Правила управления коммерческой недвижимостью объекты и управляющие компании, рейтинг и обучение

Правила управления коммерческой недвижимостью: объекты и управляющие компании, рейтинг и обучение

Рынок коммерческой недвижимости начал развиваться в России сравнительно недавно, но достаточно бурными темпами.

Стремление владельцев обеспечить максимум прибыли при минимуме затрат обусловило рост спроса на профессиональные услуги по обеспечению эффективного использования объектов.

О том, что такое управление объектами коммерческой недвижимости, мы и поговорим в этой статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46 . Это быстро и бесплатно !

Управление коммерческой недвижимостью

Под управлением коммерческой недвижимостью понимается совокупность систематизированных мероприятий, направленных на получение прибыли от эксплуатации объекта недвижимости и осуществляемых специализированными профессиональными компаниями.

В целях максимально эффективного использования потенциальных возможностей объекта управляющие компании коммерческой недвижимости выполняют следующие функции:

  1. Оценка рыночной стоимости объекта с учетом всех его ресурсов.
  2. Финансовый анализ и прогнозирование.
  3. Анализ рынка.
  4. Консультирование собственников и руководителей.
  5. Маркетинговые исследования.
  6. Техническое и клининговое обслуживание объекта; контроль за строительством.
  7. При необходимости работа с арендаторами и персоналом объекта.

Основными законодательными актами, регулирующими данный процесс, являются ГК РФ и Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также Жилищный кодекс.

Оперативное управление нежилыми помещениями, предполагает делегирование собственником своих прав владения, пользования и распоряжения недвижимостью специальным компаниям по управлению коммерческой недвижимостью либо созданным им учреждениям в целях оптимизации его использования с максимальной отдачей.

При этом за собственником остается право передачи своего имущества другим фирмам, все мероприятия осуществляются за его счет и обязательно в рамках действующего законодательства РФ.

Собственник также осуществляет стратегическое управление объектом и контроль за надлежащим выполнением намеченных мероприятий.

Основными принципами оперативного управления выступают целенаправленность, а также непрерывность процесса во времени и пространстве.

Иными словами, они не имеют права, к примеру, продавать, дарить либо иным способом отчуждать имущество, находящееся в оперативном управлении, а также действовать вне рамок целесообразности использования объекта.

Услуги управляющих компаний

На сегодняшний день компании предлагают достаточно широкий спектр подобных услуг.

Помимо основных, упомянутых выше, в их число входят:

  1. Брокеридж – заключение сделок купли-продажи, а также аренды помещений.
  2. Юридическое сопровождение – заключение и ведение договоров; контроль за соблюдением всех юридических тонкостей, связанных с функционированием нежилого помещения; приведение документации в соответствие с действующими юридическими нормами и т.п.
  3. Бухгалтерское сопровождение – ведение бухучета, предоставление отчетности.
  4. Организация ремонтных работ.
  5. Установка и наладка необходимого оборудования(Интернет, видеокамеры и т.п.)

Нежилое помещение и ТСЖ

В случае, если нежилое помещение расположено на территории жилого дома, возникает ряд сложностей, обусловленных в первую очередь тем, что закон не проводит четкого разграничения между жилым и нежилым помещением.

Т.о., собственник нежилого помещения владеет им наряду с остальными жильцами на правах долевой собственности, согласно Жилищному кодексу и закону «О товариществах собственников жилья», но вместе с тем помещение получает статус автономного объекта, что порождает немало противоречий.

Нередки ситуации, когда на его территории расположены коммуникации, жизненно важные для всего здания, и затруднение доступа к ним негативно сказывается на функционировании всего здания.

Много споров вызывают вопросы оплаты коммунальных услуг.

Как правило, ТСЖ требует от владельцев коммерческой недвижимости оплачивать большие суммы, нежели жильцы. Однако это противоречит правовым нормам.

Оптимальной формой взаимодействия ТСЖ и собственников нежилых помещений, не являющихся членами ТСЖ, является договор, учитывающий все подобные нюансы. Он может быть типовым, подготовленным ТСЖ, либо инициированным собственником.

Обе стороны должны ознакомиться с договором, устранить либо изменить пункты, вызывающие разногласия, и подписать. Если желаемый компромисс не достигнут, возможно обращение в суд.

Как оспорить иск к ТСЖ, если не платят собственники нежилых помещений?

Если собственник нежилого помещения является членом ТСЖ, он оплачивает все услуги в том же размере, что и остальные собственники.

[2]

Если форма взаимодействия с ТСЖ договорная, размер оплаты обычно зафиксирован в договоре.

В требованиях оплаты коммунальных услуг закон однозначен: владелец нежилого помещения обязан оплачивать все услуги, если иное не оговорено в договоре.

Для суда не является аргументом то обстоятельство, что фактически услуги не используются. К примеру, собственник помещения на первом этаже многоквартирного дома в любом случае должен оплачивать лифт.

Если судом вынесено решение, оспорить его можно путем обжалования в вышестоящем суде.

Рейтинг компаний коммерческой недвижимости

Представляем рейтинг управляющих компаний коммерческой недвижимости согласно убыванию их популярности на примере г. Москвы:

  1. «БазЭл недвижимость», в ведении которой более 2 млн. кв.м. офисов, складских и торговых помещений.
  2. «Р7 групп» – один из самых крупных холдингов на российском рынке.
  3. ООО «Город» занимается в основном масштабными проектами, в числе которых обслуживание Московского Дворца Молодежи, сети клиник «Медси» и т.д.
  4. SVN– международная организация; в России относительно недавно – с 2014 года.
  5. «Метриум-групп» – современная развивающаяся компания.

В силу востребованности на рынке специальностей активно развивается и обучение управлению коммерческой недвижимостью.

Выбор учебных заведений довольно разнообразен – от государственных двухгодичных обучающих программ до коммерческих полугодовых курсов.

Управление коммерческой недвижимостью, обучение этому набирает все большую популярность.

Один из старейших московских вузов – РАНХиГС – предлагает получить данную специальность по международной программе МВА, являющейся международным образцом образования в области предпринимательства.

РШУ (Российская Школа Управления) организует обучающие курсы и семинары для желающих научиться управлению коммерческой недвижимостью.

Многие учебные заведения предоставляют возможность получить специальность дистанционно.

Менеджер по коммерческой недвижимости

Профессия управляющего коммерческой недвижимостью предполагает ответственность, способность к планированию, коммуникабельность, аналитические способности. Необходимо разбираться в действующем законодательстве и постоянно развиваться профессионально, действуя в соответствии с меняющейся ситуацией.

К обязанностям менеджера коммерческой недвижимости можно отнести:

  • переговоры с потенциальными клиентами;
  • финансовый анализ недвижимости;
  • поиск подходящих помещений;
  • ведение еженедельной отчетности.

Заработная плата по Москве составляет 30000-60000 р.
Читайте так же:  Грамотное составление искового заявления о расторжении брака и взыскании алиментов

При готовности к обучению и повышению своего профессионального уровня существует неплохая возможность карьерного роста.

Таким образом, в области управления коммерческой недвижимостью наблюдается устойчивая тенденция к развитию.

Компании, предлагающие свои услуги по управлению коммерческой недвижимостью, отличаются разнообразием, действуют в рамках здоровой конкуренции, непрерывно совершенствуются, что обеспечивает собственникам широкий диапазон цен и услуг и, как следствие, замечательную возможность сэкономить собственное время и деньги.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-65-46 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Специфика управления недвижимостью: бизнес-центры

Специфика управления бизнес-центром определяется задачами, стоящими перед управляющей компанией, организующей менеджмент на объекте. Основная задача любого управленца – это достижение максимальной эффективности управления в бизнес-центре. Понятие эффективности управления любым коммерческим объектом тесно связано с целями собственника здания и включает следующие параметры.

1. Обеспечение безопасности и комфорта на объекте.

Достижение бизнес-целей собственника невозможно без создания комфортных условий для плодотворной деятельности людей в деловом центре. Обеспечение максимально удобного и в то же время безопасного доступа в здание, профессиональное техническое обслуживание, организация дополнительного сервиса на объекте, индивидуальный подход к арендаторам, контроль исполнения договорных обязательств в отношении оказываемых услуг – важные задачи, от успеха реализации которых зависит репутация управляющей компании и имидж бизнес—центра.

2. Максимизация доходов.

Стабильный и постоянно растущий доход – основная цель собственника и необходимое условие эффективного управления.

3. Снижение затрат на содержание и техническую эксплуатацию

Основная часть средств, выделяемых на содержание здания, расходуется на техническую эксплуатацию. Задача профессионального управляющего – оптимизировать эти издержки за счет грамотной организации работы всех сервисных служб на объекте.

4. Наращивание активов

Если собственник решил продать бизнес-центр, предметом торгов может являться как непосредственно сам объект недвижимости, так и тот доход, который он приносит. В последнем случае управление выступает в качестве самостоятельного актива. Также отдельным активом может быть профессионально организованная система эксплуатации. В случае продажи наличие на объекте профессиональной управляющей компании с опытом управления не менее 3 лет является дополнительным преимуществом. Отказ покупателя от услуг профессионалов может привести к финансовым и качественным потерям.

5. Повышение рыночной стоимости объекта

Профессиональное управление увеличивает рыночную стоимость здания за счет продуманной маркетинговой стратегии и качественного технического обслуживания, одной из главных целей которого является управление показателями физического износа здания.

[1]

Любой владелец хочет получать максимально высокий доход от своей недвижимости. Доходность бизнес-центра складывается из максимальной выручки от коммерческого использования здания и оптимизированных издержек на его содержание. Увеличение доходности бизнес-центра возможно за счет эффективного управления следующими показателями.

• Конкурентные арендные ставки.

Профессиональное управление подразумевает непрерывный мониторинг арендных ставок у конкурентов. Что входит в стоимость аренды, как меняется цена в зависимости от сроков аренды, занимаемых площадей и оказываемых услуг — эти параметры должны быть всегда в поле зрения управляющего. Для формирования адекватных арендных ставок необходим системный подход, основанный на универсальном свойстве систем меняться в целом при изменении отдельных элементов.

Своевременное реагирование на динамику рынка, индивидуальный подход к арендаторам, хороший личный контакт помогают избегать конфликтов и способствуют реализации продаж офисных площадей по максимальным арендным ставкам.

• Высокая заполняемость.

Здесь основным инструментом выступает брокеридж – как искусство продажи или сдачи в аренду коммерческих помещений. Цель брокериджа – максимально эффективное использование всех площадей здания. В идеале сдаются не только полезные площади офисного объекта, но и места общего пользования (разумеется, по более низкой арендной ставке – с понижающим коэффициентом). Также активно практикуется поэтажная арендная ставка – то есть помещения с высокой востребованностью (например, офисы 40-50 кв.м) сдаются по одной цене, а крупные площади с местами общего пользования, коридорами и лестницами – по другой. Мастерство брокера заключается в том, чтобы условно привести эти ставки к равному знаменателю – в случае небольшого офиса за счет высокого спроса, а при сдаче целого блока помещений за счет скидок по объему площадей, понижающего коэффициента на места общего пользования, коридоры и лестницы.

Высокая заполняемость бизнес-центра вовсе не означает, что он должен быть заполнен полностью, на 100 % — наоборот, это может сигнализировать о заниженных арендных ставках, а не об эффективном управлении. Заполняемость в 98 % можно считать оптимальной. Оставленные в резерве свободные помещения могут понадобиться якорным арендаторам при расширении их компаний. Также резервные площади могут быть полезны для привлечения новых арендаторов, выгодных собственнику здания по маркетинговым соображениям (известные бренды).

• Текущий брокеридж (сокращение времени недозагрузки).

В идеале полезные площади бизнес-центра не должны простаивать. Текущий брокеридж подразумевает наличие «листа ожидания» арендаторов. Это база потенциальных арендаторов с описанием их потребностей, которая формируется на стадии заполнения бизнес-центра. Управляющий принимает звонки от желающих снять офис, выясняет интересующие их объемы площадей и условия. Полученная информация заносится в базу, на основе которой и формируется «лист ожидания». Другим важным инструментом текущего брокериджа служит график окончания сроков всех договоров аренды. Профессиональный управляющий заранее позаботится о том, чтобы площадь не пустовала: вовремя продлит договор аренды, а в случае, если срок договора заканчивается, и его продление в силу каких-то причин не планируется, начнет комплексную работу по поиску нового арендатора: обратится к потенциальным клиентам из «листа ожидания», даст рекламное объявление о наличии свободных площадей, договорится с эксплуатационной службой о ремонте помещения. Одним словом, профессиональный управляющий сделает все необходимое, чтобы новый договор аренды был заключен без простоя полезных площадей.

• Дополнительные услуги.

Повысить доходность бизнес-центра возможно за счет расширения линейки дополнительных услуг. Дополнительные услуги могут стать реальным конкурентным преимуществом бизнес-центра, также они служат мощным имиджеформирующим фактором и незаменимы для грамотного позиционирования объекта на рынке.

• Размещение управляющей компании и технических служб на объекте.

Для этого, как минимум, требуется кабинет для управляющего, помещения для технической, клининговой служб и охраны. Управляющая компания занимает эти площади, оплачивая их по льготным арендным ставкам. Таким образом она подтверждает прозрачность своих намерений относительно достижения одной из основных целей собственника – получения максимальной прибыли от здания, которая возможна за счет высокой заполняемости бизнес-центра наряду с сокращением времени недозагрузки свободных площадей. Философия управления должна распространяться в первую очередь на самих управленцев, иначе она теряет смысл.

Читайте так же:  Справка о несудимости зачем нужна и где получить

В случае, если уборка офисных помещений не включена в стоимость арендной ставки, клининг может стать дополнительным источником дохода для собственника бизнес-центра. Не стоит забывать, что чистота – понятие субъективное. Система клининга на офисном объекте должна быть настолько гибкой, чтобы предложить арендатору стандарт чистоты, соответствующий его требованиям и бюджету.

• Телекоммуникационные услуги.

Профессиональная управляющая компания должна предложить арендатору нескольких операторов, действующих на рынке услуг связи. Также управленцы могут провести тендер и выбрать альтернативного оператора, который зачастую предлагает более гибкую ценовую и сервисную политику. Эксклюзивный договор с одним оператором-монополистом не всегда выгоден собственнику. Вместе с тем он лишает арендатора свободы выбора, который может стать решающим фактором при подборе офиса.

• Рекламные услуги.

Как правило, они сводятся к информированию посетителей и арендаторов бизнес-центра о компании-заказчике, ее продуктах и услугах. Пути реализации рекламных кампаний могут быть разными. Это и размещение заказов на рекламу партнеру-подрядчику с последующим контролем качественного исполнения и отчетностью, а также различные варианты размещения рекламы на территории бизнес-центра. Сдача в аренду рекламных мест – наиболее распространенная услуга бизнес-центра. В идеале размещение рекламы на фасаде здания должно планироваться еще на стадии проектирования (места для крепежей, энергорасход и т.п.).

• Услуги b2b.

Оптимальные затраты

• Эксплуатация и клининг.

Технология аутсорсинга помогает получать более качественные услуги при снижении общих издержек. На аутсорсинг целесообразно отдать техническое обслуживание здания и клининг. Преимущества привлечения профессиональных эксплуатационных и клининговых организаций для обслуживания бизнес-центров очевидны. Во-первых, собственник избавляется от проблем и затрат, связанных с кадрами. Во-вторых, владелец здания может сконцентрироваться на своем основном бизнесе, не тратя время и силы на техническое и клининговое обслуживание. В-третьих, бизнес-центр, эксплуатация которого отдана на аутсорсинг профессиональной управляющей компании, имеет дополнительное конкурентное преимущество в глазах потенциальных арендаторов – снижается риск возникновения аварий, технологии профессиональной уборки сокращают частоту ремонтов, квалифицированный персонал положительно влияет на имидж здания. Кроме того, качественное техническое обслуживание в совокупности с грамотным позиционированием увеличивает рыночную стоимость здания в долгосрочной перспективе.

• Энергозатраты.

Покупка мощностей, стоимость подключения и последующая оплата энергопотребления требуют огромных капиталовложений, и в будущем эти суммы будут только расти. Сэкономить на энергозатратах возможно только за счет их максимально эффективного использования, поэтому собственникам необходимо привлекать профессиональных консультантов еще на стадии проектирования инженерной инфраструктуры здания. Специалисты порекомендуют системы, соответствующие планируемым режимам энергопотребления. Желательно, чтобы устанавливаемые системы были с возможностью автоматизированной корректировки (в зависимости от времени суток, температуры, сезона и пр.).

В ситуации, когда управляющая компания имеет дело с уже функционирующим объектом, для оптимизации энергозатрат необходима, по крайней мере, установка счетчиков включения/выключения – для выработки оптимальных режимов энергопотребления.

• Планирование и бюджетирование.

Организация гибкой и открытой системы управления и эксплуатации на объекте – залог эффективности управляющей компании. Открытость системы позволяет контролировать все процессы, происходящие в бизнес-центре и оперативно управлять ими. Основными инструментами здесь являются планирование и бюджетирование. Четкий контроль и прозрачность деятельности управляющей компании способствуют установлению доверительных отношений с собственником.

Доверие для управляющей компании – это тот нематериальный актив, который формирует репутацию и привлекает новых клиентов. Собственники недвижимости знают о преимуществах независимого управления, но только около 10% решаются передать свой объект на аутсорсинг управляющей компании. Это в первую очередь связано с недостатком доверия, вызванным отсутствием единых профессиональных стандартов наряду с закрытостью самих управленцев.

Управление в цифрах

По данным УК «Система» процентное соотношение расходов на содержание бизнес-центра класса В к доходам (от арендопригодных площадей) выглядит следующим образом:

— услуги управления – до 10 %;

— эксплуатация и клининг – до 20 %;

— коммунальные платежи – до 15 %;

— охрана объекта – до 8 %.

Итого на содержание объекта – до 50 %.

Видео (кликните для воспроизведения).

Таким образом, больше всего средств тратится на техническую эксплуатацию объекта, безопасность и коммунальные платежи. Средний показатель доходности офисных объектов в Петербурге составляет 12-18 %.

Дата публикации: 16:54 05 февраля 2007

Управляющий недвижимостью выведет объект на чистую прибыль

В ближайшие годы темпы прироста офисных и торговых площадей в Петербурге начнут замедляться. Город постепенно насыщается. Перед собственниками встает новая задача – грамотного и эффективного управления своими объектами. Специалисты прогнозируют, что одной из самых востребованных профессий на рынке станет управляющий недвижимостью.

Президент Гильдии управляющих и девелоперов, управляющий партнер «АйБи Групп» Юрий Борисов считает, что уже в 2007 году Петербург встанет в один ряд с крупными европейскими городами по количеству квадратных метров торговой недвижимости на душу населения. Очевидно, что и конкуренция между торговыми объектами усилится. В то же время, в отличие от многих европейских городов, в некоторых районах Петербурга сосредоточено сразу по нескольку торговых комплексов с приблизительно одинаковой концепцией. Юрий Борисов говорит, что подобная концентрация в недалеком будущем неизбежно потребует перепрофилирования некоторых объектов.

Вопросы выживания и победы в конкурентной борьбе придется решать специалистам в области управления торговой недвижимостью. А через несколько лет, когда насытится рынок офисной недвижимости, понадобятся специалисты и в этом секторе. Николай Казанский, директор департамента инвестиционного консалтинга Colliers International, подтверждает, что пока девелоперы предпочитают управлять объектами самостоятельно. Но даже в такой ситуации управляющие высокого профессионального уровня уже очень востребованы – как внешними управляющими компаниями (УК), так и владельцами различных объектов.

Куда пойти учиться

Участники рынка отмечают, что учебных заведений, готовящих таких специалистов, в городе не очень много. «Несколько вузов начали подготовку по специальности «управление недвижимостью». Пионером в России выступил Евгений Озеров, который создал институт повышения квалификации при Политехническом университете для переподготовки профессионалов в области управления. Специалистов по недвижимости выпускает также ИНЖЭКОН. На Западе широко известен IREM (Institute of Real Estate Management) в Чикаго. Первые профессионалы постсоветского периода получили образование именно там», – рассказал Николай Казанский. Татьяна Казеннова, партнер Консалтинговой группы «Альфа персонал», добавляет к этому списку Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет, где научным направлением «Экспертиза и управление недвижимостью» занимается одноименная кафедра. Владимир Ядыкин, директор Becar Commercial Property SPb, высоко оценивает усилия по подготовке специалистов Петербургского Института недвижимости (на Невском проспекте). «Но практика показывает, что знаний, полученных в наших вузах, зачастую бывает недостаточно. Поэтому пользуются большим спросом многочисленные курсы, семинары, тренинги и аттестации», – отмечает Владимир Ядыкин.

Читайте так же:  Понятие гражданский брак в семейном кодексе

Анна Деркач, генеральный директор «Praktis. Управление и Эксплуатация»:

Профессионализм управляющих и эффективность их работы каждая компания оценивает по-своему. У меня, например, есть свои методы, с помощью которых я могу оценить квалификацию специалиста уже на собеседовании. Впрочем, бывает и так, что претендент знаком с теорией, но не имеет практики. И понять, подходит ли он для должности управляющего, иногда удается только после того, как он начинает работать на объекте. При этом трех месяцев испытательного срока хватает не всегда.

Анна Хрусталева, консультант компании AVANTA Personnel, из таких учебных мероприятий выделила курс по управлению объектом недвижимости при Петербургском государ-ственном университете. «Хорошо себя зарекомендовал Политехнический университет, при котором есть факультет экономики и менеджмента со специализацией «оценка собственности», а также Межотраслевой институт повышения квалификации, готовящий дипломированных специалистов по направлению «оценка стоимости предприятия (бизнеса)», – отмечает Анна Хрусталева. Cегодня для компаний наиболее важным критерием при выборе кандидата по управлению недвижимостью является опыт успешной реализации проектов.

Как выбрать специалиста

Однако, по оценке Анны Хрусталевой, сегодня для компаний наиболее важным критерием при выборе кандидата по управлению недвижимостью является опыт успешной реализации проектов: «Дополнительное обучение выступает как одно из преимуществ, но пока никак не ограничивает в выборе. При подборе специалиста многое зависит не столько от количества лет опыта, а от его качества. А именно – масштабов, количества объектов, которыми человек управлял одновременно, разноплановости проектов, динамики и самого характера работы». Имеет значение специализация практики по управлению недвижимостью (торговая, офисная, промышленная). Важен опыт в оценке недвижимости, принятии решений по увеличению инвестиционной привлекательности объектов, по разработке программ/бизнес-планов, играет роль умение формировать концепцию развития проекта и решать вопросы арендных отношений. Среди требований к специалистам по управлению недвижимостью важным является навык работы с государственными органами, различными комитетами и ведомствами, знание нормативно-правовой базы и основных процедур эксплуатации.

Особо ценят специалистов из консалтинговых компаний, управлявших проектами в разных сегментах коммерческой недвижимости. Такие специалисты обладают более широким кругозором, стрессоустойчивостью. Они способны работать с разного рода информацией и обладают быстрой «переключаемостью». «В консалтинге год за два идет, поскольку работа требует постоянного развития в разных направлениях. Люди устают от динамики, и их с руками и ногами забирают на территорию собственника. Вот в консалтинг от собственника переходят крайне редко», – полагает Анна Хрусталева. Татьяна Казеннова отмечает, что в городе очень ценятся руководители, реализующие и управление, и девелопмент. «Например, один знакомый нам топ-менеджер, возглавивший управление крупным бизнес-центром три года назад, не просто грамотно выполнял текущие задачи, оптимизировал работу внутренних служб, но и решился на кардинальные перемены, занявшись реконструкцией делового комплекса. Естественно, его стоимость на рынке труда взлетела в несколько раз», – сообщила Татьяна Казеннова.

Андрей Косарев, заместитель руководителя отдела стратегического консалтинга Knight Frank Санкт-Петербург, считает, что самым главным аспектом оценки деятельности управляющего является чистый операционный доход, который получает объект недвижимости. «Это наиболее универсальный метод. Он, однако, не учитывает многих факторов, таких как уровень конкуренции, качественный уровень объекта и прочее», – сетует Андрей Косарев.

При этом все опрошенные участники рынка отметили, что единой системы оценки управляющего – топ-менеджера, человека, которому одновременно приходится решать множество вопросов, не существует. Эффективность его действий оценивается руководителями высшего звена, и трудно представить, что они пользуются едиными методиками оценки. «Девелопмент и готовая недвижимость представляют собой абсолютно разные сферы управления. В первом случае крайне принципиально выполнение поставленных целей и задач. Оценка управляющего в девелопменте очень сильно зависит от сроков исполнения строительных работ, от четкого следования графику. Второе направление акцентирует внимание управляющего на состоянии объекта и перспективах его развития, на том, как изменился объект по сравнению с начальным периодом», – полагает Татьяна Казеннова.

Своими силами

Как отмечают участники рынка, большинством объектов собственники стараются управлять самостоятельно – создавая для этого свои подразделения по управлению недвижимостью. Вряд ли стоит ожидать, что в будущем крупные собственники станут отдавать управление своими объектами на сторону. Скорее, будет идти обратный процесс: владельцы большого количества объектов недвижимости станут поглощать мелкие фирмы, специализирующиеся на управлении недвижимостью.

[3]

Дело в том, что девелоперский бизнес через несколько лет уже не станет приносить таких прибылей, как в прошлые годы – именно в силу того, что рынок постепенно насыщается. А значит, управление объектами станет одним из основных источников дохода на рынке недвижимости. Кстати, Группа «РОССТРО», некогда имевшая достаточно сильные позиции на рынке девелопмента, еще в начале 2000-х годов заявила о намерении сосредоточить основные усилия на управлении и эксплуатации недвижимости. Пока действия фирмы эти заявления подтверждают.

Николай Казанский отмечает, что сегодня в Северной столице существует с десяток крупных УК, а также ряд небольших фирм, созданных для управления одним объектом недвижимости. «Грамотное управление сочетает несколько функций, включая поддержку надлежащего состояния здания, организацию работы технического персонала, обеспечение заполняемости здания арендаторами, формирование коммерческих условий, которые бы отражали цели и задачи собственника. То есть задача УК не только содержать здание в техническом состоянии и сдать его арендаторам, а и повысить капитализацию объекта. В перспективе управляющие компании будут одними из наиболее важных игроков рынка недвижимости», – прогнозирует он.

«Американский и европейский опыт показывает, что крупные УК успешно управляют многомиллиардными портфелями недвижимости в разных секторах рынка и разных частях мира», – добавляет Николай Казанский.

Впрочем, процесс концентрации рынка управляющих недвижимостью – дело не ближайших лет. Управляющий партнер «АйБи Групп» Сергей Игонин сомневается, что собственник одного торгового центра сейчас решится отдать его в управление структуре, которая аффилирована с владельцем большой сети торговых комплексов. «Да и независимым специалистам пока отдают неохотно. Это тонкая штука – доверительное управление. Оно только набирает обороты», – считает г-н Игонин. Тем не менее «АйБи Групп» сейчас управляет примерно 80 тыс. кв. м офисных и торговых площадей, которые принадлежат сторонним собственникам. «У нас вообще нет в управлении собственной недвижимости», – отмечает Сергей Игонин. С этого лета количество площадей, находящихся в управлении компании, вырастет еще больше и превысит 100 тыс. кв. м.

Читайте так же:  Правила заполнения договора аренды квартиры с описью имущества скачать бесплатно образец

Андрей Косарев отмечает, что все-таки внешнее управление еще не получило активного развития – по сравнению с Западом. «Например: за рубежом у крупной компании во внешнем управлении может находиться 1 млн кв. м и более, у наших, в лучшем случае, – 100–200 тыс. кв. м», – говорит он. «Доля коммерческой недвижимости, которой управляют не сами владельцы, а компании со стороны, в Петербурге сегодня не превышает 15%. На Западе доля внешнего управления составляет от 20 до 50%. У крупных компаний, таких как Boeing, есть свои управляющие компании», – продолжает Андрей Косарев.

Елена Мержанова, менеджер по подбору персонала Jones Lang LaSalle:

В компании есть собственное ноу-хау, как взращивать специалистов высокого класса собственными силами. Это – программа Real Estate Academy, которую мы уже не первый год проводим в нашем российском подразделении. Самые талантливые выпускники работают поочередно в каждом из отделов компании. Причем это не стажировка, а полноценная работа. Затем молодой сотрудник остается в том отделе, который ему больше всего подходит. И при этом он представляет структуру и функционирование компании в целом.

Компании – лидеры на петербургском рынке, занимающиеся внешним управлением, – это исключительно местные компании. Западные игроки пока только строят планы по выходу на этот рынок. Среди лидеров в сфере управления недвижимостью участники рынка называют «Адамант», «Сенатор» (управляют собственной недвижимостью), а также «АйБи Групп», «Бекар», «МК ПСБ», «ВМБ Траст», «Практис Проперти Менеджмент». «Компания Knight Frank в скором времени также планирует открыть это направление в Петербурге»,– пообещал Андрей Косарев.

Вознаграждение

Зарплата управляющего бизнес-центром, торговым комплексом в российской компании составляет примерно 60–70 тыс. руб. («чистыми»). Управляющий объектами промышленной недвижимости зарабатывает несколько больше – 80–90 тыс. руб. В западных компаниях эти цифры на 10–20% выше.

Обычно к фиксированной части оплаты предлагается и система бонусов. При этом единых стандартов в мотивационных системах пока не существует. Их сложно выдерживать при дефиците специалистов. И сейчас компании, обращающиеся за подбором профессионалов в кадровые агентства, прежде всего отталкиваются от ожиданий кандидатов и нередко предлагают те условия, на которые ориентируется специалист. По мере развития рынка системы будут более упорядочены. В стандартные компенсационные пакеты, как правило, включены оплата мобильной связи, предоставление служебного автомобиля или компенсация за использование личного, медицинская страховка на сотрудника и членов семьи, спортивная программа.

Дата публикации: 14:32 03 августа 2007

Как выбрать управляющую компанию для коммерческой недвижимости

Одним из трендов этого года стало широкое распространение аутсорсинга в сфере коммерческой недвижимости. Иными словами, большая часть собственников подобных объектов начала доверять их управление сторонним организациям. Что собой представляет эта услуга? Какие это дает преимущества владельцам? Эксперты указывают два – экономия времени и повышение доходности объекта.

В сфере коммерческой недвижимости услуги управляющей компании могут предоставляться комплексно или дифференцированно. В первом случае организация осуществляет три ключевые функции. Это управление:

  • арендной политикой, которая включает содействие в поиске арендаторов и дальнейшую работу с ними;
  • инфраструктурой объекта (обеспечение его всем необходимым для эффективной работы);
  • технической эксплуатацией объекта.

В некоторых случаях организации также могут осуществлять управление финансовыми средствами, поступающими от арендаторов. Доверять или нет денежные активы сторонней компании, такое решение собственник принимает самостоятельно.

При дифференцированном подходе управления у внешних компаний заказывают не полный, а частичный аутсорсинг. Например, только техническое обслуживание объектов коммерческой недвижимости.

Критерии выбора внешней управляющей компании

При выборе внешней управляющей организации собственники производят отбор сразу по нескольким критериям. И один из них – это известность компании, предлагающей свои услуги. В сфере коммерческой недвижимости бренд, как нигде, имеет значение. Идеальный вариант для большинства владельцев – нанять фирму, прошедшую международную сертификацию и в работе руководствующуюся общепринятыми стандартами качества.

Опираясь на данные сайта pm.naibecar.com, можно сказать, что еще одним определяющим параметром выступает отличный «послужной список». Имеется в виду, что в числе клиентов организации находятся известные структуры, которые никогда не заключают договора с профессионалами «средней руки».

Дополнительным стимулом выбрать именно эту компанию для управления становится наличие у нее солидной базы арендаторов. Это гарантирует, что при комплексном варианте управления объектом поиск арендаторов пройдет максимально быстро. Особенно это актуально для новых бизнес-центров, которым длительное время приходится «зарабатывать» себе отличную репутацию.

Правила управления коммерческой недвижимостью: объекты и управляющие компании, рейтинг и обучение

8 ноября прошлого года Министерством образования Российской Федерации приказом № 1417 на базе четырёх высших учебных заведений города Красноярска был сформирован Сибирский федеральный университет. Это заставляет по-новому взглянуть на проблемы и перспективы образования в нашей стране и конкретно взятом регионе. Просторные помещения и новейшее оборудование – лишь одна из сторон многогранного учебного процесса. Образование университета мирового уровня требует не только использования имеющихся объектов недвижимости (учебных корпусов, библиотек и т.д.) университета цветных металлов и золота, государственного и политехнического, а также архитектурно-строительной академии; но и возведение новых, суперсовременных учебных корпусов, спортивных сооружений и другого необходимого имущества.

Большая часть имеющейся недвижимости созданного университета при всей его молодости – морально и физически устарела. Эта проблема требует радикального решения в процессе формирования университета-гиганта. Но на начальном этапе СФУ обладает и несколькими новыми объектами недвижимости – учебными корпусами.

Содержание объектов недвижимости университета — гиганта составляет едва ли не большую часть расходов учебного заведения.

Любая недвижимость может приносить высокий доход, в котором заинтересован, прежде всего, собственник. Но для этого необходимо выбрать вариант ее наиболее эффективного использования, и при этом учесть множество факторов. В данном случае нужно учитывать, что объекты недвижимости СФУ являются государственной собственностью, а не коммерческой, что уже накладывает ряд ограничений при ее использовании.

Существует два варианта управления объектом недвижимости: собственник сам управляет объектом или привлекает Управляющую компанию, специализирующуюся на работе с объектами в основном коммерческой недвижимости.

Целью данного исследования является создание модели внутренней Управляющей компании объектами недвижимости.

Цель управления объектами недвижимости заключается в получении максимальной прибыли от эксплуатации зданий при всестороннем соблюдении интересов собственника, сотрудников университета, студентов и арендаторов, размещающих рекламу в пределах объектов недвижимости СФУ.

Читайте так же:  Социальные льготы в рф виды и получение

Задачи Управляющей компании:

1. Увеличение доходов от управления кампусом Сибирского федерального университета.

  • Разработка маркетинговой политики и планов долгосрочной стратегии развития.
  • Предоставление дополнительных услуг арендаторам, студентам и сотрудникам.

2. Сокращение расходов от управления объектами.

  • Контроль за техническим состоянием объектов и снижение темпов износа объектов;
  • Проведение тендеров и привлечение подрядных организаций на конкурсной основе;
  • Сокращение затрат на потребление коммунальных услуг.

Для решения перечисленных задач Управляющая компания выполняет следующие функции:

1. Управление технической эксплуатацией.

Эксплуатация, техническое обслуживание и текущий ремонт всех систем жизнеобеспечения объектов. Техническое обслуживание слаботочных систем. Обслуживание охранно-пожарной сигнализации. Установка и техническая поддержка информационных технологий и коммуникаций. Обслуживание парковки и прилегающей территории. Проведение тендеров и заключение договоров на подрядные услуги (охрана и контроль доступа, клининг и т.д.).

2. Подбор вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования площадей объектов недвижимости.

Реализация торговых и офисных площадей и их сегментация. Повышение привлекательности объектов для арендаторов.

3. Управление финансовыми потоками.

Ведение всех финансовых потоков объекта: постановка эффективного управленческого учета, организация процесса текущего бухгалтерского учета, бюджетирование. Также осуществление контроля соблюдения финансовых обязательств по договорам (сбор всех видов коммунальных и арендных платежей) и формирование отчетных документов для собственника.

4. Управление маркетингом.

Включение в себя разработку и реализацию стратегии продвижения объектов; организацию внутреннего пространства здания (рекламно-визуальное оформление; тематическое декорирование); Непрерывный маркетинг и аудит деятельности административно-офисного центра.

5. Управление отношениями с арендаторами.

Разработка договорной базы (отношения с собственником и сособственниками, операторами и потенциальными арендаторами), ведение переговоров, обновление пула арендаторов, сохранение баланса арендных ставок, содействие в организации логистических процессов, общее администрирование.

Организационная структура компании показана на рис. 1.

Более детальные расчеты выполнены для одного из корпусов Института архитектуры и строительства Сибирского федерального университета.

Корпус «А» – один из многочисленных учебных корпусов Сибирского Федерального университета, он является самым новым корпусом института архитектуры и строительства.

За прошлый год затраты на эксплуатацию корпуса «А» составили более полутора миллионов рублей, из них 2,3% — расходы на ремонт данного объекта, 35,7% — оплата труда обслуживающего персонала, 62% — оплата коммунальных услуг. Исходя из имеющихся данных и используемой площади, которая составляет 7689 кв. м, затраты на эксплуатацию 1 кв.м. в год составили более 200 рублей.

Управляющая компания осуществляет управление объектами недвижимости по двум направлениям: техническому и коммерческому.

Рис. 1. Организационная структура Управляющей компании

Техническое направление подразумевает обеспечение инженерного содержания объекта. Создание эффективной управляющей компании позволит свести к минимуму расходы по ремонту и эксплуатации объектов капитального строительства в рамках учебного заведения (например, корпус «А» ИАС СФУ) при получении максимально возможных доходов.

Коммерческое направление деятельности управляющей компании заключается в маркетинговых исследованиях с целью улучшения рабочей обстановки для студентов и преподавателей за счёт сдачи в аренду как горизонтальных, так и вертикальных свободных площадей учебного корпуса.

Мы предлагаем разместить на свободных вертикальных поверхностях корпуса рекламные щиты, жидкокристаллические экраны. По данным рекламных агентств г. Красноярска, изготовление баннера размером 3×6 м составляет 3-4 тыс. рублей, а арендная плата в месяц (по Октябрьскому району) — 10-30 тыс. рублей. Баннеры, щиты, экраны предлагаем использовать для размещения рекламы. Поскольку данное помещение является учебным, то реклама должна быть соответствующего содержания, т.е. запрещается рекламировать игорный бизнес, спиртные напитки, табачные изделия и т. п. Вместо этого планируется размещение информации учебного направления.

Рекламное агентство или какая-либо фирма — производитель, желающая разместить свою рекламу в учебном корпусе, подает заявление управляющей компании, а она, в свою очередь, отбирает наиболее подходящих претендентов и заключает с ними договор.

Горизонтальные площади можно задействовать для размещения буфета, банкоматов, картоматов, канцелярии, аптечного пункта, автоматов с кофе, автоматов для оплаты услуг сотовой связи и т.д. Аренда коммерческой недвижимости в Октябрьском районе составляет более 250 рублей в месяц за 1кв.м., а размещение банкоматов – около 1000 рублей в месяц. Кроме этого, предлагаем использовать часть территории рядом с корпусом для размещения охраняемой парковки.

Все ожидаемые расходы по содержанию корпуса «А» окупятся доходами, получаемыми за счет рационального коммерческого использования свободных вертикальных и горизонтальных площадей.

Так, например, расходы на уборку внутри корпуса и прилежащей территории составят 230 000 руб., охрану – 10 000 руб., коммунальные услуги – 83 000 руб., изготовление баннера – 3000 руб. Итого: 326 000 руб. Ожидаемые же доходы превысят сумму в 800 000 руб. Это доходы от сдачи в аренду площадей под столовую, аптеку, канцелярию – 10 000 – 15 000 руб., размещение банкоматов – 1000 руб., размещение рекламы на баннерах – 10 000 – 30 000 руб., платная парковка – 10 000 – 12 000 руб.

Передача корпуса «А» ИАС СФУ в управление Управляющей компании позволит улучшить качество обслуживания по эксплуатации данного объекта, улучшить рабочую обстановку для студентов и преподавателей и одновременно увеличить доходы.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Таким образом, введение управления объектами недвижимости СФУ внутренней Управляющей компанией позволит использовать доходы, во-первых, на повышение качества образовательных услуг за счёт улучшения материальной базы корпусов и общежитий, их оснащённости и улучшения эстетичного вида учебных и др., помещений; во-вторых, проводить реконструкцию уже имеющихся объектов, строить новые корпуса и спортивные сооружения. В-третьих, Введение Управляющей компании позволит сократить штат сотрудников СФУ, а так же затраты на оплату их труда.

Источники


  1. Астахов Жилье. Юридическая помощь с вершины адвокатского профессионализма / Астахов, Павел. — М.: Эксмо, 2016. — 320 c.

  2. Изварина, А. Ф. Судебная система России. Концептуальные основы организации, развития и совершенствования / А.Ф. Изварина. — М.: Проспект, 2014. — 304 c.

  3. Теория государства и права в вопросах и ответах:Учебно-методическое пособие. -5-е изд. исп. — Москва: ИЛ, 2015. — 725 c.
  4. Сырых, В. М. Теория государства и права / В.М. Сырых. — М.: Юстицинформ, 2011. — 704 c.
  5. Теория государства и права. — М.: АСТ, Сова, 2010. — 160 c.
Правила управления коммерческой недвижимостью объекты и управляющие компании, рейтинг и обучение
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here