? Продать квартиру в ипотеке можно только с разрешения кредитной организации, с которой был составлен ипотечный договор. Действовать нужно по одному из следующих вариантов:

    Договориться с банком о досрочном погашении долга, а с покупателем, в счет оплаты за квартиру, о выплате аванса, суммы которого хватило бы на закрытие ипотеки.

Стоимость квартиры с обременением всегда ниже рыночной.

[2]

Как выгодно продать квартиру с любым долгом по квартплате

При договоренности о его оплате покупателем данный пункт легко можно изменить. ⇒ Образец договора купли-продажи с коммунальной задолженностью можно скачать по ссылке. Процесс заключения сделки Заключение сделки продажи квартиры с долгами происходит в общем порядке.
Для начала необходимо найти покупателя на квартиру. Для того, чтобы сразу закрепить имеющуюся договоренность юридически желательно составить с ним предварительный договор. Далее уже спокойно собрать все требуемые документы, составить основной письменный договор.

Далее необходимо изучить представленный на подписание проект, все документы продавца. Затем, если никаких проблем нет, пописать документ. Фактическую передачу квартиры стоит осуществлять по акту.

Можно составить его отдельно или включить в сам договор. Нотариально заверять его не нужно. Однако потребуется пройти регистрацию в Росреестре, заплатив пошлину в 2000 руб.

Купля-продажа квартиры с долгом. риски и советы юриста

Делается это в письменной произвольной форме. К такому уведомлению нужно приложить копии документов, подтверждающих переход прав (договор, выписки из ЕГРН). Само заявление можно отнести лично в УК или направить по почте.
Жилищный владелец также может осуществить передачу уведомления с представителем. Если этого не сделать, то квартплата будет по-прежнему начисляться прежним владельцам, а долги висеть на них. Подводные камни для покупателя При совершении любых сделок ее стороны несут определенные риски. Покупателям пред подписанием бумаг следует внимательно изучить все имеющиеся у продавца документы.

Важно выяснить, является ли данное лицо законным собственником, в порядке ли у него документы на квартиру, нет ли обременений, ни идет ли судебный спор по данной квартире. Если покупатель соглашается на оплату долгов за ЖКУ, то здесь тоже нужно быть внимательным.

Продажа или покупка квартиры с долгами по жилищно-коммунальным платежам жкх

Подобная осторожность может уберечь вас от серьезных неприятностей:

  1. Посторонние лица, прописанные на вашей жилплощади.
  2. Незаконные перепланировки.
  3. Долги по коммунальным услугам.

Необходимые документы Обычно оформление сделок купли-продажи недвижимости с задолженностями проводится в штатном режиме, не особо отличаясь от обычных, бездолговых. Предварительно продавцу необходимо подготовить и принести с собой на сделку следующие документы: Документ удостоверяющий личность продавца и его копию Правоустанавливающие документы договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о наследовании и т.д.

Можно ли продать квартиру с долгом за коммунальные услуги?

Это неправомерные действия. Покупатель этих долгов не делал и за них не отвечает. Он платит за коммунальные услуги только с момента, когда:

  • стал собственником данного жилья;
  • было зарегистрировано право собственности на квартиру.

Таким образом, даже через суд никто не имеет права взыскать долги прежнего хозяина с купившего квартиру. Если же покупатель покупал квартиру с обременением и перевод долга на него осуществлён с исполнением порядка передачи согласно положениям статьи 391 Гражданского Кодекса, то со дня регистрации собственности наступают обязательства платить по долгам. Необходимо иметь в виду, что процесс передачи долга новому хозяину осуществляется только с его письменного согласия и письменного согласия управляющей компании.

[3]

Что делать если купили квартиру с долгами по коммунальным платежам?

Продавец может просто не поставить покупателя в известность об имеющейся задолженности. При нынешней упрощенной форме прохождения сделок купли-продажи это возможно.

Читайте так же:  Документы на развод при наличии несовершеннолетних детей через суд

Так как риелторы и сотрудники регистрирующих органов не требуют предоставления справок из управляющей компании об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам. Покупатель же может просто не выполнить договорные обязательства, касающиеся оплаты коммунального долга предыдущего хозяина жилья.

Чтобы сохранить свое время и нервы проще не пытаться «надуть» друг друга, а в полном объеме выполнить договорные обязательства. Отражение в договоре Какое бы решение обоюдно не приняли покупатель и продавец квартиры о судьбе имеющейся задолженности по коммунальным услугам, это должно быть отражено в договоре купли-продажи.

Прощай, квартира: чем опасна покупка жилья у владельцев с долгами

Прочитано: 5546 Опубликовано: 02.11.2018

На вторичном рынке недвижимости довольно много «опасных» квартир, покупка которых может обернуться проблемами для нового владельца. Это объекты с нечистой юридической историей, с неучтенными правами несовершеннолетних, унаследованное жилье. К данной категории относятся также квартиры, продавцы которых накопили много долгов.

О том, какие риски несут в себе сделки с должниками и как застраховаться от возможных неприятностей, рассказываем в подробных карточках.

Продавец с долгами
Что это значит

Самые распространенные долги продавцов квартир — за коммунальные услуги. По оценкам риелторов, доля объектов с неоплаченной «коммуналкой» на рынке недвижимости составляет порядка 1–3%.

Продавец может не иметь возможности гасить долги по ЖКХ, но при продаже квартиры избавление от этого долга — единственный шанс провести сделку, поэтому он даже может привлечь другой заем, отмечает управляющий директор брокерского департамента «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Александр Москатов. «Бывают ситуации, когда продавец своими силами изыскивает возможность получить банковский кредит либо заем от физических лиц на оплату услуг ЖКХ, будучи уверенным, что погасит его из средств, полученных за квартиру. При существенном размере долга залогом при таком кредите может служить имущество продавца: квартира, машина, земельный участок».

Случается, что у владельца жилья есть и другие долги — например, непогашенные банковские кредиты с просрочками и другие займы. И впоследствии такой продавец может быть признан банкротом.

Неоплаченные услуги
Что делать, если у продавца скопился долг за ЖКУ

Как правило, в таких случаях продавец и покупатель договариваются «на берегу». Допустим, стоимость квартиры составляет 10 млн руб., а задолженность по ней — 100 тыс. руб. При совершении сделки покупатель закладывает в банковскую ячейку сумму в 9,9 млн руб. (10 млн руб. минус 100 тыс. руб.). Эксперты особо подчеркивают, что во избежание обмана покупателю лучше оплатить этот долг именно самостоятельно, вычтя его из суммы покупки.

«Обычно опасности в такой схеме нет, — считает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — Будущий собственник оставляет у себя сумму, которую потом направит на погашение долга после перерегистрации права собственности. Если квартира не арестована, то такие договоры заключаются без проблем. Если речь идет об ипотечной сделке, то покупатель просто вычитает задолженность из суммы первоначального взноса».

Подтверждение
Как узнать, что у покупателя есть долги за услуги ЖКХ

Для того чтобы узнать о наличии коммунальных задолженностей, нужно попросить продавца предоставить справку от управляющей компании об отсутствии долгов за ЖКУ. Если квартира арестована, это отражается в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Кстати, в данном документе отображается не только сам факт ареста, но и данные о том, кем наложено ограничение: судебными приставами, налоговой, банком и пр.

Тревожный звонок
Чем опасны «коммунальные» долги

Сами по себе — не опасны, если действовать по указанной выше схеме. «Но долг должен быть закрыт до сделки, — отмечает руководитель коммерческой практики юридической компании BMS Law Firm Денис Фролов. — Формально долги по ЖКХ на нового собственника перейти не должны. Но может возникнуть множество проблем с управляющей компанией и сложностей с последующей продажей квартиры».

Проблема с оплатой самого «коммунального» долга решаема. Но крупная задолженность за услуги ЖКХ должна насторожить покупателя и стать стимулом для выяснения дополнительных сведений. Не исключено, что у продавца квартиры есть и другие неоплаченные долги — и вот это уже повод для беспокойства.

Продавец-банкрот
В чем заключаются риски для покупателя

Проблема для покупателя здесь заключается в том, что банкротство владельца жилья, имеющего большие долги, может произойти не до, а после продажи им квартиры. При этом законом предусмотрен большой временной люфт: если продавец признается банкротом в течение трех лет после совершения сделки, она может быть признана недействительной.

«Покупателя могут обязать вернуть квартиру в конкурсную массу, — поясняет заместитель руководителя практики имущественных и обязательственных отношений национальной юридической службы «Амулекс» Галина Гамбург. — А вот с возвратом покупателю денежных средств возникают подчас неразрешимые проблемы. Фактически покупатель становится одним из кредиторов продавца-банкрота».

Под процедуру банкротства может подпасть даже не сам продавец, а предыдущий владелец квартиры, и это тоже может негативно отразиться на конечном покупателе, добавляет руководитель юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. Если с момента совершения предыдущей сделки тоже не прошло трех лет, то перепроданная квартира также будет истребована в конкурсную массу.

Разбирательства
Может ли банкрот скрыть факт сделки от кредиторов и суда

«Затеряться» такая сделка даже по прошествии времени не может, отмечает Галина Гамбург. При подаче заявления о признании гражданина банкротом (по собственной инициативе или по инициативе кредитора) должник должен сообщить арбитражному суду сведения о всех совершенных им сделках с недвижимым имуществом за последние три года. Кроме того, запрос в Росреестр будет делать финансовый управляющий, поэтому скрыть такую сделку от суда и других кредиторов практически невозможно.

Меры безопасности
Как не допустить изъятия квартиры

На 100% застраховаться от такой ситуации невозможно, но риск ее возникновения можно снизить, говорят эксперты. Здесь лучше не пренебрегать помощью профессиональных юристов или риелторов, которые смогут оценить перспективы сделки и достать необходимую информацию.

Читайте так же:  Составление графика отпусков требования закона, правила и практические советы

При малейших подозрениях (а их могут вызвать, например, те самые большие задолженности по оплате услуг ЖКХ) необходимо как можно больше узнать о продавце, советует Светлана Краснова. Например, о наличии у него финансовых обязательств перед третьими лицами (непогашенные кредиты, займы, иные долги). Важно включить в текст договора купли-продажи пункт о гарантиях продавца по отсутствию у него неисполненных финансовых обязательств, которые могли бы являться основанием для признания его банкротом. Также нужно проверить наличие возбужденных в отношении продавца исполнительных производств, наличие судебных дел по взысканию с продавца денежных сумм, затребовать сведения из бюро кредитных историй, проверить продавца на отсутствие в отношении него возбужденных дел о банкротстве, удостовериться в том, что на его объект недвижимости не наложен арест или запрет. Нужно также узнать историю сделок с этой квартирой: если она сменила владельца относительно недавно, то проверять следует и прежнего собственника квартиры.

«Еще один запасной вариант — титул страхования, когда квартира страхуется как раз на случай расторжения сделки не по вине покупателя. Однако в этом случае все равно придется ходить по судам и доказывать свою правоту», — отмечает Мария Литинецкая.

Основания
Из-за чего сделку могут признать недействительной

Сделка по продаже квартиры может быть признана недействительной, если будет доказано, что продавец-банкрот совершил ее с предпочтением одному из кредиторов. Например, если у продавца есть несколько кредиторов, но он продает свою недвижимость одному из них, лишая всех остальных права на получение возмещения или нарушая очередность удовлетворения требований, рассказала Светлана Краснова из «Инком-Недвижимости».

Еще одно основание — причинение вреда имущественным правам кредиторов. Здесь имеются в виду сделки по продаже недвижимости по явно заниженной цене, дарение или фиктивная продажа (например, когда продавец продолжает пользоваться квартирой после сделки).

«Дополнительным условием для признания сделки недействительной является то, что покупателю о противоправной цели продавца было известно на момент сделки, — пояснила юрист. — Это предполагается, если, например, оспариваемая сделка была заключена между заинтересованными лицами — родственниками, аффилированными лицами».

[1]

Права покупателя
Может ли он доказать свою правоту

Даже в случае банкротства продавца сделка по продаже им квартиры может быть оставлена в силе. «Кредиторам еще придется доказать, что сделка нанесла вред их интересам и что покупатель знал о неплатежеспособности продавца. На практике это сделать сложно, особенно если покупатель действовал добросовестно», — пояснил управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский.

Но даже если покупателю удастся отстоять свои права на квартиру, покупка жилья у владельца с долгами может обернуться долгими судебными тяжбами. Поэтому таких сделок лучше избегать.

Как продать квартиру с долгом по коммунальным платежам?

Жилищный кодекс обязует всех собственников и нанимателей жилых помещений своевременно и в полном объеме уплачивать коммунальные услуги. Делать это они должны до 10 числа месяца, который следует за расчетным. Но по договоренности с управляющей компанией может быть предусмотрена иная дата внесения платежей.

Коммунальные платежи

Несвоевременная оплата услуг ЖКХ и коммунальных ресурсов грозит начислением штрафов и пени на сумму долга. Управляющие компании вправе размещать списки должников в местах общего пользования, что служит моральным стимулом как можно скорее рассчитаться с долгами.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

А в случае образования значительной задолженности перед коммунальщиками собственника могут отключить от электроснабжения, газоснабжения или лишить иных благ (вплоть до полной остановки снабжения ресурсами ЖКХ).

Также в отношении него может быть инициировано исполнительное производство, предполагающее арест и последующую продажу имущества в счет погашения долгов судебными приставами. Если квартира не приватизирована и эксплуатируется по договору соцнайма, то нанимателю грозит выселение за несвоевременное погашение долга.

Если вы хотите узнать, как в 2019 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Российское законодательство не запрещает заключать сделки купли-продажи в отношении квартир, обремененных долгами. Главное, чтобы продаваемое жилье не было на момент сделки арестовано приставами в рамках исполнительного производства или по решению суда, либо в отношении должника не велась процедура банкротства.

На самом деле нужно понимать, что долги по ЖКХ привязаны к продавцу, а не к объекту недвижимости.

На каких условиях можно продать квартиру с долгом по квартплате?

При заключении сделки купли-продажи недвижимости с долгами по коммунальным платежам есть некоторые особенности.

Для того чтобы продать квартиру с долгами нужно обязательно уведомить об этом факте потенциального покупателя.

Иначе в дальнейшем он сможет оспорить сделку купли-продажи через суд и потребовать либо уменьшения покупной цены, либо аннулирования договора купли-продажи и возврата денег назад.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

На его стороне в данном случае будет Гражданский кодекс, который допускает подобный вариант.

Обычно правду о долгах скрыть не удается: многие риелторы и бдительные покупатели запрашивают перед подписанием договора выписку с финансово-лицевого счета или справку об отсутствии задолженности из Управляющей компании.

Продавец может предложить покупателю несколько вариантов решения проблемной ситуации:

  1. Заключение письменного соглашения или предварительного договора купли-продажи, согласно которому продавец обязуется погасить долги по ЖКХ из суммы аванса/задатка, которую он получит от покупателя. Образец договора доступен по ссылке.
  2. Долг по коммунальным платежам можно передать новому владельцу с его согласия. Для этого стороны заключают письменное соглашение, в котором покупатель обязуется оплатить долги по ЖКХ за продавца или стороны включают пункт о переводе задолженности в договор. В таком случае продавец делает скидку к цене квартиры в размере суммы долга по ЖКХ.

Если покупатель категорически отказывается от предложенных вариантов, тогда:

  1. Продавец может попробовать решить вопрос с накопленными долгами самостоятельно до заключения сделки купли-продажи. Для этого он вправе обратиться в УК и попросит о рассрочке по платежам.
  2. Заключить договор купли-продажи несмотря на задолженность. При этом обязанность по ее погашению закрепляется за продавцом.

Продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам

Договор купли-продажи квартиры с долгами заключается на общих основаниях и в обязательном порядке включает:

  1. Указание на стороны сделки: продавца и покупателя.
  2. Предмет сделки: квартира, ее адрес, площадь, количество комнат, этаж, кадастровый номер.
  3. Ссылка на правоустанавливающие документы и документацию о собственности.
  4. Цена сделки и порядок расчетов. Цена сделки определяется сторонами самостоятельно и не должна быть привязана к кадастровой стоимости недвижимости. Из общей суммы может быть вычтен размер долга за услуги ЖКХ, если предполагается перевод долга на покупателя.
Читайте так же:  Раздел земельного участка при разводе

Особенность данного договора будет состоять в том, что здесь обязательно должна быть прописана сумма долга по коммунальным услугам. Иначе можно считать, что продавец не уведомил покупателя о существенных условиях заключения сделки и тот вправе оспорить договор в судебном порядке.

Это может создать немало проблем продавцу, которому придется возвращать стоимость квартиры и компенсировать причиненные издержки продавцу.

Если договоренности в отношении задолженности у продавца и покупателя нет, то в основном договоре купли-продажи необходимо прописать размер долга; что он остается за старым владельцем и то, что продавец обязуется погасить его в определенный временной период (например, в течение 7 дней после прохождения процедуры госрегистрации).

Если стороны договорились о погашении долгов из аванса покупателя, то при таком варианте стороны прописывают в соглашении размер полученного задатка, величину задолженности по коммунальным услугам (с приложением подтверждающего документа) и срок, в течение которого продавец обязуется погасить долг из вырученных денег.

Также в предварительном соглашении прописываются сроки для заключения основного договора.

Заключение сделки

Процесс заключения сделки будет выглядеть следующим образом:

Уведомление управляющей компании

После заключения сделки купли-продажи меняется не только собственник квартиры, но и финансово-лицевой счет, который используется для начисления и оплаты коммунальных услуг. Поэтому у покупателя возникает необходимость уведомить управляющую компании о смене собственника.

Уведомление пишется в свободной форме на имя руководства УК. Главное, чтобы в нем содержалась конкретная просьба об открытии нового счета для внесения платы за услуги ЖКХ. К уведомлению прилагаются копии правоустанавливающих документов от нового собственника квартиры: копия договора купли-продажи и выписка из ЕГРН с указанием смены правообладателя.

Второй экземпляр с отметкой о принятии необходимо сохранить до изменения счета.

Допускается также направить уведомление заказным письмом с описью вложения.

В каких случаях происходит прекращение сервитута земельного участка? Узнайте об этом здесь.

При определенных условиях можно получить налоговый вычет при покупке земельного участка. Подробно об этом рассказано в нашей статье.

Подводные камни для покупателя

Стоит понимать, что долги старого собственника не переходят – на нового после заключения сделки купли-продажи (только если он не выразил свое согласие на перевод задолженности). Никто не может заставить покупателя платить по старым долгами. Он должен вносить плату за коммунальные услуги, начиная с даты перерегистрации прав собственности в Росреестре.

Ее сотрудники могут грозить отключением света, воды или газа в квартире. На самом деле их действия будут незаконны и большинство представителей коммунальных служб это знают. Поэтому их угрозы редко переходят в реальные действия.

Но если покупателя принуждают к оплате чужих счетов, либо его отключили от коммунальных ресурсов он может обратиться в прокуратуру или суд.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Покупка квартиры у должника. Подробный обзор покупки квартир, преимуществ и недостатков наличия долга и особенностей оформления.

Чужие долги могут стать «головной болью» для нового собственника. Однако такие квартиры обычно стоят дешевле аналогичных вариантов.

Так может не все так плохо? Расскажем в статье, что делать, если приобрели квартиру с долгами, какие риски подстерегают в этом случае и как избежать проблем.

○ Особенности купли-продажи жилья

В целом, процесс купли-продажи жилья с долгом происходит по стандартной схеме. Алгоритм будет следующим:

  1. Проверка правоустанавливающих документов на квартиру.
  2. Проверка наличия обременений.
  3. Проверка выписки с лицевых счетов.
  4. При наличии долгов необходимо решить, кто их будет оплачивать и в каком порядке.
  5. Оформление договора.
  6. Регистрация сделки в Росреестре.

Крайне важно указать точную сумму долга и прочие условия, касающиеся погашения.

○ Как регулируется?

В общем порядке купля-продажа регулируется Главой 30 ГК РФ. К ситуации с наличием долга имеют отношение следующие документы:

  1. Ст. 153 ЖК РФ обязывает собственника своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
  2. Ст. 196 ГК РФ устанавливает, что срок исковой давности по искам, касающимся долга составляет три года. Это значит, что выплачивать задолженность, образовавшуюся ранее, не нужно.
  3. Ст.ст. 447-449 ГК РФ регулируют порядок проведения торгов в отношении недвижимости, изъятой за долги.
  4. Ст. 391 ГК РФ указывает на то, что долг может быть переведен на другое лицо по соглашению между старым должником и новым.

Важно учитывать, что по закону выплачивать долги предыдущего владельца новый собственник не обязан.

Это следует из пп. 5 п. 2 ст. 153 ЖК РФ:

«Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение.»

○ Покупка квартиры у должника

При приобретении квартиры непосредственно у должника есть два варианта:

  1. Покупатель берет долговые обязательства на себя.
  2. Покупатель берет долговые обязательства на себя.
  3. Обязательства по погашению долга остаются у продавца.

В первом случае дополнительно к договору купли-продажи заключается соглашение о передаче долга. Документ оформляется в присутствии нотариуса и заверяется им. При отсутствии такого соглашения управляющая компания или иная организация, которой задолжал продавец, не вправе требовать погашения долга с нового собственника.

Когда покупатель не согласен принимать на себя долги, это должно быть отражено в договоре. В этом случае обезопасить себя от претензий со стороны управляющей компании можно оформив письменное обязательство продавца погасить задолженность.

Отдельного внимания требует вопрос оплаты за капитальный ремонт многоквартирного дома. Согласно законодательству, эта обязанность, а в том числе и долги предыдущего владельца, переходят к новому собственнику.

Пункт 3 ст. 158 ЖК РФ:

«Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.»

Если квартира была предметом залога по ипотечному кредиту и была изъята за долги, то купить ее можно у банка-кредитора. В том случае, когда произошел арест недвижимости по другой причине, продажа осуществляется с торгов. Рассмотрим особенности проведения сделки и в том, и в другом случае.

Реализация арестованного имущества осуществляется путем проведения открытых торгов. Покупателем становится тот, кто предложит наибольшую цену. Аукцион проводится специальными организациями в течение двух месяцев с даты ареста.

Список имущества с характеристиками размещается на сайте УФССП. Первоначальная стоимость назначается судебными приставами.

Чтобы стать участником торгов необходимо выбрать подходящую квартиру на сайте и заключить договор о задатке с продавцом. В случае проигрыша задаток возвращается в полном объеме. После перечисления оплаты подаются документы:

  • Заявка установленной формы.
  • Подтверждение выплаты задатка.
  • Документы, подтверждающие личность.
  • Опись документов с указанием даты и времени подачи заявки.
  • Запечатанный конверт с предлагаемой суммой продажи.

Все документы проверяются. Отказать в участии могут только в случае несоответствия документов требованиям.

В назначенный день все участники собираются для вскрытия конвертов. Тот, кто указал самую высокую стоимость может приобрести квартиру с учетом выплаченного задатка. По итогу проведения торгов оформляется протокол аукциона. Этот документ заменяет договор купли-продажи.

✔ Продажа жилья банком-кредитором

Залоговая квартира не является арестованной. Собственник такого жилья перестал выплачивать ипотеку и банк изъял недвижимость для реализации с целью погашения долга в досудебном порядке.

Залоговая квартира может продаваться тремя способами:

  1. Самим собственником по согласованию с банком. При этом стоимость жилья не будет значительно отличаться от среднерыночной.
  2. Продажей занимается риэлторское агентство, курируемое банком.
  3. Проведение открытых торгов. Этот способ возможен уже после ареста квартиры по решению суда.

После продажи квартиры вырученные средства поступают в банк в счет уплаты долга, а остаток получает бывший собственник.

○ Основные риски при покупке

Приобретение такого жилья привлекает людей относительно низкой стоимостью. Однако есть и определенные риски, которые заставляют задуматься о целесообразности покупки.

К примеру, если квартира приобретается с торгов, ее предварительный просмотр невозможен. Покупателю будет известен только адрес, этаж, метраж и количество комнат. Оценить можно только здание, а вот внутрь квартиры зайти не удастся.

Предыдущий собственник может предпринимать попытки вернуть квартиру в свое владение. Такая позиция может привести к появлению дополнительных сложностей у нового хозяина.

На подобные квартиры в некоторых случаях накладывается обременение, снимать которое придется новому собственнику. Процедура потребует времени и дополнительных финансовых затрат.

○ Стоит ли приобретать жилье у должника

Приобретение квартиры с долгами практически не представляет опасности для нового собственника. Но, как и у любого юридического действия у покупки жилья с долгами есть свои недостатки и преимущества.

✔ Плюсы приобретения жилья у должника

К плюсам можно отнести:

  • Низкую цену.
  • Прозрачность истории квартиры.
  • Срочность сделки.
  • Возможность оформления ипотеки по льготным условиям, если квартира – предмет залога.

Если квартира служила обеспечением по ипотечному кредиту, значит, банк предварительно осуществлял проверку на юридическую чистоту, поэтому в этом аспекте «сюрпризов» не возникнет.

✔ Минусы покупки жилья

Покупатель сталкивается с определенными рисками. К примеру, бывший собственник арестованного жилья может обращаться в судебные инстанции с целью обжалования предыдущего решения. Если суд удовлетворит его требование, нового владельца настигнут проблемы.

Если на квартире есть долги за услуги ЖКХ, то покупатель может столкнуться с трудностями с управляющей компанией. Сотрудники иногда упорно требуют с нового собственника погашения долга, несмотря на законодательные нормы.

○ Как избежать проблем при покупке арестованного жилья?

Избежать проблем поможет правильная подготовка документов и оформление заявки на участие в торгах. В противном случае можно получить отказ в возможности участия.

Так как потенциальным покупателям известен адрес квартиры, рекомендуется максимально изучить ее историю. По адресу можно получить выписку из ЕГРН, просмотреть была ли квартира предметом судебных споров до ареста и т.д.

○ Есть долги у купленной квартиры, что делать?

Долги предыдущего владельца, по большому счету, не должны волновать нового собственника. Исключение – задолженность по взносам за капитальный ремонт. Ее придется погасить текущему владельцу.

Что касается долга по услугам ЖКХ, налогу на имущество, ипотечному кредиту, алиментам и т.д. – новый собственник не имеет к ним никакого отношения. Однако после регистрации перехода имущественных прав рекомендуем уведомить заинтересованные органы о том, что квартира больше не принадлежит должнику.

○ Советы юриста:

✔ Если сделка заключена, а первоначальные характеристики с торгов не соответствуют действительности.

Оспорить сделку, признать проведение торгов и их результаты недействительными можно только в судебном порядке. Заинтересованное лицо вправе обратиться в суд общей юрисдикции с исковым заявлением, приложив документы, подтверждающие информацию, изложенную в иске.

✔ Выиграл в торгах на покупку квартиры, но не приготовил вовремя документы.

Как правило, стороны подписывают протокол о результатах торгов в тот же день. Этот документ заменяет договор купли-продажи. Предметом торгов может быть также право на заключение договора. Тогда он должен быть подписан в течение 20 дней (или иного предусмотренного организаторами срока) после даты завершения торгов. Если одна из сторон уклоняется от подписания договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием заключения договора принудительно. Уклоняющаяся сторона также будет обязана оплатить другой стороне все понесенные убытки.

Адвокат Инна Белякова расскажет о рисках при покупки квартир должников, выставленных на торги банком

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Источники


  1. Рыжаков А. П. Защитник в уголовном процессе; Экзамен — М., 2013. — 480 c.

  2. Золотов, Ю. А. История и методология аналитической химии / Ю.А. Золотов, В.И. Вершинин. — М.: Academia, 2015. — 464 c.

  3. Гурочкин, Ю.; Соседко, Ю. Судебная медицина. Учебник для юридических и медицинских вузов; М.: Эксмо, 2011. — 320 c.
  4. Теория государства и права. В 2 частях. Часть 2. Теория права. — М.: Зерцало-М, 2011. — 336 c.
  5. Подгорная, Л. И. Deutsche Geschichte in Biografien: Wissenschaft und Kultur / История Германии в биографиях. Наука и культура / Л.И. Подгорная. — М.: Каро, 2015. — 272 c.
Купля-продажа квартиры с долгом. риски и советы юриста
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here