Особенности регистрации договора аренды нежилого помещения

PRO новостройку +7 (499) 450-27-46 (Москва)

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

Договор аренды нежилого помещения: особенности регистрации

Нежилое помещение может использоваться предпринимателями для ведения какой-либо коммерческой деятельности. Его передача в наем сопровождается составлением договора аренды в письменной форме.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46 . Это быстро и бесплатно !

[3]

Правила аренды

Правила устанавливаются главой 34 ГК РФ, которая регламентирует общие понятия о найме, что относится и к аренде нежилой недвижимости. В соответствии с ними арендатору передается недвижимый объект за оплату по использованию, при этом владелец выступает собственником квадратных метров.

Такое соглашение устанавливается между двумя сторонами и согласовывается по обязательным условиям, таким как:

  • Точное определение коммерческого объекта;
  • Точные обстоятельства его использования;
  • Установлен размер арендной платы и порядок её выплаты.

Как зарегистрировать договор аренды нежилого помещения, расскажет это видео:

Особенности государственной регистрации арендного договора

Для того, чтобы начать использование наемной площади, просто подписать договор аренды недостаточно. Сделка может получить юридическую силу после окончания регистрационной процедуры в Росреестре. Практика показывает, что такие сделки могут быть заключены на неопределенное время, на период менее 12 месяцев или больше года.

Если период действия соглашения не определен либо он составляет менее двенадцати месяцев, то право пользования коммерческой площадью наступает с момента его подписания. При нежелании одного из участников осуществления регистрационной процедуры, другой может добиться такой возможности в суде.

Зарегистрировав договор аренды, арендодатель не вправе использовать помещение в течение определенного соглашением срока. Не имея официально зарегистрированного договора,наниматель обрекает себя на возможные конфликтные ситуации.

Государственное регулирование

Для договоров найма не существует каких-либо специальных правил, поэтому на них распространяются общие положения. Это означает, что они подлежат учету контролирующих органов в случаях, регламентированных не только ГК ФР, но и другими нормативными актами.

К ним относится иЗакон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Основным его требованием является обязательность регистрационных действий, проводимых в отношении арендных обязательств, осуществляемых посредством внесения договора в соответствующий реестр.

Как правильно составить договор об аренде нежилого помещения между физ. лицами, читайте здесь.

Когда обязательно регистрировать договор аренды

Условно арендные соглашения делятся на три вида и от отнесения их к тому или иному зависит необходимость занесения в ЕГРП:

  • Неопределенный – заключаемый на не установленный срок. При этом указывается только дата подписания. Можно зарегистрировать по желанию сторон.
  • 64 дня. Не обязательно регистрировать.
  • Долгосрочный – время действия четко определено и составляет период больше года. На основании пункта 2 ст.651 ГК РФ информация о такой арендной площади вносится в ЕГРП в соответствии с неукоснительностью регламента.

Нужно отметить, что многие юристы сходятся во мнении, что не стоит уклоняться от регистрационных действий, так как это поможет избежать негативных ситуаций. Так, например, если наниматель перестанет вносить плату в установленный срок либо повредит имущество, то в суде владельцу трудно будет доказать факт сдачи внаем объекта.

Или, к примеру, зарегистрировав арендное соглашение наниматель сможет подтвердить свои правомочия занимать площадь. Кроме того, расходы, затрачиваемые на аренду, помогут снизить размер налога на прибыль компании.

Документы для регистрации арендных правоотношений

Процесс предполагает занесение определенных сведений в Единый реестр, содержащий юридические и иные сведения о всем недвижимом имуществе на территории России.

Для успешного прохождения процесса в уполномоченную службу нужно представить следующую документацию:

  1. Заполненное заявление;
  2. Три экземпляра арендного договора;
  3. Гражданский паспорт, если стороной сделки выступает гражданин;
  4. Свидетельство ИП, если субъект – предприниматель;
  5. Учредительные документы, приказ о назначении руководителя, о вступлении в должность, свидетельство о зарегистрированной компании, если участником сделки выступает юридическое лицо;
  6. Кадастровая документация на нежилое помещение;
  7. Письменное согласие владельца, если в роли нанимателя выступает предприятия казенного или унитарного характера, а предметом – муниципальная или государственная собственность.
  8. Нотариально удостоверенное согласие другого супруга, если гражданин состоит в браке. Отсутствие брачных отношений подтверждается заявлением о таких обстоятельствах.
  9. Квитанция об оплате госпошлины.

Как арендовать дом с последующим выкупом и какие риски существуют в такой ситуации, читайте по ссылке.

Срок оформления и размер госпошлины

Чтобы не сделать ошибок в заполнении платежки, лучше взять уже заполненный экземпляр. При допущении неточностей во вносимых реквизитах, денежные средства могут быть направлены на другие счета.

Инструкция по регистрации договора аренды нежилого помещения

Для достижения положительного результата следует выполнять такие действия:

  1. Сдача заявления и пакета обязательной документации в подразделение Росреестра в месте расположения коммерческих площадей либо МФЦ.
  2. Регистрационной службой проводится анализ представленной документации.
  3. При соответствии их требованиям законодательства в ЕГРП вносится запись о заключенной сделке. В неё входит информация о идентификационном номере, описываемом предмете, сроке действия, сторонах и другое.
  4. На договоре проставляется штамп. Дата внесения записи в реестр является моментом, с которого соглашение начинает действовать, а арендатор вправе пользоваться помещением.

Что является предметом договора аренды нежилого помещения, смотрите в этом видео:

Читайте так же:  Порядок регистрации договора дарения квартиры этапы, документы

Важные условия

Для регистрации договора необходимо, чтобы он содержал обязательные положения:

[1]

  • Точное описание арендуемого объекта;
  • Размер платы;
  • Расчет её стоимости;
  • Условия ремонта;
  • Расторжение договорных отношений.

Зачем нужно делать дополнительное соглашение к договору аренды, узнаете из этой статьи.

При отсутствии каких-либо сведений в представленном на регистрацию соглашении, оно не пройдет процедуру и будет возвращен с отказом от регистрационных действий.

Когда могут отказать

Законодательно определены случаи, при наступлении которых договорные отношения не будут зарегистрированы. К ним относятся:

  1. Прилагаемая документация вызывает сомнения в достоверности;
  2. В Росреестр уже сданы документы на совершение такой сделки;
  3. Подан отказ от совершения сделки;
  4. Поступление судебного решения о наложении запрета на проведение регистрационных действий по объекту.

Стоит ли арендовать квартиру на сутки или все-таки лучше отель, подробнее по ссылке.

Тонкости оформления

Проблемы возникают, когда коммерческое помещение не точно изображено, присутствуют ошибки в кадастровых бумагах и иных бумагах. Частенько возникают трудности при оформлении недвижимости, поставленной на учет до передачи дел по нему в УФРС

Схема регистрации договора. Фото:jusliberum.ru

Часть данных была утеряна и владельцам приходится сейчас начинать все сначала, добиваться занесения его в единый кадастровый реестр.

На что обращать внимание при заключении договора

Прежде, чем заключить договор и внести арендный платеж необходимо с вниманием отнести к следующим моментам:

  • Арендодателем может быть только собственник объекта. Заключение соглашения с лицом, не имеющих на то законных оснований, влечет недействительность сделки.
  • Необходимо детально описывать нежилое помещение. Указать полный адрес, размер, приложить планирование, целевое назначение.
  • При составлении акта передачи площади указать её техническое состояние, нужен ли ремонт, в каком состоянии находятся системы отопления и водоснабжения и другое. Внести пункт об ответственности за испорченное имущество.
  • Указать сумму оплаты, как она может меняться, на кого ложатся расходы за коммунальное обеспечение помещения, распределение затрат на возможные ремонтные работы, случаи их возмещения.
  • Установить ответственность нанимателя при нежелании своевременно вносить арендную плату.
  • Прописать условия прекращения действия договорных отношений, требование о полном исполнении всех пунктов по окончании действия соглашения.

В чем особенности при заключении договора аренды между физ. лицами и ИП, читайте здесь.

Говоря о регистрации арендных правоотношений, следует помнить, что она возможна только по отношению к такому имущественному объекту, правомочия на который были оформлены законным путем.

Закон не устанавливает срок, когда такая процедура должна быть проведена. Но соглашение приобретает силу только после получения документации, свидетельствующей об окончании процесса.

Как составляется арендный договор для нежилых помещений

Что такое договор аренды нежилого помещения? Это письменная форма правовых отношений между физическими лицами (между юридическими лицами), которая оговаривает временную передачу прав собственности на конкретный объект недвижимости.

Обратите внимание, что устные договорённости об аренде в этой сфере рынка недвижимости не используются. При составлении документа, нужно предусмотреть массу нюансов, которые помогут защитить правовые интересы участников сделки. Давайте разберём все юридические аспекты такого соглашения.

Зачем нужен договор

Договор аренды нежилого помещения обычно заключается с целью обретения финансовой выгоды. Суть его заключается в следующем, собственник сдаёт пустующее помещение арендатору, на срок, указанный в договоре, за оговоренную сторонами сумму.

Например, транспортная компания может сдавать пустующие боксы в аренду под автомойки или ремонтные мастерские. Индивидуальный предприниматель арендует торговые площади в крупном гипермаркете. Учитывая эти особенности, можно выделить несколько подвидов данного договора:

  • для нежилых строений;
  • предприятий;
  • субаренда помещения. Здесь недвижимость пересдаётся арендатором в третьи руки с согласия собственника;
  • аренда с последующим выкупом;
  • соглашение о безвозмездном использовании объекта недвижимости;
  • предварительный договор аренды.

Образец всех приведённых выше договоров практически идентичен. В начале документа нужно лишь указать суть договора, то есть, отметить, на каких условиях происходит аренда.

Обратите внимание, что во всех случаях, за исключением безвозмездного пользования, арендодатель получает прибыль. Поэтому не стоит забывать об уплате налогов.

Как составить

Обычно бланк договора не содержит сложных юридических терминов, поэтому в большинстве случаев документ составляется участниками сделки. Соглашение об аренде между организациями (юридическими) лицами, правовую сторону обеспечивают юристы компании. Они подготавливают бланки и следят за чистотой сделки.

Между частными (физическими) лицами всё немного сложнее. Здесь заинтересованные лица сами подготавливают нормативную и правую базу, и оформляют договор, образец которого можно скачать здесь:

Обратите внимание, чтобы заключить договор аренды нежилого помещения, арендодатель должен являться собственником. Поэтому на руках у него должна быть вся правоустанавливающая документация, а сам объект недвижимости зарегистрирован в Росреестре.

От арендатора обычно требуется гражданский паспорт (при заключении сделки между физическими лицами). При аренде между юридическими лицами, нужны реквизиты предприятия или организации.

Типовой договор аренды включает в себя следующие положения:

Обратите внимание, что иногда стороны прибегают к предварительному договору аренды. Такая бумага применяется для объектов, которые находятся в стадии строительства. Этот документ подтверждает намерения сторон и действует до момента оформления основного соглашения.

Особенности расторжения

Отдельно стоит упомянуть соглашение о расторжении договора. Если документ составлен на определённый срок, то права и обязанности сторон автоматически заканчиваются с истечением установленных временных рамок. Однако на практике встречается и досрочное расторжение сделки.

Обратите внимание, что расторжение возможно по обоюдному согласию либо в одностороннем порядке. В обоих случаях, стороны должны получить уведомление о предстоящей процедуре не менее чем за три месяца.

Соглашение о расторжении договора в одностороннем порядке возможно в случае грубых нарушений условий сделки одной из сторон. Если инициатором разрыва правовых отношений является арендодатель, арендатор вправе требовать компенсацию. Если инициатором является арендатор, компенсация законом не предусматривается.

Порядок регистрации

Регистрация договора аренды происходит в территориальном отделении Росреестра. Для этого участники соглашения должны представить следующие бумаги:

  • письменное заявление;
  • договор аренды нежилого помещения. Число экземпляров заготавливается по количеству участников сделки. Кроме того, один образец остаётся в Росреестре;
  • гражданские паспорта, если сделка заключается между физическими лицами. Договоры между юридическими лицами подкрепляются учредительной документацией и уставом предприятий;
  • кадастровая и техническая документация;
  • бумаги, свидетельствующие о правах владения арендатора.
Читайте так же:  Особенности составления искового заявления об установлении отцовства и взыскании алиментов

Обратите внимание, что регистрация договора аренды облагается госпошлиной. Сделки между частными (физическими) лицами обойдутся в 1 000 рублей. Аналогичная процедура между организациями (юридическими) лицами будет стоить 15 000 рублей. Пошлина делится равными частями на всех участников соглашения.

Государственная регистрация договора аренды в Росреестре

Стоимость — 10 000 руб.

Регистрация арендных отношений – дело важное и ответственное, не терпящее ошибок. Прежде чем составлять и подписывать документы, стоит предварительно обдумать все юридические тонкости, вникнуть в нюансы сделки. Лучшим решением станет обращение к профессиональным юристам. Наши специалисты всегда готовы оказать квалифицированную помощь в сложной правовой ситуации, в том числе, в регулировании правовых отношений.

Случаи обязательной регистрации арендных отношений, её цель, стоимость и сроки

Регистрация договора аренды в Росреестре является обязательной при условии, что заключаемый договор имеет четко установленный срок действия, превышающий 365 дней (12 месяцев). Процедура регламентирована Гражданским кодексом РФ и Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Сделка считается действительной со дня внесения сведений в ЕГРП (Единый государственный реестр прав). Без этого договор аренды признается не имеющим силы.

Внесению в реестр не подлежат договоры бессрочные и заключенные на срок менее 12 месяцев. Они необходимы, когда не планируется долго пользоваться помещением и вкладывать в него средства (ремонт, оснащение и прочее). Прибегать к краткосрочным договорам во избежание процедуры – не выход, поскольку она защищает интересы сторон.

1. Внесение договора аренды в ЕГРП гарантирует соблюдение сторонами условий договора, выступает доказательством прав арендатора.

2. Дает возможность сократить размер налога на прибыль за счет арендных платежей.

Большое значение госрегистрация договора имеет для лиц, деятельность которых связана с лицензированием. Чтобы получить лицензию на производство и реализацию алкогольной продукции обязательно наличие нежилого помещения в долгосрочной аренде.

Размер госпошлины за государственную регистрацию для юридического лица – 22 тыс. руб. Размер госпошлины для физического лица – 2 тыс. руб.

Регистрация долгосрочных договоров аренды занимает от 10 рабочих дней с момента подачи документов. В некоторых случаях сроки могут быть продлены и затребованы дополнительные документы по сделке.

Звоните по номеру +7 (495) 995-58-54
или оставляете заявку

Перечень документов для регистрации договора аренды нежилого помещения

Подскажите пожалуйста перечень документов для юридических лиц на регистрацию договора аренды нежилых помещений . Отдельно для арендодателя.

Ответы юристов ( 1 )

Мария добрый день!

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации договора аренды зданий (сооружений, помещений), и требования к ним предусмотрены ст. ст. 16, 17, 18, п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122-ФЗ).

Более подробные указания о перечне и форме представляемых документов содержатся в п. п. 8, 29 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. Приказом Минюста России от 01.07.2002 N 184).

К документам, которые представляются для государственной регистрации договора аренды, относятся:

1) заявление о государственной регистрации (п. 1 ст. 16 Закона N 122-ФЗ);

2) договор аренды (п. 1 ст. 17 Закона N 122-ФЗ). Представляется в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав возвращается правообладателю, второй — помещается в дело правоустанавливающих документов (п. 5 ст. 18 Закона N 122-ФЗ);

3) кадастровый паспорт объекта аренды (п. 3 ст. 26 Закона N 122-ФЗ). Подробнее о представлении кадастрового паспорта см. п. 5.3.2 настоящих Рекомендаций;

4) документ об уплате государственной пошлины, предоставляемый по инициативе заявителя (п. 4 ст. 16 Закона N 122-ФЗ). Подробнее о госпошлине за государственную регистрацию договора см. п. 5.3.3 настоящих Рекомендаций;

5) выписка из единого государственного реестра юридических лиц, представляемая по инициативе заявителя (п. 2 ст. 16 Закона N 122-ФЗ);

Видео (кликните для воспроизведения).

6) документ, удостоверяющий личность заявителя: физического лица, его представителя, лица, имеющего право действовать без доверенности от имени юридического лица, а также представителя юридического лица по доверенности (абз. 5 п. 4 ст. 16 Закона N 122-ФЗ);

7) документы, подтверждающие полномочия представителей: доверенность от имени юридического лица либо — для представителя физического лица — нотариально удостоверенная доверенность (абз. 5 п. 4 ст. 16 Закона N 122-ФЗ);

8) учредительные документы юридического лица (оригиналы, нотариально удостоверенные копии или копии, заверенные лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени юридического лица, с печатью юридического лица) (абз. 6 п. 4 ст. 16 Закона N 122-ФЗ). С 1 октября 2013 г. представление учредительных документов не требуется, если одновременно соблюдены следующие условия:

— данные документы ранее были представлены при государственной регистрации права;

— государственная регистрация права была проведена;

— с момента ее проведения изменения учредительных документов не регистрировались.

Как зарегистрировать договор аренды нежилого помещения?

Сегодня в России распространена практика сдачи в аренду нежилого помещения под коммерческие цели. Для реализации этого права понадобится регистрация договора аренды нежилого помещения.

Данное соглашение поможет в будущем избежать конфликтных ситуаций, которые могут возникнуть в следствии нарушений одной из сторон договора.

Необходимо изучить основные понятия и особенности заключения подобного соглашения и разобраться в нюансах процедуры регистрации.

Основные понятия

Соглашение подразумевает под собой оформление съема нежилого помещения на следующие сроки:
  • на неопределённый срок действия. В таком договоре четко не прописан период его действия;
  • соглашение на срок, не превышающее 1 год. Такой договор, в среднем, имеет срок в 11 месяцев;
  • соглашение на срок менее одного календарного года.
Читайте так же:  Какой срок ознакомления с приказом об увольнении предусмотрен трудовым законодательством

Если договор имеет статус бессрочного, то в этом случае не требуется проводить процедуру государственной регистрации. Во втором случае, если срок соглашения составляет 11 месяцев, то между сторонами договора заключается соглашение, которое не требует регистрационных действий.

Основные особенности регистрации

Стоит отметить, что для регистрации нежилого помещения, которое используется для коммерческих целей, потребуется обращение в департамент Росреестра Российской Федерации.

Сторона договора (арендодатель) подает в данную организацию заявление на регистрацию и уплачивает государственную пошлину. Стоит заранее сделать доверенность на лицо, которое будет проводить эту процедуру.

ВНИМАНИЕ . Нужно заранее отметить ту ситуацию, когда одна из сторон данного соглашения по каким-либо причинам укрывается от подачи документов в организацию. В этом случае можно привлечь сторону договора к ответственности, путем подачи заявления в уполномоченные органы.

При этом, согласно условиям договора, на период его действия будет наложено обременение. Он представляет своего рода гарантию для сторон и при этом предусматривает ответственность.

Обязаны ли стороны заключать соглашение

В некоторых ситуациях стороны соглашения избегают подачи документов в специализированные органы. Это может быть связано с различными ситуациями, во время которых одни люди не хотят уплачивать налоги, а у других просто не хватает времени на оформление всех документов. Ведь нежилые помещения, в большинстве случаев, сдаются для ведения бизнес деятельности, а бизнесменам часто не хватает времени.

ВНИМАНИЕ . Но лучше всего озаботиться данной процедурой, несмотря на то, что в действующем законодательстве не прописаны санкции за отсутствие договора. Если по каким-либо причинам было подано заявление в суд, то он признает договор действительным исключительно в том случае, если все пункты, предусмотренные контрактом, выполняются. Стоит отметить, что данное соглашение действительно только между арендатором и арендодателем, других он не затрагивает.

[2]

Теперь стоит поговорить о том, кто является сторонами договора и какие обязательства несет каждый из них. При этом стоит разобраться, кто входит в число третьих лиц в контракте. Для этого стоит привести пример.

Допустим, есть арендатор и собственник нежилого помещения. Если сведения есть в государственном реестре недвижимости, то в этом случае, владелец должен придерживаться условий соглашения и не может разорвать его односторонне.

Или произошла другая ситуация, когда лицо арендатора представляет его законный наследник. При этом у него есть исключительное право эксплуатации имущества в течении того срока, на который был заключен контракт. Если сведений об обременении не будет представлено, то в этом случае сдача в субаренду является незаконной. Данные положения регулируются с помощью Гражданского кодекса Российской Федерации на основании статьи 617.

ВАЖНО . Также необходимо отметить, что при истечении срока действия договора, арендатор, руководствуясь законом и Гражданским кодексом Российской Федерации и непосредственно статьей 621 может направить уведомления арендодателю. В нем можно попросить о продлении действия контракта. В том случае, если владелец коммерческой недвижимости откажет арендатору, при этом сдаст помещение другому, тогда можно воспользоваться подачей заявления в высшую судебную инстанцию. Арендатор при этом сможет получить компенсацию.

Особенности регистрации договора аренды нежилого помещения

За более подробной и актуальной информацией на текущий момент по
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532 ,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту [email protected] (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО

Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »

Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »

  ВКонтакте с Недвижимостью:



Партнеры АН ИНФО:

Видео (кликните для воспроизведения).


Текущие заявки:
сдам
сниму
куплю
продам
обменяю
разное
Объект Недвижимости:
квартиру
Комнату
Малосемейку
Однокомнатную квартиру
ДвухКомнатную квартиру
ТрехКомнатную квартиру
МногоКомнатную квартиру
Дом
Коттедж
Дачу
Участок земли
Офис
Торговую площадь
Торговое помещение
Производство
Склад
Гараж
Другое
ЯРОСЛАВСКАЯ
БАЗА НЕДВИЖИМОСТИ
regk. rdfhnbhe yaroslavl..(4852)932-532 Форум по Недвижимости:
Купля-продажа Недвижимости
Предложение Спрос
КОМНАТЫ 71 КОМНАТЫ 5
КВАРТИРЫ 669 КВАРТИРЫ 56
ДОМА, ДАЧИ 101 ДОМА, ДАЧИ 12
ЗЕМЛЯ 101 ЗЕМЛЯ 50
Коммерческая
Недвижимость
74 Коммерческая
Недвижимость
19
Отправить заявку >>
Аренда Недвижимости
Предложение Спрос
КОМНАТЫ 34 КОМНАТЫ 76
КВАРТИРЫ 215 КВАРТИРЫ 487
ДОМА, ДАЧИ 12 ДОМА, ДАЧИ 23
ЗЕМЛЯ 2 ЗЕМЛЯ 2
Коммерческая
Недвижимость
244 Коммерческая
Недвижимость
189
Отправить заявку >>
Экспресс-Заявки по недвижимости »
(4852)93-25-32
Экспресс-Оценка недвижимости »
8-902-333-25-32
Консультации
вопросы-ответы »
(4852)93-25-24

отдел Купли-Продажи
(4852) 93-25-32

отдел Аренды(Найм)
(4852) 93-25-00

(4852) 93-25-23, 93-25-29

отдел Юридический
(4852) 93-25-24

Тонкости регистрации арендных договоров для нежилых помещений

Регистрация договора аренды нежилого помещения, подтверждает намерения участников сделки. Обратите внимание, что не все такие договоры нужно регистрировать. По закону, государственная регистрация обязательно для арендных договоров, заключённых на длительный срок. Обычно это от 12 месяцев до 5 лет.

Краткосрочная аренда (на срок менее 12 месяцев) не регистрируется. В этой ситуации достаточно подписей заинтересованных лиц в документе. Если стороны заключили предварительный договор об аренде нежилого помещения, то данный документ также не подлежит госрегистрации. Предварительное соглашение обычно действует до подписания основного договора.

Учитывая эти особенности, в нашей стране практикуется заключение краткосрочных договоров, с последующим продлением. Однако такие сделки не дают 100% гарантии, что арендодатель не разорвёт соглашение в одностороннем порядке. Запомните, лишь регистрация договора аренды придаёт сделке правовую основу. Разберём все тонкости данной процедуры.

Общие правила

Обратите внимание, что в Регистрационной Палате установлен строгий порядок для таких процедур. Неправильное оформление бумаг или несоблюдение установленных норм, неизменно повлечёт отказ в государственной регистрации.

Устранив недочёты, стороны могут подать заявление повторно, но это дополнительная потеря времени и нервов. Поэтому советуем заострить внимание на следующих моментах:

  • нежилое помещение должно находиться на кадастровом учёте и иметь соответствующий паспорт. Это подтверждает сам факт существования такого объекта и даёт гарантию, что строение сдано в эксплуатацию с соблюдением всех установленных норм;
  • арендодатель должен являться собственником и иметь на руках полный пакет документов. Конечно, допускается субаренда нежилых помещений, но в данной ситуации действуют другие нормативные акты. Кроме того, для субаренды обязательно согласие владельца недвижимости;
  • если арендуемое строение нажито в браке, собственник должен представить письменное соглашение супруга на заключение сделки. Обратите внимание, что такое согласие заверяется нотариально.

В принципе, порядок регистрации не выглядит особо сложным, поэтому при соблюдении обязательных требований, проблем обычно не возникает. Обратите внимание, что порядок регистрации одинаков для физических и юридических лиц, различается только перечень документов.

Кроме того, возможно участие доверенных лиц или посреднических организаций. В обоих случаях, к заявлению о регистрации прилагается доверенность на ведение дел. Нелишним будет разобраться, какие документы нужны, чтобы зарегистрировать аренду нежилого помещения.

Необходимые документы

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации, довольно внушительный. Процедура обязательной регистрации осуществляется на основании следующих бумаг:

  1. Письменное заявление о желании сторон зарегистрировать аренду нежилого помещения. Образец заполнения можно уточнить по месту обращения.
  2. Арендный договор, подписанный заинтересованными лицами. Обратите внимание, что здесь чётко прописываются технические характеристики помещения и его целевое предназначение. Договор подаётся на рассмотрение в трёх экземплярах. После регистрации по экземпляру получают участники сделки, и одна копия остаётся в Росреестре.
  3. Кадастровый паспорт строения (оригинал + ксерокопия).
  4. Квитанция об уплаченной госпошлине.
  5. Документы, удостоверяющие личность заявителей. Если соглашение об аренде нежилого помещения заключают физические лица, потребуются гражданские паспорта. Если один из участников является индивидуальным предпринимателем, прилагается документ, подтверждающий статус. Для юридических лиц нужны учредительные документы организации.

Документы может подавать одним из заинтересованных лиц. Однако после завершения процедуры государственной регистрации, участники сделки являются совместно, для получения своего экземпляра договора.

Сам арендный договор регистрировать не нужно, Росреестр фиксирует лишь факт временной передачи права собственности. Некоторые граждане составляют договор в присутствии нотариуса, однако, это тоже необязательное условие сделки. Нотариальное участие не даёт правовых гарантий сделки. Нотариус лишь удостоверяет добровольное участие сторон в договоре.

Сроки и цена

Сначала рассмотрим срок регистрации. Учтите, что временные параметры для регистрации временной передачи права собственности законом не установлены. Поэтому стороны могут обратиться в Росреестр в любое время после подписания договора.

Однако стороны заинтересованы в скорейшей процедуре регистрации. Если помещение подвергнется проверке, арендатор не сможет обосновать свои права на использование недвижимости. В данной ситуации, подписи сторон под договором долгосрочной аренды не имеют юридической силы.

Правовые обоснования даёт лишь процедура регистрации. После подачи пакета документов, решение выносится спустя 10 рабочих дней, с момента принятия заявления.

Отдельно стоит рассмотреть и стоимость процедуры. За передачу права собственности взимается госпошлина. Её размер напрямую зависит от статуса заявителей. Если договор аренды заключили физические лица, стоимость регистрации составляет 2 000 рублей. Аренда нежилого помещения между организациями обходится дороже – порядка 22 000 рублей.

Обратите внимание, что стоимость процедуры регистрации (пошлина) пропорционально делится между сторонами договора. Соответственно физические лица внесут по 1 000 рублей, юридические – 11 000.

Регистрация договора аренды нежилого помещения — обязательно ли?

Сдача коммерческой недвижимости документально оформляется договором аренды нежилого помещения, который может быть заключен на различные периоды:

  • неопределенный (дата окончания арендных отношений не указана);
  • меньше календарного года;
  • больше календарного года.

Бессрочный контракт не нуждается в регистрации. По этому поводу есть Информационное письмо Президиума Верховного суда РФ №59 от 16.02.2001. В случае если недвижимость арендуется на срок менее года, достаточно простого письменного соглашения.

Договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок свыше одного года, обязательно должен быть зарегистрирован. Это требование Гражданского кодекса РФ, статья 651 в новой редакции. Здесь же оговаривается, что только с даты внесения в реестр документ считается вступившим в силу.

Где зарегистрировать

Учреждением, которое создает систему кадастрового учета недвижимости, регистрации прав на это имущество и сделок с ним, является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Сюда одна из сторон должна подать заявление, неважно, кто из участников это сделает. Можно прописать в договоре, кто именно займется оформлением внесения в реестр и понесет связанные с этим расходы.

Если одна из сторон намеренно избегает регистрации, к примеру, не предоставляет свои документы, то вторая может добиться проведения этой процедуры в суде. В Росреестре ведется ЕГРН – единый государственный реестр недвижимости. Сюда будут внесены данные о договоре.

На сдаваемое нежилое помещение будет наложено обременение на весь срок арендных отношений. Это очень важно, потому что правовые последствия наступают не только для подписантов, но также касаются третьих лиц. Здесь необходимы пояснения.

Необходимость и сроки

Часто, особенно в малом бизнесе, стороны, заключившие долгосрочный контракт, предпочитают обходиться без Росреестра. Причины разные: отсутствующие или неправильно оформленные документы на имущество, нежелание платить госпошлину и прочее.

По закону наказание за отсутствие регистрации не положено. Более того, суды признают договор действительным и в этом случае, так как все условия в нем оговорены и выполняются. Однако, это контракт только между двумя сторонами, интересы третьих лиц он не затрагивает.

Кто же эти лица? Например, покупатель, которому хозяин помещения решает его продать. Если в реестре недвижимости есть данные об обременении, он обязан будет соблюдать договор на протяжении срока действия и не имеет права выгонять арендатора.

Или законный наследник умершего арендатора, который получает все права и может пользоваться недвижимостью весь оговоренный период. Без сведений об обременении нельзя сдать занимаемое помещение в субаренду. Эти права сторон определены статьей 617 ГК РФ.

Руководствуясь статьей 621 ГК РФ, арендатор имеет право отправить письмо арендодателю с просьбой продлить истекающий контракт, при этом в него по желанию подписантов могут вноситься изменения. Если владелец помещения ему откажет, но в ближайшие 365 дней сдаст недвижимость третьему лицу, у арендатора есть право в суде добиться возобновления аренды, а также возмещения понесенных при «выселении» убытков.

Ну и налоговая инспекция может отказаться принять незарегистрированный договор, из-за этого расходы на аренду нельзя будет учитывать в расчете налога на прибыль.

Процесс регистрации договора аренды нежилой недвижимости состоит из следующих этапов:
  1. Предоставление необходимых документов.
  2. Проверка их полноты и достоверности.
  3. Внесение в базу ЕГРН информации об обременении.
  4. Проставление штампа на договоре и оформление соответствующей документации.
  5. Возврат заявителю поданных документов.

Срок прохождения регистрационной процедуры составляет 7 дней. При обращении через МФЦ он увеличивается и составляет 9 дней. В случае если в процессе проверки специалист обнаружит неполноту или недостоверность предоставленных материалов, процедура приостанавливается и назначается срок исправления недостатков.

Документальное сопровождение

В Росреестр необходимо предоставить следующие документы:

  1. Заявление с просьбой о регистрации, один экземпляр.
  2. Договор аренды. Обязательно должен содержать следующие данные: адрес, площадь, назначение помещения и схема расположения комнат. Предоставляется в трех оригинальных экземплярах. По завершении вернут два, по одному для каждой из сторон, а третий останется в Росреестре в личном деле.
  3. Кадастровый паспорт помещения, сданного в аренду.
  4. Документы, которые подтверждают правовой статус участников. Для физических лиц — паспорт, для юридических — учредительная документация, свидетельство о регистрации, приказ о назначении руководителя.
  5. Если документы подают законные представители, то нужно подтверждение их полномочий – паспорт, нотариально заверенная доверенность.
  6. Если у арендодателя официально заключен брак, и недвижимость является совместно нажитым имуществом, необходимо нотариальное согласие супруга.
  7. Если помещение в залоге, то понадобится заверенное согласие залогодержателя.
  8. Квитанция об оплате.

Стоимость процедуры и госпошлина

Сумма государственной пошлины за регистрацию договора аренды нежилого помещения составляет для юридических лиц 22000 руб., для физических лиц – 2000 руб.

Особенности для части помещения

Довольно часто встречается ситуация, когда в аренду сдается только часть помещения. Причем не отдельная комната, указанная в кадастровом паспорте, а просто участок большого зала, отделенный какими-то легкими временными перегородками, сборными конструкциями или вообще визуальными границами.

Например, в большом фойе больницы арендуется место под аптечный ларек.

Для регистрации договора аренды этот участок должен быть идентифицирован как часть объекта недвижимости. Говоря проще, отмечен в кадастровом паспорте. А его там, конечно, нет, потому что во время изготовления паспорта никто не предполагал, что этот участок будет сдаваться. Росреестр в таких случаях отказывает в регистрации.

Здесь может быть два законных выхода: провести процедуру кадастрового учета или обратиться в суд. Законом установлен срок для кадастрового учета, равный 18 дням, иногда это может затянуться на несколько месяцев.

Судебное разбирательство тоже дело не быстрое, хотя суды и выносят решения в пользу истцов. Они, в отличие от Росреестра, считают достаточным, если в договоре подробно описаны площадь, расположение участка, приложена копия листа из паспорта с планом помещения, и на нем вручную, например, штриховкой, отмечен предмет аренды, а стороны возражений не имеют.

В такой ситуации участники арендных отношений принимают приемлемый для них вариант. Кто-то обходится без регистрации, но негативные последствия такого шага перечислены выше. Другие предпочитают заключить краткосрочный, менее года, договор и прописать в нем, что по окончании срока действия он автоматически продлевается на такой же период при отсутствии возражений сторон.

Надежнее всего начать вносить изменения в кадастровый паспорт. Правда, это потребует затрат времени и денег. Если при смене арендатора изменятся границы участка, для регистрации нового контракта придется повторять все сначала.

Кстати, владелец вновь приобретенной недвижимости при первичном оформлении может предусмотрительно разделить его, например, на две части. Кадастровый паспорт и свидетельство о собственности он получит на каждую часть и им будут присвоены кадастровые номера.

В таком случае он сможет избежать проблем с регистрацией арендных отношений. Чтобы принять оптимальное решение, нужно тщательно взвесить все риски и преимущества, но обязательно учесть, что строгое соблюдение законов оберегает от неприятных неожиданностей.

Дополнительная информация по вопросу представлена ниже.

Читайте так же:  Какие обстоятельства важны для изменения суммы алиментов

Источники


  1. Оксамытный, В.В. Теория государства и права. Гриф МО РФ / В.В. Оксамытный. — М.: Камерон, 2004. — 246 c.

  2. Толчеев Н. К. Справочник судьи и адвоката по гражданским делам; ТК Велби, Проспект — М., 2014. — 262 c.

  3. Панов, А. Б. Административная ответственность юридических лиц / А.Б. Панов. — М.: Норма, 2013. — 192 c.
  4. Астахов, Павел Земельный участок. Юридическая помощь по оформлению и защите прав на землю с вершины адвокатского профессионализма / Павел Астахов. — М.: Эксмо, 2015. — 256 c.
  5. Ушаков, Н.А. Международное право; Institutiones, 2011. — 304 c.
Особенности регистрации договора аренды нежилого помещения
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here