Порядок продажи земельного участка с обременением

Обременение земельного участка. Все виды обременений.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта или звоните по телефону
+7 (499) 350-80-69 (Москва)
+7 (812) 309-75-13 (СПб)

Это быстро и бесплатно !

Земельный участок, как и прочие виды имущества, также может иметь определённое обременение, ограничивающее свободную эксплуатацию собственности гражданина. Российское законодательство выделяет несколько видов подобных ограничений, каждый из которых имеет некоторые нюансы.

Наличие обременения не всегда может помешать хозяину земли продать свой участок. Кроме этого, каждый гражданин может получить информацию об имеющихся ограничениях.

Виды обременений земельных участков

Перед приобретением какого-либо участка земли потенциальному покупателю рекомендуется заранее проверить предмет сделки на наличие обременений, которые ограничивают использование и распоряжение землёй её хозяином.

Данные ограничения устанавливаются уполномоченными органами в соответствии с нормами закона (к примеру, судом), а также на основании заключаемого сторонами договора (например, об ипотеке). По сути, любая сделка, совершённая по отношению к определённому земельному участку, имеет обременительный характер, с юридической точки зрения.

Среди основных видов обременения земельного участка выделяют следующие:

  • залог;
  • земельный сервитут;
  • договор аренды;
  • ипотека;
  • доверительное управление;
  • наложение ареста судебным органом.

Залог и ипотека

Одним из наиболее часто встречаемых видов ограничений является ипотечный договор, согласно которому приобретаемый в кредит участок земли становится предметом залога, иными словами, гарантией выполнения покупателем своих обязанностей по выплате кредита.

Если по каким-либо причинам гражданин не сможет выплатить задолженность, залогодержатель (обычно банковское учреждение) может восполнить свои финансовые затраты с помощью реализации данной земли.

Залог участка используется в указанных ниже случаях:

  • при займе;
  • для обеспечения кредита;
  • для обеспечения иного обязательства, связанного с покупкой либо арендой.

Сервитутом признаётся ограниченное право на эксплуатацию чужого земельного участка, при этом не отменяется право владения и пользования для хозяина земли. Сервитут необходим в следующих ситуациях:

  • для проезда или прохода по чужой земле;
  • для осуществления мелиорации участка;
  • для прокладывания коммуникаций (канализации, водопровода, кабелей электропередач и т. д.);
  • для прочих нужд, которые могут быть предусмотрены сервитутом.

Выделяют 2 вида документа:

  • частный (налагается в интересах одного лица с помощью заключения суда или договора с хозяином участка);
  • публичный (определяется нормативным актом местной или федеральной власти и устанавливается в интересах нескольких лиц или неопределённого количества людей).

[3]

Договор аренды имеет временный характер, то есть обременение прав на земельный участок сохраняется до момента окончания срока действия сделки. Аренда может быть платной или безвозмездного характера.

Регистрации подлежат только долгосрочные договоры (заключённые на год и более). Для отчуждения обременённого участка нет необходимости расторгать сделку об арендовании земли, так как она не препятствует заключению договора купли-продажи.

Данная ограничивающая мера применяется при наличии соответствующего заключения суда, вынесенного в связи с непогашенным долгом владельца земли. Арест подразумевает абсолютный запрет на распоряжение участком (продажу, дарение и т. д.) и регистрацию сделок в едином Росреестре.

Снятие данного обременения происходит после выполнения требований суда (оплаты задолженности, выплате алиментов и т. д.).

Доверительное управление

Данный вид ограничения подлежит регистрации в ЕГРП и представляет собой осуществление эксплуатации земли через управляющего, действующего в интересах хозяина участка.

Как узнать об обременении на земельном участке?

Наличие каких-либо ограничений на земле может оттолкнуть потенциальных покупателей, так как обременения существенно мешают в полной мере эксплуатировать приобретаемый участок, а в некоторых случаях заключённая сделка может быть признана недействительной (к примеру, при аресте земли). Чтобы проверить участок на обременение, требуется обратиться в отделение Росреестра и запросить выписку по конкретной земле.

Однако не всегда обременения подлежат регистрации (к примеру, краткосрочный договор аренды), поэтому потенциальному покупателю в некоторых случаях приходится полагаться на честность продавца.

Как продать землю с ограничением?

Продажа земельного участка с обременением иногда имеет свои определённые плюсы для покупателя (например, более низкую цену по сравнению с аналогичными вариантами). В зависимости от вида ограничения составляется определённый договор купли-продажи с указанием условия о наличии определённого обременения на участке. При заключении сделки продавец должен предоставить всю необходимую документацию, в том числе выписку из ЕГРП.

К примеру, при наличии ипотеки и залога имущества стороны предварительно должны согласовать будущую сделку с залогодержателем (обычно банком), так как без его согласия невозможно оформление договора. Арендование участка или наличие сервитута не влияет на заключение сделки, а при аресте земли заключение договора купли-продажи невозможно до момента снятия ограничения.

Что это за обременения и как мне правильно оформить рассрочку.

Продаю земельный участок попросили выплату в рассрочку покупателю сказали что не надо идти к нотариусу. Просто регистрационная палата наложит какие то обременения на пользование участка пока он не выплатит всю сумму мне. Что это за обременения и как мне правильно оформить рассрочку.

Все верно вам сказали

Согласно ст. 20 ФЗ «Об ипотеке ( залоге недвижимости )»

Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины.

Регистрировать нужно в ФРС. Это залог (см. ст. 20 ФЗ «Об ипотеке»)

Да, заключение такого договора допускается.

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Статья 22.2. Особенности государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков

5. Одновременно с государственной регистрацией права собственности и иных вещных прав на образуемые земельные участки осуществляется государственная регистрация ограничений (обременений) прав на такие земельные участки.

Читайте так же:  Образец заявления на возврат денежных средств

При покупке земельного участка в рассрочку одновременно с регистрацией права собственности на землю регистрируется обременение права, так называемая ипотека (залог) в силу закона.Залог в силу закона предусмотрен как способ обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате стоимости земельного участка при покупке с рассрочкой. Данное условие прописывается в договоре купли-продажи земельного участка.

Таким образом, Покупатель становится полноценным собственником земельного участка, может владеть и пользоваться по своему усмотрению, но не сможет распоряжаться участком (например, продать), пока земля находится в залоге у Продавца.

Согласно абз. 1 ст. 2 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства основанного на договоре купли-продаже земельного участка

В силу п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Это и есть так называемая ипотека в силу закона.

Вам необходимо прямо прописать в договоре купли-продажи, что до момента полной оплаты земельный участок находится у Вас в залоге.

При подаче документов на гос. регистрацию перехода права, помимо заявления о регистрации перехода права, необходимо будет подать и заявление о регистрации ипотеки в силу закона.

Зоя Сергеевна, добрый день!

В соответствии с пп.1 п.1 ст.5 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 указанного Федерального закона

Таким образом, Вам необходимо в договоре купли-продажи указать условия предоставления рассрочки выплаты покупной цены. По истечения данного обязательства Вы совместно с покупателем снимаете обременение, которое до выплаты остается в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Нотариальной формы сделки в данном случае законом не требуется, но по желанию сторон она может быть совершена у нотариуса.

Государственная регистрация ипотеки осуществляется в соответствии со ст.29 закона «О гос.регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и ст.10 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

При продаже в рассрочку возникает ипотека в силу закона. ст. 489, 488 п. 5 гк рф.

Рег. палата укажет это обременение в реестре на основании текста договора об отсрочке платежа. После выплаты цены договора, обременение будет снято по заявлению сторон.

Статья 488. Оплата товара, проданного в кредит

Позиции высших судов по ст. 488 ГК РФ >>>

Путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 488 ГК РФ >>>

1. В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

2. В случае неисполнения продавцом обязанности по передаче товара применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса.

3. В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

4. В случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем.

Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом.

5. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товар

Обременения земельного участка

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Когда наконец-то посчастливилось найти земельный участок, который идеально вам подходит, не спешите его покупать.

Дело в том, что на земельные участки часто налагаются обременения. Что это означает? С юридической точки зрения это такие разрешенные законодательством и обеспечиваемые им ограничения использования земельного участка, находящегося в собственности. Причем, такое ограничение не снимается с участка при переходе его к новому собственнику, а сопровождает участок.

Какие бывают разновидности ограничений?

Сервитут и аренда

Сервитутом признается право не собственника пользоваться в определенных пределах участком, принадлежащим другому лицу на праве собственности. Такое ограничение распространено, например, когда владелец одного участка не может пройти к своему участку никаким другим путем, кроме как через чужой или получить доступ к источнику воды исключительно через другой участок. Тогда налагается сервитут на второй земельный участок, который заключается в праве не собственника пользоваться чужим участком в определенных пределах. Если владельцы соседних участков смогли договориться самостоятельно, то для наложения сервитута достаточно заключения ими договора, если нет – дело разрешит суд.

У собственника всегда сохраняется право оспаривания накладываемого сервитута, однако, статистика утверждает, что шансов на отмену сервитута немного.

Однозначно, наличие сервитута немного ограничивает право собственности на участок земли, поэтому при приобретении такой земли следует быть готовым к соответствующим недостаткам. Тем не менее, иногда лучше согласиться с незначительными ограничениями, чем заниматься длительными и затратными судебными разбирательствами.

Второй вид обременения связан с тем, что участок или его часть сданы в аренду. С одной стороны, аренда ограничивается сроком договора аренды, а смена собственника ее не прекращает автоматически. С другой, аренда не лишает собственника права пользования и распоряжения участком, поэтому не является тотально невыгодным вариантом. Иногда, наличие арендатора на земельном участке выясняется и после окончательного приобретения земли.

Читайте так же:  Что входит в капитальный ремонт жилого многоквартирного дома

Налоговый залог и ипотека

Одной из разновидностей обременения земли является ипотека. Суть ее заключается в том, что заложенное имущество (в данном случае приобретаемый участок) находится во владении использовании собственника до тех пор, пока добросовестно погашается обязательство по договору ипотеки. Однако если заемщик, а им может выступать не только продавец земельного участка, но и любое другое лицо, за которое он поручился, перестает исправно погашать задолженность, займодатель вправе забрать участок в счет долга.

Наиболее популярным вариантом договора ипотеки выступает такой, в котором в качестве займодателя действует банк. Именно кредитные организации предпочитают брать обеспечения для предоставленных займов. Очевидно, что если кредитное обязательство и проценты на него не будут полностью погашены, заложенный участок перейдет в собственность банка. Если такой участок будет приобретен в период, когда ипотека еще не погашена, новому собственнику предстоит стать владельцем не только участка, но и обязательства по договору ипотеки. Если заранее не проверить наличие такого обременения легко купить участок, который в будущем может быть изъят банком.

Именно по этой причине, если вам удалось приобрести землю с такого вида обременением, то не исключено, что в скором времени явятся приставы и выставят участок на продажу.

Налоговый залог представляет собой обременение на землю по поводу непогашенного за нее налога. Имущество нерадивого налогоплательщика автоматически может попасть в налоговый залог. У собственника такого участка нет возможности его продать до момента полного погашения налоговой задолженности.

Запрет на отчуждение собственности и специальные зоны

Земельные участки, которые находятся вблизи специальных зон, могут входить в категорию особого земельного обременения. Оно связано с тем, что возле приглянувшегося земельного участка могут быть источники воды, причем, как закрытые, так и открытые. Сюда же относятся водозаборные, очистные сооружения, водоотводы и т.д.

Зоны специальных режимов находятся под особой охраной и имеют специальный режим регулирования. Этим же видом зон определяются земли, которые располагаются вокруг ценных объектов природы или культуры, линий электропередач и т.д.

Санитарно-защищенные зоны располагаются вокруг и возле объектов, способных излучать повышенную вибрацию, шум, запахи и т.д. Такие зоны создаются для ограничения и отделения неблагоприятных или даже опасных территорий от иных.

Очевидно, что в таких районах нельзя проводить стройку, постоянно проживать людям. В этом и заключается обременение земли.

Кроме того, обременение может быть связано с тем, что собственник участка может стать стороной судебного разбирательства, не обязательно связанного с самим участком. Однако по решению суда на собственника иногда налагаются обязательства финансового характера, которые могут распространиться и на участок. Кроме того, суд может вынести временный запрет на отчуждение земли.

Как вычислить участок с обременением?

Первым делом, необходимо подробно расспросить об этом самого собственника. Однако не стоит принимать его ответ за чистую монету.

Для окончательной проверки рекомендуется взять выписку из ЕГРП. Она выдается по письменному запросу всем. В ней отражаются все сведения о судьбе участка, в том числе, и обременениях. Этот документ ответит на все вопросы покупателя, а также пригодится при оформлении договора купли-продажи.

[2]

Особенности продажи земельного участка в ипотеке

Законодательная база по ипотеке на земельный участок

Чтобы купля-продажа прошла без нарушений, в первую очередь нужно изучить законы, которые регулируют отношения физических и юридических лиц в области земельного права. Процедура регистрации перехода права собственности на земельный участок с обременением определяется Федеральным законом № 122 от 21.07.97 г.

Земельный участок в ипотеку

Если с земельным участком когда-либо производились операции разделения, выделения долей, перераспределения или объединения, необходимо изучить следующие акты:

  1. Статья 11.4 ЗК РФ. Разделение земельного участка.
  2. Статья 11.5 ЗК РФ. Выдел земельного участка.
  3. Статья 11.6 ЗК РФ. Объединение земельных участков.
  4. Статья 11.7 ЗК РФ. Перераспределение земельных участков.

Правила возникновения и сохранения прав и обременений на образуемые и измененные земельные участки устанавливает статья 11.8 ЗК РФ. Данная статья опирается на сведения, указанные в статьях 11.4-11.7. Взаимоотношения банка и заемщика также имеют правовую основу. Подробности о правах и обязанностях залогодателя и залогодержателя можно найти в Федеральном Законе об ипотеке (залоге недвижимости).

Кроме всего прочего, ограничения на использование земли могут накладывать органы местного самоуправления. Пример — земельный сервитут: пешая тропа или автодорога, проложенная через частные владения. Собственник участка с сервитутом имеет право пользоваться им и продавать его. Подобное обременение может доставить владельцу немало хлопот.

Как проверить обременение на земельном участке

Когда гражданин оформляет ипотеку на земельный участок, соответствующее залоговое обременение регистрируется в Росреестре. Наличие обременения не позволит собственнику продать или подарить объект залога без согласия залогодержателя. Для банка единственный весомый повод снять обременение — полное погашение ипотечной задолженности. При этом не имеет значения, досрочно произведена выплата или по графику. Теоретически банк может согласиться на смену собственника с передачей последнему долговых обязательств от бывшего владельца. Однако для этого кредитор должен убедиться в платежеспособности нового хозяина. Обычно кредитор предпочитает «отпускать» землю только после того, как кредит окончательно закрыт.

Обременение на земельный участок

Все сведения об объектах недвижимости РФ собраны в Едином государственном реестре прав. Чтобы проверить наличие и характер обременения объекта, обратитесь в Росреестр. Сделать это можно онлайн на официальном сайте организации. Если выписка из ЕГРП нужна вам в бумажном виде, рекомендуем посетить ближайший МФЦ или офис Росреестра. В обоих случаях вам потребуется знать точный адрес земельного участка или его кадастровый номер. Заказ выписки через Росреестр обойдется в 150 рублей за электронную версию, и в 200 рублей за бумажный документ. Срок ожидания составляет 2 дня в Росреестре и 3 дня при заказе документа через МФЦ. Выписку выдадут любому человеку, не обязательно собственнику, достаточно предъявить паспорт.

Проверить наличие обременения несложно. Несмотря на доступность этой услуги, недобросовестные продавцы умудряются обманывать покупателей и продают им участки, ограниченные правами третьих лиц и организаций. Единственный способ избежать подобных махинаций — проверять юридическую чистоту на каждом этапе сделки. Покупатель может сделать это самостоятельно или нанять специалиста.

Читайте так же:  Взыскание алиментов на содержание супруги судебная практика

Как снять обременение с участка

Кроме кредитного обременения, существуют и другие виды ограничений на сделки с земельным участком:

  • аренда — если срок договора превышает полгода, собственник и арендатор обязаны зарегистрировать свои отношения в Росреестре;
  • земельный сервитут — когда право пользования участком ограничено актом местного самоуправления;
  • арест земельного участка — если владелец задолжал, приставы по суду могут ограничить сделки с его собственностью.

Снимаем обременение с земельного участка

Информацию обо всех существующих ограничениях вы найдете в выписке из ЕГРП по конкретному объекту. Ипотека на участок возникает в силу кредитного договора или договора займа. Чтобы снять с участка обременение по ипотеке, необходимо совершить следующие действия:

  • заемщик уведомляет банк о намерении досрочно закрыть кредит и узнает точную сумму задолженности;
  • проводится полное погашение долга по кредиту;
  • после того, как последний платеж зачислен, нужно составить заявление в банк о снятии обременения с участка;
  • представитель банка и владелец участка вместе обращаются в Росреестр для подачи необходимых документов. В другом случае сотрудник банка может отдать владельцу закладную с отметкой банка о погашении ипотеки и справку об отсутствии долга. Далее собственник самостоятельно обращается в регистрационную палату для снятия обременения.

В Росреестре необходимо предъявить следующие документы по земельному участку и закрытой ипотеке:

  • кредитный договор;
  • заявление о досрочном погашении;
  • закладную с отметкой банка;
  • справку об отсутствии задолженности;
  • официальное согласие банка на снятие обременение с объекта залога.

Только после внесения новой записи в ЕГРП земельный участок станет свободным от залогового обременения. После этого его можно продать или подарить новому хозяину без разрешения банка — ведь все обязательства заемщика перед кредитором погашены.

[1]

Порядок купли-продажи для участка с обременением

Вы планируете приобрести участок, который находится в залоге у банка. Единственный способ снять залог — погасить задолженность перед кредитором. У покупателя есть два пути:

  • долг перед банком закрывает продавец. Средства на это он может получить от покупателя в качестве задатка за участок. После этого обременение снимается, и происходит регистрация сделки купли-продажи;
  • покупатель планирует самостоятельно выплатить долг банку.

Рассмотрим первый вариант. Продавец и покупатель могут заключить договор аванса или задатка, согласно которому внесенная покупателем сумма будет зачтена как часть стоимости земли при полном расчете по договору купли-продажи. Схема сделки:

  1. Продавец и покупатель заключают договор задатка.
  2. Покупатель передает продавцу сумму, необходимую на погашение долга по ипотеке.
  3. Продавец закрывает долг и получает от банка документы, необходимые для снятия обременения.
  4. Продавец и покупатель заключают сделку купли-продажи после того, как обременение снято в Росреестре.
  5. Право собственности переходит к новому владельцу.
  6. Продавец получает остаток суммы.

Каждая сделка индивидуальна. Однако стоит подробнее остановиться на некоторых моментах приведенной выше схемы. При внесении предоплаты более безопасным для покупателя является договор задатка. Аванс с юридической точки зрения может означать предоплату, которая не входит в стоимость объекта. К тому же если продавец передумает продавать землю, он обязан вернуть задаток продавцу. Аванс может быть невозвратным — все зависит от особенностей составления авансового договора.

Второй момент — необходимо сократить интервал между погашением ипотеки и сделкой купли-продажи до минимума. Чтобы продавец не исчез, можно заключить с ним договор купли-продажи у нотариуса. Можно оформить на нотариуса доверенность, чтобы юрист подал документы сначала на снятие обременения, а затем на перерегистрацию прав. Так сделка будет максимально защищена от мошенничества со стороны продавца.

Купля продажа участка с обременением

Третий момент — окончательный расчет с продавцом. Юристы рекомендуют передавать деньги после того, как переход права собственности был зарегистрирован в Росреестре. Оптимальный способ — аккредитив с ограниченным доступом или банковская ячейка. Например, перед подачей документов в Росреестр покупатель и продавец идут в банк, где покупатель закладывает деньги в ячейку. При расчете через аккредитив покупатель переводит на определенный счет необходимую сумму. Право доступа к счету у продавца появляется после получения выписки из ЕГРП, согласно которой перерегистрация права на земельный участок произошла успешно.

Рассмотрим второй вариант, когда покупатель готов купить участок вместе с долгами. Заемщик и покупатель обращаются с соответствующим заявлением в банк. Кредитор запрашивает у потенциального собственника дополнительные документы и оценивает его надежность в качестве нового заемщика. Если банк принимает положительное решение, кредит переоформляется на нового владельца. Перерегистрация собственника в Росреестре также проходит под контролем представителя банка, поскольку участок обременен залогом. Данный вариант подходит, если у покупателя нет достаточной суммы наличными, но есть хороший кредитный потенциал и желание приобрести землю. Однако банку более выгодно получить погашение досрочно, чем переоформлять кредит на нового заемщика.

Как продать земельный участок, если покупатель берет ипотеку? Даже если сам участок не находится под обременением, участников сделки ждут определенные сложности. Банк принимает в качестве залога только ликвидные объекты. Гектар земли в чистом поле с точки зрения кредитора менее интересен, чем участок в коттеджном поселке. Если покупатель берет ипотеку на землю, ему нужно сначала получить одобрение заявки в банке, а затем найти объект, который устроит банк и будет принят в качестве залога.

Как продать дом, если земля в ипотеке

Недвижимые строения, расположенные на участке, принадлежат собственнику участка. При этом продать дом без участка невозможно. Пример: Иван взял в ипотеку участок, построил на нем дом, зарегистрировал его по всем правилам и хочет продать постройку. Если в договоре ипотеки нет особых оговорок касательно прав на постройки на участке, построенный дом обременен ипотекой в силу закона.

Чтобы продать постройку, Ивану потребуется снять обременение с участка — погасить ипотеку. Можно договориться с банком и написать обязательство о погашении долга в определенный срок после сделки купли-продажи дома. Тогда кредитор может дать согласие на сделку. Иначе не получится — строение следует судьбе земельного участка, на котором оно расположено.

Читайте так же:  Для чего нужно межевание участка в снт

Договор купли — продажи земельного участка с обременением

Содержание:

Как только вы нашли подходящий надел земли, находящийся в процессе продажи, не спешите его приобретать. Вполне вероятно, что вы видите перед собой обременительный участок. Грубо говоря, этот участок может иметь некоторые ограничения на использование. При этом, если подобные ограничения были установлены касательно конкретного надела, то дальнейшая эксплуатация земли проходит в соответствии с ними. Это означает, что даже при продаже или аренде участка, ограничения продолжают действовать и отменить их очень сложно.

Поэтому, прежде чем совершить покупку, узнайте, что из себя представляет ваша потенциальная собственность и не наложено ли на нее какое то ограничение. Узнать это можно двумя способами. Первый способ — опросите владельца земли, хотя тут стоит быть осторожными, поскольку не всегда можно получить честный ответ. Земля с обременением не пользуется популярностью, поэтому продавцы стараются умолчать об этом факте. Второй способ — получите выписку из свидетельства о праве собственности. В ней помимо юридического адреса и кадастровой информации будут также содержаться сведения о собственнике, общей площади участка и всех ограничительных действиях, внедренных относительно него.

Обременения относительно земли устанавливаются по множеству причин. И если вы согласны на то, чтобы приобрести участок с «грузом», то тогда вам необходимо составить специальный договор купли — продажи земельного участка с обременением. В нем, помимо основных сведений будет содержаться информация о причинах установленных ограничений и их масштабе. Вообще, подобные вопросы относятся к категории трудноразрешимых, и чтобы разобраться в ситуации, необходимо обладать обширными юридическими познаниями. Обратитесь в нашу юридическую фирму и получите полную информацию про любые обременения, и про то, как можно от них избавится законным образом.

Инструкция по покупке земельного участка без посредников

Шаг 1 — убедиться, что покупаете участок у собственника

После того, как выбрали себе лучший земельный участок — можно переходить к юридической стороне покупки и оформлению сделки в Росреестре.

Для начала рекомендую документально убедиться, что человек, который представился вам собственником, действительный и единственный владелец земельного участка, что земля не продана ранее и не находится под арестом или обременением. Росреестр предоставляет такую информацию только на платной основе, зато отправить официальный запрос в ЕГРН можно не выходя из дома.

Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию о собственнике быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение часа. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).


Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Шаг 2 — проверить документы на земельный участок

Вот какие документы нужны при покупке земельного участка:

  1. Сверьте паспортные данные продавца с данными, указанными в выписке из ЕГРН. Не советую покупать земельный участок, если право собственности еще не установлено, так как при оформлении сделки могут возникнуть неустановленные границы или не погашенный налог.
  2. Если продавцом выступает юридическое лицо — запросите уставные документы и проверьте правоспособность на сайте Федеральной налоговой службы.
  3. Сверьте — один и тот же кадастровый номер во всех документах и правильно ли указана категория земель.
  4. Если продавец состоит в браке, у него должно быть нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Без этой бумаги сделка не состоится.
  5. Не поленитесь, измерьте земельный участок хотя бы линейкой на Яндекс Картах и сравнить с цифрами в документах. Площадь должна совпадать. Бывают случаи, когда права оформлены до того, как состоялось незаконное соглашение о разделе земельного участка между собственниками.

Шаг 3 — оставить продавцу задаток

Прежде, чем вступать с продавцом в какие-либо финансовые взаимоотношения, рекомендую получить у него максимальную скидку, после чего еще несколько дней поискать новые варианты и только после этого, оставлять задаток.

Внешне задаток и аванс очень похожи (подтверждают намерение осуществить сделку), но имееют ряд отличий:

  • Аванс в случае неисполнения покупателем или продавцом своих обязательств, должен быть возвращен покупателю. Хотя условия и считаются негласными, но должны быть прописаны в договоре купле-продажи, иначе возврата аванса можно не дождаться, а рассчитывать на «джентельменские соглашения» я бы не стал.
  • В случае, если в договоре указан задаток и от сделки отказались вы (покупатель), то задаток вам не вернется, а если продавец отказался от сделки, то он будет обязан вернуть вам задаток в двойном размере.

Любой задаток должен быть оформлен в виде расписки, а лучше в виде предварительного договора купли продажи.

Шаг 4 — оформить покупку участка в Росреестре

Порядок действий при покупке земельного участка у собственника следующий:

  1. Договоритесь с продавцом о встрече в МФЦ «Мои Документы» вашего города;
  2. Возьмите талон для подачи документов на регистрацию прав;
  3. Пока будете ждать своей очереди, внимательно прочитайте и договор купли продажи земельного участка (подготавливает и оплачивает продавец);
  4. Оплатите госпошлину за регистрацию прав и сделайте копию квитанции об оплате;
  5. Когда подойдет электронная очередь, пройдите на стойку регистрации, подпишите договора купли продажи в 3-х экземплярах (убедитесь, что возле подписи продавца синей ручкой записано: «Деньги в размере *** рублей получил полностью») и передайте остальные документы регистратору. Передачу денег рекомендую делать также в присутствии регистратора. Если сумма в договоре будет занижена (например, когда земля в собственности менее 5-ти лет), возьмите с продавца расписку о получении остальной суммы;
  6. На этом сделка закончена. Если все сделано правильно, то через 14 дней, там же в МФЦ, вы получите зарегистрированный в РосРеестре договор и станете новым собственником земельного участка.

Причины приостановки регистрации земельного участка

Причиной ограничения прав может стать следующее:

  1. Судебное постановление об аресте имущества;
  2. Частный или публичный сервитут на недвижимое имущество;
  3. Ипотечный кредит, в котором земля выступает в качестве гарантии выплат;
  4. Залоговые обязательства;
  5. Не погашенная задолженность продавца по налогам;
  6. Доверительное управление имуществом;
  7. Аренда земель, в том числе специального назначения (охранные и санитарные зоны, лесной фонд и сельскохозяйственные угодья), которые представляют интерес для государства;
  8. Концессионное соглашение (договор c государством о платной передаче земли на определенный срок пользования).
Читайте так же:  Как узнать, кому принадлежит земля

Особенности покупки земельных участков в СНТ

Покупка дачного участка без дома в СНТ (садоводческом некомерческом товариществе) не противоречит действующему законодательству, но существует ряд особенностей:

  • Земля в садоводческом товариществе не предназначена для индивидуального жилищного строительства, так как находится на землях сельскохозяйственного назначения. Соответственно цена за такой участок должна быть ниже. Если садовый участок находится в зоне жилой застройки на территории земель населенных пунктов, то перевести участок в ИЖС не составит труда.
  • Вы можете построить на дачном участке дом, но чтобы признать его жилым, потребуются дополнительные согласования, документы, время и деньги. Без ввода в эксплуатацию дом будет считаться хозяйственной постройкой.
  • Покупая землю в садовом обществе надо быть готовым к тому, что придется считаться с интересами всех членов СНТ и исполнять решения общего собрания садоводов. Вести же огородничество или садоводство вы можете и в индивидуальном порядке, не вступая в члены такого объединения. В этом случае, Правление СНТ заключает с вами договор на использование объектов инфраструктуры СНТ, причем плата по договору не может быть меньше размера членских взносов.
  • В учетом перечисленного выше, суммарные затраты на строительство дома в СНТ могут оказаться выше, чем строительство на участке под ИЖС.

Как оформить покупку земельного участка у юридического лица

Физические и юридические лица, а также государственные и муниципальные образования могут участвовать в сделках по купле-продаже земли. Однако, юридическим лицам придется собрать дополнительный пакет, состоящий из учредительных документов, протокола собрания учредителей с решением о проведении сделки, постановления местной администрации о передачи земли и т.д.

Как составить договор между юр и физ лицом

Договор купли продажи можно заключать между двумя физическими, между физическим и юридическим лицом, а также между двумя юридическими лицами. Никаких ограничений тут нет. Обязательных требований к составлению нет, но важно следующее:

  • В разделе «Предмет договора» следует как можно подробнее описать земельный участок. Не бойтесь написать лишнее — чем больше будет данных о земле, тем ниже вероятность спора в будущем. Укажите площадь участка, адрес, кадастровый номер, целевую категорию, данные регистрационного свидетельства и тд;
  • Обременения на участок, если таковые имеются, следует подробно описать. Покупатель должен знать обо всех ограничениях и возможных претензиях на участок третьих лиц;
  • Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.

В договоре не должно быть условий:

  • о праве продавца выкупить участок;
  • ограничений на пользование землей после покупки;
  • отказа продавца от ответственности, если на участок будут заявлены претензии третьих лиц.

Какие документы потребуются

При покупке земли юридическим лицом у физического лица последний должен предоставить:

  1. Документ, свидетельствующий о правах на землю (решения органов власти о выделении, договор купли-продажи у прежнего собственника и т. д.);
  2. Регистрационное свидетельство права собственности от регионального представительства ФСГРКК с указанием собственника, категории земли, площади участка, адреса, номера по кадастру;
  3. Кадастровый паспорт участка с номером, адресом, площадью, кадастровой стоимостью, категорией земли, видом использования, сведениях о регистрации прав;
  4. Паспорт гражданина РФ;
  5. Покупателю настоятельно рекомендую заказать выписку из ЕГРН, из которой вы узнаете, нет ли ограничений в отношении участка (ареста) или обременений правами третьих лиц.

Риски при покупке земельного участка

Спешка при покупке зачастую оборачивается проблемами с оформлением, претензиями на собственность третьих лиц и прочими неприятностями. Далее лишь несколько из существующих групп рисков при покупке земельного участка:

Недобросовестность продавца

Случается, что для ускорения продажи, продавец или агентство замалчивают важные обстоятельства. Например, купленный участок может относиться к землям лесного фонда и не подлежать продаже в принципе. В данном случае рассчитывать можно только на аренду.

Иногда продавец не предупреждает покупателя о категории земель. Например, сельскохозяйственные земли нельзя использовать для промышленных целей, и покупателю приходится отдельно заниматься переводом участка в другую категорию. Земля может оказаться захваченной самовольно, и прав на нее по закону попросту нет.

Участок может находиться под арестом, запретом на продажу или продан несколько раз (как правило, с актами старого типа без кадастровых номеров). Мошенники часто используют поддельные свидетельства о собственности (дубликаты, не действительные и т.д.), поэтому Правительство РФ решило их отменить. С 2016 года подтверждать право собственности будет только выписка из ЕГРН.

Небрежное оформление документов

Составленные документы иногда не совпадают с данными кадастрового паспорта в размерах. Нередко при заключении договора забывают об интересах третьих лиц (супруги, супруга), имеющих имущественное право на землю, если она приобреталась в браке. Если права на землю есть у несовершеннолетнего, то в договоре необходимо согласие опекунов и попечителей.

Невнимательность

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Бывают случаи, когда после сделки, покупатель получает совсем другой участок. Показывали один, а продали другой — хуже. Будьте внимательны — следите, чтобы кадастровые номера в документах соответствовали участкам, которые вы смотрите на местности. Чтобы перестраховаться — требуйте у продавца кадастровый паспорт, вынос границ земельного участка на местности и используйте мобильное приложения KadastrRU с геолокацией.

Источники


  1. ред. Кофанов, Л.Л. Институции Юстиниана; М.: Зерцало, 2013. — 400 c.

  2. Конституционный судебный процесс / ред. М.С. Саликов. — М.: Норма, 2015. — 416 c.

  3. Лившиц, Р.З.; Чубайс, Б.М. Трудовой договор; М.: Наука, 2011. — 174 c.
  4. Общая теория государства и права. Учебник. В 3 томах. Том 3. — М.: Зерцало-М, 2002. — 528 c.
  5. Теория государства и права. — М.: Астрель, Сова, 2013. — 591 c.
Порядок продажи земельного участка с обременением
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here