Общая характеристика сделок с землей

Понятие, виды и форма сделок с земельными участками

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей ( ст. 153 ГК РФ ).

Виды сделок в зависимости от числа участников (ст. 154 ГК РФ):

    • двусторонние (или многосторонние) — договоры (выражение согласованной воли двух и более сторон);
    • односторонние (выражают волю одного лица или одной стороны, например, завещание).

Форма сделок (ст. 158 ГК РФ):

    1. устная;
    2. письменная (простая или нотариальная).

Виды сделок с земельными участками

    1. купля-продажа земельных участков;
    2. ипотека (залог) земельных участков;;
    3. аренда земельных участков;
    4. переход прав на земельные участки по наследству;
    5. дарение, мена и рента земельных участков;
    6. внесение земельных участков в уставный капитал организации ;
    7. доверительное управление земельными участками.

Общие требования к совершению гражданско-правовых сделок с землей содержатся в главе 9 Гражданского кодекса РФ.

Сделки с земельными участками совершаются в письменной форме (исключение: аренда на срок до одного года — ст. 609 ГК РФ).

Так как предметом договора может быть только индивидуально определенное имущество, к договору в обязательном порядке прилагается кадастровый паспорт земельного участка (если участок ранее не ставился на кадастровый учет). Отсутствие паспорта влечет признание сделки недействительной (ст. 554 ГК РФ).

[1]

В настоящее время обязательное нотариальное удостоверение установлено законом для следующих видов сделок с земельными участками:

    • завещание, в том числе содержащее завещательный отказ или завещательное возложение (ст. 1124, 1137, 1139 ГК).

Согласно ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» все сделки с землей подлежат обязательной государственной регистрации территориальными органами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Общая характеристика сделок с земельными участками

До 1990 г. характерной чертой земельного законодательства СССР и РСФСР было закрепление в нем исключительной государственной собственности на землю. Частная собственность на землю отсутствовала, а основным видом прав на землю граждан и юридических лиц являлось право постоянного (бессрочного) и временного пользования. Следствием этого было соответствующее отношение законодателя к возможности совершения сделок с землей. Согласно ст. 136 ЗК РСФСР 1970 г., сделки с землей (купля-продажа, дарение, мена и другие) признавались недействительными, а лица, виновные в их совершении, привлекались к административной или уголовной ответственности (ст. 137 Земельного кодекса РСФСР 1970 г.).

Проведение земельной реформы и законодательное вовлечение земельных участков в оборот привело к тому, что в настоящий момент более 45 млн. граждан являются собственниками земельных участков, еще около 12 млн. — собс­твенниками земельных долей.

До 1992 г. включительно официальная статистика сделок с земельными участками отсутствует. В последующие годы, по официальным данным, только договоров купли-продажизем­ельных участков по России зафиксировано: в 1993 г. — 9900, в 1994 г. — 10 133, в 1995 г. — 231 454, в 1996 г. — 218 759.[77] Всего же сделок с землей уже в 1996 г. было зарегистрировано 600 тыс., а в 1997 г. — около 1 миллиона. В 1999 г. совершено 5,2 млн. сделок с земельными участками. Большинство этих сделок – аренда земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, а около 10 % — сделки купли-продажи участков между гражданами.

В этой связи никак нельзя согласиться с встречающимся в научной литературе мнением, что земля «как объект гражданских прав, точнее недвижимость включена в оборот после принятия нового Земельного кодекса, а для земель сельскохозяйственного назначения после принятия Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения».[78]

Оборот земельных участков – это переход посредством совершения сделок либо иными разрешенными способами права собственности или иных прав на земельные участки и земельные доли от одних субъектов земельных отношений к другим в соответствии с гражданским и земельным законодательством Российской Федерации и ее субъектов.

Особенности оборота земельных участков обусловлены спецификой земли как природного объекта, а также публичным характером регулирования земельных отношений в России. Сделкамис земельными участками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей в сфере использования и охраны земель. Таким образом, сделка является юридическим фактом, влекущим определенные юридические последствия.

Сделки с земельными участками регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (п.3 ст.3 ЗК РФ). Иначе говоря, гражданское законодательство определяет общие правила совершения сделок (государственная регистрация, условия действительности, форма договора и т.д.), которые в полной мере распространяются и на сделки с земельными участками; земельное законодательство определяет оборотоспособность земельных участков, особенности приобретения права собственности и иных прав на них, включая проведение торгов; градостроительное законодательство определяет параметры и виды разрешенного использования земельного участка, предопределяя тем самым интерес покупателя к тому или иному участку; экологическое законодательство устанавливает экологические требования и ограничения для правообладателей земельных участков и т.д.

Сделки с землей должны оформляться в письменной форме и подлежат обязательной государственной регистрации, а в указанных законом случаях, и обязательному нотариальному удостоверению (завещание, договор ренты или ипотеки земельного участка). Совершение сделок с землей в самом общем виде имеет следующие особенности:

а) Неизменность категории, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка при совер­шении сделки. Так, согласно п. 2 ст. 29 Закона о садоводческих и дачных объединениях, при совершении сделок с садовыми, огородными и дачными земельными участками изменение их целевого назначения и разрешенного использования не допускается.

Читайте так же:  Продажа доли в квартире основные требования к уведомлению и его образец

б) Прямой запрет на совершение отдельных видов сделок с земельны­ми участками. Согласно ч.3 ст. 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. ЗК РФ устанавливает перечень земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые изъяты или ограничены в обороте (ст.27). Таким образом, в обороте находятся земельные участки из категории земель сельскохозяйственного назначения и земель поселений; возможность нахождения в обороте земельных участков иных категорий земель носит ограниченный характер (категория земель специального назначения или земель особо охраняемых территорий и объектов) либо вообще исключена (земель запаса).

в) Ограничение по субъектам таких сделок. Данный вид ограничений распространяется, главным образом, на иностранных граждан и юридических лиц, которые не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях (ст. 15 ЗК РФ), а также ограничены в возможности приобретать в собственность земельные участки сельскохозяйственного назначения.

г) Необходимость сохранения режима использования земель. Это оз­начает, что должен быть сохранен режим использования земель, установ­ленный в санитарно-защитных зонах, на землях особо охраняемых территорий и объектов, а также сохранено право проезда по участку, технического обслуживания или ремонта зда­ний, сооружений, коммуникаций и т.д.

СДЕЛКИ С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ. Общая характеристика сделок с земельными участками

Сделка является правовой формой оборота объектов гражданских прав. Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ).

[3]

Особенности оборота земельных участков находят отражение в содержании соответствующих сделок с землей. Так, гражданско-правовой институт наследования имущества применяется и в земельном праве, однако в целях предотвращения дробления наследуемого земельного участка между многими наследниками земельным законодательством могут быть установлены особые правила наследования земельных участков.

Общие положения гражданско-правового института сделок с имуществом применяются и в земельном обороте. Земельное законодательство предусматривает особенности совершения, например, сделок купли-продажи земельных участков, обусловленные необходимостью обеспечения публичных интересов. В этих случаях должен соблюдаться принцип использования земельных участков в соответствии с их целевым назначением, контролироваться соблюдение норм предельных площадей земельных участков и т.д.

Специальные правила, касающиеся оборотоспособности, установлены в п. 3 ст. 129 ГК РФ в отношении земли и других природных ресурсов. Эти объекты могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Таким образом, общие положения регулирования оборота земельных участков определяются в гражданском законодательстве, а особенности — в земельном законодательстве.

Значение гражданско-правовых сделок с земельными участками как правоустанавливающих юридических фактов особенно возрастает в связи с введением частной собственности на землю и дальнейшим развитием института вещных прав, в том числе в сфере земельных отношений, расширением круга имущественных отношений и оборотоспособности земельных участков, регулируемых Гражданским кодексом РФ и нормативными правовыми актами земельного законодательства.

Ранее в условиях административно-командной системы единым собственником всего государственного имущества, в том числе государственного земельного фонда, признавалось государство. Для правового регулирования земельных отношений, объектом которых являлась земля как исключительная собственность государства, применялся лишь запретительный метод правового регулирования земельных имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению землей. Основой многих видов запретов в области земельных имущественных отношений служила доктрина национализации земли, которая исходила из того, что земля не может быть предметом частного оборота, так как она составляет объект права исключительной собственности государства, осуществляющего исключительные правомочия по владению, пользованию и распоряжению землей.

Отсюда возникала необходимость запрета купли-продажи, аренды, залога, других сделок с земельными участками. Принципы запретительного регулирования земельных имущественных отношений были отражены в законодательных актах советского периода.

В качестве самостоятельного вида противозаконных сделок особо выделялись сделки, совершенные с целью, противной интересам государства. Наряду с противозаконными сделками, прямо и непосредственно противоречащими закону, запрещавшему отчуждать какие- либо земли из государственной собственности, широкое распространение имели сделки, совершенные в обход закона

Начало формированию системы нормативных правовых актов о сделках с земельными участками положил Закон РФ от 23 декабря 1992 г. N 4196-1 «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства», разрешивший куплю-продажу гражданами Российской Федерации земельных участков для личного, семейного использования, т.е. для целей, не связанных с производственной, торговой или иной профессиональной деятельностью. Под применение данного Закона подпадали договоры купли-продажи земельных участков, используемых для потребительских целей: для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства.

Ранее действовавший Указ Президента РФ от 27 декабря 1991 г. «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» разрешил гражданам, владеющим земельными участками на праве собственности, совершать продажу земельных участков другим гражданам и оформление сделок в местной администрации не только для потребительского, но и для производственного использования. Под действие Указа подпадали сделки с земельными участками при выходе на пенсию по старости (за выслугу лет), при получении земли в порядке наследования, при переселении с целью организации крестьянского хозяйства на свободных землях фонда перераспределения, при вложении вырученных средств от продажи земли в перерабатывающие, торговые, строительные и обслуживающие предприятия на селе.

Законодательство о сделках с земельными участками начала 90-х гг. не содержало общих положений и правил, определяло правовое положение не всех, а лишь отдельных участников земельного оборота. Тем самым была вызвана необходимость применения специальных нормативных правовых актов, регулирующих приобретение земельных участков в собственность юридическими лицами при приватизации государственных и муниципальных предприятий. Правовой основой осуществления земельного оборота в этой сфере стал (ныне недействующий) Указ Президента РФ от 14 июня 1992 г., которым был утвержден Порядок продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности.

Читайте так же:  Как оформить налоговый вычет при покупке квартиры у работодателя пошаговая инструкция

Совершение сделки с земельным участком возможно только при отсутствии земельного спора о принадлежности данного земельного участка. Не допускаются сделки с земельным участком, если они
Общая характеристика отраслей Российского права. Земельное право.

Земельно -правовые сделки залога земельных участков возникают либо в силу договора, либо в силу закона, и если для договора залога применяются общие правила гражданско-правовых сделок с учетом особенностей, предусмотренных земельным законодательством.

Так, если в 1996 г. в России было совершено 500 тыс. сделок с земельными участками, то в 1997 — их было уже более 800 тыс.*
Общие правила земельно-правовых сделок сводятся к следующему

Государственная регистрация прав на земельные участки. Глава 7. правовое регулирование сделок с землей.
11.1. Понятие и общая характеристика защиты земельных прав граждан и юридических лиц.

К сделкам с земельными участками, в том числе и к продаже земельных участков, нормы Гражданского
. земельно-правовых сделок по купле-продаже земельных участков. Другие правила купли-продажи земельных участков регулируются гражданским законодательством. …

Сделки с земельными участками: виды и особенности

Существуют следующие виды сделок с земельными участками: купля-продажа, дарение и мена, переход права собственности по наследству, рента, ипотека (залог). В соответствии с Федеральным законом (о регистрации объектов недвижимости) все сделки с земельными участками подлежат обязательной государственной регистрации в местном Управлении Федеральной государственной службы регистрации, кадастра и картографии (далее Росреестр).

При регистрации соответствующих договоров важно точно указать характеристики объекта сделки: местонахождение объекта недвижимости, кадастровый номер земельного участка, его площадь по правоустанавливающим документам или кадастровому плану, категория земель и целевое назначение. Сделка купли-продажи — процесс приобретения земельного участка.

Основные требования при проведении сделки купли – продажи указаны в ст. 37 ЗК РФ и ст. 454 491 и 549-557 ГК РФ, ЗК РФ:

Участок должен стоять на кадастровом учете

Должны указываться сведения об обременениях и сервитутах

Информация указывающая вид разрешенного использования

Наличие линий ЛЭП, газопроводов и трубопроводов, подземных кабелей и т.д.

Документы необходимые для государственной регистрации сделки купли – продажи:

Заявление о регистрации договора купли-продажи

Подлинники и копии правоустанавливающих документов на земельный участок

свидетельство о государственной регистрации права собственности на отчуждаемый объект, выданное УФРС.

справка о нормативной стоимости земли и т.д.

Выписка из домовой книги, сведения о проживающих в доме лицах, информация об отсутствии других землепользователей

Договор купли-продажи объекта недвижимости

Документы, удостоверяющие личность участников сделки

Оплаченная государственная пошлина за регистрацию объекта недвижимости (договора)

Кадастровый план земельного участка

Дарение — безвозмездная передача земельного участка в собственность. Пакет документов при гос. регистрации договора дарения, в целом, идентичен договору купли-продажи.

Существуют ограничения, при которых не допускается сделка дарения, например:

Недопустимо заключать договор после смерти дарителя

Дарение земельного участка находящегося в совместной собственности осуществляется при согласии всех собственников и т.д.

Наследование — одна из самых распространенных процедур с земельным участком. Право собственности переходит по завещанию или при отсутствии завещания — по закону. По наследству переходят земельные участки как находящиеся в собственности, так и на праве пожизненно наследуемого владения. Завещание составляется в письменной форме и заверяется нотариусом. Наследники по закону определяются в соответствии с законодательством. Свидетельство о праве на наследство не подтверждает право собственности на земельный участок и требует проведения государственной регистрации.

Под сделками понимаются действия граждан и юридических лиц, направленные

на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. В

зависимости от числа участников сделки они могут быть двусторонними (или

многосторонними) и односторонними. В односторонней сделке выражается воля одного

лица или одной стороны (например, завещание). Двух- и многосторонние сделки

называются договорами. Для заключения договора необходимо выражение согласованной

воли двух и более сторон. Общие требования к совершению гражданско-правовых сделок

с землей содержатся в гл. 9 ГК РФ.

Сделки с земельными участками совершаются в письменной форме. Сделки с недвижимостью подлежат регистрации в случаях, предусмотренных ГК (п. 1 ст. 164) Несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной (п. 1 ст. 165 ГК). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК). Дополнительные сделки по изменению или прекращению ранее зарегистрированных сделок также подлежат государственной регистрации.

Гражданским законодательством закреплен принцип свободы договора, т.е. стороны могут заключить договор, как предусмотренный законом, так и не предусмотренный, а также смешанные договоры, содержащие элементы различных сделок. Смешанные сделки, содержащие элементы сделок, подлежащих регистрации, подлежат регистрации в целом.

Сделки можно разделить на подлежащие регистрации и не подлежащие регистрации. По правовым последствиям на сделки об отчуждении (влекущие переход права на недвижимость); сделки, не влекущие перехода прав.

1. Сделки об отчуждении направлены на передачу недвижимости в собственность. К ним относятся:

а) договоры купли-продажи.По договору купли-продажи земельного участка продавец обя­зуется передать в собственность покупателя земельный участок, а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму. Договор купли-продажи земельного участка не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания. Договор купли-продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации.

Законом установлены 2 существенных условия договора купли-продажи недвижимости.

1. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 37 ЗК). В договоре должны быть указаны:

· кадастровый номер участка;

· категория земли (целевое назначение);

· разрешенное использование участка;

· обременения участка и ограничения его использования.

Стороны договора не вправе изменять целевое назначение земельного участка,

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

являющегося предметом договора. Также не подлежат самовольному изменению такие условия использования земельного участка, как охранные зоны и обременения участка.

При продаже земельного участка должен быть соблюден принцип единой судьбы земельного участка и объектов, которые на нем расположены.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Читайте так же:  Алименты на содержание жены до 3 лет

2. Цена недвижимого имущества, установленная соглашением сторон (ст. 555 ГК). Возможно указание цены на единицу площади, тогда цена договора определяется исходя из площади передаваемого недвижимого имущества.

б) договор мены. На отношения сторон распространены правила о купле-продаже. Специальные правила заключаются в том, что:

· презюмируется равноценность обмениваемых товаров (п. 1 ст. 568);

· если обмен неравноценный, то оплачивается разница;

· установлен одновременный переход права собственности на обмениваемые товары после исполнения обеими сторонами обязательств по их передаче, если законом или договором не предусмотрено иное (ст. 570).

Мена может не сопровождаться их денежной оценкой.

в) договоры дарения недвижимости. Подлежит государственной регистрации независимо от вида объекта. По договору дарения земельного участка одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) земельный участок в собственность (см. п. 1 ст. 572 ГК РФ). Ничтожным является условие передачи земельного участка после смерти дарителя.

Основной признак дарения — безвозмездность. По договору дарения не допускается встречная передача вещи, встречное предоставление права или наличие встречного обязательства (п. 1 ст. 572 ГК). Статьи 575 и 576 ГК содержат случаи запрещения и ограничения дарения. Не допускается дарение имущества малолетних и недееспособных граждан их законными представителями (родителями, усыновителями, опекунами). Не допускается дарение в отношениях между коммерческими организациями.

Дарение не может быть совершено на основании генеральной доверенности, содержащей полномочия представителя на совершение разнообразных сделок с имуществом представляемого. К доверенности на совершение дарения установлены специальные требования, в ней должны быть указаны предмет дарения и одаряемый. В противном случае она ничтожна (п. 5 ст. 576 ГК).

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Лучшие изречения: На стипендию можно купить что-нибудь, но не больше. 8943 —

| 7223 — или читать все.

185.189.13.12 © studopedia.ru Не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования. Есть нарушение авторского права? Напишите нам | Обратная связь.

Отключите adBlock!
и обновите страницу (F5)

очень нужно

СДЕЛКИ С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ. Общая характеристика сделок с земельными участками

Сделка является правовой формой оборота объектов гражданских прав. Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ).

Особенности оборота земельных участков находят отражение в содержании соответствующих сделок с землей. Так, гражданско-правовой институт наследования имущества применяется и в земельном праве, однако в целях предотвращения дробления наследуемого земельного участка между многими наследниками земельным законодательством могут быть установлены особые правила наследования земельных участков.

Общие положения гражданско-правового института сделок с имуществом применяются и в земельном обороте. Земельное законодательство предусматривает особенности совершения, например, сделок купли-продажи земельных участков, обусловленные необходимостью обеспечения публичных интересов. В этих случаях должен соблюдаться принцип использования земельных участков в соответствии с их целевым назначением, контролироваться соблюдение норм предельных площадей земельных участков и т.д.

Специальные правила, касающиеся оборотоспособности, установлены в п. 3 ст. 129 ГК РФ в отношении земли и других природных ресурсов. Эти объекты могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Таким образом, общие положения регулирования оборота земельных участков определяются в гражданском законодательстве, а особенности — в земельном законодательстве.

[2]

Значение гражданско-правовых сделок с земельными участками как правоустанавливающих юридических фактов особенно возрастает в связи с введением частной собственности на землю и дальнейшим развитием института вещных прав, в том числе в сфере земельных отношений, расширением круга имущественных отношений и оборотоспособности земельных участков, регулируемых Гражданским кодексом РФ и нормативными правовыми актами земельного законодательства.

Ранее в условиях административно-командной системы единым собственником всего государственного имущества, в том числе государственного земельного фонда, признавалось государство. Для правового регулирования земельных отношений, объектом которых являлась земля как исключительная собственность государства, применялся лишь запретительный метод правового регулирования земельных имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению землей. Основой многих видов запретов в области земельных имущественных отношений служила доктрина национализации земли, которая исходила из того, что земля не может быть предметом частного оборота, так как она составляет объект права исключительной собственности государства, осуществляющего исключительные правомочия по владению, пользованию и распоряжению землей.

Отсюда возникала необходимость запрета купли-продажи, аренды, залога, других сделок с земельными участками. Принципы запретительного регулирования земельных имущественных отношений были отражены в законодательных актах советского периода.

В качестве самостоятельного вида противозаконных сделок особо выделялись сделки, совершенные с целью, противной интересам государства. Наряду с противозаконными сделками, прямо и непосредственно противоречащими закону, запрещавшему отчуждать какие- либо земли из государственной собственности, широкое распространение имели сделки, совершенные в обход закона

Начало формированию системы нормативных правовых актов о сделках с земельными участками положил Закон РФ от 23 декабря 1992 г. N 4196-1 «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства», разрешивший куплю-продажу гражданами Российской Федерации земельных участков для личного, семейного использования, т.е. для целей, не связанных с производственной, торговой или иной профессиональной деятельностью. Под применение данного Закона подпадали договоры купли-продажи земельных участков, используемых для потребительских целей: для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства.

Ранее действовавший Указ Президента РФ от 27 декабря 1991 г. «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» разрешил гражданам, владеющим земельными участками на праве собственности, совершать продажу земельных участков другим гражданам и оформление сделок в местной администрации не только для потребительского, но и для производственного использования. Под действие Указа подпадали сделки с земельными участками при выходе на пенсию по старости (за выслугу лет), при получении земли в порядке наследования, при переселении с целью организации крестьянского хозяйства на свободных землях фонда перераспределения, при вложении вырученных средств от продажи земли в перерабатывающие, торговые, строительные и обслуживающие предприятия на селе.

Читайте так же:  Какую ответственность несут наследники по долгам наследодателя по ст 1175 гк рф

Законодательство о сделках с земельными участками начала 90-х гг. не содержало общих положений и правил, определяло правовое положение не всех, а лишь отдельных участников земельного оборота. Тем самым была вызвана необходимость применения специальных нормативных правовых актов, регулирующих приобретение земельных участков в собственность юридическими лицами при приватизации государственных и муниципальных предприятий. Правовой основой осуществления земельного оборота в этой сфере стал (ныне недействующий) Указ Президента РФ от 14 июня 1992 г., которым был утвержден Порядок продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности.

Совершение сделки с земельным участком возможно только при отсутствии земельного спора о принадлежности данного земельного участка. Не допускаются сделки с земельным участком, если они
Общая характеристика отраслей Российского права. Земельное право.

Земельно -правовые сделки залога земельных участков возникают либо в силу договора, либо в силу закона, и если для договора залога применяются общие правила гражданско-правовых сделок с учетом особенностей, предусмотренных земельным законодательством.

Так, если в 1996 г. в России было совершено 500 тыс. сделок с земельными участками, то в 1997 — их было уже более 800 тыс.*
Общие правила земельно-правовых сделок сводятся к следующему

Государственная регистрация прав на земельные участки. Глава 7. правовое регулирование сделок с землей.
11.1. Понятие и общая характеристика защиты земельных прав граждан и юридических лиц.

К сделкам с земельными участками, в том числе и к продаже земельных участков, нормы Гражданского
. земельно-правовых сделок по купле-продаже земельных участков. Другие правила купли-продажи земельных участков регулируются гражданским законодательством. …

Общая характеристика сделок с землей в 2019 году

До распада Советского Союза отличительной чертой отечественного земельного законодательства являлась невозможность нахождения земли в частной собственности. Граждане получали участки лишь во временное или постоянное пользование/владение. Сегодня в РФ действует рынок земли. По мере его развития в качестве оснований для возникновения земельных правоотношений большое значение приобретают сделки. Общая характеристика сделок с земельными участками дает понимание оборота земель, проливает свет на отдельные виды соглашений.

Особенности земельных правоотношений и сделок с землей

Оборот земли – это переход собственности, доли в праве собственности на нее или любого другого права на землю от одного правообладателя к другому в результате заключенного между ними соглашения. Сделками являются действия частных лиц, направленные на возникновение, изменение или прекращение земельных правоотношений.

Земля, согласно Гражданскому кодексу , считается недвижимым имуществом. Право собственности на нее и другие вещные права подлежат государственной регистрации.

Правовое регулирование земельных отношений носит публичный характер. Сама земля является не только имуществом, но природным объектом, что определяет особенности совершения иных сделок с земельными участками. Речь, в частности, идет о следующих характерных признаках:

  1. Независимо от вида сделки не может меняться целевое назначение участка, категория, к которой он относится, или предусмотренный вид разрешенного использования. Внесение таких изменений ведет к недействительности договора.
  2. В отношении отдельных видов земель предусмотрен ограниченный субъектный состав. Например, в соответствии со ст. 15 Земельного кодекса , установлено ограничение, которое запрещает иностранным гражданам и организациям владеть приграничными землями и территориями сельхозназначения.
  3. Отдельные виды земель независимо от субъектного состава ограничены или изъяты из оборота. Согласно ст. 27 ЗК, из оборота полностью изъяты территории природных заповедников и национальных парков, ограничены в обороте земли особо охраняемых территорий, лесного и водного фонда, земли под гидротехническими сооружениями и так далее.

О том, как гражданам получить землю в собственность, читайте в материале «Отвод земельного участка».

Нормативная база для сделок с землей

Согласно ст. 3 ЗК, правовое регулирование сделок с земельными участками в первую очередь осуществляет гражданское законодательство. Нормы Гражданского кодекса:

  1. Определяют виды сделок, на основании которых происходит оборот земель.
  2. Конкретизируют правила их заключения, требования к договорам аренды, купли-продажи, дарения и так далее.
  3. Устанавливают необходимость осуществления государственной регистрации и прочие особенности.

Иными словами, ГК определяет общий порядок, в котором происходит заключение сделок с земельными участками. Нюансы же содержат другие нормативные источники:

Кроме того, оформление сделок с землей должно учитывать требования специальных законов. Так, например, сделки с земельными паями из бывших колхозов осуществляются с учетом положений ФЗ № 101 от 24.07.2002 . Он же регулирует оборотоспособность таких земель, ограничения в отношении субъектного состава сделок и так далее.

Купля-продажа земли

Самым распространенным соглашением по переходу прав на землю является купля-продажа. Как мы уже сказали, порядок совершения сделок с земельными долями и целыми участками устанавливается Гражданским кодексом. Согласно ст. 550 ГК, такая сделка оформляется в виде письменного договора.

Сам договор купли-продажи (ДКП) помимо общих реквизитов должен содержать:

  • цену объекта;
  • исчерпывающий перечень его индивидуальных характеристик, в том числе:
    • месторасположение;
    • площадь участка;
    • целевое назначение и так далее.

Без этих сведений ДКП считается недействительным.

Наряду с общими требованиями к сделкам купли-продажи земельное законодательство устанавливает ряд особенностей. Согласно ст. 37 ЗК:

  • продать можно лишь участки, которые прошли кадастровый учет и имеют кадастровый номер;
  • перед продажей продавец обязан сообщить покупателю об ограничениях и обременениях в отношении земли;
  • ДКП не должен содержать условие о возможности обратного выкупа участка продавцом или об ограничении распоряжения землей покупателем;
  • покупатель вправе требовать уменьшить стоимость или расторгнуть сделку, если предоставленная продавцом информация об обременениях, о разрешениях на строительство или об иных качествах земли, которые формируют ее цену, окажется ложной.

Есть и другие особенности в отношении отдельных видов земель. Например, в случае продажи участков сельхозназначения, согласно ст. 8 ФЗ № 101, преимущественным правом на покупку обладает муниципальное образование. О продаже такого надела собственник обязан предварительно известить администрацию муниципалитета.

Обращаем внимание, что земли государственного и муниципального фонда продаются в исключительных случаях, предусмотренных п. 2 ст.39.3 ЗК. Кроме того, согласно п. 2 ст. 39.1 ЗК, их можно продать по результатам проведения электронного аукциона, решение о котором принимают государственные и муниципальные органы.

Читайте так же:  Выселение из квартиры непрописанного человека, не собственника

Дарственная на землю

Сделка дарения земли осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. При этом каких-либо значимых особенностей и порядка оформления дарственной, связанного со спецификой оборота земель, в законе не предусмотрено.

Согласно ст. 572 ГК, дарственная предполагает безвозмездную передачу участка в собственность одаряемого лица. Наличие встречного представления или иные условия, предусматривающие возмездность дарственной, делают ее ничтожной – сделка является бесплатной. Дарение может быть совершено как в настоящее время, так и в будущем (обещание дарения).

Поскольку земля является недвижимостью, дарственная составляется в письменной форме.

В ст. 575 ГК приводится перечень субъектов, в отношении которых дарение запрещено. Например, должностные лица и чиновники не могут выступать одаряемыми, если это связано с исполнением их служебных полномочий.

Если одаряемый совершил покушение на жизнь либо умышленно нанес дарителю или члену его семьи телесные повреждения, ст. 578 ГК позволяет дарителю отменить договор дарения. В этом случае земля возвращается к прежнему собственнику.

Учитывая положения ст. 39.1 ЗК, подарить можно лишь надел, находящийся в частной собственности. В отношении оборотоспособности земель по дарственной действуют общие ограничения. Земли государственных и муниципальных фондов по дарственной не отчуждаются.

Мена земельными наделами

Согласно ст. 567 ГК, мена – это взаимный обмен товарами, в том числе земельными участками, между сторонами. По сути, это некая модификация сделки купли-продажи, поскольку оба участника одновременно выступают и продавцом, и покупателем.

Когда в качестве товара выступает земля, предусматривается два варианта сделок:

  • обмен одного надела на другой;
  • обмен участка на иной товар.

Главные сложности связаны с проведением оценки земли при обмене. Сделка предполагает обмен равноценных объектов, в противном случае сторона, которая передает менее ценный товар, должна выплатить разницу в стоимости. Цена земли должна быть не ниже нормативной стоимости в конкретной местности.

Если стороны не могут договориться о цене самостоятельно, они привлекают оценщика. По результатам его работы определяется рыночная цена.

Как и в случае с дарственной, обмен участков возможен лишь в отношении земель, находящихся в частной собственности. Мена государственных и муниципальных земель не допускается.

Юридическое сопровождение сделок

Любая сделка с земельными участками обладает рядом особенностей, обусловленных спецификой земли как объекта права. Существует риск купить надел с обременениями или с неподходящим целевым назначением, выявить другие нюансы:

  • несоответствие фактических границ юридическим границам участка;
  • наложение границ;
  • пересечение «красных линий»;
  • наличие подземных коммуникаций;
  • споры с соседями.

Все это не только усложнит дальнейшее использование земли, но и порядком удешевит ее. Неудивительно, что многие заказывают юридическое сопровождение сделок с землей. В пакет услуг квалифицированного юриста входит:

  1. Углубленный анализ документов.
  2. Подача запросов в Росреестр и другие инстанции.
  3. Инициирование землеустроительной экспертизы.
  4. Другие действия, обеспечивающие юридическую чистоту сделки.

Хотя ее можно провести и самостоятельно, шансы самому приобрести желаемый участок с готовыми документами по приемлемой цене невелики.

Нотариальная и государственная регистрация сделок

Для обеспечения законности сделок с землей стороны заказывают их нотариальное удостоверение. Оно проводится в отношении любой сделки: купли-продажи, дарения или мены.

С этой целью участники договора обращаются к любому нотариусу по месту нахождения участка. Он не только удостоверит сделку, но за отдельную плату составит договор, проконсультирует и даже поможет со сбором документов. Его услуги обойдутся в зависимости от стоимости сделки в 5-10 тыс. рублей.

Эти расходы не являются обязательными – нотариальное оформление проводится по желанию сторон.

А вот государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними – обязательная процедура, согласно ст. 131 ГК. Она проводится Росреестром в соответствии с требованиями ФЗ № 218 от 13.07.2015 . Стоимость услуги – 2 тыс. рублей для граждан и 22 тыс. рублей для организаций.

Для ее осуществления одна из сторон сделки подает в ближайшее отделение Росреестра/МФЦ:

  • заявление о госрегистрации;
  • договор;
  • подтверждение уплаты госпошлины;
  • пакет других правоустанавливающих документов.

Их можно подать также по почте или через сайт Росреестра.

Лишь после государственной регистрации приобретатель участка становится полноценным собственником.

Госрегистрация является гарантией заключения законной сделки. Дело в том, что регистрация незаконных сделок с землей невозможна. Работники Росреестра анализируют заключенное соглашение и документы, если что-то не соответствует закону, в регистрации будет отказано.

Заключение

Оборот земель в рамках гражданских правоотношений осуществляется на основании сделок. Их оформление регулирует гражданское законодательство, а особенности устанавливают нормы Земельного, Лесного, Градостроительного и иных кодексов. Самые распространенные сделки с землей – купля-продажа, дарение и мена. Ни одна из них не способна менять целевое назначение земель, не может касаться участков, изъятых из оборота, и совершаться в отношении субъектов, чье право на владение землей ограничено. Переход прав по любой из таких сделок подлежит государственной регистрации.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Магистр юридических наук по направлению «Гражданское и семейное право». В 2005 году окончил СПбГУ, в 2012 году – экономический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности “Финансовая аналитика”. После получения второго высшего образования основал независимую оценочную компанию. Занимаюсь оценкой недвижимости, земли и другого имущества.

Источники


  1. Мельниченко Р. Г. Адвокатская деятельность. Универсальные правила успеха; Центрполиграф — М., 2013. — 216 c.

  2. Троицкий, Н. А. Корифеи российской адвокатуры: моногр. / Н.А. Троицкий. — М.: Центрполиграф, 2015. — 416 c.

  3. Астахов, Павел Жилье. Юридическая помощь с вершины адвокатского профессионализма / Павел Астахов. — М.: Эксмо, 2016. — 320 c.
  4. Братановский, С. Н. Теория государства и права / С.Н. Братановский. — М.: Приор-издат, 2003. — 174 c.
  5. Воронков, Ю. С. История и методология науки. Учебник / Ю.С. Воронков, А.Н. Медведь, Ж.В. Уманская. — М.: Юрайт, 2016. — 490 c.
Общая характеристика сделок с землей
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here