Покупка квартиры с зачетом имеющегося жилья

Ипотека в зачет имеющегося жилья: основные схемы и их плюсы и минусы

Далеко не каждый человек имеет финансовые возможности, которые могут ему позволить приобрести собственное жилье новостройке. В такой ситуации единственным верным решением станет покупка квартиры в кредит или участие в новой ипотечной программе. Сегодня многие кредитно-финансовые учреждения и крупные строительные компании-застройщики предлагают физическим лицам различные программы, но особое внимание стоит уделить ипотеке в зачет жилья. Давайте узнаем подробнее про то, что такое Ипотека в зачет жилья, как и где её оформить.

Схемы покупки квартиры в ипотеку с зачетом имеющегося жилья

Прежде чем выбрать один из предложенных вариантов приобретения нового жилья в зачет старого, физическим лицам необходимо внимательно изучить все схемы. Следует просчитать, какой вариант окажется менее затратным и рискованным, чтобы исключить возможность возникновения проблем в будущем.

Рассрочка с самостоятельной продажей

Покупатель находит застройщика, изучает все предложенные им варианты, после чего заключает договор. Ему потребуется внести либо сразу всю сумму за готовую квартиру в новостройке, либо сделать первоначальный взнос за строящееся жилье.

Принцип этой схемы заключается в том, что клиент самостоятельно занимается реализацией имеющегося в собственности объекта недвижимости. Естественно, что вырученных средств ему не хватит, чтобы рассчитаться с застройщиком. Именно поэтому недостающую сумму он получает в кредитно-финансовом учреждении.

Ипотека под залог

Эта традиционная схема покупки жилья у застройщика предусматривает несколько этапов:

  1. Физическое лицо выбирает для сотрудничества банк, который предлагает ипотечные программы на самых выгодных условиях.
  2. Претендент на получения кредита отправляется в финансовое учреждение и получает список документов, которые ему нужно предоставить для подписания договора.
  3. Если клиенту удается собрать нужные бумаги, а также у него есть личная недвижимость, которую он может передать в залог, то в банке оформляется договор на ипотеку, и получается согласие на перевод заемных средств.
  4. С застройщиком подписывается соглашение.
  5. Банк перечисляет деньги за квартиру в новостройке.
  6. Как только объект будет сдан в эксплуатацию, покупатель сможет сделать в квартире ремонт и заселиться в нее.
  7. В течение определенного количества лет он будет выплачивать банку ежемесячные платежи до полного погашения задолженности. Стоит отметить, что с полученных от заемщика платежей изначально списываются начисленные проценты и прочие банковские издержки, а в последнюю очередь уменьшается тело ипотечного кредита. При наличии возможности клиент может в досрочном порядке закрыть свой кредит, одним платежом погасив оставшуюся сумму задолженности. В этом случае банк обязан выполнить перерасчет.

Внимание! Пока собственность заемщика находится в банковском залоге, он не сможет с ней осуществлять никаких юридических действий. Сегодня только некоторыми банками предлагается российским гражданам ипотека на квартиру в зачет имеющегося жилья. Ипотека под залог недвижимости более подробна рассмотрена нами ранее.

Застройщик выкупает квартиру

Крупные строительные компании имеют в распоряжении средства для выкупа вторичного жилья у своих клиентов с дисконтом. Параллельно бывшим собственникам выкупленных объектов оформляются права требования на квартиры в новостройках. Стоит отметить, что процесс оценки такого жилья в каждой компании проводится по-разному. Но в большинстве случаев при срочном выкупе размер дисконта варьируется в диапазоне от 10,0% до 20,0%. В дальнейшем застройщик самостоятельно занимается реализацией выкупленных объектов, возвращая себе, таким образом, потраченные средства с довольно приличной наценкой.

Бронирование квартиры и продажа

Физическое лицо обращается в компанию, выступающую в качестве застройщика, выбирает объект недвижимости и подписывает соглашение о продаже находящегося в его собственности вторичного жилья. Реализацией этого объекта, как правило, занимается риелторская контора, которая тесно сотрудничает с застройщиком. Также данные функции могут быть поручены штатному сотруднику, являющемуся специалистом по этим вопросам.

Крайне важно проследить за тем, чтобы вторичную недвижимость правильно оценили. Если физическое лицо сомневается в оценочной стоимости, озвученной представителем застройщика, он может настоять на привлечении профессионала со стороны.

Стоит отметить, что по условиям подписанного с застройщиком соглашения владелец недвижимости должен ее продать в четко оговоренные сроки. Как правило, такие договоры заключаются не более чем на три месяца, так как именно этот временной промежуток специалистами считается оптимальным, для реализации квартиры.

При подписании соглашения с застройщиком осуществляется бронирование на такой же временной промежуток квартиры в новостройке, которая может находиться на любом этапе строительства, либо уже была введена в эксплуатацию. Если человек не сможет продать вторичное жилье, то его бронь сгорит и ее передадут другим людям. В том случае, когда удалось реализовать квартиру, с застройщиком оформляется новое соглашение на покупку объекта в новостройке. При этом будет действовать цена, зафиксированная бронью (она не может изменяться, даже если у застройщика имеются веские основания).

Проживание в квартире до сдачи дома

Если выбор делается в пользу этой схемы оформления сделки, то сторонам придется заключить три вида соглашения:

  1. Первый договор составляется на покупку квартиры в новостройке у застройщика. При этом указывается, что застройщик дает клиенту отсрочку на совершение платежа вплоть до ввода объекта недвижимости в эксплуатацию.
  2. Второе соглашение составляется на реализацию вторичного жилья, находящегося в личной собственности клиента. В нем оговариваются все моменты, связанные с юридическим и физическим освобождением жилого помещения. Все сроки должны в полной мере соответствовать датам, указанным в первом документе.
  3. Третий договор оформляется на аренду вторичного жилья на период, который будет дан застройщиком клиенту для его юридического и физического освобождения. Если стороны не захотят оформлять отдельное соглашение, то все моменты, касающиеся аренды, они могут прописать во втором документе.

Схема предусматривает такие нюансы:

  1. Клиент выбирает квартиру в новостройке и подписывает с застройщиком договор на покупку.
  2. Параллельно он передает застройщику свою вторичную недвижимость по договору продажи.
  3. Застройщик позволяет клиенту пожить в своей старой квартире на условиях ее аренды до тех пор, пока строящийся объект не будет введен в эксплуатацию.

Схема взаимозачета плюсы и минусы

В теории, система взаимозачета за приобретаемую квартиру в новостройке предусматривает быструю продажу покупателем собственного жилья, деньги за которое идут на оплату покупки. На практике такой способ расчетов применяется крайне редко, так как у большинства граждан готовых подписать контракт с застройщиком отсутствует собственная недвижимость.

Читайте так же:  Какую часть накопительной пенсии можно получить единовременно

К преимуществам системы взаимозачета можно отнести лишь возможность максимально быстро получить деньги на покупку нового жилья и не переплачивать банкам проценты по ипотеке. Что касается минусов, то здесь нужно отметить один важный нюанс. Продавец вторичного жилья и одновременно покупатель объекта недвижимости в новостройке, должен до момента ввода застройщикам дома в эксплуатацию решить вопрос не только с временным проживанием, но и с пропиской. При этом следует учитывать, что в строительной сфере очень часто передвигаются сроки, из-за чего возможно придется увеличить срок пребывания в съемном жилье.

Какой вариант лучше выбрать

Самой распространенной схемой является реализация собственного объекта недвижимости и покупка квартиры в новостройке за вырученные деньги. Если их не будет хватать, то можно в банке оформить наличный кредит, а также договориться с застройщиком о рассрочке. Но, планируя провести такую крупную финансовую сделку, а также привлечь заемные средства, физическое лицо должно реально оценивать свои возможности.

Ему на протяжении многих лет нести на плечах порой непосильное бремя кредита или рассрочки, а также оплачивать текущие расходы, львиная часть которых будут составлять аренда за съемное жилье. Также клиент должен иметь уверенность в том, что застройщик в одностороннем порядке не изменит условий соглашения и не увеличит стоимость новостройки.

[1]

Если человек стремится минимизировать возможные риски, то ему следует приобретать объект недвижимости в новостройке еще не стадии строительства. В этом случае застройщик не будет устанавливать заоблачной цены, и денег, вырученных за проданное личное жилье, вполне хватит для проведения полного расчета.

Риски таких схем

Главным риском является повышение стоимости строящегося объекта в тот временной промежуток, пока покупатель квартиры ищет клиентов на свое вторичное жилье. Если за такой объект вносится аванс, то существует риск потерять свои средства. К рискам следует отнести затягивание сроков строительства, ввода квартиры в эксплуатацию, отсутствие всех документов-оснований.

[2]

Проблема заниженной оценочной стоимости квартиры

В большинстве случаев оценку предоставляемых для выкупа объектов проводят отдельные подразделения риелторских компаний. Их сотрудники применяют в этом вопросе метод аналогов, предусматривающий сравнение аналогичных по параметрам квартир в конкретном районе. После выезда по адресу клиента проводится осмотр его недвижимости. Оценщик может намеренно занижать стоимость объекта, делая акцент на каких-либо дефектах. Далее компания, занимающаяся выкупом, предлагает собственнику сумму, которая немного ниже оценочной стоимости. Размер дисконта каждой компанией устанавливается в индивидуальном порядке и может достигать 25,0%. Но, если будет предложена хорошая недвижимость, в элитном районе, то размер дисконта может быть снижен до 5,0%.

Внимание! Если человек желает получить максимально точную оценку своей недвижимости, ему необходимо настоять на том, чтобы эту процедуру проводили профессионалы, работающие в специализированных частных или государственных агентствах.

Требования к жилью под зачет

Каждая строительная компания, выступающая в качестве застройщика, выдвигает свои требования к объектам недвижимости, которые будут предоставлять клиенты под зачет. К общим требованиям можно причислить следующее:

  1. К зачету принимается любая недвижимость, на которую у клиента оформлены правоустанавливающие документы.
  2. Объекты должны быть юридически и физически свободны, либо владельцы их могут освободить в рекордно короткие сроки.
  3. В недвижимости не должно быть проведено незаконных перепланировок.
  4. Объекты должны находиться в личной собственности своих владельцем не менее трех лет.
  5. Некоторые застройщики, или компании, занимающиеся выкупом, требуют, чтобы недвижимость находилась в престижных городах или районах.

Ждем ваши вопросы далее. Будем признательны за оценку поста, лайки и репосты. Также вам будет интересно узнать, что выгоднее ипотека или рассрочка от застройщика.

Всегда с вами на связи наш ипотечный юрист. Запишитесь к нему на бесплатную консультацию в специальной форме. Он поможет решить ваши вопросы с ипотекой и документами по жилью.

Квартира в зачет

О программе «Трейд-ин»

Жить в новостройке куда приятнее, чем в «сталинках», «хрущевках» или «брежневках», большинство из которых сегодня находятся далеко не в лучшем состоянии. А вот современные жилые комплексы привлекают и красивыми фасадами, и удобными планировками, и комфортом, который достигается за счет применения современных материалов, установки «умных» систем энергосбережения и учета, а также прокладкой новых коммуникаций. Именно поэтому многие городские жители задумываются об обмене старой квартиры в зачет новой.

Приобретение новой квартиры — процесс, требующий от покупателя серьезных усилий и капиталовложений, а если к этому добавляется необходимость в срочном порядке продать старую жилплощадь, заключение итоговой сделки может затянуться на несколько месяцев. Отличным выходом станет совмещение двух сложных процессов. Застройщики сегодня предлагают выгодные варианты приобретения квартиры, предусматривающие зачет вторичного жилья в счет оплаты за первичное жилье.

Успешно на современном рынке недвижимости работает программа trade in, в рамках которой многие застройщики предлагают клиентам купить квартиру в новостройках в зачет вторичного жилья.

Преимущества программы trade in

Зачет вторичного жилья — программа, имеющая для клиентов ряд неоспоримых положительных моментов, среди которых:

[3]

  • возможность существенно сэкономить время и усилия. «Группа ЛСР» оказывает в комплексе услуги по покупке новой квартиры и продаже старой;
  • специалисты компании «Группа ЛСР» подбирают квартиры в новостройке, исходя из индивидуальных потребностей клиента. При подборе вариантов учитываются и финансовые возможности, и территориальные предпочтения, и множество других факторов.

Как воспользоваться услугой?

Компания «ЛСР» предлагает жителям Екатеринбурга разные варианты покупки квартиры, одним из которых является и зачет вторичного жилья, который также можно осуществить одним из доступных способов:

  • мгновенный trade-in. Для участия в программе необходимо заключить с «Группой ЛСР» договор долевого участия и внести первоначальный взнос в размере 5% от стоимости квартиры. За следующие 3 месяца агентство недвижимости обязуется продать вашу квартиру, а комиссию агентству выплатим мы;

Группа ЛСР по программе Мгновенный трейд-ин ведет сотрудничество с Центром недвижимости «Столица»

  • срочный выкуп квартиры. Агентство недвижимости в срочном порядке (от 3-х дней) выкупает вашу квартиру, а вы заключаете договор на покупку новой среди объектов «Группы ЛСР».

Получить профессиональную консультацию по зачету вторичного жилья, а также уточнить список действующих в акциях объектов можно у онлайн-консультанта прямо на сайте, по телефонам или непосредственно в офисах продаж.

Читайте так же:  Ст. 77, 80 тк рф основания для увольнения работника

Также Вы можете обратиться к нашим постоянным партнерам:

Покупка квартиры в зачет имеющегося вторичного жилья, старой квартиры

При покупке квартиры нередко бывает недостаточно имеющейся свободной суммы. Приходится оформлять ипотеку или другим способом доставать деньги. При этом, в собственности остается другая, старая квартира, которую все равно планируется продавать в дальнейшем. Но заранее продать ее для того, чтобы получить нужную сумму – не самое удачное решение. А вот если оформлять все в качестве зачета (фактически, менять свою квартиру на новую), то эту проблему можно решить.

Можно ли купить квартиру в зачет имеющегося вторичного жилья?

Некоторые застройщики, банки или даже просто агентства недвижимости предлагают специальную систему покупки новой квартиры с одновременной продажей старой. Это достаточно удобно, хоть и несколько рискованно, если не пользоваться услугами опытного юриста. Выделяют два основных варианта, при помощи которых это может быть реализовано.

Покупка квартиры с одновременной реализацией старого жилья

Более популярной и выгодной схемой является вариант, когда между собственником и застройщиком/банком/АН (агентством недвижимости) заключается соглашение/договор на то что:

  1. Клиент выбирает квартиру (например, в новостройке) и она за ним бронируется на время действия этого договора.
  2. Старая квартира отдается на реализацию. Иногда этим занимается отдел продаж застройщика, но чаще всего, даже если работа не ведется напрямую с агентством недвижимости, с ним заключены соответствующие договоренности. В результате, продаже занимается АН.

Как только старая квартира продается, вырученная сумма средств не отдается собственнику, а напрямую идет на покупку нового жилья. Дальше, в зависимости от ситуации и цен, остаток суммы, если он есть, передается владельцу, а если новая квартира стоит дороже, то разницу уплачивает он уже из своих средств.

Такой договор обычно имеет определенный срок действия. Например, 3 месяца. Если за это время не получилось продать старое жилье, договор расторгается или продлевается по решению сторон.

Покупка квартиры с выкупом старого жилья

Второй вариант обычно реализуется намного быстрее, чем первый, но имеет и свои недостатки. В данном случае застройщик напрямую выкупает старую квартиру и, взамен, передает право собственности на новую.

Как можно купить квартиру в зачет имеющегося вторичного жилья?

Порядок действий и общие правила в обоих представленных выше случаях будут практически идентичные. Важно помнить, что нередко при подобных схемах человек теряет квартиру и ничего не получает взамен. Чтобы избежать подобных рисков, рекомендуется работать через представителя-юриста.

Порядок действий

  1. Выбрать подходящую квартиру у того застройщика/продавца, который поддерживает возможность оформления сделки с одновременным зачетом (на подобное согласны далеко не все, что стоит учитывать).
  2. Заключить договор на продажу либо прямо продать жилье застройщику/продавцу.
  3. Получить право собственности на новую квартиру и, или доплатить недостающую сумму или получить разницу между ценой продажи и покупки.
  4. Зарегистрировать право собственности.

Для оформления подобной сделки понадобятся такие бумаги:

  • Паспорта всех владельцев квартиры.
  • Документы на жилье (техпаспорт, выписка из ЕГРН и так далее).
  • Договор на реализацию.
  • Документы на новую квартиру.
  • Информация о застройщике (устав и так далее, это необходимо для того, чтобы проверит компанию, ее надежность и деловую репутацию).

Расходы и сроки

Основная статья расходов: оплата нового жилья, при условии, что оно стоит дороже, чем то, что будет продано. Также нередко застройщики или агентства недвижимости берут себе некую комиссию за то, что занимаются продажей старой квартиры клиента. Ее размер зависит от многих факторов, но редко превышает 10% от суммы. Помимо всего прочего, придется оплатить госпошлину при регистрации права собственности: по 2000 рублей за каждого нового владельца квартиры.

Сроки заранее определить очень сложно. Некоторые квартиры продаются быстро, другие же могут ждать покупателя несколько месяцев, а то и лет. Зависит это от состояния жилья, условий продажи и, что самое важно, стоимости. Зачастую покупатели предпочитают останавливать свой выбор на тех квартирах, которые стоят дешевле, чем стандартная стоимость на рынке. Таким образом, если нужно продать жилье как можно быстрее, стоит уменьшить цену как раз на те самые 20-30%.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Квартира в зачет

Обменяйте свою квартиру на новую в одном из новых жилых комплексов «Группы ЛСР».

Для этого Вам нужно сделать всего четыре простых шага:

Первый шаг — Выберите квартиру с помощью менеджера отдела продаж «Группы ЛСР».

Второй шаг — Закажите бесплатную оценку Вашей квартиры и подпишите агентский договор на продажу с агентством недвижимости «Азбука Жилья» — партнёром «Группы ЛСР».

Третий шаг — Не дожидаясь продажи, заключите ДДУ на выбранную Вами квартиру от «Группы ЛСР», внесите 5% от её стоимости и новая квартира ваша по сегодняшней цене!

Четвёртый шаг — Внесите остаток суммы через 3 месяца, в течение которых квалифицированные специалисты АН «Азбука Жилья» продадут Вашу квартиру.

Всё это стало возможным в рамках действия новой программы «Взаимозачет», разработанной специалистами «Группы ЛСР». Становясь участником этой программы, Вы получаете целый ряд ценных преимуществ:

Зафиксируйте цену! Возможность приобрести квартиру в новостройке, зафиксировав цену на текущих условиях, имея на руках лишь 5% от стоимости квартиры.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Не дожидайтесь продажи своей квартиры! В отличие от большинства аналогичных программ, не нужно дожидаться продажи Вашей квартиры — Вы сразу заключаете ДДУ, а «Группа ЛСР» предоставляет Вам отсрочку основного платежа сроком 3 месяца на время продажи Вашей квартиры.

Быстро, выгодно и безопасно! Широкая сеть отделений и многолетний опыт специалистов агентства недвижимости «Азбука Жилья» позволит быстро и выгодно продать Вашу квартиру.

Оформите всё в одном месте! Все необходимые действия — от продажи Вашей квартиры до покупки новой, Вы сможете осуществить в офисе продаж «Группы ЛСР» на Автозаводской ул., 22.

Агентство недвижимости «Азбука Жилья» — одно из крупнейших агентств недвижимости Москвы и Московской области. Компания работает на рынке недвижимости с 1997 года и в настоящее время имеет 8 отделений в Москве. Широкая сеть отделений и многолетний опыт специалистов Компании позволяет быстро решать любые задачи на рынке недвижимости.

Читайте так же:  Смена фамилии после развода

Как приобрести жилье по схеме «квартира в зачет»

Первым шагом владельца недвижимости, решающего квартирный вопрос по схеме трейд-ин, должен стать поиск застройщика. Дело в том, что круг участников строительного рынка, готовых к «обмену» имеющегося жилья на новое довольно узок. Алгоритм действий в их программах различается мало.

Предположим, что звезды сошлись правильным образом и желанный объект строит как раз компания, практикующая взаимозачет квартир. На этом этапе необходимо как можно подробнее вникнуть в условия программы. «В Петербурге практически не существует зачетных схем в чистом виде, когда застройщик в качестве платы за новую квартиру берет на реализацию старое жилье клиента. Связано это с тем, что продажа квартир на вторичке – непрофильный бизнес для строительной компании, сопряженный с рисками, потерей времени и трудовых ресурсов», – поясняет начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин.

Из этого правила есть исключения. Например, компания «О2 Development» создала специальное подразделение, занимающееся реализацией зачетного жилья. Но в большинстве случаев выполнение этой задачи все же перепоручается партнерским агентствам недвижимости. Клиенту приходится вступить в договорные отношения параллельно с двумя юридическими субъектами – с застройщиком и риэлторской компанией.

Как потратить материнский капитал на новостройку Многие семьи, имеющие право на получение материнского капитала, хотят направить его на покупку жилья в новостройке. БН составил пошаговую инструкцию, >> На практике это происходит следующим образом. Убедившись, что нужная квартира в новостройке в наличие есть, и договорившись с менеджером о предварительном бронировании, человек обращается в одно из рекомендованных строительной компанией агентств недвижимости. Оно присылает оценщика, который должен дать заключение о рыночной стоимости продаваемого жилья. Оценка готовится оперативно, в течение трех-пяти дней, эта услуга для потенциального клиента чаще всего бесплатна.

Если стороны сошлись в цене, наступает момент подписания документов. Первый договор – бронирования – заключается со строительной компанией сроком на три месяца. Это наиболее распространенный вариант. Но в отдельных компаниях бронируют квартиру и на один, и на пять-семь месяцев.

На этот период выбранный объект закрепляется за покупателем по фиксированной на момент заключения соглашения цене. Обычно она выше, чем при единовременной оплате или ипотеке. Но в некоторых случаях покупателям предлагаются интересные преференции. Например, компания «Кивеннапа» распространила на трейд-ин все текущие акции, в том числе 30-процентную скидку на таунхаусы. СК «Строительный трест» дает скидку до 5% на приобретаемый объект, но только в том случае, если продаваемое жилье также расположено в одном из жилых комплексов данного застройщика.

Уже на этом этапе клиента ждут большие расходы. Обязательным условием заключения договора бронирования является первоначальный взнос – 10-20% от стоимости покупаемой недвижимости. Многие застройщики ценят свое «долготерпение» довольно дорого – они взимают комиссию за бронирование, которая составляет либо фиксированную сумму в 20-25 тыс. руб., либо 1-2% от стоимости приобретаемой недвижимости. Если по какой-то причине сделка сорвалась, клиенту эта сумма, как правило, не возвращается.

Застройщики готовы продавать по договорам трейд-ин в основном многокомнатные квартиры большой площади, таунхаусы и коттеджи

Второе соглашение заключается с риэлторами – на продажу имеющегося жилья. В документе указывается срок, за который они берутся реализовать недвижимость по рыночной цене. В наиболее грамотно составленных договорах оговаривается также минимальная цена реализации и период экспозиции объекта, после которого следует снижение «прайса».

Комиссионные агентства составляют 3,5-4%. Обычно их выплачивает продавец. Но в исключительных случаях застройщик может взять эти расходы на себя. Нам, правда, удалось найти только два примера «альтруизма» – его демонстрируют компании «Северный город» (холдинг RBI) и «Ленстройтрест».

После того как покупатель на квартиру найден и процедура продажи полностью завершена, можно отправляться к застройщику и подписывать договор долевого участия. Оставшаяся разница может быть оплачена в рассрочку или в ипотеку.

«Зачет жилья» теряет популярность?

Последние новости

У схемы «зачета имеющегося жилья» при покупке квартиры в новостройке есть свои минусы. Например, вашу квартиру, скорее всего, оценят ниже рынка. А могут вовсе не взять в «зачет», по причине жестких требований отбора. Но есть и плюсы: можно «зарезервировать» новое жилье на стадии строительства по фиксированной цене и продолжать жить в старой квартире до момента сдачи дома.

Для понимания общей ситуации, как схема «трейд-ин» «поживает» на рынке сейчас, корреспондентом БН было опрошено порядка 25 компаний, которые, так или иначе, продвигают подобные программы. В результате выяснилось, что применяют эту схему в каноническом ее варианте крайне редко. На начальном этапе подготовки сделки по схеме «трейд-ин» последовательность действий для всех вариантов «зачета», по сути, идентична. Клиент получает требуемую информацию о новом жилье у специалистов компании застройщика или агентства, выбирает квартиру в строящемся доме. Сотрудники агентства (или застройщика) проверяют наличие документов на находящееся в собственности клиента жилье и их достоверность. Далее клиент определяет, самостоятельно или при помощи сторонних оценщиков, рыночную стоимость имеющегося жилья. Специалисты агентства недвижимости или застройщика выдают свое заключение о ее стоимости. Происходит согласование цены клиента с оценкой застройщика. А далее возможны варианты…

Берем все на себя
Взаимозачет жилья, подразумевающий выкуп имеющейся у клиента квартиры самим застройщиком, крайне редкое явление. Тем не менее оно все же встречается по стране. В частности, например, в предложении петербургской ГК «Кивеннапа» или брянской ИФК «Бинвест». Первая в соответствии с программой «зачета» может выкупить имеющуюся у клиента недвижимость на себя, при определенных обстоятельствах. По словам начальника отдела продаж «Кивеннапы» Дмитрия Благодерова, в зачет стоимости нового жилья принимаются наиболее ликвидные квартиры. «Схема взаимозачета распространяется на все объекты, имеющиеся у нас в продаже. В случае если у клиента после зачета его квартиры все же не хватает денежных средств на приобретение нового жилья, у нас действует беспроцентная рассрочка платежа на сумму до 500 тысяч рублей», – отмечает специалист.

Впрочем, при обращении в эту компанию в качестве потенциального клиента корреспонденту БН удалось узнать, что под «ликвидными объектами» понимаются дома «свежей» постройки, начиная с 2006 года. Кроме того, в данном случае, выкупаемые квартиры будут оценены, по .

Читайте так же:  Право обучающихся на академический отпуск

Покупка квартиры с зачетом имеющегося жилья

Покупка квартиры с зачетом имеющегося жилья нередко практикуется гражданами, желающими быстро реализовать старую недвижимость и обзавестись новой жилплощадью. Рынок первичного жилья стремительно растет, что стимулирует интерес застройщиков к увеличению продаж. Банки ищут новые способы продвижения ипотечных продуктов и привлечения клиентов. Когда речь идет об улучшении условий проживания, все проблемы часто сводятся к достаточности финансовых ресурсов. Покупая новую квартиру, можно ощутимо сэкономить, если зачесть стоимость имеющейся жилплощади.

Как обменять старое жилье на новое в кратчайшие сроки

Сейчас наблюдается впечатляющий рост объемов сдачи нового жилья. Новые многоквартирные дома предусматривают более комфортные условия быта. На первичном рынке рост предложения сопровождается увеличением потребительского спроса. Такая ситуация объясняется отчасти доступностью ипотечного кредитования для многих покупателей.

Недвижимость первичного рынка – вариант выгодного инвестирования свободных денег. Однако люди зачастую приобретают новую жилплощадь, чтобы улучшить условия проживания. Покупка квартиры – дорогое удовольствие. Изыскание средств для финансирования такого приобретения нередко становится первостепенной задачей. Зачет старого жилья при оплате новой недвижимости – решение проблемы денежного дефицита.

Другой важный аспект – вторичное жилье, являющееся личной собственностью граждан, характеризуется существенным износом – как физическим, так и моральным. Строительные конструкции большинства домов требуют ремонта, инженерные сети также нуждаются в обновлении. Потребуется много денег и труда, чтобы улучшить состояние старой недвижимости. Гораздо выгоднее будет купить новую жилплощадь с одновременной продажей имеющейся квартиры. Зачет старого жилья при покупке нового – хороший вариант для покупателя, если продавец, конечно, согласен реализовать такую схему.

Способ первый: бронирование новой квартиры под продажу старого жилья

Гражданин, намеревающийся приобрести новую квартиру, договаривается с застройщиком (продавцом первичного рынка) о купле-продаже жилплощади в новостройке. Следуя этим договоренностям, компания-застройщик принимает у гражданина – будущего покупателя – его старую квартиру для реализации на вторичном рынке. Предполагается, что средства, вырученные от продажи старой квартиры клиента, будут зачтены потом при оплате нового жилья, купленного у застройщика.

Соглашением предусматривается, что имеющаяся недвижимость клиента будет реализована компанией-застройщиком или её представителями (например, риелторами) на протяжении конкретного срока (2-3 месяца). На этот срок для клиента резервируется (бронируется) конкретная квартира в новостройке. Если в течение этого времени старая жилплощадь клиента продается на вторичном рынке по оговоренной цене (как правило, на 15-20% меньше рыночной стоимости), вырученные от её продажи деньги зачитываются при оплате клиентом нового жилья, ранее забронированного согласно предварительным договоренностям.

Новостройка может находиться на разных стадиях готовности:

  • здание активно возводится;
  • строительство завершено, но дом еще не сдан в эксплуатацию;
  • дом уже сдан в эксплуатацию, жильцы активно заселяются.

Передача старой жилплощади на реализацию компании-застройщику оформляется соглашением купли-продажи вторичного жилья, которым четко оговариваются срок и цена продажи. Если за оговоренный период времени не удалось найти покупателя на старую квартиру клиента по установленной цене, бронирование жилплощади прекращается. Если продажа имеющейся квартиры состоялась, клиент и компания-застройщик заключают новое соглашение – о купле-продаже новой квартиры с зачетом средств, вырученных от продажи старого жилья. Привлекательная особенность этого способа – стоимость забронированной квартиры фиксируется (замораживается) для клиента на время действия договора купли-продажи вторичного жилья.

Способ второй: застройщик выкупает у клиента старую квартиру и продает ему новую

Этот подход подразумевает иную последовательность действий. Компания-застройщик выкупает у гражданина имеющееся вторичное жилье и, соответственно, становится полноправным его владельцем. Данная сделка оформляется соглашением купли-продажи, фиксирующим передачу застройщику права собственности на старую квартиру клиента. Разумеется, компания-застройщик приобретает у клиента данную жилплощадь по сниженной цене (на 20-30% дешевле рынка), что позволяет ей заработать на последующей перепродаже этого жилья по рыночной (справедливой) стоимости. Если гражданин соглашается на подобные условия, компания-застройщик также одобряет сделку.

Оформив куплю-продажу имеющейся жилплощади, компания-застройщик и клиент заключают следующее соглашение, предусматривающее куплю-продажу недвижимости в новостройке, возведенной данным застройщиком. Таким образом, стоимость выкупа застройщиком старой квартиры клиента зачитывается при оплате нового жилья. Доплатив необходимые средства (если нужно), гражданин становится собственником первичной недвижимости. Внесение недостающей суммы может осуществляться единовременной выплатой, рассрочкой или, как вариант, через ипотеку.

Способ третий: банковский ипотечный заем под залог имеющейся жилплощади

Чтобы приобрести новое жилье, можно оформить ипотечную ссуду, заложив банку-кредитору имеющуюся квартиру. Данная схема предусматривает следующий порядок действий:

  1. Гражданин изучает предложения ипотечного рынка и выбирает подходящий вариант.
  2. Заявитель обращается в соответствующий банк за консультациями. Менеджер кредитного учреждения предоставляет гражданину все необходимые сведения, а также перечень бумаг для оформления ипотеки.
  3. Потребитель готовит документацию и предоставляет её в банк с заявкой на выдачу ипотечной ссуды. При этом стороны оговаривают, что имеющаяся квартира заемщика оформляется как залог по ипотечному займу, но фактически станет собственностью кредитора-залогодержателя.
  4. Если ипотечная заявка на таких условиях одобряется банком-кредитором, заемщик договаривается с компанией-застройщиком и бронирует у неё нужную квартиру. При этом застройщик и покупатель оформляют надлежащее соглашение.
  5. В установленные сроки банк-кредитор перечисляет клиенту средства ипотечного займа. Эти деньги могут переводиться на счет заемщика или сразу же перечисляться на счет компании-застройщика.
  6. По факту оплаты гражданин (покупатель жилья, ипотечный заемщик) становится обладателем новой жилплощади. Он вправе пользоваться приобретенной собственностью.

Пока действует срок кредитования, заемщик погашает полученную ипотеку ежемесячными платежами, предусмотренными согласованным графиком. Как правило, сначала банк-кредитор учитывает поступающие платежи в счет покрытия начисленных процентов и сопутствующих затрат, и только потом уже начинает погашаться базовая сумма (тело) ипотеки. Можно выплатить заем досрочно. Важно помнить, что заемщик не вправе распоряжаться квартирой, пребывающей в ипотечном залоге, без разрешения банка-кредитора (пункт первый статьи 37 закона 102-ФЗ от 16.07.1998).

Таким образом, зачет имеющейся жилплощади при покупке нового жилья через ипотеку может применяться, как и другие способы. Однако ипотека при подобных обстоятельствах далеко не всегда оказывается предпочтительной. Чтобы сделать правильный выбор, нужно проанализировать все доступные варианты.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Сделка по взаимозачёту: как переехать из старой квартиры в новостройку?

Обменять старое жилье на новое поможет система trade-in, но придётся сделать скидку за скорость.

Источник изображения: Фотобанк Лори

Читайте так же:  Экономия — лишней не бывает, или как меньше платить за услуги жкх и можно ли уменьшить платежи на за

Застройщики жилья в рекламе иногда указывают, что квартиры у них можно приобрести с помощью взаимозачета. Что же это такое и как проходит данная процедура?

«Суть услуги trade-in на рынке жилья заключается в том, что агентство недвижимости или застройщик выкупает старую квартиру с единовременным оформлением квартиры в новостройке на клиента, — говорит Инна Игнаткина, директор компании МИЦ-Недвижимость на Пресне. — На практике же агентство недвижимости берет на реализацию старую квартиру клиента. После ее продажи клиент получает квартиру в новостройке».

Евгений Редькин, генеральный директор компании «Реалист», рассказал про два основных варианта взаимозачета: «Либо застройщик, сам или через подрядчика, принимает вторичные квартиры на реализацию — то есть, выступает в роли риэлтора, — либо выкупает квартиру сам. С одной стороны, для покупателя этот вариант (срочный выкуп) проще: не надо ждать, пока продастся квартира на рынке, можно сразу заключать сделку. С другой — не обходится без «подводных камней»: как правило, застройщик готов выкупать квартиру при условии довольно существенного дисконта — от 10 до 30 процентов рыночной стоимости объекта. Так застройщик страхуется от ситуации, когда квартира «зависнет» у него на реализации надолго.

Сама сделка при срочном выкупе представляет собой оформление квартиры на юрлицо, происходит одновременное подписание договора купли-продажи вторичной квартиры и договора приобретения квартиры в новостройке.

В случае же, когда застройщик берет квартиру на реализацию (выступая фактически как риэлтор), клиент сначала оформляет договор на агентские услуги, и квартира выставляется на продажу. Дальше все происходит как с обычной продажей — объект размещается в базах, ведется рекламная кампания и т.п. В этом случае застройщик точно так же, как и клиент, заинтересован в быстрой продаже квартиры — сделка по покупке новостройки происходит после того как реализована вторичная квартира. Поэтому он также может стараться скорректировать клиента по цене — добиться дисконта в несколько процентов, чтобы ускорить продажу. Впрочем, часто это даже не дисконт, а просто более трезвая рыночная оценка объекта».

В чем же плюсы и минусы покупки квартиры в новостройке по системе взаимозачета?

Клиент, обратившийся в агентство недвижимости или застройщику, работающему по системе trade-in, прежде всего, бережет свои нервы и экономит время и средства.«По сути, здесь действует принцип «одного окна», когда клиент единожды обращается к застройщику, а тот в свою очередь берет всю работу на себя (оценка рыночной стоимости жилья, проверка юридической чистоты, реклама, поиск покупателей, оформление сделки и т.д.). — говоритМария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». Второе, не менее важное преимущество взаимозачета – фиксация стоимости новой квартиры. Таким образом, клиент не окажется в ситуации, когда ему придется внезапно срочно искать дополнительные средства для заключения сделки или брать ипотечный кредит на большую сумму.

Пожалуй, единственный недостатком является то, что, в отличие от альтернативных сделок на вторичном рынке, при покупке по взаимозачету клиент не имеет возможность оформить регистрацию. Покупатель до момента получения права собственности на объект, купленный на первичном рынке, по сути, живет без регистрации и без собственности (которую можно оформить только после завершения строительства). При альтернативных сделках на вторичном рынке такой проблемы не возникает – обмен правом собственности происходит единовременно».

В то же время,по словам Инны Игнаткиной, продать квартиру самостоятельно будет выгоднее, так как в основе взаимозачета лежит продажа квартиры по цене ниже рыночной, не выше 70% от рыночной стоимости.

Во сколько обходится клиенту подобная услуга?

Как рассказал Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки», «каждый застройщик самостоятельно устанавливает комиссию за свои услуги. В нашем жилом комплексе стоимость составляет 2% от цены вторичного жилья, но не менее 198 000 рублей. При этом данная комиссия значительно ниже среднерыночной. Некоторые агентства недвижимости за продажу вторичной квартиры берут 4-4,5% от суммы сделки. Соответственно, обращаясь в нашу компанию, клиенты экономят свои средства на продаже старой недвижимости», — подчеркнул эксперт.

Стоит также отметить, что не любая квартира принимается по схеме взаимозачета. Многие девелоперы выдвигают определенные требования к объектам вторичного рынка. Например, чтобы жилье находилось в собственности не менее трех лет или чтобы в квартире на момент продажи никто не был прописан и т.п.

По словам экспертов, в настоящее время на рынке взаимозачет не является широко распространенной услугой. Мария Литинецкая рассказала, что сегодня известно о нескольких девелоперах, предлагающих совершить покупку в их проектах по взаимозачету. «К примеру, компания «Мортон» предоставляет возможность продать свою квартиру и приобрести новостройку в любом из более чем 30 строящихся и реализуемых объектах. Такая же схема действует и в ЖК «Новые Ватутинки» от девелопера «Инвесттраст». Специальные условия на приобретение жилья по trade-in предлагают и в Микрогороде «В лесу» от компании ROSE GROUP. В Urban Group также действует подобная услуга».

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Таким образом, схема взаимозачета имеет свои плюсы как для покупателей, так и для застройщиков. Клиенты берегут свое время и нервы, тогда как девелоперы имеют возможность привлечь дополнительных клиентов – что особенно актуально при спокойном рынке. Впрочем, самостоятельная продажа квартиры для клиента была бы, конечно, выгоднее – так как при схеме trade-in она реализуется с дисконтом.

Источники


  1. Егиазаров, В.А. Транспортное право: Учебник; М.: Юстицинформ; Издание 5-е, доп., 2012. — 552 c.

  2. Новицкий, И.Б. Римское право; М.: Гуманитарное знание, 2011. — 245 c.

  3. Бикеев, А. А. Трудоправовая деятельность в организации. Учебное пособие / А.А. Бикеев, М.В. Васильев, Л.С. Кириллова. — М.: Статут, 2015. — 144 c.
  4. Чернявский, А. Г. Теория государства и права в схемах. Учебное пособие / А.Г. Чернявский. — М.: КноРус, 2016. — 112 c.
  5. Кулаков В. В., Каширина Е. И., Карапетян Л. А., Старков О. В. Правоведение; Феникс — Москва, 2011. — 224 c.
Покупка квартиры с зачетом имеющегося жилья
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here