Порядок расторжения договора об оказании услуг с управляющей компанией

Порядок расторжения договора об оказании услуг с управляющей компанией

Автострахование

  • Жилищные споры

  • Земельные споры

  • Административное право

  • Участие в долевом строительстве

  • Семейные споры

  • Гражданское право, ГК РФ

  • Защита прав потребителей

  • Трудовые споры, пенсии

    • Главная
    • Односторонний отказ от услуг управляющей компании (договора управления МКД)

    Отказ от управляющей компании «назначенной» по конкурсу

    В том случае, если договор управления с управляющей компанией заключен по результатам открытого конкурса, то отказаться от исполнения данного договора в одностороннем порядке собственники могут по истечении каждого последующего года с момента его заключения. Однако решение об одностороннем отказе от договора управления, а также решение о выборе способа управления домом, в данном случае, собственникам необходимо принять до истечения срока действия договора управления (ч. 8.1. статьи 162 ЖК РФ).

    Отказ от управляющей компании, выбранной собственниками

    Частью 8.2. статьи 162 ЖК РФ предусмотрено право собственников помещений многоквартирного жилого дома отказаться от исполнения договора управления в одностороннем порядке. Однако такой отказ от договора возможен лишь при условии невыполнения управляющей компанией условий договора управления и принятии решения о выборе иной управляющей компании или изменении способа управления домом.

    Как отказаться от управляющей компании?

    Учитывая, что стороной договора управления являются все собственники помещений многоквартирного дома, решение об отказе от исполнения договора принимается общим собранием собственников помещений дома большинством голосов.

    Однако одного только решения об отказе будет недостаточно. В повестке дня общего собрания собственников должен присутствовать и вопрос о выборе иной управляющей компании. А вопрос об отказе от исполнения договора управления должен быть подкреплен обязательной ссылкой на наличие условия для отказа, предусмотренного законом, а именно, — невыполнение управляющей компанией условий договора управления. Отсутствие такого указания в повестке собрания, а в последующем, в итоговом протоколе общего собрания может повлечь признание судом принятого решения собрания собственников недействительным.

    Доказательства невыполнения управляющей компанией условий договора управления

    Голословные утверждения о том, что управляющая компания не выполняет надлежащим образом условия договора управления не могут являться доказательствами для целей одностороннего отказа от договора. Такими доказательствами могут служить объективные сведения о нарушении условий договора управления, к коим можно отнести: результаты проверки деятельности управляющей компании по заявлениям и жалобам граждан (прокурорское представление, предписание Жилищной инспекции, заключение органа местного самоуправления и т.д.), в которых отражены факты имеющихся нарушений (невыполнение норм Постановления Госстроя № 170, Постановления Правительства РФ № 491 и т.д.), факты привлечения к административной ответственности управляющей компании в лице ее должностных лиц за ненадлежащее исполнение условий договора управления. Сами по себе факты обращения граждан, пусть и неоднократные, коллективные не свидетельствуют, по нашему мнению о невыполнении управляющей компанией условий договора управления, поскольку не подтверждены объективной оценкой обоснованности претензий со стороны уполномоченных на то органов власти.

    Смена способа управления домом

    Вышеизложенное касается случая смены одной управляющей компании на другую в рамках одного способа управления многоквартирным домом – управляющая организация.

    Однако в том случае, когда общее собрание собственников принимает решение о смене способа управления домом, наличие такого условия для отказа от услуг управляющей компании, как невыполнение условий договора управления не требуется. По крайней мере, такую позицию высказал Верховный Суд РФ в определении от 05.06.2012 N 59-В12-5.

    То есть, например, собственники приняли решение отказаться в одностороннем порядке от договора с управляющей компанией, поскольку приняли решение о создании ТСЖ, которому будет передано управление домом, либо принято решение о непосредственном управлении. В этом случае, для отказа от услуг управляющей компании искать недостатки в предоставляемых ею услугах нет необходимости, достаточно принять решение об отказе от договора и выборе иного способа управления домом.

    См. также публикации:

    Вернуться к началу обзора судебной практики: «Смена управляющей компании в сфере ЖКХ. Судебная практика», где даны ответы на вопросы «можно ли отказаться в одностороннем порядке от договора управления с управляющей компанией, выбрать другую управляющую организацию», «необходимо ли доказывать, что управляющая компания не выполняет условия договора управления многоквартирным жилым домом», «какова практика арбитражных судов и судов общей юрисдикции по вопросу отказа от услуг управляющей компании (смены управляющей компании)?

    Порядок расторжения договора об оказании услуг с управляющей компанией

    Автострахование

  • Жилищные споры

  • Земельные споры

  • Административное право

  • Участие в долевом строительстве

  • Семейные споры

  • Гражданское право, ГК РФ

  • Защита прав потребителей

  • Трудовые споры, пенсии

    • Главная
    • Заключение и расторжение договора управления домом с управляющей компанией

    Заключение договора с управляющей компанией в сфере ЖКХ

    Договор с управляющей компанией заключается на срок от 1 года до 5 лет.

    Предметом договора управления является оказание управляющей компанией услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставление коммунальных услуг собственникам помещений дома. Стороной договора управления является, с одной стороны, – управляющая организация, с другой – все собственники помещений дома или ТСЖ, ЖСК в лице его уполномоченного органа.

    Договор управления заключен не со всеми собственниками

    Жилищный кодекс содержит норму, в соответствии с которой договор управления должен быть заключен с каждым собственником помещения (ст. 162 ЖК РФ). Некоторые граждане, по своему истолковав данную норму права, полагают, что если договор управления с конкретным собственником не подписан, то и обязательств по договору управления у данного собственника не возникло. Это ошибочное понимание закона.

    Основанием для возникновения обязанности вносить оплату по договору управления многоквартирным домом является принятое решение общего собрания собственников (не обжалованное в суде или признанное судом законным) о выборе способа управления домом, выборе конкретной управляющей компании. Если договор управления подписан при этом, большинством собственников, то факт отсутствия подписи в договоре ряда собственников не влияет на уже возникшие правоотношения. Платить управляющей компании теперь обязаны все собственники помещений.

    Читайте так же:  Как многодетные семьи из спб могут применить земельный сертификат

    Расторжение договора управления домом с управляющей компанией

    По общему правилу, расторжение договора возможно по соглашению сторон или по решению суда. Об этом указано также в ч. 8 статьи 162 ЖК РФ.

    Договор управления многоквартирным домом прекращается также в случае окончания срока его действия, если стороны (собственники решением общего собрания или управляющая компания) заявили о прекращении договора до истечения указанного срока.

    По решению суда, согласно ч.2 статьи 450 ГК РФ, договор может быть расторгнут при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

    Иной случай, предусмотрен пунктами 8.1., 8.2. статьи 162 Жилищного кодекса РФ, в соответствии с которыми собственники вправе отказаться от услуг управляющей компании в одностороннем порядке, если последней не выполняются условия договора управления.

    Вернуться к началу обзора судебной практики: «Смена управляющей компании в сфере ЖКХ. Судебная практика», где даны ответы на вопросы «можно ли отказаться в одностороннем порядке от договора управления с управляющей компанией, выбрать другую управляющую организацию», «необходимо ли доказывать, что управляющая компания не выполняет условия договора управления многоквартирным жилым домом», «какова практика арбитражных судов и судов общей юрисдикции по вопросу отказа от услуг управляющей компании (смены управляющей компании)?

    Пресса о ВАС РФ

    Одну управляющую компанию сменить на другую непросто

    В настоящее время большинство многоквартирных домов управляются управляющими компаниями (УК). И только в 8% выбрана форма управления — ТСЖ. Собственников помещений в многоквартирном доме может не устроить, как ведет дела выбранная ими УК. Тогда общее собрание собственников принимает решение о заключении договора на управление домом с новой компанией. Но достаточно ли принятия такого решения для автоматического расторжения договора со старой УК? Ответ на этот вопрос дал Президиум ВАС РФ в постановлении от 15.07.2010 «№» 1027/10.

    Вопрос о порядке расторжения договора управления многоквартирным домом (далее — МКД) важен не только для собственников помещений в этом доме, но и для УК. Дело в том, что п. 10 ст. 162 ЖК РФ обязывает УК за 30 дней до прекращения договора управления МКД передать техдокументацию на него и иные связанные с этим документы вновь выбранной УК.

    Без таких документов новая УК не сможет приступить к выполнению своих обязанностей. Вместе с тем судебная практика насчитывает огромное количество споров между УК, связанных с отказом УК в передаче документации на дом. Отказ обычно мотивируется тем, что, несмотря на решение общего собрания о выборе новой УК, действующий договор на управление МКД не расторгнут и нет оснований для передачи документации на дом.

    Правовая природа договора

    Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, решение вопросов пользования общим имуществом и его надлежащего содержания, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в нем (п. 1 ст. 161 ЖК РФ). Оно может осуществляться либо непосредственно собственниками помещений, либо ТСЖ, жилищным или иным специализированным потребительским кооперативом, либо управляющей организацией (п. 2 ст. 161 ЖК РФ). Способ управления МКД определяется на общем собрании собственников помещений.

    Если избран способ управления домом через УК, каждый собственник помещений в доме заключает договор управления с выбранной УК на условиях, указанных в решении общего собрания.

    Предметом договора управления МКД являются оказание УК в течение согласованного срока по заданию собственников помещений в нем (либо органов управления ТСЖ, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) за плату услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме, предоставление коммунальных услуг собственникам помещений и иным лицам, пользующимся помещениями в нем, а также осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления МКД (п. 2 ст. 162 ЖК РФ).

    Иными словами, УК по заданию собственников помещений за плату обязуется осуществлять определенные договором действия и деятельность по управлению домом. Но совершение за плату определенных действий и осуществление определенной деятельности по заданию заказчика считаются оказанием услуги и предметом договора возмездного оказания услуг (п. 1 ст. 779 ГК РФ).

    Таким образом, по своей сути договор управления многоквартирным домом является гражданско-правовым договором и сходен с договором возмездного оказания услуг.

    [2]

    На гражданско-правовой характер правоотношений по договору управления МКД указывает и тот факт, что он изменяется и (или) расторгается в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (п. 8 ст. 162 ЖК РФ).

    Расторжение по ГК РФ

    В гражданском законодательстве, чтобы расторгнуть договор, необходимо согласие всех сторон договора. В одностороннем порядке договор может быть расторгнут только при его существенном нарушении другой стороной, а также если односторонний порядок расторжения допускается условиями договора либо предусмотрен нормами ГК РФ или другими законами (п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ).

    Глава 39 ГК РФ, регулирующая порядок заключения договоров возмездного оказания услуг, разрешает заказчику в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов (п. 1 ст. 782 ГК РФ). При этом не нужно указывать какие-либо причины для отказа, достаточно одного лишь волеизъявления.

    Из схожести договоров возмездного оказания услуг и управления МКД можно сделать вывод, что гражданское законодательство допускает односторонний отказ от исполнения договора управления МКД.

    Следовательно, общее собрание собственников помещений в МКД, принимая решение о выборе новой УК, выражает волеизъявление на расторжение договора со старой УК. И если она была письменно уведомлена об этом, договор управления МКД считается расторгнутым. Расторжение договоров с прежней УК, равно как и заключение всеми собственниками договоров с новой УК, не имеет определяющего значения, поскольку их действие напрямую зависит от реализации собственниками в предусмотренном законом порядке своих прав на управление домом (решение Арбитражного суда Владимирской области от 28.05.2009 «№» А11-10018/2008).

    Читайте так же:  Типовой образец договора аренды квартиры на 11 месяцев

    Такой подход к расторжению договора на управление МКД находит поддержку в решениях окружных арбитражных судов (постановления ФАС ВосточноСибирского округа от 19.11.2009 «№» А69-195/2009, Дальневосточного округа от 15.07.2010 «№» Ф03-4531/2010 и ЗападноСибирского округа от 18.06.2010 «№» А46-18726/2009).

    Суды отмечают, что способ управления МКД выбирается на общем собрании собственников помещений и может быть изменен в любое время на основании его решения (п. 3 ст. 161 ЖК РФ). Собственники помещений МКД вправе заявить о расторжении договора управления с УК путем принятия решения на общем собрании. После уведомления УК о принятом решении договорные отношения с ней прекращаются.

    Спецправила одностороннего расторжения

    В судебной практике существует и иной подход к толкованию норм жилищного законодательства, относящихся к вопросу прекращения действия договора управления МКД по инициативе собственников помещений (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 24.12.2008 «№» А75-1432/2008, Поволжского округа от 21.10.2009 «№» А65-4601/2009, СевероКавказского округа от 24.12.2009 «№» А53-12241/2009 и Уральского округа от 01.09.2009 «№» А712593/2008-Г11). Его суть такова.

    Положения Жилищного кодекса РФ прямо оговаривают случаи, когда собственники помещений вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления МКД. Так, они могут отказаться от исполнения договора управления, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного п. 4 ст. 161 ЖК РФ, по истечении каждого последующего года со дня его заключения, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в МКД принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом (п. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).

    Собственники также имеют право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления МКД, если управляющая организация не выполняет условий договора (п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

    Суды считают, что эти нормы ЖК РФ исключают возможность применения к отношениям, возникающим между собственниками помещений и УК, п. 1 ст. 782 ГК РФ, который устанавливает право заказчика в любое время и без указания причин отказаться от договора возмездного оказания услуг.

    Кроме того, поскольку собственники помещений вправе отказаться от исполнения договора управления лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения УК принятого на себя обязательства, само по себе заявление собственников помещений об одностороннем отказе от исполнения договора управления жилым домом при отсутствии доказательств, свидетельствующих о нарушении УК условий договора, не может служить основанием для его прекращения.

    Президиум ВАС РФ поддержал данный подход к решению вопроса об одностороннем расторжении договора управления МКД. В постановлении от 15.07.2010 «№» 1027/10 он отметил, что системное толкование норм жилищного и гражданского законодательства позволяет сделать вывод, что договор управления МКД по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.

    Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений только по основаниям, установленным законом, а именно п. 8.1 и 8.2 ст. 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон. Причем право на односторонний отказ на основании п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ возникает у собственников помещений лишь при наличии доказательств неисполнения или ненадлежащего исполнения УК принятых на себя обязательств по договору.

    Как расторгнуть договор

    Если собственников помещений в МКД не устраивает, как ведет дела УК, они должны сначала собрать доказательства ненадлежащего исполнения ею своих обязательств. Это могут быть, например, акты различных надзорных инстанций о нарушении порядка уборки придомовой территории, вывоза мусора, уборки подъездов. И только потом проводить общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, на повестке дня которого должны быть вопросы о расторжении договора с УК и заключении договора с новой УК.

    Уведомить старую УК о расторжении с ней договора управления должны сами собственники помещений, поскольку именно они являются стороной договора. Для этого на общем собрании нужно выбрать уполномоченное лицо (постановление Президиума ВАС РФ от 15.07.2010 «№» 1027/10). Только после этого новая УК может требовать от старой выполнения условий п. 10 ст. 162 ЖК РФ по передаче ей техдокументации на дом.

    Олег МОКРОУСОВ

    Экономика и жизнь, Москва, 10.09.2010 06:00

    Как расторгнуть договор с управляющей компанией в одностороннем порядке

    Наличие жилища является одной из основных потребностей любого человека. Большинство населения в России проживает в многоквартирных домах, которые обслуживают управляющие компании. Не всегда жильцы оплачивая жилищно-коммунальные платежи довольны своей управляющей компанией. Причин может быть сколь угодно много, как обоснованных, так и необоснованных. Но на ряду с имеющимся мнением о работе своей управляющей компании, не все собственники понимают, на каких основаниях можно в одностороннем порядке расторгнуть все договорные отношения с управляющей компанией.

    В соответствии с ст.450 Гражданского кодекса РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором. Расторжение в одностороннем порядке возможно по решению суда, в случаях:

    • при существенном нарушении договора другой стороной;
    • в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.

    В нашем случае «иным случаем» будут нормы Жилищного кодекса РФ. В соответствии с п.8 ст.162 Жилищного кодекса РФ, изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом в одностороннем порядке осуществляются если:

    • договор управления многоквартирным домом был заключен по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Жилищного кодекса РФ, а позднее было принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом;
    • если управляющая организация не выполняет условий договора, и на общем собрании собственников многоквартирного дома принято решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

    Таким образом, договор управления многоквартирным домом может быть расторгнут собственниками без обращения в суд, на основании решения общего собрания собственников многоквартирного дома.

    Читайте так же:  Льготы пенсионерам мвд по налогам на землю, недвижимость, транспорт

    В первом случае расторгнуть договор мы можем, если управляющая компания была выбрана на основании открытого конкурса, при этом нам не обязательно иметь какие либо на это причины. Надпомним, что открытый конкурс проводится, если собственники не определились со способом управления многоквартирным домом (п.4 ст.161 Жилищного кодекса РФ) или при вводе в эксплуатацию нового многоквартирного дома (п.13 ст.161 Жилищного кодекса РФ).

    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    В случае одностороннего расторжения договора управления многоквартирным домом, управляющая компания в праве обратиться в суд для защиты своих прав. Поэтому-то и надо подготовить доказательную базу собственникам многоквартирного дома, иначе управляющая компания без труда может обжаловать Ваше решение.

    Такая ситуации продолжалось до конца 2011 года, однако с принятием Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.11.2011г. №7677/11 все изменилось. Высший Арбитражный Суд РФ разъяснил, что выбрав единожды способ управления многоквартирным домом и конкретную управляющую компанию, собственники не лишаются возможности изменить способ управления многоквартирным домом и управляющую компанию, в том числе без подтверждения нарушений со стороны управляющей компании. Стоит отметить, что толкование Высшим Арбитражным Судом РФ норм законодательных актов меняется, но на текущий момент оно именно такое. По этой причине и был описан алгоритм действий (смотри выше) по расторжению договора управления многоквартирным домом в одностороннем порядке, в случае не выполнения условий договора управляющей компанией.

    В связи с текущим толкованием п.8.2. ст.162 Жилищного кодекса РФ, можно с уверенностью сказать, что для одностороннего отказа от договора управления многоквартирным домом необходимо провести общее собрание собственников многоквартирного дома, где определить новую управляющую компанию или изменить способ управления многоквартирным домом.

    Порядок расторжения договора об оказании услуг с управляющей компанией

    Автострахование

  • Жилищные споры

  • Земельные споры

  • Административное право

  • Участие в долевом строительстве

  • Семейные споры

  • Гражданское право, ГК РФ

  • Защита прав потребителей

  • Трудовые споры, пенсии

    • Главная
    • Смена управляющей компании. Как отказаться от договора управления домом? Решения судов

    Суды общей юрисдикции в основном придерживаются позиции, выраженной Верховным Судом РФ в определении от 05.06.2012 N 59-В12-5. По спорам, связанным с прекращением договорных отношений с управляющими компаниями в связи с выбором другой управляющей компании, установлению подлежат обстоятельства:

    1. проведение общего собрания собственников, на котором принято решение об отказе от договора управления с управляющей компанией в связи с неисполнением условий договора управления;
    2. нарушения договора управления подтверждены доказательствами.

    Примеры из судебной практики

    Например, ряд собственников помещений многоквартирного дома обратились в суд с иском к управляющей компании о признании договора управления многоквартирным домом расторгнутым, обязании управляющей компании передать техническую документацию на дом и запрете ответчику начислять плату за жилые помещения и коммунальные услуги.

    Истцы ссылались на то, что собственниками жилых помещений принято решение о расторжении договора управления с ответчиком в связи с ненадлежащим исполнением условий договора, избрана новая управляющая компания, которой переданы функции управления домом.

    Суд требования удовлетворил, суд апелляционной инстанции с выводами суда согласился, указав следующее.

    Право на досрочный односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условиях несоблюдения, либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией обязательств по договору, а также в случае изменения способа управления многоквартирным домом.

    В материалах дела имеются доказательства того, что внеочередное собрание собственников помещений дома приняло решение о расторжении договора управления с ответчиком именно в связи ненадлежащим исполнением последним принятых по договору обязательств, повлекших за собой нарушение прав собственников. Решения общего собрания в порядке, предусмотренном ст. 46 ЖК РФ, никем не оспорены.

    Ненадлежащее исполнение обязательств по договору подтверждается заявлениями жильцов по вопросу производства перерасчета за ненадлежащее оказание услуг, заявлениями в контролирующие и надзорные органы по вопросу действий управляющей организации, постановления о привлечении управляющей компании к административной ответственности за предоставление некачественных услуг, обращения жильцов в управляющую организацию о проведении работ по содержанию мест общего пользования (извлечение из апелляционного определения Архангельского областного суда от 10.10.2013 по делу N 33-5849/13).

    По другому делу, суд констатировал, что решение общего собрания собственников не имеет правовых последствий для действующего договора управления многоквартирным домом:

    Собственник жилого помещения обратился с иском о признании недействительным решения внеочередного общего собрания собственников многоквартирного дома об отказе от услуг управляющей компании и выборе другой управляющей организации, заключении договора управления с ней.

    Удовлетворяя требования, суд пришел к выводу о том, что положения пунктов 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ исключают возможность применения к отношениям, возникающими между собственниками помещений и управляющей компании, пункта 1 статьи 782 Гражданского кодекса РФ, который устанавливает право заказчика в любое время и без указания причин отказаться от договора возмездного оказания услуг.

    Судом установлено, что протокол общего собрания не содержит данных о том, что управляющей компанией допущены существенные нарушения условий договора управления многоквартирным домом, на обсуждение общего собрания такой вопрос не выносится, в чем состояли нарушения и их существенность — не указывалось.

    Таким образом, как указал суд, обжалуемое решение общего собрания не имеет правовых последствий для договора на управление домом при отсутствии оснований для такого расторжения и не соблюдении установленного законом порядка расторжения договора, который продолжает действовать, поэтому выбор иной управляющей компании невозможен в силу прямого указания закона (извлечение из апелляционного определения Ростовского областного суда от 03.09.2013 по делу N 33-11088/2013).

    При аналогичных обстоятельствах, судом вынесено решение о признании незаконным и отмене решения общего собрания собственников помещений в МКД об одностороннем отказе от исполнения договора управления домом с управляющей компанией, выборе способа управления домом в виде управления управляющей организацией и выборе новой управляющей компании.

    Суд указал, что само по себе право собственников помещений дома отказаться от исполнения договора управления с управляющей компанией, не свидетельствует о том, что такой отказ может возможен в любое время без соблюдения каких-либо условий:

    Читайте так же:  Квота на операцию и лечение

    Из содержания ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ следует, что заявление собственников помещений об одностороннем отказе от исполнения договора управления жилым домом само по себе, в отсутствие доказательств, свидетельствующих о нарушении управляющей организаций условий такого договора, не может служить основанием для прекращения существующих договорных правоотношений.

    Однако судом установлено, что из протокола общего собрания собственников не следует, что управляющей компанией допущены нарушения условий договора управления многоквартирным домом, которые в соответствии с ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ дают собственникам помещений право отказаться на общем собрании от исполнения такого договора.

    Каких-либо иных доказательств, свидетельствующих о ненадлежащем исполнении управляющей компанией своих обязанностей по договору управления домом, в материалах дела не имеется (извлечение из Определения Пермского краевого суда от 28.08.2013 по делу N 33-7598А).

    Встречается иная позиция судов

    Однако не все суды придерживаются приведенной выше позиции, высказанной Верховным Судом в определении. Имеются примеры толкования, основанные на позиции ВАС РФ, выраженной в постановлении Президиума ВАС РФ от 22.11.2011 N 7677/11 по делу N А65-11798/2010-СГ3-14…

    Так, например, ответчик – управляющая компания, указывала в суде, что договор управления с ней расторгнут в нарушение законного порядка. В повестку дня общего собрания не включался вопрос о неисполнении либо ненадлежащем исполнении управляющей организацией принятых по договору обязательств. Действия собственников в части одностороннего отказа от исполнения договора управления и смены управляющей организации не соответствуют положениям гражданского и жилищного законодательства.

    Однако суд пришел к выводу о том, что односторонний отказ от исполнения договора управления возможен не только с учетом положений ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ, но и ст. ст. 450, 782 ГК РФ. Суд указал, что законом предусмотрена возможность одностороннего отказа заказчика и от исполнения договора подряда при заказе работ для бытовых нужд (ст. ст. 717, 731, 740 ГК РФ). Односторонний отказ собственников от услуг управляющей компании ни ЖК РФ, ни ГК РФ не противоречит. Правовая конструкция указанного договора не позволяет усмотреть в нем наличия таких особенностей, которые позволяли бы ущемить жилищные права домовладельцев как потребителей услуг управляющих организаций по сравнению с положением лиц, выступающих потребителями аналогичных услуг при иной форме управления домом. При этом императивно согласно п. 1 ст. 782 ГК РФ закреплено право заказчика отказаться от договора, а последствием отказа является обязанность заказчика оплатить исполнителю фактически понесенные им расходы. В связи с указанным не могут быть учтены доводы жалобы о том, что в повестку дня общего собрания не включался вопрос о неисполнении либо ненадлежащем исполнении управляющей организацией принятых обязательств (извлечение из Апелляционного определения Верховного Суда Республики Карелия от 17 мая 2013 г. по делу N 33-1193/2013).

    [3]

    Вернуться к началу обзора судебной практики: «Смена управляющей компании в сфере ЖКХ. Судебная практика», где даны ответы на вопросы «можно ли отказаться в одностороннем порядке от договора управления с управляющей компанией, выбрать другую управляющую организацию», «необходимо ли доказывать, что управляющая компания не выполняет условия договора управления многоквартирным жилым домом», «какова практика арбитражных судов и судов общей юрисдикции по вопросу отказа от услуг управляющей компании (смены управляющей компании)?

    Как расторгнуть договор с управляющей компанией?

    Зачастую управляющие компании многоквартирных домов безответственно относятся к исполнению закрепленных за ними обязанностей. Единственным правильным выходом для жильцов относительно разрешения ситуации является расторжение раннее подписанного договора.

    Основания для расторжения договора с управляющей компанией

    Причины расторжения договора между собственниками квартир дома и управляющей организацией регламентированы Гражданским и Жилищным кодексами РФ, а именно ст. 450 ГК РФ и ст. 162 ЖК РФ.

    К ним относятся следующие доказанные факты:

    • невыполнение/отказ УЖК от условий, предусмотренных в действующем договоре;
    • некорректное/низкокачественное воспроизведение мероприятий по обслуживанию помещений, вентиляционных, коммуникативных и иных систем;
    • сокрытие информации, сопряженной с деятельностью фирмы и расходом взимаемых денежных средств.

    Также поводом к инициированию процедуры могут служить факторы, указанные в самом тексте соглашения сторон и сопутствующих правовых актах. Абсолютным основанием для аннулирования контракта служит окончание срока его действия.

    Помимо этого законными причинами являются:

    • обоюдное соглашение между исполнителем и заказчиками по разрыву договоренности;
    • судебное постановление;
    • общепринятое решение жильцов.

    При присутствии одного из вышеизложенных обстоятельств, собственники вправе расторгнуть ранее заключенный договор. Следует учитывать, что некоторые аргументы для успешного выполнения процедуры потребуется подкрепить конкретными доказательствами.

    Можно ли расторгнуть договор в одностороннем порядке?

    Если управляющая организация не производит должное содержание взятого под надзор жилища или предоставляемые услуги не удовлетворяют его обитателей, то возможно расторжение договора в одностороннем порядке. По инициативе собственников многоквартирного дома следует отправить запрос на предоставление сведений, которые помогут доказать факт нарушения УЖК условий соглашения.

    Помимо этого, нужно собрать необходимую документацию, а также составить уведомление об аннулировании ранее заключенного контракта в письменной форме с подписями всех жильцов. Обратите внимание, что извещение должно быть предъявлено руководству компании не позднее, чем за три месяца до прекращения его действия. Обычно, если управление домом было передано по результатам тендера, то вышеуказанных условий достаточно для расторжения договоренности по инициативе одной стороны.

    Можно ли расторгнуть договор по инициативе управляющей компании? Согласно действующему законодательству, данный вариант реален в двух случаях:

    • при двустороннем принятии решения и отсутствии претензий к УЖК со стороны жильцов обслуживаемого помещения;
    • в судебном порядке ст. 450, 452 ГК РФ.

    Список документов

    Чтобы не возникло проблем, на этапе подготовки следует собрать всю документацию по данному делу, которая в свою очередь выступает в качестве главных аргументов при принятии решения.

    Потребуется приложить следующую документацию:

    • протокол общего собрания жильцов, на котором было утверждено совместное решение о досрочном расторжении договора с управляющей компанией;
    • уведомление;
    • ксерокопии письменных жалоб собственников квартир в надзорные службы (СЭС, потребнадзор, прокуратуру и др.);
    • копии заявлений жильцов, удостоверяющие факт нарушения пунктов договора со стороны УЖК;
    • дубликаты документов, подтверждающих факты проверки УЖК курирующими органами.
    Читайте так же:  Мировое соглашение о добровольной уплате алиментов

    Образец уведомления

    В рамках общедомового собрания принимается решение о прекращении дальнейшего сотрудничества с УЖК. Если в условной постройке имеются неприватизированные квартиры, следует обязательно пригласить на встречу жильцов представителя администрации города.

    На начальном этапе члены инициирующей группы огласят задачи, которые следует решить на собрании (в том числе и избрание новой УЖК), неотъемлемой частью будет полное протоколирование процесса. По завершению процедуры, собственники многоквартирного дома должны составить специальное уведомление, в котором обоснуют свое намерение. Заявление пишется в произвольной форме или по установленному шаблону.

    В документ вписывается информация следующего характера:

    • реквизиты УЖК (юридическое название, адрес, контактный телефон и номер банковского счета);
    • в самом заявлении подробно излагаются основания, которые вынудили жильцов аннулировать ранее подписанное соглашение;
    • ссылки на статьи Гражданского и Жилищного кодексов РФ;
    • если раннее было вынесено судебное постановление по данному делу, прилагается оригинал акта;
    • подписи всех участников.

    Образец уведомления о расторжении договора с управляющей компанией можете скачать здесь.

    Расторжение договора с управляющей компанией в судебном порядке

    Досрочно расторгнуть договор можно только в рамках судебной процедуры. Иск о расторжении договора с управляющей компанией направляется в районный или городской судебный орган. Помимо корректного составления заявления следует подготовить документы, которые подтверждают факты невыполнения сотрудниками УЖК своих обязанностей по договору, и оплатить обязательную госпошлину за подачу иска, размер которой установлен в статье 333 Налогового кодекса.

    Доказательствами будут служить справки о состоянии дома, акты проверок курирующих органов, бух. документация с указанием своевременных выплат жильцов и смета растраты полученных средств организацией.

    Правила оформления искового заявления

    Что нужно указать в иске?

    • реквизиты судебного участка, в который подается обращение;
    • данные сторон;
    • доскональное описание претензий;
    • текст с просьбой признания соглашения недействительным;
    • перечень прикрепленной документации;
    • подпись главы жилищного комитета.

    Иск должен быть составлен с учетом всех требований и написан от лица председателя совета жильцов многоквартирного дома. В заявлении не допускается наличие исправлений, помарок, сокращений, иначе в принятии ходатайства будет отказано. Иск предоставляется судебному органу в трех экземплярах.

    Исковое заявление: образец 2018

    Договор с управляющей компанией

    В соответствии с заключенным договором управляющая компания обязуется за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, предоставлять коммунальные услуги собственникам многоквартирного дома и иным лицам и т.д. Договор, заключенный с управляющей компанией, согласно ст.162 Жилищного кодекса РФ, должен содержать:

    1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

    Перечень общего имущества определен Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006г. «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», а также договором с управляющей компанией.

    2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

    Перечень услуг должен соответствовать требованиям Постановления Правительства РФ № 491 от 13.08.2006г., а также должен быть прописан в договоре с управляющей компанией.

    3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

    В соответствии с разъяснениями Министерства регионального развития от 06.03.2009 г. N 6174-АД/14, порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения должен включать в себя методику и расчет указанных в договоре услуг.

    При наличии в договоре управления положения о пересмотре размера платы за содержание и ремонт жилого помещения принятие ежегодных решений об изменении такой платы общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

    Коммунальные услуги определяются в соответствии с учетом установленных регулируемых тарифов на услуги организаций коммунального комплекса.

    4) порядок осуществления контроля над выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

    Контроль выполнения обязательств по договору с управляющей компанией определен ст. 162 Жилищного кодекса РФ и Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006г., а также договором с управляющей компанией.

    При этом управляющая компания не только должна отчитаться в течение первого квартала года, следующего за отчетным, о выполнении договора управления многоквартирным домом, а также:

    [1]

    а) получать от ответственных лиц не позднее 5 рабочих дней с даты обращения информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ. В договоре указанный срок может быть уменьшен;

    б) проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы);

    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    в) требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения.

    Источники


    1. Курганов, С. И. Комментарий к судебной практике по проблемам исполнения уголовного наказания / С.И. Курганов. — М.: Юрайт, 2015. — 322 c.

    2. Медведев, М. Ю. Аукционы. Проведение, участие, судебные споры. Справочник инвестора / М.Ю. Медведев, А.М. Насонов. — М.: Юстицинформ, 2013. — 224 c.

    3. Кудинов, О.А. Обязательства вследствие причинения вреда и неосновательного обогащения: Юридический комментарий / О.А. Кудинов. — М.: Городец, 2015. — 128 c.
    4. Сомов, В.П. Латинско-русский юридический словарь: моногр. / В.П. Сомов. — М.: ГИТИС, 2014. — 104 c.
    5. Чашин, А. Н. Что такое исполнительное производство и как гражданину общаться с судебным приставом / А.Н. Чашин. — М.: Дело и сервис, 2016. — 240 c.
    Порядок расторжения договора об оказании услуг с управляющей компанией
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here