Порядок действий при оспаривании оценки кадастровой стоимости земельного участка

Что нужно знать при оспаривании кадастровой стоимости

С каждым годом тема оспаривания кадастровой стоимости для налогоплательщиков России становится все более повседневной и обыденной.

Причем, если в первые годы оспариванием занимались преимущественно юридические лица, то с каждым годом все больше физических лиц защищают свои права на уплату налогов в справедливом размере. Для сравнения, по данным Росреестра, в 2013 году из 6 190 инициированных в судах споров о величине кадастровой стоимости объектов недвижимости физическими лицами инициировано 1 472 спора, что составило всего 24%. По итогам 2015 года данная цифра уже составила 2 594 из 5 682 споров (46%).

Очевидно, что такой рост популярности оспаривания кадастровой стоимости связан, в первую очередь, с тем, что налогоплательщики могут видеть – оспорить её можно, более того, процесс прозрачен и доступен. По тем же данным Росреестра за 2015 год, в 3 437 случаев из 5 682 суд принял положительное решение об удовлетворении требований истцов (61%).

О чем же необходимо помнить тем, кто хочет оспорить кадастровую стоимость своего имущества? Физические лица имеют право оспаривать кадастровую стоимость в суде, при этом обращение в комиссию не является обязательным. Однако стоит знать и учитывать два нюанса: суд рассматривает только вопросы об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной и не рассматривает дела, связанные с кадастровой оценкой по недостоверным сведениям; исходя из сложившейся практики, в случае отличия кадастровой стоимости от рыночной в пределах 10% суд может оставить иск без удовлетворения.

Если объект имущества находится в долевой собственности, оспорить его кадастровую стоимость может любой собственник без получения согласия остальных владельцев. В исковом заявлении необходимо обязательно указать на нарушение прав собственника, например, на завышенные налоговые платежи и т.п. Можно пересмотреть сумму налога уже на текущий год, если до конца календарного года собрать необходимый пакет документов и обратиться для пересмотра кадастровой стоимости в комиссию или суд.

Как выглядит процесс оспаривания кадастровой стоимости на практике? На первом этапе необходимо оценить целесообразность оспаривания в целом. Надо понять, завышена ли кадастровая стоимость, насколько возможно её снизить, оценить реальный экономический эффект от снижения налоговых платежей по сравнению с затратами на процедуру оспаривания. Надо иметь в виду, что кадастровая стоимость в России переоценивается не реже, чем раз в пять лет.

Рассмотрим этот этап на примере. Изучим вопрос о снижении стоимости земельного участка площадью 1 800 кв.м., расположенного в поселке N. Кадастровая стоимость 1 850 000 руб., дата определения — 01.01.2014 г. В случае принятия рыночной стоимости земельного участка в качестве кадастровой в 2016 г., платежи по налогам снизятся в 2016, 2017 и 2018 годах.

Как правило, оценочные компании проводят предварительный анализ рынка и ориентируют потенциального заказчика о возможности снижения кадастровой стоимости. В рассматриваемом случае снижение возможно на 60%. Ставка налога в данном случае – 1,5% от кадастровой стоимости. Это 27 750 руб. в год. При снижении кадастровой стоимости сумма годового платежа составит 11 100 руб., экономия средств – 16 650 руб. в год, за три рассматриваемых года – 49 950 руб.

Затраты на проведение экспертизы отчета составят порядка 25 000 руб., столько же составят услуги оценщика по подготовке отчета. Таким образом, сумма затрат составляет 50 000 руб. Очевидно, что организация процесса оспаривания кадастровой стоимости в данном случае нецелесообразна, так как затраты на организацию составляют ту же сумму, что и возможная экономия на налогах.

Допустим, что для рассматриваемого участка процесс инициирован в 2014 г., а значит, размер налоговых платежей изменится на ближайшие 5 лет. Тогда экономия составляет 83 250 руб., что на 33 250 руб. выше затрат на организацию процесса.

Оценив экономическую эффективность процесса и приняв положительное решение, правообладатель собирает необходимый пакет документов и инициирует подготовку независимой оценки недвижимости. Готовый отчет должен пройти экспертизу на подтверждение стоимости в той саморегулируемой организации оценщиков, в которой состоит исполнитель отчета об оценке.

Далее нужно инициировать процесс оспаривания кадастровой стоимости в комиссии или суде. На практике, если пакет документов представлен в полном объеме, а отчет об оценке подготовлен качественно, с соблюдением всех норм оценочного законодательства, дело решается в пользу истца или заявителя.

Светлана Немудрая Генеральный директор ООО «РусБизнесОценка»
Источник: http://mos.news/» rel=nofollow>http://mos.news/

Вернуться назад

Правильная оценка стоимости ресторана и кафе

Подробнее

Из чего складывается оценка стоимости офисного здания

Подробнее

16 Декабря 2017

Профессиональная оценка бизнеса специалистами позволит получить всестороннюю картину состояния дел компании

Подробнее

ООО «РусБизнесОценка», © 2012–2019

  • Услуги для юридических лиц
  • Оценка бизнеса
  • Оценка коммерческой недвижимости
  • Оценка офисных помещений
  • Оценка арендной платы
  • Оценка товарного знака
  • Оценка нематериальных активов
  • Оценка дебиторской задолженности
  • Переоценка основных средств
  • Оспаривание кадастровой стоимости
  • Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка
  • Оценка ценных бумаг
  • Оценка инвестиционных проектов
  • Оценка имущественных комплексов
  • Оценка для целей МСФО
  • Оценка машин и оборудования
  • Оценка вклада в Уставный капитал
  • Оценка незавершенного строительства
  • Оценка интеллектуальной собственности
  • Услуги для физических лиц
  • Оценка наследства
  • Оценка имущества
  • Оценка транспорта
  • Оценка ущерба имуществу
  • Оценка земельных участков
  • Оценка жилой недвижимости

г. Москва , 2-й Южнопортовый проезд, дом 16, стр. 8, к.305, Бизнес центр «Южный порт»

Оспаривание кадастровой оценки: нюансы процедуры

Руководитель коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры»

специально для ГАРАНТ.РУ

Почти на протяжении года в России действует новый порядок оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости (ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; далее – Закон № 135-ФЗ).

Рассмотрим некоторые нюансы, встречающиеся собственникам и арендаторам объектов недвижимости на этом пути.

Напомню, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абз. 11-13 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).

Результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены заявителем (физическим или юридическим лицом), а после 15 сентября 2015 года – административным истцом в судебном порядке.

Причем для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным (абз. 3 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).

Однако для юридических лиц и органов государственной власти, органов местного самоуправления оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в суде возможно только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в течение месяца с даты его поступления (абз. 37 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).

Читайте так же:  Как признать мужа безвестно отсутствующим

Необходимо помнить, что при обращении в комиссию к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости следует приложить:

  • кадастровую справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  • нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
  • отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
  • положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет (абз. 18-23 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).

На этапе сбора необходимых документов наибольшее внимание следует уделить подготовке заключения оценщика о рыночной стоимости объекта недвижимости и положительного заключения саморегулируемой организации (СРО) оценщиков, членом которой является оценщик, в соответствии этого заключения требованиям закона, стандартам и правилам оценки.

Во-первых, не следует забывать, что оценка рыночной стоимости должна производиться на дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в субъекте. Если рыночная стоимость будет оценена по состоянию на ненадлежащую дату, комиссия и суд непременно откажут в удовлетворении вашего заявления (абз. 4 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).

Во-вторых, по новым требованиям одного отчета об оценке недостаточно, теперь требуется еще заключение СРО оценщиков, одобряющее методику и результаты оценки, полученные оценщиком. К сожалению, не все экспертные организации могут представить такое заключение. Либо СРО еще не готовы одобрять отчеты своих членов-оценщиков, либо отчеты не так хороши. Но, как показывает практика, в такой услуге экспертные организации могут вам отказать. Поэтому, прежде чем заказывать отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в экспертной организации, удостоверьтесь, что она обладает возможностью получить положительное заключение на свой отчет в СРО оценщиков.

В июне 2015 года комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при столичном управлении Росреестра, было рассмотрено 152 заявления об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости, из которых 58 заявлений (38%) были удовлетворены и 94 заявления (62%) отклонены.

Причиной отклонения стало несоответствие отчетов об оценке предъявляемым к ним требованиям. Например, комиссией было установлено, что оценщики неправильно оформляют отчеты, не используют обязательные методы оценки или не обосновывают отказ от применения тех или иных оценочных подходов, неправильно подбирают объекты-аналоги, не прикладывают фото с осмотров объектов недвижимости, применяют метод массовой оценки, не учитывают требуемые корректировки или не правильно их рассчитывают. Одним словом, главные риски при обращении за пересмотром кадастровой стоимости в комиссию связаны с качеством заключения оценщика.

Если заявление о пересмотре кадастровой стоимости было отклонено комиссией, то следующим шагом для юридического лица должно стать обращение в суд. Добавлю, что изначально иски об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной рассматривались арбитражными судами. После внесения изменений в законодательство такие иски стали подведомственны судам общей юрисдикции (п. 15 ст. 20 КАС РФ). Однако этот механизм оспаривания кадастровой стоимости показал свою неэффективность, и профессиональные юристы нашли следующий выход из положения. Получив отказ в пересмотре кадастровой стоимости в комиссии при Росреестре, юристы обращались в суд, но не с иском об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, а с иском о признании незаконным решения государственного органа, что является самостоятельным способом защиты нарушенного права. Соответственно, в случаях если объект недвижимости принадлежит юридическому лицу, данные споры подсудны уже не судам общей юрисдикции, а арбитражным судам. Этот способ был избран неслучайно, а связи с тем, что арбитражные суды в подобных вопросах давно зарекомендовали себя как более компетентные.

В суде заявителю предстоит добиваться назначения судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, так как, скорее всего, комиссия признала отчет заявителя несоответствующим требованиям закона. Раньше суды противились этому и отказывали истцам в ходатайстве о назначении по делу судебной экспертизы. Но кассационный суд разъяснил, что суды первой инстанции не рассматривают спор по существу и предписал назначать судебные экспертизы (постановление Арбитражного суда Московского округа от 16 апреля 2015 г. по делу № А40-115938/2014).

Также, соблюдая досудебный порядок, можно обратиться в областной суд субъекта с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, но в этом случае за результат никто поручиться не может. Судебная практика по таким делам по-прежнему противоречивая – ВС РФ завален апелляционными жалобами, как от налогоплательщиков, так и от государственных органов.

Когда, наконец, заявитель получил положительное решение комиссии или суда, и в отношении объекта недвижимости установлена новая кадастровая стоимость в размере рыночной, кадастровая палата субъекта обязана внести соответствующие сведения в государственный кадастр недвижимости. Эти сведения в дальнейшем будут запрашиваться налоговым органом при проверке налоговых деклараций заявителя.

На этом этапе также не обходится без некоторых сложностей. В соответствии с нормами закона сведения о кадастровой стоимости, измененные по решению комиссии или суда, применяются для целей налогообложения, начиная с года подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Поэтому если год подачи заявления и год вступления решения в законную силу разнятся, то предстоит еще процедура доказывания налоговому органу, что кадастровая стоимость за предыдущий год (год подачи заявления) равна рыночной в соответствии с решением комиссии или суда.

Налоговые органы могут отказать в возврате/зачете излишне уплаченной суммы налога, поскольку данные в государственном кадастре недвижимости за предыдущий год отражают устаревшую кадастровую стоимость. Судебная практика по таким спорам еще не сформировалась.

В конце марта ФНС России разъяснила в своем письме, что если изменения в части установления кадастровой стоимости равной рыночной стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости в течение 2014 года на основании решения суда, то указанная кадастровая стоимость применяется в целях определения налоговой базы по земельному налогу по состоянию на 1 января года, следующего за налоговым периодом, в котором были внесены такие изменения в кадастр, то есть с 1 января 2015 года. Если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано в 2015 году и решение комиссии или суда об установлении рыночной стоимости в качестве кадастровой стоимости принято в 2015 году, то новая кадастровая стоимость должна применяться также с 1 января 2015 года (письмо ФНС России от 27 марта 2015 г. № БС-4-11/5013).

Читайте так же:  Уменьшение алиментов при рождении второго ребенка, если выплаты были добровольными

Таким образом, приняв поправки в нормативные акты, законодатель не урегулировал слаженное функционирование нового механизма использования привилегий налогоплательщиков, связанных с изменением кадастровой стоимости.

Как оспорить кадастровую стоимость?

О способах вычисления и пересмотре кадастровой стоимости

Данная стать расскажет о том как оспорить кадастровую стоимость квартиры, участка, земли, коммерческой недвижимости, и других объектов, подлежащих постановке на кадастровый учет РФ. Проверить данный факт можно с помощью поиска объектам недвижимости на кадастровой карте Москва и всей России.
К кадастровой стоимости относят цену за недвижимый объект, описание которого имеется в государственном кадастре недвижимости.
Расчетом данной стоимости занимаются оценщики со стороны. Эта процедура регламентируется с помощью Федерального закона от 29-го июля 1998-го года №135-ФЗ (Закона, регулирующего оценочную деятельность).

Решение о том, что необходимо провести государственную кадастровую оценку, принимается местными органами власти субъектов РФ или же органами МСУ. Они же осуществляют выбор специалиста и подписывают с ним соглашение. Исходя из положений вышеупомянутого закона, процесс переоценки осуществляется минимум один раз в пять лет (в любом регионе) и максимум раз в три года (в случае с Москвой, Санкт-Петербургом действует иная норма проведения процесса – не чаще, чем один раз за 2 года).

Для проведения государственной кадастровой оценки, ФГБУ «ФКП Россреестра» осуществляет формирование списка оцениваемых объектов недвижимости в данной местности. Соответствующий запрос на эту процедуру должен направить орган, решившийся провести кадастровую оценку. Кадастровую стоимость вычисляют оценщики со стороны, избираемые по итогам конкурса властями субъектов РФ.

Российское законодательство позволяет оценщикам в самостоятельном порядке определять метод, с помощью которого будет рассчитана кадастровая стоимость недвижимых объектов. После окончания процесса оценки, происходит ее утверждение местными властями и передача в Росреестр (который вводит все полученные факты в ГКН).

Выделяют следующие варианты, благодаря которым может быть получена информация о кадастровой стоимости объекта недвижимости:

  1. С помощью портала Росреестра и сервиса, дающего возможность получить информацию из ГКН

Такой вариант возможен при заказе соответствующей выписки. В данной ситуации есть вариант воспользоваться специализированным сервисом на вышеобозначенном портале. Заходите на главную страницу, делаете переход в раздел, посвященный физическим либо юридическим лицам. Нажимаете на кнопку выдачи информации из ГКН, заполняете образец и формируете заявку. Те пункты, на которых есть восклицательный знак, должны быть заполнены. Далее убеждаетесь, что заявку приняли, запоминаете ее номер (он позволит следить за Вашей заявкой). Информация из ГКН будет получена в течение 5 рабочих дней с того момента, как были приняты документы.

  1. С помощью портала Росреестра и сервиса, посвященного публичной кадастровой карте.

В данной карте находится информация ГКН. Для поиска конкретного объекта можно применить кадастровый номер и поисковый запрос. Про любой объект, отраженный на портале, имеются стандартные характеристики. Такие сведения обладают справочным характером и не обладают юридической законной силой.

  1. Благодаря порталу Росреестра и сервису, предоставляющему справочные материалы по объектам недвижимого типа в режиме онлайн.

Чтобы найти справочный материал по конкретному объекту недвижимого типа в режиме онлайн, можно зайти на специализированный портал. Его расположение – раздел, посвященный электронным работам и услугам. Кадастровый номер либо адрес необходимого объекта даст Вам возможность получить справочный материал об объекте недвижимого типа.

  1. С помощью портала Росреестра и сервиса, дающего возможность узнать справочный материал из фонда справочных материалов государственной кадастровой оценки.

Данный портал даст возможность узнать итоги такой оценки, проведенной региональными органами власти РФ. Заходите в раздел, посвященный физлицам либо юрлицам, выбираете «выдача информации». После вводите кадастровый номер нужного объекта в поисковике и нажимаете соответствующую кнопку. Получаете ссылку на весь интересующий Вас материал (либо, если такие сведения отсутствуют – появляется надпись, что их нет). Сведения выдаются сервисом на безвозмездной основе в режиме онлайн.

  1. Также можно лично посетить офис Федеральной кадастровой палаты Росреестра либо МФЦ.

Если все вышеперечисленные способы для Вас по определенным обстоятельствам не актуальны, тогда можно запросить кадастровую справку о стоимости из ГКН. Посещаете офис либо городское МФЦ (возможно также направление запроса почтовым отправлением). Если у ГКН есть справочный материал о нужном Вам объекте, требуемую справку Вы получите бесплатно (срок выдачи – одна неделя). Подавая запрос, обязательно укажите, каким образом готовы забрать материал: лично либо с помощью почты.

Налоговый расчет на имущество физлиц возможен благодаря специализированному сервису на сайте ФНС России.

Каким образом можно изменить итоги вычисления кадастровой стоимости?
Как оспорить кадастровую стоимость?

Исходя из положений Закона об оценке, итоги вычисления кадастровой стоимости могут быть пересмотрены в судебной инстанции и специальной комиссии, занимающейся рассмотрением таких дел.

Пересматривать вычисления кадастровой стоимости могут следующие лица:

  • Физические лица – если результаты вычисления кадастровой стоимости влияют на их права и обязанности;
  • Юридические лица – аналогично физлицам.
  • Органы госвласти, органы МСУ – если речь идет о недвижимых объектах, владельцами которых выступает государство либо муниципалитет.

Для осуществления данного процесса в судебной инстанции используется специальный порядок рассмотрения аналогичных споров.

Если итоги вычисления кадастровой стоимости желают пересмотреть в суде физические лица, им не нужно обязательно составлять предварительный запрос в комиссию. С юрлицами и органами госвласти все немного сложнее – они имеют право пересмотреть итоги проведения данного процесса в судебной инстанции лишь в той ситуации, когда комиссия отклонила заявление о таком пересмотре (если оно при этом было оформлено надлежащим образом), либо же если комиссия не рассмотрела заявление в обозначенные законодательными актами сроки.

[2]

Процесс регулируется ст. 24.18 Закона об оценке. Также данный процесс регулирует приказ российского Минэкономразвития от 4-го марта 2012-го года №263.

Подать заявление в комиссию можно с того дня, как в ГКН были внесены итоги вычисления кадастровой стоимости и до того дня, когда в ГКН были внесены итоги вычисления кадастровой стоимости, определенные при проведении стандартной государственной кадастровой оценки.

Обстоятельства, на основании которых комиссия имеет право на пересмотр итогов определения кадастровой цены:

  1. Ложный справочный материал об объекте недвижимого типа, который был применен при расчете его кадастровой цены.
  2. Если в отношении объекта недвижимого типа провели установку его цены на рынке – на день, по состоянию на который установили его кадастровую цену.

Для пересмотра итогов расчета кадастровой стоимости в комиссии, заявителем обязательно должно быть подано обращение.

Как по первому, так и по второму обстоятельству заявление в комиссию могут направить как лица физического, так и лица юридического типа – если по итогам вычисления кадастровой цены произошло нарушение прав и обязанностей этих лиц. Аналогичное право имеют и органы госвласти, МСУ.

Читайте так же:  Экономия — лишней не бывает, или как меньше платить за услуги жкх и можно ли уменьшить платежи на за

Чтобы выявить обстоятельства для пересмотра итогов вычисления кадастровой стоимости объекта недвижимого типа, заявитель имеет право на составление обращения к заказчику услуг по вычислению кадастровой стоимости. Есть вариант и с обращением в орган, занимающийся вопросами данного типа – если цена вычислена путем проведения кадастрового учета недвижимого объекта.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

В течение одной недели с того дня, как поступил указанный запрос, заказчик работ и орган, занимающийся данными вопросами, должны предоставить заявителю необходимую информацию. Нарушать обозначенные временные сроки категорически нельзя (исходя из положений законодательства Российской Федерации).

Должно быть подано как само заявление, так и следующие типы документов:

  • Кадастровая справка о кадастровой цене (можно заказать онлайн как и выписку из ЕГРП) объекта недвижимого типа. В ней должен находиться справочный материал об оспариваемых итогах вычисления кадастровой стоимости.
  • Копия правоопределяющего документа на недвижимый объект – в случае подачи заявления лицом, имеющим право на недвижимый объект. Ее должен заверить нотариус.
  • Документы, доказывающие ложную направленность информации об объекте недвижимого типа, примененные при вычислении его кадастровой цены (если основанием подачи заявления выступает именно это обстоятельство).
  • Отчет об оценке оценочного объекта. Он должен быть как на бумаге, так и в электронном формате – если заявление подается в силу причины определения в отношении объекта недвижимого типа его рыночной цены.

Если обозначенных документов нет – рассмотрением заявления никто заниматься не будет.

Также возможно приложение документации иного типа.

Комиссия должна рассмотреть поступившее заявление за 30 дней со дня его поступления.

В течение одной недели со дня поступления заявления комиссия осуществляет направление уведомления о том, что это заявление будет рассмотрено с обозначением дня его изучения в орган МСУ, на территории которого находится недвижимый объект, итоги вычисления кадастровой стоимости которого намерены оспорить. Также подобное уведомление получает лицо, имеющее право на данный недвижимый объект.

Если заявление подали из-за неправильного справочного материала о недвижимом объекте, который был использован при вычислении его кадастровой цены, по итогам изучения этого заявления комиссия может остановиться на следующих решениях:

  1. Она может отклонить заявление, если использовалась достоверная информация.
  2. Она имеет право пересмотреть итоги вычисления кадастровой стоимости – если применяли недостоверный справочный материал об объекте недвижимого типа.

Если же заявление подали из-за второго обстоятельства, то комиссия решает определить кадастровую цену объекта недвижимого типа, исходя из размера его рыночной цены. Комиссия также имеет право просто отклонить заявление и не изучать его далее.

Комиссия работает на законных основаниях, если на заседании находятся более половины ее участников. Голоса отдают открыто. Участники комиссии не могут проигнорировать голосование – они должны быть либо «за», либо «против». Если свыше половины пришедших на заседание участников комиссии отдали свои голоса «за» какое-то решение, оно будет принято комиссией.

В течение одной рабочей недели с момента принятия по итогам изучения заявления конкретного решения комиссия направляет специализированное уведомление лицу – владельцу объекта недвижимого типа, итоги вычисления кадастровой цены которого оспаривались. Аналогичное управление направляется в орган МСУ, на территории которого находится недвижимый объект.

Комиссионные решения можно оспорить в судебной инстанции.

Если пересматриваются итоги вычисления кадастровой цены в судебной инстанции, комиссионное решение не считается предметом изучения при изучении требований заявителя.

Если комиссия решила пересмотреть итоги вычисления кадастровой цены, то за одну рабочую неделю ею должна быть направлена копия данного решения в соответствующий орган.

Если комиссия приняла решение пересмотреть итоги вычисления кадастровой цены по причине вычисления в отношении объекта недвижимого типа его рыночной цены, то ею также должны быть направлены следующие документы:

  1. Отчет, оценивающий рыночную цену. Он должен быть в электронном формате.
  2. Справочный материал о кадастровой цене – в орган кадастрового учета.

Исходя из положений ст.403 НК РФ, если кадастровая цена на объект изменена судебным либо комиссионным решением, вся необходимая информация учитывается при исчислении налоговой базы – но только после того, как кадастровая цена будет внесена в ГКН.

[3]

Пример виджета

Это пример виджета, что бы показать как по умолчанию выглядит боковая панель Слева. Вы можете добавить пользовательские виджеты с экрана виджетов в админ панели. Если пользовательские виджеты будут добавлены, они заменят первоначальный виджет.

Порядок оспаривания кадастровой стоимости

В настоящее время введены новые правила проведения государственной кадастровой оценки (ГКО) («О государственной кадастровой оценке» №237-ФЗ от 03.06.2016 г.)

[1]

Для целей определения кадастровой стоимости недвижимости в каждом субъекте созданы государственные бюджетные учреждения (ГБУ). Уже сейчас понятно, что качество исходной информации об объектах оценки неудовлетворительное, подробные ценообразующие характеристики значительной части объектов отсутствуют. В таких условиях, ошибки при расчетах кадастровой стоимости неизбежны.

Важно понимать, что пересмотр кадастровой стоимости возможен в случаях:

  • Если для определения кадастровой стоимости была использована недостоверная информация об объекте недвижимости.
  • Если при расчетах была допущена ошибка (массовая или индивидуальная).
  • Если была определена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая оказалась ниже кадастровой стоимости.

Как оспорить кадастровую стоимость?

Обратиться с заявлением в ГБУ

По новому закону собственник объекта может обратиться с заявлением в бюджетное учреждение, которое выполнило расчеты и уточнить индивидуальные характеристики своего объекта. После рассмотрения такого заявления, ГБУ может самостоятельно сделать пересчет по новым исходным данным и отправить новые уточненные результаты в росреестр.

Если не получится достичь ожидаемого результата, есть возможность выбрать дальнейшие шаги по оспариванию результатов кадастровой стоимости.

Если Заявителем выбран путь досудебного урегулирования спора о стоимости – нужно подать Заявление в комиссию по оспариванию результатов кадастровой стоимости при Росреестре региона, в котором находится объект недвижимости.

В заявлении в обязательном порядке указывается по каким основаниям Вы желаете оспорить кадастровую стоимость: или установление рыночной стоимости, или недостоверность данных. От этого зависит- какие документы Вы будете прикладывать к Заявлению по существующей форме в качестве доказательства свой позиции.

Заявление и приложенные к нему документы изучат в течение 30 дней после принятия, назначат дату рассмотрения заявления. У заявителя есть право присутствовать на заседании Комиссии. В любом случае, заявителю в обязательном порядке будет сообщен результат: удовлетворить заявление или отказать.

Обратиться в суд.

Для подачи искового заявления используется место нахождения ответчика. В документе отражают какое-то одно требование:

  • Об оспаривании решения или действия комиссии.
  • Об установке в отношении объекта недвижимости (квартиры, помещения, земельного участка и т.д.) кадастровой стоимости в размере рыночной.
Читайте так же:  Что такое одн хвс и гвс в квитанции за коммунальные услуги

В исковом заявлении отражается наименование судебной инстанции, истца и ответчика. Фиксируется информация о том, что нарушены права либо законные интересы заявителя, причины и доказательства предъявляемых претензий.

К исковому заявлению прикладывают все то же самое, что и при обращении в комиссию для вынесения административного решения. Суд изучает иск за 30-60 дней (все зависит от того, каковы обстоятельства делопроизводства).

Подавая специальное исковое заявление в судебный орган, в обязательном порядке не забудьте о приложении:

  • Уведомления о вручении либо иной документации – доказательств вручения другим лицам – участникам дела, копий подаваемого заявления (или копий документации для отправления данным лицам).
  • Документа – доказательства того, что уплачена государственная пошлина.
  • Доверенности либо другой документации – подтверждения прав и обязанностей представителя истца.

Документы, которые необходимы:

  • Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  • Заверенная нотариусом копия правоустанавливающего документа на оцениваемый объект недвижимости (при подаче иска лицом – собственником данного объекта), либо нотариальную копию договора аренды (если является арендатором земельного участка);

В зависимости от способа доказывания наличия оснований для исправления кадастровой стоимости будет нужен один из документов:

  • Или документы, подтверждающие недостоверность данных об объекте недвижимости, примененных при вычислении его кадастровой стоимости (при подаче заявления на базе неверных данных);
  • Или отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на день определения кадастровой стоимости (основание оспаривания -установление рыночной стоимости);
  • Или документы – доказательства того, что существует кадастровая и (либо) техническая ошибка (если причина подачи заявления – неправильная информация об объекте недвижимости, примененная в момент выявления его кадастровой стоимости).

Чтобы доказать, что кадастровая стоимость не соответствует рыночной, нужно в одной из специализированных оценочных компаний заказать Отчет об оценке рыночной стоимости своего объекта недвижимости Отчет должен быть подписан оценщиком, имеющим квалификационный аттестат по направлению оценка недвижимости и быть в форме бумажной версии и в электронном виде на диске с обязательной усиленной ЭЦП.

Если Заявителем выбран путь доказательства недостоверной информации при расчетах, находящейся в едином реестре, то вместо отчета понадобится получение специального заключения. Оно также оформляется в оценочной компании или составляется самостоятельно.

Особенности применения кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость используется:

  • для расчета земельного налога;
  • для расчета налога на имущество (жилого, нежилого имущества офисного-торгового назначения, общественного питания, сферы услуг);
  • для расчета арендной платы земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации;
  • если недвижимость была приобретена после 1 января 2016 года и продана дешевле, чем за 70% от кадастровой стоимости, то, согласно п.5 ст.217.1 НК РФ, Вашим доходом (в целях налогообложения) будет считаться 70% от кадастровой стоимости объекта (цена в договоре не будет играть роли).

Кадастровая стоимость пересчитывается в городах федерального значения не чаще 1 раз в 2 года, в остальных случаях не реже 1 раз в 5 лет. Поэтому по закону начать процедуру оспаривания кадастровой стоимости можно в течение пяти лет, но не позднее вступления в силу новых результатов.

В настоящее время Налоговый пересчет можно получить начиная с года, когда было обращение об изменении кадастровой стоимости. Но уже с 01.01.2019 года возможно будет получить пересчет за весь период действия оспоренной кадастровой стоимости.

Коллективное оспаривание кадастровой стоимости

Подробнее

Методы оценки стоимости бренда

Подробнее

Как выбрать оценочную компанию

Подробнее

ООО «РусБизнесОценка», © 2012–2019

  • Услуги для юридических лиц
  • Оценка бизнеса
  • Оценка коммерческой недвижимости
  • Оценка офисных помещений
  • Оценка арендной платы
  • Оценка товарного знака
  • Оценка нематериальных активов
  • Оценка дебиторской задолженности
  • Переоценка основных средств
  • Оспаривание кадастровой стоимости
  • Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка
  • Оценка ценных бумаг
  • Оценка инвестиционных проектов
  • Оценка имущественных комплексов
  • Оценка для целей МСФО
  • Оценка машин и оборудования
  • Оценка вклада в Уставный капитал
  • Оценка незавершенного строительства
  • Оценка интеллектуальной собственности
  • Услуги для физических лиц
  • Оценка наследства
  • Оценка имущества
  • Оценка транспорта
  • Оценка ущерба имуществу
  • Оценка земельных участков
  • Оценка жилой недвижимости

г. Москва , 2-й Южнопортовый проезд, дом 16, стр. 8, к.305, Бизнес центр «Южный порт»

Оспаривание кадастровой оценки земельных участков

Автор: Юлия Жиделева

Жиделева Юлия Александровна, юрисконсульт Юридического бюро »Константа»

Как известно, в Российской Федерации установлен принцип платности землепользования.

Кадастровая стоимость – публичный эквивалент рыночной стоимости, фиксируемый при кадастровом учете объектов недвижимости. Кадастровая стоимость земельных участков применяется органами государственной и муниципальной власти с целью определения размера земельного налога, арендной платы в отношении участков, находящихся в государственной или муниципальной стоимости, а также в ряде случаев выкупной стоимости таких участков. Чем выше кадастровая стоимость, тем выше перечисленные платы. Разумеется, плательщики земельного налога, арендаторы государственной и муниципальной земли и лица, желающие ее выкупить, кровно заинтересованы в том, чтобы кадастровая стоимость представляла собой не слишком высокий показатель.

Однако фактическая ситуация такова, что кадастровая стоимость может быть определена ошибочно и превышать действительную рыночную стоимость земельного участка в разы и даже в десятки раз. Происходит так сравнительно часто, в результате чего собственники земельных участков, землевладельцы и землепользователи вынуждены существенно переплачивать за землю. Но им следует знать, что подобной ситуации можно избежать.

Кадастровая оценка земельных участков – процесс сложный и многоэтапный, проходящий множество согласований и утверждений. Формируется перечень подлежащих оценке участков, проводится конкурс на заключение договора выполнения работ по кадастровой оценке с профессиональным оценщиком, производится оценка и составляется отчет об оценке, проверяются результаты оценки, затем представляются на утверждение и утверждаются органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, и, наконец, сведения о кадастровой стоимости вносятся в государственный кадастр недвижимости. Отдельно оцениваются вновь образуемые земельные участки, а также участки, в отношении которых изменены категория земель, вид разрешенного использования или уточнена площадь.

Сформулирован эмпирический принцип теории систем, согласно которому чем сложнее система, тем выше вероятность возникновения в ней сбоев. Он верен и для процесса кадастровой оценки. На любом из его может произойти нарушение, приводящее к неверному результату оценки. Кроме того, кадастровая оценка как массовая априори менее точна, чем индивидуальная рыночная оценка.

Росреестр производит мониторинг судебной практики по делам об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков. Он подразделяет все дела на категории в соответствии с основанием требований, которое, в свою очередь, зависит от этапа, на котором возникло нарушение: несоответствие отчета об оценке нормативным требованиям, несоблюдение порядка государственной кадастровой оценки, несоблюдение порядка утверждения результатов государственной кадастровой оценки, несоблюдение порядка внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, установление кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной. Это неисчерпывающий перечень оснований, заявлявшихся в суды требований, но основные виды таковы. Нас интересует последний – требование об установлении кадастровой стоимости равной рыночной как наиболее эффективный в текущей ситуации правового регулирования кадастровой оценки. Однако он стал возможен относительно недавно.

Читайте так же:  Как лишить мать родительских прав без ее согласия

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Предыдущая редакция пункта также связывала кадастровую и рыночную стоимости. Эта норма является ключевой для оспаривания кадастровой оценки и подразумевает, что кадастровая и рыночная стоимости земельного участка, исходя из их природы, должны быть равными. Превышение кадастровой стоимости над рыночной – нездоровая с точки зрения экономики ситуация.

Судебная практика по делам об оспаривании кадастровой стоимости развивалась непоследовательно и прошла несколько переломных этапов. До 2009 года она сводилась к попыткам оспаривания постановлений органов субъектов РФ об утверждении результатов кадастровой оценки в арбитражных судах. Такие постановления являются нормативными актами, и арбитражные суды указывали на неподсудность им дел об оспаривании нормативных актов, не указанных в Арбитражном процессуальном кодексе. Заявители обращались в суды общей юрисдикции, которые, ссылаясь на формальное соблюдение органами власти процедур кадастровой оценки, приходили к выводу об отсутствии оснований для признания нормативных актов незаконными, чему способствовала практика Верховного Суда. Оспаривание действий органов власти без оспаривания результирующего нормативного акта было бессмысленно.

В 2009 году арбитражные суды признали право заинтересованных лиц обращаться с требованием об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка. Однако это не решило проблемы. Несмотря на то, что появилась возможность обращаться в суд за оспариванием действий органов власти по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, необходимо было соблюсти сокращенный срок давности обращения и доказать довольно громоздкий юридический состав. Он мог включать расчетные данные о несоблюдении методик оценки, несоответствие действительности исходных сведений, использованных в ее процессе, неправильное определение вида разрешенного использования земельного участка и тому подобное. Соответственно, перспективы обращения были сомнительны.

В большинстве случаев такое требование было необходимо заявлять в связке с требованием о признании отчета о кадастровой оценке недостоверным. В 2010 году закон об оценочной деятельности был дополнен нормами о кадастровой оценке, что привело к распространению на нее судами разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ: оспаривание отчета оценщика возможно только до момента заключения договора, издания акта органом власти, принятия решения должностным лицом, которые основаны на такой оценке, а после этого момента возможно только оспаривание договора, акта или решения. Таким образом, оспаривание утвержденной кадастровой оценки становилось возможным только путем оспаривания нормативного акта субъекта федерации, которым она была утверждена. Судебная практика возвратилась к началу, замкнув порочный круг.

Абсурдную ситуацию разрешил Высший Арбитражный Суд, издав Постановление №913/11 от 28.06.2011 года по делу №А27-4849/2010, где указал, что лицо, которое желает оспорить кадастровую стоимость земельного участка, превышающую его рыночную стоимость, вправе обратиться в арбитражный суд в исковом порядке с требованием об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основе отчета независимого оценщика. При этом истец не обязан доказывать нарушение порядка проведения кадастровой оценки, недостоверность отчета или исходных данных, не требуется обжаловать акты органов власти. Достаточно представить отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненный грамотным оценщиком, и желательно прошедший экспертизу соответствия законодательству об оценке. Решение об удовлетворении иска обязывает кадастровую палату внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости.

Постановление №913 коренным образом изменило судебный подход к оспариванию кадастровой стоимости, что подтверждается статистически: согласно информации Росреестра в 2011 году доля удовлетворенных судами требований составила 28%, в 2012 – уже 65%.

Существует и административный порядок оспаривания кадастровой стоимости, который может быть реализован в течение шести месяцев с даты внесения результатов кадастровой оценки в ГКН. Он значительно проще судебного, также предполагает предоставление отчета о рыночной стоимости, прошедшего экспертизу, и рекомендуется к применению в случае соблюдения указанного срока. Другим основанием для административного оспаривания является недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. Кроме того, Административный регламент по исполнению государственной функции »Организация проведения государственной кадастровой оценки земель» предусматривает возможность обжаловать решения и действия Росреестра или управления Росреестра в процессе кадастровой оценки Министру экономического развития или руководителю Росреестра соответственно.

Таким образом, снижение кадастровой стоимости земельного участка до значения его рыночной стоимости вполне возможно и влечет существенную экономию затрат большинства правообладателей земельных участков.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Не только земельные участки подвергаются кадастровой оценке. В 2012 году в России проведена кадастровая оценка зданий и сооружений. В настоящее время налог на эти объекты исчисляется из их балансовой стоимости в рамках налога на имущество, однако на рассмотрении Государственной Думы находится законопроект №51763-4 »О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, предусматривающий введение единого налога на недвижимость для физических лиц». В текущей редакции законопроекта предусматривается исчисление налога из кадастровой стоимости всех видов объектов недвижимости. Введение налога на недвижимость планируется с 2018 года, но похоже это довольно смелый прогноз, учитывая, что законопроект был принят в первом чтении в 2004 году, и с тех пор второе чтение еще не состоялось. В более отдаленные планы властей входит введение единого налога на недвижимость организаций, который также будет исчисляться из кадастровой стоимости. Предварительные расчеты, представленные Минфином, свидетельствуют о возможном повышении налога на здания примерно в 2,5 раза. В свете данной перспективы практика оспаривания кадастровой оценки земельных участков может оказаться чрезвычайно полезной.

Источники


  1. CD-ROM. Теория государства и права. Электронный учебник. Гриф МО РФ. — Москва: СПб. [и др.] : Питер, 2006. — 577 c.

  2. Лазарев, В. В. Теория государства и права / В.В. Лазарев, С.В. Липень. — М.: Юрайт, Юрайт-Издат, 2012. — 640 c.

  3. Вышинский, А.Я. Марксистско-ленинское учение о суде и советская судебная система / А.Я. Вышинский. — М.: [не указано], 2015. — 177 c.
  4. Файфер, Боб Удвойте ваши прибыли; М.: Юнити, 2011. — 143 c.
  5. Иванов, И.И. Методические рекомендации по обращению в Европейский Суд по правам человека; новая юстиция, 2013. — 288 c.
Порядок действий при оспаривании оценки кадастровой стоимости земельного участка
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here