Покупка-продажа муниципального жилья

Можно ли продать муниципальную квартиру без приватизации

Каким образом можно сменить место жительства гражданину, занимающему квартиру по договору социального найма.

Начнем с того, что до момента приватизации недвижимости, ее собственником является государство. А лица, проживающие в муниципальной квартире или комнате, обладают лишь правом проживания и пользования. Таким образом, ответ на вопрос «Можно ли продать муниципальную квартиру без приватизации» однозначно отрицательный. Тем не менее, есть несколько способов улучшения жилищных условий — даже если вы проживаете в неприватизированном жилье. Можно ли продать квартиру без приватизации законными способами?

Заключение договора-найма

Самая простая схема, использовав которую можно продать квартиру без приватизации, выглядит следующим образом. Потенциальный покупатель с согласия всех жильцов прописывается у продавца. Официально данный вид сделки приравнивается к оформлению постороннего лица с целью проживания по договору найма. После этого продавец получает полную стоимость объекта недвижимости и выписывается из нее вместе с остальными зарегистрированными жильцами. Новому ответственному квартиросъемщику остается только оформить недвижимость на себя.

Другой законный способ возможной продажи квартиры без приватизации – это обмен муниципального жилья на приватизированное.

Обмен на приватизированную недвижимость

Покупатель готов обменять находящееся в его собственности жилье на муниципальную недвижимость, в которой проживает продавец. Можно ли таким образом продать квартиру без приватизации? – да, но в этом случае придется запастись терпением. В первую очередь, собственность потребуется расприватизировать, а затем обменять две муниципальные площади. Проблема такого метода заключается, прежде всего, в том, что подобных покупателей не так уж много, а правом на бесплатное оформление гражданин может воспользоваться лишь единожды.

Обмен правами

Еще один вариант, при котором можно продать муниципальную квартиру без приватизации, заключается в обмене правами и жилплощадями между собственником и нанимателем. Такие сделки оформляются по договору дарения, в соответствии с которым продавец получает приватизированную жиплощадь, а покупатель становится нанимателем муниципальной. В подобных сделках покупатель оказывается в крайне невыгодном положении.

  1. Если он уже воспользовался правом оформления собственности – в этот раз, чтобы стать собственником придется заплатить немалую сумму;
  2. Покупатель утрачивает право на получение жилья от государства, а также налоговый вычет;
  3. За оформление дарственной придется уплатить внушительную сумму комиссий и налогов.

Если вы проживаете в подобном жилье, не стоит рассчитывать на срочный выкуп квартир в Москве. Самым простым и безопасным способом улучшения жилищных условий для арендаторов муниципального жилья является его приватизация и последующая продажа.

Новости недвижимости

Как продать неприватизированное жилье?

Если жильцам не удалось приватизировать квартиру, то она будет считаться «муниципальной» либо «государственной». Означает ли это, что продать не приватизированную квартиру по закону невозможно? Принятая более 20-ти лет назад программа приватизации преследовала две цели – передать квартиры и другое жилье в собственность граждан, и передать им право самостоятельно распоряжаться указанным имуществом. Распорядиться же по своему усмотрению неприватизированной квартирой гражданин не сможет. Наиболее логичным становится первый способ продажи жилья – для начала его следует приватизировать.

Распространенное мнение о том, что продажа неприватизированного жилья не является возможной, является не совсем верным. Возможность провести такую сделку законно все-таки существует. Квартиру можно просто напросто обменять. Хотя доля подобных сделок в общей массе является небольшой, время от времени их все же регистрируют. Попробуем разобраться в том, насколько законной является указанная схема и какими неприятностями она может грозить в будущем.

[3]

Как осуществляется продажа муниципальной квартиры?

Если несколько недель, необходимых для оформления приватизации, вас не устраивают, то можно воспользоваться одним из указанных ниже способов:

1. Проще всего найти общий язык с потенциальным покупателем, прописав его в своей квартире после получения в свои руки оговоренной сумы. Сам же продавец после этого выписывается из жилья. С этого момента проблемой приватизации придется заниматься новому владельцу.

2. Существует и альтернативный вариант продать муниципальную квартиру, которым время от времени предпочитают пользоваться агентства недвижимости. Речь идет об использовании «буферной» квартиры. Для начала покупатель неприватизированной жилплощади передает вам деньги, которые вы используете для покупки какой-либо квартиры у самого агентства. Такая квартира и будет называться «буферной». Затем ваша неприватизированная квартира будет обменена на законно приватизированный «буфер». После чего продавец выписывается из квартиры, а покупатель с согласия органов власти в ней пропишется. В Москве и ряде других регионов местные законодатели допускают подобные варианты с обменом. При этом происходит передача прав на квартиру по так называемому договору социального найма.

В этой ситуации существует один нюанс. Оба указанных варианта «сработают» только тогда, когда приватизация вашей квартиры вообще является возможной. В случае с ведомственными квадратными метрами или же с жильем в военном городке вопрос, как продать муниципальную квартиру, так и останется нерешенным.

Проблемы продажи муниципальной недвижимости

Любой из способов продажи неприватизированного жилья является довольно рискованным. Мошенничества следует опасаться и со стороны покупателя, и от агентства. После выписки из квартиры вам могут отказать в выплате оговоренной суммы. Агентство же в свою очередь может «передумать» выкупать свою «буферную» квартиру обратно. Поэтому репутацию и покупателя, и фирмы-посредника стоит тщательно проверить.

Использование «буферной» схемы имеет и еще один значимый минус. Если покупатель уже использовал положенное ему право на приватизацию, то получить статус «собственника» он уже не сможет. Он так и останется жильцом.

Такая процедура, как обмен неприватизированной квартиры, законодательством не «поощряется». Если заинтересованное лицо решит обратиться с иском в суд, то вероятность признания сделки недействительной будет довольно высокой. Подобное решение суда будет вполне обоснованным. Судья может посчитать такой вариант с продажей квартиры притворной или мнимой сделкой. Поскольку на 100% предугадать решение суда нереально, продаваемую квартиру лучше все-таки приватизировать.

Читайте так же:  Калькулятор неустойки по осаго

Как можно минимизировать риски при продаже?

В вопросе, можно ли продать муниципальную квартиру, нужно быть предельно осторожным. Чтобы предотвратить появление проблем, все выполняемые шаги желательно документировать. А именно:

1) Взяв у возможного покупателя задаток, лучше заключить с ним и предварительный договор. В нем следует прописать, что по завершению процедуры приватизации стороны обязуются оформить надлежащим образом и договор купли/продажи;

2) Цена квартиры должна четко оговариваться в тексте договора;

3) Получение любой суммы должно сопровождаться распиской.

Целесообразна ли покупка муниципальной квартиры?

Как продажа, так и покупка указанного жилья связана с риском. И все же приобретение муниципальной квартиры имеет немало плюсов. Отметить стоит, прежде всего, скорость процедуры оформления. Для завершения такой сделки обычно достаточно и одной недели. Покупатель, собравшийся приобрести неприватизированную квартиру, может не беспокоиться о юридической чистоте ее «истории». Да и стоимость подобной покупки в сравнении с приватизированным жильем будет значительно меньшей. Если Вам удалось получить разрешение на проведение обмена, то вероятность его оспаривания будет точно такой, как и при обычных сделках с приватизированным жильем.

Чтобы сделать вероятность возникновения проблем минимальной, следует соблюдать следующие рекомендации:

1) Не поленитесь узнать, куда и как скоро продавец собирается выписываться. Пока он окончательно не выпишется, полноправным владельцем вам стать не удастся. Его устное обещание продать муниципальное жилье должно сопровождаться документальными гарантиями;

2) Проведение сделки следует доверить агентству. Следует знать, что внесенный за муниципальную квартиру задаток не будет обладать юридической силой. Если у продавца появится желание отказаться от сделки, покупатель не сможет вернуть свои деньги;

3) До того момента, когда продавец получит обменный ордер, сделку проводить не следует;

4) Не лишним будет убедиться и в дееспособности продавца. Нельзя отбрасывать вероятность его нахождения на учете в психоневрологическом отделении.

Можно ли продать муниципальную квартиру? Как?

Продажа муниципального жилья сложная процедура, но вполне реальная. Самое главное, чтоб этим жильем распоряжались именно вы. Продать его можно и даже по вполне привлекательной цене. Для осуществления продажи муниципального жилья есть своя технология. Это своего рода обмен. Он, конечно, усложнит немного процесс продажи, но результат будет положительным.

Как продать муниципальную квартиру на законных основаниях?

Итак, покупатель квартиры приобретает этот «буфер» в агентстве. Потом он занимает ваше место, то есть становиться нанимателем вашей квартиры, а уже вы как продавец становитесь собственником этого «буфера». И после этого «буфер» продается агентству, а вы получаете свои денежные средства за продажу муниципальной квартиры.

Как говорилось выше, такой процесс только выглядит сложно, на самом деле все гораздо проще. Просто необходимо заняться поиском хорошего агентства, которое не понаслышке знает, как это осуществляется.

Продажа муниципального жилья

Для этого вам будет нужно:

  1. Ваше желание;
  2. Поиск хорошего агентства и соответственно вашего личного агента;
  3. Некоторая сумма денег для заключения договора с агентством;
  4. Первоотводные документы на занимаемое вами жилье;
  5. И впоследствии снятие вас с регистрационного учета по данному адресу.

Если вам кажется, что такой способ продажи муниципальной квартиры не совсем безопасен, и вам не подходит, то в этом случае сначала придется оформить право собственности и только потом заниматься продажей жилья.

В этом случае вам придется обратиться с заявлением к собственнику, а именно в департамент жилищной политики для составления сначала договора социального найма, а впоследствии и регистрации права собственности в регистрационном центре. Такой процесс будет занимать больше времени, да и документов потребуется намного больше.

Но стоит запомнить то, что и в том, и в другом случае лучше всего проконсультироваться со специалистом или заключить с ним договор на оказание таких услуг, как представительство во всех инстанциях. Это, конечно, увеличит расходы, но зато вы будете абсолютно уверены в результате проделанной работы. Да и с личным временем у вас будет немного попроще.Так что удачи вам и выбирайте то, что вам действительно подходит.

Как можно продать муниципальную собственность согласно законодательству РФ

Муниципальная квартира позволяет владельцу проживать на ее площади и использовать ее по назначению, но продажа, а также наследование такой квартиры невозможны. Муниципальная квартира является государственной собственность, поэтому те виды сделок, которые разрешены с частной собственностью, провести с ней нельзя. Любые схемы, которые дают возможность продать квартиру, являются нелегальными, поскольку официальна продажа муниципальной недвижимости запрещена.

Возможен только размен муниципальной квартиры на другое имущество по официально составленному договору. Процедура обмена требует подбора собственности, которая устраивает стороны (стоимость, место нахождения, площадь, оцениваемая стоимость). Обмен возможен как напрямую, так и с привлечением третьей стороны, то есть альтернативный обмен (сложен из-за необходимости подобрать сразу несколько устраивающих все стороны объектов недвижимости). Стороны составляют договор обмена, в котором указывают все условия передачи прав собственности, оплачивают госпошлину, регистрируют новое состояние в Росреестре, а после этого получают документы, которые свидетельствуют о смене собственников. Если владелец поменял муниципальную недвижимость на частную, то он имеет права распоряжаться частной недвижимостью по своему усмотрению, например провести сделку по продаже.

Приватизация муниципальной квартиры требует составления договора социального найма с муниципальным образованием, которое предоставило данную недвижимость для проживания. Оформление договора осуществляется в Департаменте жилищной политики. Договор содержит утверждение о том, что гражданин получает в собственность от государства или муниципального образования недвижимость, а затем вправе распоряжаться им по своему усмотрению — заключать любые виды сделок, передавать по наследству.

Читайте так же:  Кто может быть опекуном несовершеннолетнего ребенка

Договор социального найма дает права на проведение процедуры приватизации, достаточно подать заявление на приватизацию в Департамент жилищной политики, уплатить госпошлину, если данная недвижимость не является для собственника первой приватизируемой недвижимостью. Права на бесплатную приватизацию повторно имеют только лица, которые совершали первую приватизацию до достижения возраста 18 лет. Заявление на приватизацию жилья находится на рассмотрении в течение 10-14 дней, после чего выносится решение о приватизации, собственник получает документы, которые свидетельствуют о праве собственности на недвижимость. Получение документов позволяет в любой момент после завершения приватизации осуществлять любые сделки с квартирой — продажу, дарение, включение в завещание. Если получить договор социального найма и инициировать процедуру приватизации собственнику не удалось, то схемы, которые рассказывают, как продать муниципальную квартиру без приватизации, не дадут возможности сделать это на легальных основаниях.

Покупка-продажа муниципального жилья

Стремление людей сэкономить при решении жилищного вопроса привело к появлению различных схем – одной из них является приобретение неприватизированного жилья. Можно ли продать муниципальную квартиру без приватизации и как это сделать?

Что такое муниципальное жилье?

Муниципальное жилье числится на балансе населенного пункта (муниципалитета) – наймодателем является муниципальный орган. По договору социального найма оно предоставляется гражданам для проживания (ст. 674 ГК) – арендная плата не взимается, оплачиваются лишь коммунальные услуги. Право собственности принадлежит государству, но благодаря приватизации квартира может перейти во владение жильцу. В большинстве случаев договор не ограничен каким-либо сроком, но если жилплощадь предоставлялась в качестве служебного помещения или проживавший там одинокий арендатор умер, то она возвращается в муниципальный жилой фонд.

Причины, побуждающие заключить сделку

Приватизация жилья бесплатна. В соответствии с внесенными в ФЗ изменениями она больше не ограничена сроками (соответствующее решение было принято Государственной Думой 10.02.17 г. и утверждено 15.02.17 г.). После получения прав собственности на квартиру ее можно продать, подарить, обменять, завещать. Зачем приобретать/продавать неприватизированную жилплощадь? Причины имеются как у покупателя, так и у продавца.

Покупателя привлекают низкая стоимость и перспектива приватизации – после завершения процедуры объект будет иметь рыночную цену. У продавца также имеются свои причины. Продать муниципальное жилье в первую очередь желают те, кто уже использовал свое право на бесплатную приватизацию – такая возможность предоставляется государством 1 раз (исключением являются дети, которые после 18 лет могут приватизировать еще 1 объект). Вторая распространенная причина – острая нужда в деньгах. Человек может быть заинтересован в продаже и в случае переезда – найти обмен между муниципальными квартирами сложно, поскольку большая часть жилого фонда уже приватизирована гражданами. Продав недвижимость в одном населенном пункте, можно приобрести ее на новом месте, добавив собственные накопления или взяв кредит.

Можно ли продать муниципальную квартиру без приватизации?

Поскольку недвижимость принадлежит муниципальному органу, продать ее привычным образом гражданин не может. Однако существуют способы, позволяющие обеим сторонам сделки получить желаемое, не нарушив закона. Фактически речь идет об уступке прав на проживание (но не прав собственности – они возникают только после приватизации).

Как продать муниципальную квартиру?

Способ №1.

Этот способ очень рискован – применять его целесообразно только в случае, если между покупателем и продавцом сложились доверительные отношения (отсутствует риск одностороннего нарушения соглашений).

Алгоритм действий следующий: в муниципалитет подается запрос о прописке третьего лица. Если после рассмотрения заявления принимается положительное решение, то покупателя прописывают в квартире. Продавец выписывается после получения денег (снимаются с прописки и остальные жильцы, если таковые имеются). В результате арендатор остается единственным, кто прописан, и он может подать запрос в департамент жилищной политики на подписание договора социального найма уже от своего лица. Если со стороны наймодателя не возникнет возражений, то у квартиры появится новый арендатор. Если свои права на приватизацию он или кто-то из членов семьи еще не использовали, то после прохождения процедуры жилплощадь станет полновластной собственностью.

Риски при смене нанимателя очень высоки. Один из них – возможность выписки нового жильца продавцом сразу после получения денег. Законом закреплено право требовать в судебном порядке выселения временного жильца, если тот отказывается сделать это самостоятельно. Помимо самого продавца обратиться в суд могут члены его семьи, проживающие в квартире.

Способ №2.

Эта схема подразумевает участие риелторов, имеющих в своем распоряжении «буферный» жилой фонд и готовых предоставить сторонам свои услуги. По доверенности АН оформляет на покупателя приватизированное «буферное» жилье. После этого осуществляется обмен – он не запрещен законом. Арендатор муниципальной недвижимости выписывается и оформляет прописку в «буферной» квартире, принадлежащей АН, а покупатель обращается в жилищный департамент для составления нового договора социального найма. Препятствий в оформлении документов возникнуть не должно. Затем продавец выписывается из «буферной» квартиры («дарит» или «продает» ее АН и получает деньги). В итоге все стороны остаются при своих интересах – агентство получает денежное вознаграждение (около 5% от суммы сделки), продавец – деньги, покупатель – жилплощадь, которую он затем может приватизировать (если уже не использовал такую возможность).

Не допускается обмен, если:

  • в результате него жилищные условия одной из сторон серьезно ухудшаются (этот момент стоит учесть при выборе «буферного» жилья);
  • муниципальная квартира относится к специальному фонду.

Если у регистратора возникнет подозрение в том, что сделка носит фиктивный характер, будет получен отказ.

Сделка, подразумевающая продажу муниципального жилья, не приветствуется наймодателем, поэтому выявление факта получения денег повлечет крайне неприятные последствия – вопрос будет рассматриваться судом и решение со 100%-ной вероятностью окажется не в пользу ответчика.

Читайте так же:  Представляем образец апелляционной жалобы на решение мирового судьи по алиментам

Как избежать проблем?

При проведении такой сделки существует 3 главных риска:

  • продавец, получив деньги, не выпишется из квартиры и принудительно выселит покупателя;
  • владелец муниципального жилья не признает факт получения денег;
  • агентство недвижимости откажется выкупать обратно предоставленную «буферную» квартиру (из-за деликатности обстоятельств отстоять свои интересы в суде не удастся).

Чтобы избежать подобных рисков, стоит:

  • удостовериться в дееспособности продавца (покупателя);
  • внимательно подойти к выбору агентства недвижимости (посмотреть отзывы, проверить документы на право ведения деятельности);
  • не осуществлять полного расчета до получения обменного ордера или заключения договора социального найма на нового жильца (возможен отказ);
  • документально зафиксировать все обязательства сторон сделки;
  • оформлять расписку о получении денег в письменной форме – продавец должен написать ее синими чернилами от руки с указанием суммы прописью и числами (обязательно стоит поставить дату и подпись).

Для осуществления сделки необходимо подготовить пакет документов, в который входят:

  • паспорта – помимо оригиналов потребуются нотариально заверенные копии;
  • если интересы одной из сторон будет представлять сотрудник агентства недвижимости или другой представитель, то нужна доверенность с указанием даты завершения полномочий и их перечня (документ заверяется у нотариуса);
  • договор с АН;
  • расширенный вариант выписки из домовой книги – в ней отображается информация о прописанных лицах, состоянии жилплощади;
  • справка, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
  • технический паспорт на квартиру, выписка из ЕГРН (вместо кадастрового паспорта);
  • договор социального найма;
  • согласие со стороны всех проживающих в квартире жильцов;
  • заявление об обмене жилплощади и соответствующий договор (по 1 экземпляру для каждого участника сделки и для регистратора).

Уплачивается госпошлина (2 тыс. руб.).

Чтобы у нового жильца не возникло проблем с приватизацией, требуется письменный отказ со стороны лиц, имеющих право инициировать процесс (это наниматель и прописанные члены его семьи).

Поскольку при продаже муниципального неприватизированного жилья оформлять договор купли-продажи нельзя, его передача осуществляется путем составления в свободной форме передаточного акта. В нем приводятся:

  • сведения о заключивших сделку сторонах (паспортные данные);
  • полная информация о квартире (адрес, площадь, состояние);
  • другие важные детали, которые стороны хотели бы зафиксировать в документе;
  • дата и подписи.

Целесообразность приобретения неприватизированной муниципальной квартиры

Покупка квартиры, фактически находящейся в собственности муниципалитета, имеет лишь одно преимущество – ее стоимость значительно ниже рыночной (часто – в 2-3 раза). Если сделка пройдет удачно, то новый жилец сможет приватизировать квадратные метры, что в разы увеличит их стоимость. Привлекает также отсутствие необходимости в проверке жилья на юридическую чистоту.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Вне зависимости от выбранного способа продажи муниципального жилья, покупатель не имеет права на получение налогового вычета, который положен в случае заключения сделки купли-продажи (13% от 2 млн. руб. – 260 тыс. руб.). Это в определенной мере уменьшает выгоду, которую обеспечивает невысокая цена неприватизированного объекта.

Быстрее всего удается осуществить вариант с пропиской нового жильца – процедура занимает несколько дней. Низкая вероятность положительного исхода и высокие риски аннулируют это преимущество.

Вариант оформления обмена с участием агентства недвижимости занимает больше времени (с учетом обсуждения деталей, поиска заслуживающего доверия АН, сбора/оформления бумаг потребуется 1-2 месяца).

Как продать муниципальное жилье на законных основаниях?

Единственным законным основанием является наличие прав собственности – их предоставит приватизация. Собственность передается бесплатно, процесс регламентируется законом РФ от 04.07. 91 № 1541-1 и №14-ФЗ от 22.02.17 г. (ограничения по сроку проведения программы сняты). Для приватизации объекта не является препятствием наличие задолженности по коммунальным платежам.

Невозможно приватизировать жилье:

  • в котором произведена неузаконенная перепланировка;
  • признанное аварийным;
  • находящееся в закрытых военных городках;
  • относящееся к служебному фонду (при передаче жилья в муниципальную собственность или при оформлении согласия работодателя приватизация становится возможной).

Чтобы приватизировать жилье, нужно обратиться в отдел администрации района, занимающийся этим вопросом и уточнить список документов/справок (требования в разных регионах отличаются). Если кто-то из жильцов не желает принимать участия, то он должен оформить письменный отказ. После сбора документов остается подать их в уполномоченный орган, дождаться рассмотрения заявки и подписать составленный договор приватизации (подписи ставят все прописанные на жилплощади жильцы, жилье переходит в долевую собственность). Договор нужно принести в МФЦ – после регистрации прав собственности можно продать недвижимость на законных основаниях по рыночной цене.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7(499)648-11-59
    • Санкт-Петербург и область — +7(812)655-72-96

Как продать муниципальную квартиру без приватизации

Как продать муниципальную квартиру без приватизации, если официальным владельцем является государство? Этот вопрос интересует многих граждан нашей страны, которые по каким-либо причинам не сумели воспользоваться своим правом на проведение бесплатной приватизации. Ответ на него читатель найдет в нашей статье.

Какие права на муниципальную квартиру имеют ее жильцы

Муниципальная квартира принадлежит государству. Жильцы такой недвижимости, за редким исключением, имеют право на бесплатную приватизацию. Воспользовавшись им они становятся полноценными хозяевами квартиры. Однако, это возможно не всегда. У некоторых квартиросъемщиков находятся свои причины отказа от приватизации. При этом, они не вправе полноценно пользоваться правами на недвижимость.

Жильцы муниципальной квартиры вправе:

  • Проживать на вверенной им жилплощади.
  • Регистрировать в помещении других граждан (в некоторых случаях понадобится разрешение муниципалитета).
  • Заключать договора с управляющей компанией и поставщиками услуг.
Читайте так же:  Создание некоммерческой организации порядок государственной регистрации

Граждане, проживающие в муниципальном жилье, не могут продать его или подарить официально, т.е. заключение договора купли-продажи и дарственной здесь исключено. Подобные сделки будут считаться недействительными.

Легальные способы продажи муниципального жилья

Самым простым способом продажи муниципального жилья все же является его приватизация. Однако, существует возможность обойти ее стороной. В таком случае, продавцу и покупателю придется проявить терпение, поскольку процесс оформления документов займет длительное время.

Продать муниципальную квартиру, без предварительного проведения приватизации, можно следующими способами:

  • Зарегистрировав покупателя в недвижимости до ее продажи. Если покупателем является родственник, проблем с его пропиской не возникнет. Квартиросъемщику достаточно лишь собрать письменные согласия других жильцов квартиры и зарегистрировать гражданина в жилье. Если же человек посторонний, потребуется согласие на прописку, полученное в местной администрации. Это достаточно проблематично, в ряде случаев можно получить отказ. После прописки покупателя в квартире, прежним владельцам достаточно лишь выписаться.
  • Обмен муниципальной квартиры на приватизированную. Этот способ широко популярен среди риелторов. Он подразумевает предоставление квартиросъемщику нового жилья, находящегося в частной собственности за счет заключения фиктивной сделки купли-продажи, при этом владелец приватизированной недвижимости прописывается в муниципальном жилье с согласия городской администрации. В дальнейшем продавцу выплачиваются деньги за муниципальное жилье, а на приватизированную оформляется новый договор купли-продажи, и она снова переходит в руки бывшего владельца.

Существует еще один способ продажи муниципальной квартиры, однако он предусматривает проведение приватизации за счет продавца. В таком случае, все расходы ложатся на его плечи. Подобные действия подойдут для продажи квартиры с долгами по коммунальным платежам.

Ограничения на сделки с обменом муниципального жилья на частное

Прежде чем приступать к оформлению обмена муниципальной квартиры на частную, жильцы должны ознакомиться с некоторыми ограничениями:

  1. Граждане, выписанные из муниципального жилья, должны быть одновременно прописаны в частном.
  2. Запрещен обмен квартиры на жилье, площадь которого составляет менее пятнадцати квадратных метров.
  3. В новом жилье должно быть прописано ровно столько граждан, сколько выписалось из муниципального.

Отдельно стоит оговорить права несовершеннолетних детей. При оформлении обмена муниципального жилья на частную квартиру и выделения долей детям, в случае ее продажи необходимо предоставление другой жилплощади и получение одобрения от органов опеки.

Какие документы понадобятся для продажи муниципальной квартиры

Для оформления сделки с обменом (продажей) неприватизированного жилья потребуется предоставление:

  • Паспортов всех прописанных в квартире жильцов.
  • Свидетельств о рождении несовершеннолетних детей.
  • Документации на квартиру.
  • Выписки из домовой книги (справки о составе семьи).

В некоторых случаях также потребуется предоставить справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Риски при продаже муниципальной квартиры без приватизации

Существует огромное количество рисков, связанных с продажей муниципальной квартиры. В случае уличения в заключении фиктивной сделки, действия продавца могут быть приравнены к мошенническим, что понесет за собой вынесение соответствующего наказания.

В большинстве случаев, продавцы неприватизированных квартир становятся жертвами злоумышленников. Поскольку подобные сделки с недвижимостью являются незаконными, т.е. не предусмотрено составление договора задатка или купли-продажи, возможен отказ покупателя от оплаты квартиры.

Оптимальным вариантом было бы обращение к нотариусу, однако поскольку подобные сделки запрещены действующим законодательством, сделать это не представляется возможным. Избежать рисков на 100% позволит лишь своевременная приватизация муниципальной квартиры и ее последующая перепродажа по договору.

В заключении повторимся, что неприватизированная квартира документально принадлежит городской администрации. Квартиросъемщики не могут официально продать ее или подарить. Существуют способы обхода данных ограничений, при этом риск мошеннических действий со стороны покупателя огромен. Жильцы квартиры могут остаться без вверенной им в пользование жилплощади, не получив за нее оговоренную ранее оплату.

Муниципальные квартиры от Правительства Москвы

Москва, ул. Голубинская, д. 7, корпус 5, кв. 299

  • 1-комнатная квартира
  • Общая площадь: 32,7 м²
  • Этаж: 4
  • Раздельный санузел
  • Доступность: 17 минут от метро Ясенево

Москва, Симферопольский бульвар, д.16, корпус 3, кв. 29

  • 1-комнатная квартира
  • Общая площадь 35,2 м²
  • Этаж 12
  • Санузел совмещённый
  • Балкон
  • Доступность: 4 минуты до метро Севастопольская

Москва, проезд Ореховый, д. 13, корпус 3, кв.135

  • 1-комнатная квартира
  • Общая площадь 34,4 м²
  • Этаж 4
  • Санузел совмещённый
  • Лоджия
  • Доступность: 10 минут до метро Шипиловская

Москва, Валдайский проезд, д. 11, кв. 6

  • 1-комнатная квартира
  • Общая площадь 30,8 м²
  • Этаж 2
  • Санузел совмещенный
  • Доступность: 10 минут до метро Ховрино

Москва, ул. Старый Гай , д. 10, кв. 73

  • 1-комнатная квартира
  • Общая площадь 33 м²
  • Этаж 1
  • Санузел совмещённый
  • Доступность: 15 минут до метро Новогиреево

Москва, г. Зеленоград, корп.148, кв.36

  • 1-комнатная квартира
  • Общая площадь 32,2 м²
  • Этаж 5
  • Балкон
  • Санузел совмещенный
  • Доступность: 40 минут до м. Речной вокзал

Москва, проезд Серебрякова , д. 3 кв. 141

  • 1-комнатная квартира
  • Общая площадь 33,2 м²
  • Этаж 2
  • Балкон
  • Санузел раздельный
  • Доступность: 4 минуты до метро Ботанический сад.

Москва, ул. Конёнкова, д. 5, кв.138

  • 1-комнатная квартира
  • Общая площадь 39,1 м²
  • Этаж 11
  • 2 лоджии
  • Санузел раздельный
  • Доступность: 7 минут до м. Биберево

[2]

Москва, ул. Новокосинская, д. 40, кв. 169

  • 1-комнатная квартира
  • Общая площадь 37,8 м²
  • Этаж 9
  • Балкон
  • Санузел совмещённый
  • Доступность: 7 минут до метро Новокосино

Москва, Кронштадтский бульвар, д. 43, корпус 2, кв.104

  • 2-комнатная квартира
  • Общая площадь 37,9 м²
  • Этаж 1
  • Лоджия
  • Санузел раздельный
  • Доступность: 15 минут до м. Водный стадион

Москва, 1-й Боткинский проезд, д. 6, кв. 95

  • 2-комнатная квартира
  • Общая площадь 62,2 м²
  • Этаж 6
  • Балкон
  • Санузел раздельный
  • Доступность: 10 минут до метро Динамо

Москва, ул. Маршала Конева, д. 16, кв. 25

  • 2-комнатная квартира
  • Общая площадь 47 м²
  • Этаж 8
  • Балкон
  • Санузел раздельный
  • Доступность: 7 минут до метро Октябрьское Поле

Москва, ул. Главная, д. 6, кв.17

  • 2-комнатная квартира
  • Общая площадь 63 м²
  • Этаж 3
  • Балкон
  • Санузел раздельный
  • Доступность: 30 минут до метро Щёлковское
Читайте так же:  Что делать, если отказалась от ребенка в 16 лет, а с меня взыскивают алименты на него через 4 года

Москва, Шмитовский проезд, д. 18, кв. 51

  • 2-комнатная квартира
  • Общая площадь 37,1 м²
  • Этаж 7
  • Балкон
  • Санузел совмещённый
  • Доступность: 10 минут до метро Деловой центр

Как купить квартиру на аукционе?

Электронный аукцион — новый инструмент продаж в России, с помощью которого теперь можно купить и квартиру. Основное преимущество системы аукционных торгов — возможность приобрести юридически чистую квартиру по самой низкой на рынке цене.

Как принять участие в торгах?

Большая часть аукционов, на которых можно приобрести недвижимость, проводится через электронные торговые площадки. Изучать объекты на данных площадках можно и без регистрации, но участие в самих торгах без нее невозможно. Для этого необходимо через уполномоченные организации получить электронно-цифровую подпись (ЭЦП). Действует она, как правило, в течение года. Причем подпись можно оформить для участия как на одной площадке, так и на нескольких. Заняться оформлением электронной подписи лучше заранее, еще на стадии изучения объектов, так как на ее получение уйдет некоторое время. Если затянуть, то можно пропустить торги.

После того как подпись получена, необходимо зарегистрироваться на той площадке, где будет продаваться квартира, которая вам понравилась. У каждого зарегистрированного участника есть личный кабинет, через который подается заявка на участие в торгах. Также через личный кабинет вносится и задаток за каждый объект. По законодательству РФ сумма залога не может быть больше 20% от рыночной стоимости объекта.

Затем проводятся сами торги. В течение нескольких дней участники предлагают свою цену. Надо готовиться к тому, что сумма вырастет. На сколько именно изменится цена, зависит от количества участников и привлекательности объекта. После завершения торгов победителем становится тот, кто предложил самую высокую стоимость. Он должен перечислить на счет продавца всю сумму за вычетом задатка, который засчитывается как часть оплаты. Важный момент: если победитель отказывается от совершения сделки, он теряет задаток. Также он может быть внесен в черный список, и ему будет запрещено в дальнейшем участвовать в аукционах на данной площадке. Проигравшие участники торгов получают задаток обратно.

Какая недвижимость продается на торгах?

На торги выставляется самая разнообразная недвижимость первичного и вторичного рынка (квартиры, комнаты, дома, земельные участки), принадлежащая городу, банкам, находящимся на стадии банкротства заемщикам и так далее. Но все эти предложения объединяет одно: законодатель определил обязанность продажи такой недвижимости через аукцион (публичные электронные торги).

[1]

Государственное либо муниципальное имущество реализуется только через публичные электронные торги для минимизации возможного сговора между претендентами. Это единственный возможный способ реализации на основании Федерального закона № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд».

Самая большая доля недвижимости, которая продается с торгов, приходится на залоговые объекты, под которые оформлялись кредиты. В ситуациях, когда должник не может выполнить свои обязательства перед кредитором (любая кредитная организация или физическое лицо), кредитор обращается в судебные инстанции для взыскания имущества должника. Взысканная по решению суда залоговая недвижимость реализуется на открытых (публичных) аукционных торгах.

«Большой процент недвижимости, попадающий на электронные торги, — это недвижимость, которая приобреталась в ипотеку. Кредит на покупку жилой недвижимости можно было получить, предоставив в кредитную организацию минимальный пакет документов, так как ипотечного заемщика считали надежным клиентом. Но в свете последних макроэкономических событий в России ситуация изменилась, и долги по выданным ипотечным кредитам стали расти. По данным АИЖК, сегодня задолженность перед кредитными организациями достигает 50,9 млрд рублей. Если должник не может исполнять свои обязательства, то кредитная организация имеет право реализовать заложенную недвижимость и вернуть долг», — отмечает заместитель генерального директора по юридическим вопросам «МИЭЛЬ – Сеть офисов недвижимости» Ольга Балбек.

Кто выставляет объекты на торги?

В Москве торги проводит Департаментом по конкурентной политике на специализированных электронных площадках в Интернете. К ним, например, относится «Сбербанк-АСТ», где опубликован перечень квартир, выставленных на ближайший аукцион.

Подобный способ реализации — единственно возможный в случае, когда необходимо продать государственное или муниципальное имущество. Федеральный закон № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» регламентирует такую форму продажи квартир, находящихся в собственности Правительства Москвы.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

«В настоящее время «БЕСТ-Новострой» начинает сотрудничество с подразделением Департамента капитального ремонта Москвы — компанией ГУП «Мосремонт», — рассказывает председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. Компания будет продавать коммерческие площади и квартиры в домах после капитального ремонта и реконструкции. Первые такие торги пройдут в начале 2017 года. В данном случае покупатель сможет сначала побывать в доме, который его интересует, осмотреть квартиру, оценить виды из окон и затем уже принять решение, какую именно квартиру будет приобретать на торгах. Обычно такой возможности у покупателей нет.

Источники


  1. Будяну В. А., Мытарев С. А., Сумская Е. Г. Правоведение за 24 часа; Феникс — Москва, 2009. — 288 c.

  2. Молчанов, В.И. Огнестрельные повреждения и их судебно-медицинская экспертиза: Руководство для врачей / В.И. Молчанов, В.Л. Попов, К.Н. Калмыков. — М.: Медицина, 2014. — 272 c.

  3. Исаев, Сергей Регистрация фирмы. Самостоятельно, правильно и быстро / Сергей Исаев. — М.: Питер, 2010. — 160 c.
  4. Настольная книга судебного пристава-исполнителя. — М.: БЕК, 2014. — 752 c.
  5. Радько, Т. Н. Теория государства и права в схемах и определениях. Учебное пособие / Т.Н. Радько. — М.: Проспект, 2015. — 776 c.
Покупка-продажа муниципального жилья
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here