Особенности заключения и регистрации соглашения о расторжении договора аренды недвижимости

Образец договора о расторжении сделки аренды жилого помещения и порядок действий

Проживание в квартире по договору аренды имеет определённый срок. По умолчанию он составляет 11 месяцев, но обе стороны сделки вправе определять его продолжительность самостоятельно по взаимному согласию. В любом случае договор найма жилья рано или поздно приходится расторгать, иногда — до окончания срока его действия.

Причины прекращения сделки могут быть различными, а инициатива может исходить как от арендодателя, так и от арендатора. В подобных вопросах важно руководствоваться правовыми нормами, регулирующими процесс расторжения арендного договора. В данной статье вы сможете ознакомиться с различными формами документов, в том числе с образцом расторжения договора аренды квартиры частными лицами.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Общие принципы изменения и прекращения действия арендных договоров указаны в главе 29 Гражданского кодекса РФ. Договор автоматически считается расторгнутым по истечению периода его действия. Однако нередко возникают ситуации, когда его необходимо расторгнуть досрочно.

Основания и причины для официального досрочного прекращения найма (и сдачи) квартиры содержит статья 450 ГК России:

  • по соглашению сторон;
  • по решению судебного органа при значительных нарушениях условий договора одной стороной сделки по требованию другой стороны;
  • по решению судебной инстанции по требованию одной из сторон в ситуациях, указанных в ГК РФ, либо в самом договоре;
  • в случае одностороннего отказа от выполнения условий договора, если подобный отказ допустим в законодательном порядке или по соглашению сторон.

Например, арендатор вовремя не вносит арендную плату, либо арендодатель предоставляет квартиру с ненадлежащими условиями для проживания.

Как расторгнуть договоренность о найме квартиры?

Расторжение договора аренды квартиры или иного жилого помещения по соглашению сторон или требованию одной стороны исключает необходимость судебных разбирательств, если между арендатором и арендодателем отношения являются дружественными. Можно решить вопрос посредством телефонного звонка или личной встречи. Если же дружелюбных отношений между участниками сделки не сложилось, разумнее следовать официальному порядку расторжения документа. Сам процесс расторжения договора аренды состоит из нескольких этапов:

  1. инициатор процедуры отправляет уведомление о своём требовании другой стороне;
  2. составляется соглашение о расторжении договора;
  3. обе стороны сделки подписывают соглашение, и арендодатель на законных правах может выселить нанимателя, а тот в свою очередь обязуется покинуть квартиру.

Далее стоит рассмотреть каждый этап в подробностях, и что стоит предпринять при определённых обстоятельствах прекращения найма.

Уведомление

Для окончания договора одна из сторон в первую очередь обязана уведомить об этом другую сторону. Для этого составляется уведомление в письменном виде. Передавать его нужно арендатору/арендодателю при личной встрече или по почте.

Согласно ст. 687 ГК России, уведомить о желании прекратить действие арендного договора инициатор обязан не позднее, чем за 3 месяца. Но на практике в документе указывается иной срок, обычно он составляет от 14 до 30 дней и устанавливается сторонами в добровольном порядке. Поэтому при решении вопроса необходимо соблюдать именно условие договора.

Конкретных требований к оформлению уведомления о прекращении действия арендного соглашения законом не предусмотрено.

Документ о прекращении договора аренды составляется в произвольной форме, однако он обязательно должен содержать такие сведения, как:

  • наименование;
  • полные реквизиты составителя и получателя уведомления (ФИО, данные паспортов, адреса регистрации, телефонные номера, данные ИНН);
  • реквизиты договора, к которому относится уведомление (дата и место подписания, номер соглашения);
  • основания и причины отправки документа;
  • требования, выраженные в уведомлении;
  • дата составления;
  • подпись составителя с расшифровкой.

Смотрите видео о составлении письма-уведомления о прекращении договора аренды:

Соглашение

После того, как уведомление пришло в руки арендатора или арендодателя, и он полностью согласен с ним, наступает время составить и подписать соглашение о расторжении договора найма квартиры. Согласно статье 452 ГК РФ, такой документ должен быть оформлен в такой же форме, в какой заключался договор аренды.

Прекращение сделки может быть оформлено отдельным соглашением или двумя письмами, где одна из сторон выступает инициатором, а другая соглашается на осуществление процедуры. Таким образом, соглашение о расторжении договора аренды составляется только при взаимном согласии арендатора и арендодателя, в противном случае дело рассматривается в суде.

Статья 452 ГК РФ. Порядок изменения и расторжения договора

  • Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
  • Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

Данный документ в обязательном порядке должен содержать дату, с которой договор будет являться разорванным, а также пункт об отсутствии претензий между сторонами и общее описание состояния жилого помещения. Остальные сведения, прописанные в соглашении, аналогичны тем, что указаны в уведомлении — полные реквизиты двух сторон, причины прекращения договора. Только подписать официальную бумагу обязаны и арендатор, и арендодателем, а также расшифровать свои подписи.

В какой момент сделка является разорванной?

Кроме того, для полного прекращения сделки необходимо соблюдение ряда условий:

  1. арендные платежи полностью выплачены арендатором и за ним не числится долгов;
  2. квартира и всё имущество в ней находятся в надлежащем состоянии (если нет, арендодатель вправе потребовать, чтобы арендатор возместил убытки);
  3. наниматель собирает вещи и выселяется из жилья (если он отказывается это сделать в установленный в соглашении срок, к нему могут быть применены штрафные санкции по судебному решению).

После того, как наниматель квартиры сдаст её собственнику в первоначальном неиспорченном состоянии, либо возместит причинённый ущерб имуществу, а также в полном размере выплатит арендную плату и покинет жильё, договор о расторжении аренды считается расторгнутым. При этом обязательства обеих сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 ГК РФ).

Досрочное прекращение

Досрочное прекращение действия договора найма возможно как по договорённости сторон, так и в одностороннем порядке. Во втором случае чаще всего решение вопроса требует судебных разбирательств. Иногда в договоре обозначается пункт об отступных. Если он присутствует, инициатор разрыва сделки обязуется выплатить компенсацию.
Читайте так же:  Как можно получить субсидию на оплату коммунальных услуг

Досрочное расторжение договора аренды квартиры по требованию собственника регулирует статья 619 ГК России, по требованию нанимателя — статья 620 ГК России.

Нужна ли регистрация?

Если сам арендный договор не был зарегистрирован (а для найма на срок менее 5 лет и не требуется регистрация документа в соответствии со статьёй 674 ГК РФ), то регистрация расторжения сделки также не нужна (все о регистрации договора аренды между физическими лицами можно найти тут). Если же договор подлежал регистрации, то прекращение его действия должно быть подтверждено аналогичным образом. Обычно это необходимо при долгосрочном найме жилья.

Cтатья 674 ГК РФ. Форма договора найма жилого помещения

  • Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
  • Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В каких случаях действие может перейти в суд?

Суд — единственная инстанция, в которую следует обращаться в случае отсутствия договорённости между арендатором и арендодателем. Одна сторона, полагающая, что её права грубо нарушены, может обратиться в судебный орган, оформив иск.

Исковое заявление составляется на листе А4. В нём следует указать название судебной инстанции, сведения об истце и ответчике — паспортные и контактные данные. В заявлении следует точно обозначить суть требований, по возможности с ссылками на нормативные акты и законы.

К заявлению понадобится приложить квитанцию об оплате госпошлины и арендный договор. Если есть вещественные доказательства нарушений, стоит их также использовать в деле.

По итогам судебного процесса уполномоченное лицо оглашает решение, обязательное к исполнению. Проигравшая сторона обязуется выполнить все предписания.

Основания для одностороннего разрыва

Правила пользования нанимаемым жильём и причины прекращения сделки обычно фиксируются в договоре аренды при его заключении. Однако законодательством установлены конкретные основания для того, чтобы каждая из сторон имела право расторгнуть договор найма.

Когда вправе это сделать арендодатель?

Согласно статье 619 Гражданского кодекса РФ, досрочное расторжение договора найма жилья по инициативе арендодателя возможно в случаях, если арендатор допускает следующие нарушения:

  • в течение двух и более месяцев не вносит арендные платежи или отказывается вносить полные, установленные договором суммы;
  • портит имущество в квартире;
  • на него приходят жалобы от соседей на шум;
  • поселяет в квартире третьих лиц, которые не указаны в договоре;
  • без согласия хозяина проводит перепланировку жилья, выкидывает мебель и устанавливает новую.

Право квартиросъемщика

Основания для расторжения договора раньше указанного срока по инициативе арендатора содержит статья 620 ГК РФ. К таким основаниям относится ряд случаев:

  1. арендодатель не предоставил жильё в пользование или создаёт преграды для проживания в нём (поменял замки, заселил других людей и т. п.);
  2. владелец квартиры умолчал о значительных недостатках имущества или не предупредил об их наличии нанимателя, то есть состояние квартиры в целом не соответствует заявленному;
  3. жильё перестало быть пригодным для использования по причинам, не зависящим от нанимателя (затопление соседями, поджог третьими лицами и т. п.);
  4. арендодатель отказывается проводить в установленные договором сроки капитальный ремонт имущества, что является его прямой обязанностью.

Кого нельзя выселить после прекращения сделки?

Особым случаем при расторжении договора аренды является наличие временной прописки у нанимателей. Их нельзя выселить из квартиры даже если срок действия договора вышел, а арендодатель обратился в суд. В данной ситуации представители судебной власти встанут на сторону жильцов с временной регистрацией и обяжут их в течение 30 дней искать новое жильё.

Расторжение договора аренды жилья — необходимая процедура, к выполнению которой стоит подходить с не меньшей ответственностью, чем к его заключению. Если сторонам не получается договориться между собой, необходимо действовать в строгом соответствии с законодательством, чтобы соблюсти собственные права и допустить их ущемления.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Соглашения о расторжении договора аренды

Здесь вы можете посмотреть и скачать шаблон соглашения о расторжении договора аренды за 2018 год в удобном для вас формате. Помните, что вы всегда можете получить нашу юридическую помощь, в том числе и по заполнению данного бланка, связавшись с нами по телефонам указанным на сайте.

Новый образец 2019 года

СОГЛАШЕНИЕ

о расторжении договора аренды

г. Москва «__» ______ 20__ г.

Общество с ограниченной ответственностью «Ромашка», именуемое далее «Арендодатель», в лице директора Иванова Ивана Ивановича, действующего на основании Устава, с одной стороны, и индивидуальный предприниматель Сергеев Сергей Сергеевич, действующий на основании свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя серии 23 N 12342521 от 02.07.2012 г., именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, заключили настоящее Соглашение о нижеследующем:

1. Расторгнуть договор аренды N 3 от «__» ______ 20__ г. (далее — Договор) с момента подписания настоящего Соглашения.

2. Все обязательства Сторон по Договору прекращаются с момента его расторжения и возврата арендованного имущества Арендодателю по акту приема-передачи.

3. В акте приема-передачи должно быть указано состояние арендуемого имущества на момент передачи.

4. Акт должен быть составлен и подписан уполномоченными представителями Сторон в течение 5 дней (можно указать иной срок) с момента подписания настоящего Соглашения.

5. Арендатор оплачивает Арендодателю арендную плату в размере _________ (____________________) рублей в течение 5 дней (можно указать иной срок) после возврата арендованного имущества по акту, указанному в п. 4 настоящего Соглашения.

6. Настоящее соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.

Сам себе адвокат

защита прав в суде без адвоката

Расторжение договора аренды по соглашению сторон

Расторжение договора аренды по соглашению сторон

Расторжение договора аренды по соглашению сторон распространенное явление. На практике при расторжении договора аренды недвижимого имущества возникает вопрос, с какого момента прекращаются арендные отношения сторон. Момент прекращения действия договора зависит от способа расторжения.

Расторжение договора аренды по соглашению сторон

Если арендатор предлагает расторгнуть договор аренды и арендодатель не возражает, можно заключить соглашение о расторжении договора аренды. В этом случае договор аренды будет считаться расторгнутым с момента подписания такого соглашения либо с момента, указанного в самом соглашении (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Если это договор аренды недвижимости, который был зарегистрирован, не все так просто.
Если договор аренды подлежал регистрации, то возникает вопрос: нужно ли регистрировать соглашение о расторжении этого договора или достаточно только исключения записи об аренде из ЕГРП.

Читайте так же:  Борьба с торговлей людьми в россии и ответственность по статьей 127.1 ук рф

Суды считают, что отсутствие регистрации соглашения о расторжении договора аренды не свидетельствует о не прекращении договорных отношений.

Ранее сомнения были связаны с тем, что, в соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ, соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Но в указанной выше статье речь идет именно о форме договора, тогда как регистрация не является элементом формы договора . Следовательно, требование ст. 452 ГК РФ не должно распространяться на соглашения о расторжении договора.

С 01.09.13 сомнения увеличились. Теперь в ГК есть положение о том, что сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 164 ГК РФ). Но в этой норме речь идет о сделке, изменяющей, а не расторгающей другую сделку, поэтому к расторжению договора она неприменима.

Тем не менее, несмотря на отсутствие законных оснований для регистрации соглашения о расторжении договора аренды, суды уже давно придерживаются мнения о том, что регистрация такого соглашения все-таки обязательна. Такую позицию они часто высказывают в спорах, когда одна из сторон уклоняется от регистрации уже подписанного соглашения о расторжении договора аренды либо Росреестр отказывал в регистрации этого соглашения по каким-либо основаниям.

Скорее всего, истинная причина практики регистрации соглашений о расторжении договора аренды связана с позицией органов Росреестра – они считают, что без регистрации соглашения о расторжении нет оснований для исключения из ЕГРП записи об аренде (эти действия – регистрация соглашения и исключение из ЕГРП записи об аренде совершаются одновременно, как и в случае с регистрацией самого договора и внесением записи об обременении в виде аренды).

Момент прекращения арендных отношений при заключении соглашения о расторжении договора аренды

Если исходить из того, что соглашение о расторжении зарегистрированного договора аренды подлежит регистрации, то можно предположить, что это соглашение вступает в силу только после регистрации – по аналогии с правилом о том, что договор аренды здания, подлежащий регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Но на практике сложился другой подход, основанный на п. 3 ст. 453 ГК РФ. В соответствии с этой нормой договор прекращается с момента заключения соглашения о его расторжении, если иное не вытекает из самого соглашения. То есть независимо от того, было ли зарегистрировано соглашение о расторжении, договор аренды все равно будет считаться расторгнутым с момента подписания этого соглашения или с указанной в нем даты. Следовательно, если стороны подписали соглашение о расторжении, а также акт приема-передачи объекта арендодателю, то договор аренды будет считаться расторгнутым именно с даты, указанной в соглашении, а не с момента регистрации. Значит, арендодатель не вправе требовать арендную плату за период с даты подписания соглашения до даты его регистрации.

В договоре аренды можно указать конкретные основания, по которым арендатор будет вправе отказаться от договора в одностороннем внесудебном порядке (п. 3 ст. 450 , ст. 620 ГК РФ).
Но это правило не сработает, если арендатор, подписав соглашение о расторжении, фактически не вернул арендодателю арендованное имущество (ст. 622 ГК РФ). Или вернул, но стороны не подписали акт приема-передачи объекта арендодателю, и арендатор не может доказать, что в действительности он давно уже не пользуется объектом аренды. В таких случаях суды считают, что арендные отношения продолжаются, и взыскивают арендную плату.

Совсем другое дело, если арендатор пытался вернуть арендодателю объект по акту, но арендодатель сам уклонялся от его подписания (и арендатор может это доказать). В такой ситуации арендодатель не вправе требовать арендную плату за период после момента прекращения договора.

Про односторонний отказ от исполнения договора аренды читайте здесь

Образец соглашения о расторжении договора аренды. Акт приема-передачи по договору аренды

СОГЛАШЕНИЕ
о расторжении договора аренды земельного участка
от _______ № _____ г.

г. К-ск ___________г.

Соглашение о расторжении договора аренды № ___ от _______г.

Общество с ограниченной ответственностью «Орагнизация №1», именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице директора Васильева Василия Васильевича., действующего на основании Устава с одной стороны, и Закрытое акционерное общество «Организация №2», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице директора Петрова Петра Петровича, действующего на основании Устава, с другой стороны, подписали настоящее соглашение о нижеследующем:

1.В связи с истечением срока действия договора аренды № 122 от 25.04.2010 года, стороны пришли к соглашению расторгнуть договор аренды № 122 от 25.04.2010 года с 01 февраля 2018 года.

2.Арендатор обязуется до 01 февраля 2018 года передать Арендодателю помещения общей площадью 220 кв.м. в здании, расположенном по адресу: г. Новосибирск, Красный пр-т, 125, строение 32 по акту приема-передачи в исправном состоянии.

3.Настоящее соглашение является неотъемлемой частью договора аренды № 122 от 25.04.2010 года.

4.Настоящее соглашение вступает в силу с момента его подписания обеими Сторонами.

5.Настоящее соглашение составлено в 2-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из сторон.

АКТ
приема — передачи
по договору аренды №___
от _______ г.

Общество с ограниченной ответственностью «Организация №1», именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице директора Васильева В.В., действующего на основании Устава с одной стороны, и Закрытое акционерное общество «Организация №2», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице генерального директора Петрова П.П., действующего на основании Устава, с другой стороны, подписали настоящий акт о нижеследующем:

1.Арендатор передал, а Арендодатель, в связи с расторжением договора № 122 от 25.04.2010 года, принял помещения общей площадью 220 кв.м. в здании, расположенном по адресу: г. Новосибирск, Красный пр-т, 125, строение 32.

2.Арендодатель претензий по техническому состоянию переданного помещения не имеет.

Сам себе адвокат

защита прав в суде без адвоката

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора без суда

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора без обращения в суд возможно при наличии определенных моментов отраженных в договоре аренды.

Еще при подготовки проекта договора арендаторы должны задумываются о включении в него порядка расторжения договора, а именно — право на односторонний отказ от договора по инициативе арендатора. Но при отсутствии согласованного внесудебного порядка расторжения договора арендатором досрочно выйти из арендных отношений будет непросто.

Право на расторжение договора аренды по инициативе арендатора без суда зависит от срока его действия.

Если стороны планируют заключить договор аренды на неопределенный срок, то в этом случае арендатор сможет отказаться от него в любое время. Потребуется только предупредить арендодателя об отказе от договора аренды недвижимости за три месяца, а в случае аренды другого имущества — за один месяц (п. 2 ст. 610 ГК РФ). В таком договоре оговаривать право арендатора на расторжение договора без суда отражать не обязательно, так как это право дано ему законом.

Читайте так же:  Правила и порядок заполнения журнала учета инструктажей по пожарной безопасности – скачать типовую ф

Срок предупреждения о расторжении договор аренды может быть изменен в договоре.

В отношении договоров, заключенных на определенный срок, в ГК РФ нет отдельного упоминания о праве расторгнуть арендные отношения без обращения в суд. В нем указано только о возможности расторгнуть договор аренды (независимо от его срока) по инициативе арендатора в судебном порядке (ст. 620 ГК РФ).

Отсюда, отказаться от аренды немотивированно (при отсутствии существенных нарушений со стороны арендодателя) да еще и без суда арендатор не может. Это право у него будет, только если особо предусмотреть его в договоре.

В договоре можно предусмотреть безусловное право на отказ от него во внесудебном порядке.
Прямое упоминание в Гражданском кодексе права арендатора на расторжение договора путем обращения в суд не ограничивает в возможности закрепить в договоре право на досрочный отказ от договора в одностороннем порядке без обращения в суд

Гражданский кодекс допускает, что стороны вправе согласовать условие о внесудебном расторжении договора аренды самостоятельно .

Таким образом, в договор аренды можно включить право арендатора как на немотивированный отказ от договора, так и на отказ по предусмотренным в договоре основаниям.

Ошибочные формулировки условия о праве арендатора на отказ

При включении в договор условия о расторжении договора во внесудебном порядке нужно с особым вниманием отнестись к его формулировке. В случае неоднозначной формулировки суд, руководствуясь буквальным толкованием договорного условия (ст. 431 ГК РФ), может понять его совсем не так, как понимал это условие арендатор.

Самая распространенная ошибка, когда в договоре содержится примерно такая формулировка: «Арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора при условии предупреждения арендодателя не менее чем за 3 месяца». Буквальная трактовка означает, что в этом условии установлено право арендатора потребовать расторжения договора. Раз это право только потребовать расторжения (а не отказаться от договора) и ничего не сказано о внесудебном порядке, то речь идет о праве на обращение в суд с требованием о расторжении договора. Кроме того, такое условие нужно сопоставлять с условиями о порядке прекращения договора, которые могут находиться в том числе в другом разделе договора. Ситуация не безнадежная, если в указанном выше условии есть отсылка на пункт договора, в котором говорится именно о внесудебном порядке, и описаны действия сторон при его применении (или, наоборот, в соответствующем пункте сделана отсылка на тот пункт, где говорится о праве арендатора потребовать расторжения договора). Но когда таких условий нет, а в иных условиях расписан только порядок прекращения договора по соглашению сторон, вряд ли можно считать, что у арендатора есть право на односторонний внесудебный отказ от договора.

Иногда в договор аренды включают условие о том, что арендатор обязан уведомить арендодателя о досрочном освобождении помещения. Но при этом о праве арендатора на отказ от договора ничего не говорится. Это серьезная ошибка. Буквальное толкование такого договорного условия не позволяет приравнять его к условию о праве арендатора на односторонний внесудебный отказ от договора. Ведь досрочное освобождение помещений может стать в том числе следствием досрочного расторжения договора по соглашению сторон, а не только по инициативе одной из сторон.

В процессе обсуждения проекта договора арендодатель может согласиться на то, чтобы включить в него право арендатора на односторонний отказ от договора во внесудебном порядке. Но при этом арендодатель может настоять на условии о санкциях за использование такого права. Обычно это неустойка (штраф) в определенном размере, который арендодатель вправе удержать из суммы обеспечительного платежа, внесенного арендатором при заключении договора. Бывает, что арендаторы легко соглашаются на такое условие, полагая, что при необходимости его легко можно будет оспорить в суде и в результате избавиться от договора без потерь. В действительности не все так просто.

По данному вопросу есть разные позиции суда

Позиция первая: неустойка за односторонний отказ от договора — злоупотребление правом. По мнению судов, включение в договор санкций за досрочное расторжение договора в одностороннем порядке противоречит природе неустойки как меры ответственности, применяемой только за нарушение обязательств. В данном же случае никакого нарушения нет, поскольку арендатор использует право на отказ от договора, предоставленное ему договором. Арендатор не должен нести ответственность за использование своего права. Таким образом, применение таких санкций является злоупотреблением правом со стороны арендодателя (ст. 10 ГК РФ).

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Позиция вторая: неустойка за односторонний отказ от договора возможна. Другие суды не видят ничего противозаконного в плате за досрочный отказ от договора, ссылаясь на принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ). Причем есть мнение о том, что плата за досрочный выход из договора не является мерой ответственности (неустойкой в полном смысле), а представляет собой своего рода приобретение права на отказ от договора на возмездной основе. Экономически это вполне оправданно в предпринимательских отношениях, учитывая, что другая сторона договора (арендодатель) из-за досрочного отказа лишается того, на что вправе была рассчитывать, заключая договор. Также есть примеры, когда суды воспринимают плату за досрочный выход из договора именно как неустойку, но даже в этом случае считают ее возможной.

Соглашение о расторжении договора аренды

Договоренность о расторжении между сторонами арендного договора (арендатором/арендодателем) подлежит оформлению в виде отдельного соглашения, в случае, если по тем или иным причинам, у какой-либо из сторон отсутствует возможность исполнения принятых на себя обязательств в рамках ранее оформленного и действующего договора.

Такое соглашение, по общепринятым правилам, не должно оформляться в случае, если срок, на который был заключен арендный договор, полностью истек, а арендатор не высказал определенных намерений повторного найма этого же имущества: оборудования, транспорта, недвижимости и т. п. в аренду, с определением нового срока.

Условия соглашения могут предусматривать конкретный порядок прекращения действия сделки для сторон, включительно с определением объема и вида штрафных санкций для той стороны, которая высказала желание досрочно расторгнуть договоренность.

Здесь же может обозначаться отсутствие у сторон каких-либо претензий друг к другу финансового (куда входит выплата платежей по аренде, возврат суммы задатка и прочее) и материального (по ремонту имущества, находящегося в аренде, возмещению причиненного вреда и прочее) характера.

Преимущественно, в арендном соглашении обозначается конкретный порядок, в соответствии с которым одна и вторая сторона имеют возможность досрочно прекратить действие договора.

Читайте так же:  Правила и размер выплаты выходного пособия при увольнению по соглашению сторон – ндфл и страховые вз

Но условиями соглашения могут лишь подтверждаться договоренности, достигнутые сторонами, или же определяться новые, имеющие приоритетное значение для арендного соглашения.

При наличии у сторон претензий взаимного характера, они должны быть полностью разрешены до момента оформления соглашения по расторжению арендного договора, в противном случае, у ущемленной стороны останется право обращения в судебную инстанцию с отдельным иском.

С того момента, как сторонами будет подписано это соглашение, между ними прекращаются все ранее предусматриваемые документом гражданско-правовые отношения.

Унифицированный образец подобного соглашения законом не предусмотрен, именно поэтому составляться оно может в удобной произвольной форме.

В соглашение должны быть включены все существенные реквизиты, которые свойственны любым договорам.

К таким относят:

  • реквизиты каждой из сторон и их наименование;
  • предмет заключаемого соглашения. Здесь подразумевается само расторжение арендного соглашения (необходимо обозначить его номер и дату подписания документа), начиная с конкретной даты, порядок, в соответствии с которым будет осуществляться прием-передача объекта;
  • другого рода положения (включительно с порядком урегулирования спорных моментов, присутствие/отсутствие взаимных или односторонних претензий и прочее);
  • дата, когда документ составляется;
  • в подведении итогов, стороны должны оставить свои личные подписи, что является прямым подтверждения согласия с обозначенными в документе условиями.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Соглашение о расторжении договора аренды: образец

Образец соглашения здесь.

Соглашение
о расторжении договора аренды № 8372 от «19» июля 2016 г.

(реквизиты расторгаемого договора)

г. Санкт-Петербург «20» декабря 2016 г.

ООО «ОртМаст», именуемое в дальнейшем Арендодатель,

в лице генерального директора Владовцева Анатолия Федоровича, действующего на основании устава ООО, с одной стороны, и ООО «Милитари», именуемое в дальнейшем Арендатор,

в лице генерального директора Валерьевой Вероники Владимировны действующего на основании устава ООО, с другой стороны, подписали настоящее соглашение о нижеследующем:

Расторжение договора аренды по соглашению сторон.

О расторжении договора аренды по инициативе арендатора читайте тут.

  1. В связи с процедурой банкротства Арендодателя стороны пришли к соглашению расторгнуть договор аренды № 8372 от «19» июля 2016 г. с «25» декабря 2016 г.
  2. Арендатор обязуется до «25» декабря 2016 г. передать Арендодателю помещения общей площадью 750 (семьсот пятьдесят) кв.м. №№ 19, 21, 23, 25, 27, 29, 31, 33, 35 в здании, расположенном по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Истоминская, 27, кадастровый № 737:8737745:8377:8334 по акту приема-передачи в надлежащем состоянии.
  3. Настоящее соглашение является неотъемлемой частью договора аренды №8372 от «19» июля 2016 г.
  4. Все расчеты между Сторонами завершены, претензий друг к другу возникших из расторгаемого Договора Стороны не имеют.
  5. Настоящее соглашение вступает в силу с момента его подписания обеими Сторонами.
  6. Настоящее соглашение составлено в 2-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из сторон.

г. Санкт-Петербург, пр. Ленина, 377/2

р/с 88399483940383483945 ПАТ «Форум-банк»

г. Санкт-Петербург, ул. Декабрьская, 37/3

р/с 83774839485499534583 ПАТ «Ириа-Банк»

Соглашение о расторжении договора аренды: бланк

Бланк соглашения здесь.

Соглашение
о расторжении договора аренды № ________ от «___» ______ _______г.

(реквизиты расторгаемого договора)

г.___________________ «____» ______ _______г.

(место составления соглашения) (дата составления соглашения)

_______________________________________, именуемое в дальнейшем Арендодатель,

(наименование арендодателя, реквизиты и адрес)

в лице_____________________________________________, действующего на основании

(должность и ф.и.о. уполномоченного лица)

____________________________________________________________, с одной стороны,

(наименование и реквизиты документа)

и _________________________________________, именуемое в дальнейшем Арендатор,

(наименование арендатора, реквизиты и адрес)

в лице _____________________________________________, действующего на основании

(должность и ф.и.о. уполномоченного лица)

____________________________________________________________, с другой стороны,

(наименование и реквизиты документа)

подписали настоящее соглашение о нижеследующем:

1.В связи с ______________________________________ стороны пришли к соглашению

(указать причины расторжения договора)

расторгнуть договор аренды № _______от «___»_____ ____г. с «___»________ _______г.

(реквизиты расторгаемого договора) (дата расторжения)

2. Арендатор обязуется до «____» _______ _____г. передать Арендодателю помещения

общей площадью ____________ (_________________) кв.м. №№ ____________________

(площадь цифрами и прописью) (указать номера помещений)

в здании, расположенном по адресу: ____________________________________________ ,

[1]

кадастровый № __________________ по акту приема-передачи в надлежащем состоянии. (указать кадастровый номер)

3. Настоящее соглашение является неотъемлемой частью договора аренды № __________

от «____» ________________ ________г.

(реквизиты расторгаемого договора)

4. Все расчеты между Сторонами завершены, претензий друг к другу возникших из расторгаемого Договора Стороны не имеют.

5. Настоящее соглашение вступает в силу с момента его подписания обеими Сторонами.

6. Настоящее соглашение составлено в 2-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из сторон.

(наименование, адрес и банковские реквизиты арендодателя)

(наименование, адрес и банковские реквизиты арендатора)

Соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения

Бланк соглашения здесь.

СОГЛАШЕНИЕ N ____

о расторжении договора аренды нежилого помещения

N _____ от «___»_________ _____ г.

г. ____________ «___»________ ____ г.

_____________, именуем__ в дальнейшем «Арендодатель», в лице ___________, действующего на основании ___________, с одной стороны, и ____________, именуем__ в дальнейшем «Арендатор», в лице ____________, действующего на основании ___________, с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящее соглашение о нижеследующем:

  1. Расторгнуть договор аренды нежилого помещения N ___ от «__»____ ___ г. (далее — «договор») с момента подписания настоящего соглашения.
  2. Все обязательства Сторон по договору прекращаются с момента его расторжения и возврата арендованного помещения Арендодателю по акту приема-передачи.
  3. В акте приема-передачи должно быть указано техническое состояние нежилого помещения на момент передачи.
  4. Акт должен быть составлен и подписан уполномоченными представителями Сторон в течение _______ дней с момента подписания настоящего соглашения.
  5. Настоящее соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.
  6. Адреса и банковские реквизиты Сторон:

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

ПОРЯДОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Многие фирмы арендуют помещения, которые используют, например, под офисы. При этом иногда договор аренды, регулирующий взаимоотношения между арендатором и арендодателем, не заключается или заключается, но не должным образом.
Между тем, заключению договора аренды должно уделяться пристальное внимание в организации-арендаторе, поскольку неправильное его оформление может привести к нежелательным для нее последствиям.
Рассмотрим основные особенности и порядок заключения и расторжения договора аренды.

Главное, что должна сделать организация, прежде чем заключит договор аренды на помещение, — убедиться, что арендодатель имеет право сдавать в аренду указанное помещение.
Исходя из положений статьи 608 Гражданского кодекса (ГК) право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Кроме того, арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Читайте так же:  Как узнать о наследстве

Если фирма решила взять помещение в аренду, формальное оформление отношений аренды договором обязательно – нельзя просто «договориться» с арендодателем об основных условиях аренды, поскольку это может плачевно обернуться для арендатора.
И вот почему.
Арендодатель при таком «неформальном» оформлении аренды может в любое время забрать свое имущество, что позволяет сделать ему статья 301 ГК: «Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения».
К тому же, не редки случаи, когда, забрав имущество, арендодатель еще и в судебном порядке взыскивает с арендатора неосновательное обогащение, обязанность возмещения которого за незаконное использование имущества за счет другого лица предусмотрена статьей 1102 ГК.

Исходя из вышеизложенного, следует вывод, что фирма все-таки должна заключать договор аренды недвижимости.

Статья 609 ГК определяет форму и порядок регистрации договора аренды:
•договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме;
•договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом;
•договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Договоры аренды регистрируются в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним определяет только права и обязанности сторон по договору.
С другой стороны, гражданское законодательство не предусматривает, что отсутствие регистрации договора аренды делает его незаключенным. Однако с незарегистрированным договором аренды, как правило, возникают различные трудности: так, не всегда налоговые органы готовы принять по такому договору арендные платежи, поскольку считают его недействительным. Особенно это касается налогоплательщиков, применяющих упрощенную систему налогообложения с объектом «доходы минус расходы» – они согласно пп. 4 п. 1 статьи 346.16 Налогового кодекса могут учесть расходы на арендные платежи при исчислении единого налога.

Рассмотрим теперь, что следует непременно отразить в договоре аренды.

Во-первых, в договоре аренды должно содержаться четкое описание назначения использования арендованного имущества арендатором. В случае чего, это позволит определить, каков износ такого имущества при указанном назначении и способах его использования.

Во-вторых, согласно п. 3 статьи 607 ГК в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.) (статья 611 ГК). Поэтому не забудьте потребовать от арендодателя необходимые документы, которые следует приложить к договору аренды.

Кроме того, договор аренды устанавливает сроки, на которые имущество предоставляется в аренду (статья 610 ГК). Если срок не определен, то договор считается заключенным на неопределенный срок.

Договор аренды должен содержать информацию о размере арендной платы, вносимой арендатором, а также периодичность и порядок ее внесения (статья 614 ГК). Договор будет считаться незаключенным, если в нем не указан размер арендной платы.

Согласно статье 616 ГК арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, а также поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Поэтому эти моменты должен быть также оговорены в договоре аренды, причем хорошо бы подробно расписать, что для данного конкретного помещения понимается под текущим ремонтом, а что под капитальным.

Также необходимо выяснить, придется ли арендатору оплачивать коммунальные расходы на содержание арендуемого помещения или нет. Вообще коммунальные расходы не входят в состав арендной платы. Однако если в договоре указано, что организация-арендатор обязана оплачивать коммунальные платежи – увы…ей придется это делать.

Как уже было сказано выше, договор аренды имущества может быть заключен на определенный срок – срочный договор аренды, и на неопределенный срок – бессрочный договор аренды.

Срочный договор прекращается с истечением срока, на который он заключен. Однако согласно статье 621 ГК арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Для этого он обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, договор считается возобновленным на неопределенный срок. Иными словами, срочный договор становится бессрочным.

[3]

Расторжение срочных договоров до окончания срока, на который они заключены, по требованию одной стороны возможно только в судебном порядке и при наличии особых нарушений другой стороной.
Условия, при которых договор аренды расторгается досрочно по требованиям арендодателя и арендатора установлены соответственно в статьях 619 и 620 ГК.

[2]

При заключении бессрочного договора аренды недвижимого имущества каждая из сторон согласно п. 2 статьи 610 ГК вправе в любое время отказаться от него, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Исполнение обязательств по договору аренды считается завершенным, когда арендатор возвращает имущество арендодателю. При этом следует оформить акт приема-передачи, где подробно описано состояние возвращаемого имущества.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на «Субсчет.ру: теория и практика бухгалтерского учета и налогообложения» при цитировании (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)

Источники


  1. Под редакцией Дмитриевой И. К., Куренного А. М. Трудовое право России. Практикум; Юстицинформ — Москва, 2011. — 792 c.

  2. Акции. Судебная практика, официальные разъяснения, образцы документов. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2016. — 930 c.

  3. Общество с ограниченной ответственностью. Судебная практика, официальные разъяснения и рекомендации. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2015. — 128 c.
  4. История и методология естественных наук. Выпуск 26. Физика. — М.: Издательство МГУ, 2011. — 200 c.
  5. CD-ROM. Лекции для студентов. Юридические науки. Диск 3. — Москва: РГГУ, 2014. — 621 c.
Особенности заключения и регистрации соглашения о расторжении договора аренды недвижимости
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here