Правовые аспекты кадастровой оценки квартиры

Проведение государственной кадастровой оценки на территории России урегулировано отдельным федеральным законом

Кадастровая оценка представляет собой совокупность процедур, направленных на определение кадастровой стоимости объекта недвижимости для целей налогообложения (и иных предусмотренных законодательством целей), в том числе, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта.

Кадастровая оценка проводится по решению уполномоченного регионального исполнительного органа государственной власти, который наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом РФ.

Государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения — не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет, за исключением внеочередной оценки. Перечень объектов недвижимости, подлежащих оценке, формируется органом регистрации прав на основании решения о проведении оценки. Оценка может быть проведена одновременно в отношении всех видов объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории субъекта РФ.

Подготовка к проведению оценки осуществляется до 1 января года определения кадастровой стоимости. Сбор и обработка информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, осуществляются бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. Для сбора и обработки такой информации правообладатели объектов недвижимости вправе предоставить бюджетному учреждению декларации о характеристиках соответствующих объектов недвижимости.

Определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. Итоговым документом, составленным по результатам определения кадастровой стоимости, является отчет.

Уполномоченный орган субъекта РФ в течение 20 рабочих дней со дня получения отчета утверждает содержащиеся в нем результаты определения кадастровой стоимости путем принятия соответствующего акта, который вступает в силу 1 января года, следующего за годом проведения оценки, но не ранее чем по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.

Орган регистрации прав в течение 20 рабочих дней со дня получения сведений о кадастровой стоимости, но не позднее 1 января года, следующего за годом ее определения, осуществляет внесение в ЕГРН таких сведений, в том числе о дне подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если они затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в специальной комиссии в случае ее создания в субъекте РФ или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Закон вступает в силу с 1 января 2017 года, кроме отдельных положений. К отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 1 января 2017 года до 1 января 2020 года.

Оспаривание кадастровой оценки: нюансы процедуры

Руководитель коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры»

специально для ГАРАНТ.РУ

Почти на протяжении года в России действует новый порядок оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости (ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; далее – Закон № 135-ФЗ).

Рассмотрим некоторые нюансы, встречающиеся собственникам и арендаторам объектов недвижимости на этом пути.

Напомню, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абз. 11-13 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).

Результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены заявителем (физическим или юридическим лицом), а после 15 сентября 2015 года – административным истцом в судебном порядке.

Причем для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным (абз. 3 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).

Однако для юридических лиц и органов государственной власти, органов местного самоуправления оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в суде возможно только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в течение месяца с даты его поступления (абз. 37 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).

Необходимо помнить, что при обращении в комиссию к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости следует приложить:

  • кадастровую справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  • нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
  • отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
  • положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет (абз. 18-23 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).

На этапе сбора необходимых документов наибольшее внимание следует уделить подготовке заключения оценщика о рыночной стоимости объекта недвижимости и положительного заключения саморегулируемой организации (СРО) оценщиков, членом которой является оценщик, в соответствии этого заключения требованиям закона, стандартам и правилам оценки.

Во-первых, не следует забывать, что оценка рыночной стоимости должна производиться на дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в субъекте. Если рыночная стоимость будет оценена по состоянию на ненадлежащую дату, комиссия и суд непременно откажут в удовлетворении вашего заявления (абз. 4 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).

Во-вторых, по новым требованиям одного отчета об оценке недостаточно, теперь требуется еще заключение СРО оценщиков, одобряющее методику и результаты оценки, полученные оценщиком. К сожалению, не все экспертные организации могут представить такое заключение. Либо СРО еще не готовы одобрять отчеты своих членов-оценщиков, либо отчеты не так хороши. Но, как показывает практика, в такой услуге экспертные организации могут вам отказать. Поэтому, прежде чем заказывать отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в экспертной организации, удостоверьтесь, что она обладает возможностью получить положительное заключение на свой отчет в СРО оценщиков.

В июне 2015 года комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при столичном управлении Росреестра, было рассмотрено 152 заявления об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости, из которых 58 заявлений (38%) были удовлетворены и 94 заявления (62%) отклонены.

Причиной отклонения стало несоответствие отчетов об оценке предъявляемым к ним требованиям. Например, комиссией было установлено, что оценщики неправильно оформляют отчеты, не используют обязательные методы оценки или не обосновывают отказ от применения тех или иных оценочных подходов, неправильно подбирают объекты-аналоги, не прикладывают фото с осмотров объектов недвижимости, применяют метод массовой оценки, не учитывают требуемые корректировки или не правильно их рассчитывают. Одним словом, главные риски при обращении за пересмотром кадастровой стоимости в комиссию связаны с качеством заключения оценщика.

Если заявление о пересмотре кадастровой стоимости было отклонено комиссией, то следующим шагом для юридического лица должно стать обращение в суд. Добавлю, что изначально иски об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной рассматривались арбитражными судами. После внесения изменений в законодательство такие иски стали подведомственны судам общей юрисдикции (п. 15 ст. 20 КАС РФ). Однако этот механизм оспаривания кадастровой стоимости показал свою неэффективность, и профессиональные юристы нашли следующий выход из положения. Получив отказ в пересмотре кадастровой стоимости в комиссии при Росреестре, юристы обращались в суд, но не с иском об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, а с иском о признании незаконным решения государственного органа, что является самостоятельным способом защиты нарушенного права. Соответственно, в случаях если объект недвижимости принадлежит юридическому лицу, данные споры подсудны уже не судам общей юрисдикции, а арбитражным судам. Этот способ был избран неслучайно, а связи с тем, что арбитражные суды в подобных вопросах давно зарекомендовали себя как более компетентные.

Читайте так же:  Как правильно оформить дарение дома с земельным участком

В суде заявителю предстоит добиваться назначения судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, так как, скорее всего, комиссия признала отчет заявителя несоответствующим требованиям закона. Раньше суды противились этому и отказывали истцам в ходатайстве о назначении по делу судебной экспертизы. Но кассационный суд разъяснил, что суды первой инстанции не рассматривают спор по существу и предписал назначать судебные экспертизы (постановление Арбитражного суда Московского округа от 16 апреля 2015 г. по делу № А40-115938/2014).

Также, соблюдая досудебный порядок, можно обратиться в областной суд субъекта с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, но в этом случае за результат никто поручиться не может. Судебная практика по таким делам по-прежнему противоречивая – ВС РФ завален апелляционными жалобами, как от налогоплательщиков, так и от государственных органов.

Когда, наконец, заявитель получил положительное решение комиссии или суда, и в отношении объекта недвижимости установлена новая кадастровая стоимость в размере рыночной, кадастровая палата субъекта обязана внести соответствующие сведения в государственный кадастр недвижимости. Эти сведения в дальнейшем будут запрашиваться налоговым органом при проверке налоговых деклараций заявителя.

На этом этапе также не обходится без некоторых сложностей. В соответствии с нормами закона сведения о кадастровой стоимости, измененные по решению комиссии или суда, применяются для целей налогообложения, начиная с года подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Поэтому если год подачи заявления и год вступления решения в законную силу разнятся, то предстоит еще процедура доказывания налоговому органу, что кадастровая стоимость за предыдущий год (год подачи заявления) равна рыночной в соответствии с решением комиссии или суда.

Налоговые органы могут отказать в возврате/зачете излишне уплаченной суммы налога, поскольку данные в государственном кадастре недвижимости за предыдущий год отражают устаревшую кадастровую стоимость. Судебная практика по таким спорам еще не сформировалась.

В конце марта ФНС России разъяснила в своем письме, что если изменения в части установления кадастровой стоимости равной рыночной стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости в течение 2014 года на основании решения суда, то указанная кадастровая стоимость применяется в целях определения налоговой базы по земельному налогу по состоянию на 1 января года, следующего за налоговым периодом, в котором были внесены такие изменения в кадастр, то есть с 1 января 2015 года. Если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано в 2015 году и решение комиссии или суда об установлении рыночной стоимости в качестве кадастровой стоимости принято в 2015 году, то новая кадастровая стоимость должна применяться также с 1 января 2015 года (письмо ФНС России от 27 марта 2015 г. № БС-4-11/5013).

Таким образом, приняв поправки в нормативные акты, законодатель не урегулировал слаженное функционирование нового механизма использования привилегий налогоплательщиков, связанных с изменением кадастровой стоимости.

Правовые аспекты оценки недвижимости

Правовые аспекты оценки недвижимости.doc

Моральная дилемма в таких ситуациях очевидна, так как гражданские и профессиональные требования к оценщику противоречат друг другу.
Другая достаточно широко распространенная ситуация состоит в том, что юридический собственник доходной недвижимости не вполне контролирует эту недвижимость и имеет не вполне ясные, но явно ограниченные возможности ею распоряжаться, причем это может распространяться не только на продажу, но даже и на сдачу в аренду или наем нового управляющего. И неизвестно, какова должна быть методология отражения в оценке стоимости объекта такого нестандартного, с западной точки зрения, ограничения прав собственности.

Существуют и другие проблемы. Например, при оценке недвижимости доходным подходом часто присутствует недостаток достоверной информации, необходимой для оценки чистого дохода, приносимого конкретным объектом. Кроме того, если рынок в том или ином регионе еще не сложился, может почти полностью отсутствовать информация, необходимая для традиционных оценок ставок капитализации.

Что же касается самого метода расчета ставки капитализации, то подробность информации о нем огорчает. Различные подходы к выбору ставок капитализации зачастую публикуются без каких-либо обсуждений, в каких именно ситуациях западные оценщики используют тот или иной способ, и каковы условия и границы его применимости в той исходной среде, где он практикуется, не говоря уж об отсутствии обсуждения применимости в России.

Если оценщик применяет метод дисконтирования денежного потока, то ситуация не лучше. Опять же отсутствуют условия применимости самой данной идеологии, не всегда обозначены адекватные способы определения ставок дисконтирования, часто не осмыслены результаты в связи с колебаниям параметров, а также отсутствует статистика, как и при методе капитализации.

Сами отчеты об оценке часто излагаются в труднодоступном для чтения стиле. Оценщики, конечно, понимают, что они написали, но вот заказчики нередко испытывают трудности в разборе оценочных заключений.

Большая проблема также состоит в самом определении недвижимости. В последние годы многие оценщики трактуют понятие «недвижимость» как различного рода здания, строения, сооружения, квартиры и нежилые помещения. Но, как мы уже указывали раньше, в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса, к недвижимости относятся также и иные объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Проблема усугубляется тем, что в российских условиях с правовой точки зрения в большинстве случаев мы сталкиваемся не с едиными объектами недвижимости, а со сложными земельно-имущественными комплексами. Различные части подобных комплексов – земельный участок, здания, сооружения обычно имеют различный правовой титул. Причем, некоторые из них, например, постоянное (бессрочное) пользование, необоротоспособны. То есть, совершение сделок по отчуждению объектов недвижимости с подобными правовыми титулами действующим законодательством не предусматривается. К этому добавляются еще и многочисленные ограничения и обременения, отражающие сложные стыки гражданского, земельного, градостроительного и иного смежного законодательства.

Более того, как это ни покажется удивительным, значительная часть зданий расположена совсем не на надлежащим образом сформированных, документально оформленных и зарегистрированных в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) земельных участках.

Можно привести лишь несколько примеров наиболее болезненных проблем, непосредственно связанных с системой массовой и индивидуальной оценки объектов недвижимости в контексте реальных земельно-имущественных отношений. Прежде всего, это система нормирования урбанизированного землепользования, а точнее, ее отсутствие. Землеотводы для промышленных предприятий, линейных объектов различного рода, далеко не всегда делались в соответствии с научно обоснованными нормами. Городская инфраструктура оказалась неразрывно связанной с инженерными и транспортными сетями крупных предприятий, а ее запредельный износ не обеспечивает выполнения даже минимальных требований по безопасности жителей. Количество объектов социально-культурной сферы и их распределение не отвечает задачам организации полноценного отдыха и духовного развития горожан, здравоохранения и образования.

Читайте так же:  Как вступить в наследство по завещанию

Нерешенность проблемы нормирования землепользования сочетается с рядом проблем обеспечения «рационального» и «эффективного» землепользования, упомянутых в Земельном кодексе, но не получивших дальнейшего развития в нормативной базе и практическом применении этих «норм».

То есть остаются многочисленные источники неопределенностей об ъективного и субъективного характера – как в формировании застроенных и незастроенных земельных участков в городской среде, так и в неопределенности характеристик самой городской среды и ее влиянии на ценообразование даже надлежащим образом сформированных земельных участков.

В результате, при подготовке к совершению различного рода сделок с недвижимостью, а точнее – со сложными земельно-имущественными комплексами, приходится решать многочисленные проблемы, требующие высокой профессиональной подготовки и знаний реальной правоприменительной практики. И очень часто практикующим оценщикам приходится самим проводить соответствующую аналитическую работу. Далеко не все оценщики в состоянии определить особенности правового титула объекта оценки, возникновения, осуществления, перехода и прекращения прав на землю при анализе объекта оценки и задачи оценки. Тем более, когда в составе земельно-имущественного комплекса земельный участок находится на одном праве, часто даже необоротоспособном, а здание – на другом, а заказчик требует определить исключительно «рыночную» стоимость объекта.

Многие оценщики в такой ситуации поддаются соблазну провести элементарное описание сметы затрат по простому воспроизводству «оцениваемого» здания или созданию аналогичного объекта, а о проблемах формирования и оценки земельного участка даже и не упоминать. Тем более, что прейскуранты на все виды строительных работ вполне доступны, расчеты приходится проводить достаточно громоздкие, и в отчет можно включить многочисленные таблицы со ссылками на авторитетные источники информации. А раз в составе земельно-имущественного комплекса «земля» не оформлена, то ее как объекта оценки вроде бы и не существует.

Более того, во многих отчетах оценщики делают специальный акцент на то, что проведение анализа юридических особенностей или каких-либо правовых аспектов задачи оценки не входит в их компетенцию. А всю ответственность за возможные правовые нестыковки в характеристиках правового титула объекта оценки и последствия ненадлежащей оценки пытаются переложить на заказчика оценки. Но большинство заказчиков оценки еще меньше подготовлено к решению подобных задач по всесторонней подготовке задания на оценку. Поэтому проблема не решается, а риски получения недостаточно достоверных результатов оценки растут.

Для оправдания такого «подхода к оценке» даже приходится сталкиваться с различными «теоретическими» обоснованиями понятия недвижимости, опирающимися на реальную практику оценки «жилой недвижимости» – квартир различного вида, отдельных комнат, нежилых помещений различного типа. Такая «недвижимость» никак не связывается с «землей» при ее продаже риэлторами, оформлении соответствующих документов. И эти положения переносятся на все виды недвижимости, вопреки нормам действующего законодательства. Часто даже используются ссылки на ипотеку – кредитование под залог недвижимости для приобретения квартиры. И подобные подходы к системе ипотечного кредитования – это не только позиция определенной части «практиков», недостаточно внимательно относящихся к мировому опыту и сути соответствующих положений действующего законодательства. К сожалению, они характерны и для многих российских законодателей. Почему-то им кажется странным, что во всех развитых странах ипотека – это кредитование строительства дома на земельном участке под залог этого земельного участка.

    1. ПУТИ РАЗВИТИЯ ПРАВОВЫХ НОРМ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Многие проблемы оценки недвижимости должны решаться методами нормативно-правового регулирования. Разберем основные предложения чиновников, касающиеся оценки недвижимости.

В Госдуме скоро будет рассмотрен законопроект, призванный установить общие принципы проведения кадастровой оценки и требований к оценщикам, привлекаемым к государственной кадастровой оценке, а также определить порядок утверждения результатов кадастровой оценки и досудебного урегулирования споров о результатах ее определения.

Законопроектом вводится определение кадастровой стоимостью объекта недвижимости, под которой понимается определяемая методами массовой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, утвержденная в установленном порядке;

1) устанавливается периодичность государственной кадастровой оценки (не чаще 1 раза в три года и не реже 1 раза в пять лет — аналогичный период применяется в настоящее время для кадастровой оценки земель).

2) устанавливается, что заказчиком кадастровой оценки является орган исполнительной власти субъекта РФ, а исполнителями — только оценщики, удовлетворяющие требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и дополнительно застраховавшие свою ответственность на сумму не менее тридцати миллионов рублей.

3) предусмотрено, что работы по определению кадастровой стоимости должны выполняться в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральными стандартами оценки и методическими указаниями по кадастровой оценке.

По словам законодателей, такой подход позволяет не только сохранить единую систему оценки имущества, но также учесть специфику массовой оценки и необходимость обеспечения дополнительной ответственности, которая возникает при оценке большого количества объектов для целей налогообложения, с учетом последствий данной оценки.

Также чиновники предлагают ввести единые требования к отчету об оценке. Действительно, введение единых стандартов по форме отчета обусловлено необходимостью использования содержащейся в нем информации для внесения в кадастр, что невозможно без наличия общих для всех исполнителей требований по форме отчета.

Для вновь образуемых объектов недвижимости законодатели предлагают специальную процедуру кадастровой оценки. Такая оценка проводится оценщиком, выполнившим работы по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости в данном субъекте, который на основании ранее полученных моделей определяет оценку нового объекта. Указанный подход позволяет обеспечить методологическое единство при определении налогооблагаемой базы.

Отметим, что далеко не все предложения чиновников находят поддержку в парламенте. Например, год назад депутаты Госдумы отклонили законопроект, который предлагал отменить обязательную оценку государственного и муниципального имущества.

    1. СПОСОБЫ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Несложно сделать вывод, что указанными законопроектами невозможно решить все проблемы в сфере оценки недвижимости. Так какие же пути развития можно предложить еще?

Прежде всего, необходимо создать и принять национальные стандарты оценки объектов недвижимости в системе реальных гражданских и земельно-имущественных отношений, – как массовой, так и индивидуальной. Причем нужны такие стандарты, которые стоят на прочном правовом фундаменте, строго и четко описывают все этапы проведения оценки и соответствующие процедуры оценочных работ, а не являются ведомственными инструкциями, придуманными чиновниками для своего удобства. При этом особое внимание должно быть уделено преодолению стереотипов реальной практики оценки, о которых уже говорилось. Иначе реальная практика оценки может остаться в плену прежних заблуждений.

Чтобы создать прочный научный фундамент стандартов и правил оценки недвижимости, сделать их текст таким документом, который помог бы практикующим оценщикам существенно повысить уровень и качество своей повседневной работы, необходимо четко сформулировать общие принципы формализации оценочной деятельности. При этом важно не только дать их правовое, экономическое, информационное и организационно-методическое обоснование, но и выявить и обобщить реальные практические проблемы российских оценщиков. Безусловно, принципы структурирования стандартов оценки должны опираться на положения действующего законодательства и охватывать все аспекты оценочной деятельности.

Это поможет также заложить уже на уровне концепции и структуры стандартов идею их рациональной эволюции по мере совершенствования действующего законодательства и развития рыночных институтов в стране. В свою очередь, такое структурирование стандартов и правил оценки недвижимости позволит сделать их не столько «репрессивным» документом, трудным для понимания и нужным в большей степени контролирующим чиновникам, чем практикующим оценщикам. Главной задачей разработчиков стандартов становится их органическое вписывание в систему подготовки и переподготовки кадров.

Для того, чтобы облегчить их использование для системного повышения уровня подготовки оценщиков, к основному тексту стандартов, написанному по определенным канонам, в таком стиле, который привычен далеко не каждому оценщику-практику, необходимо заранее подготовить подробные комментарии. Это не только позволит облегчить процесс их изучения, но и дать рекомендации по решению практических задач, возникающих в любой оценочной фирме. То есть, подготовка и принятие стандартов и правил оценки в такой форме позволили бы создать и систему непрерывного повышения квалификации оценщиков.

Читайте так же:  Пошаговая инструкция по трудоустройству иностранного гражданина

Правовые аспекты оценки недвижимости

Имущество – как юридическое понятие – это совокупность подлежащих денежной оценке юридических отношений, в которых находится данное лицо.

Отношение, возникающие по поводу недвижимости, регулируется:

1) гражданским законодательством, относящимся к предметам ведения Российской Федерации;

2) законодательством, относящимся к предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (например, жилищное, земельное, водное, лесное законодательство, законодательства о недрах – все эти виды законодательства входят в число предметов совместного ведения (пункт статьи 72 Конституции) и устанавливают нормы для регулирования отношений применительно к соответствующим видам недвижимых вещей);

3) градостроительным законодательством, не отнесенным Конституцией ни к предметам ведения Российской Федерации, ни к предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации, основывается на этом Федеральном законе, принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, а также из международных договоров Российской Федерации.

Федеральный закон № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» был принят Государственной Думой 16 июля 1998 года, одобрен Советом Федерации 17 июля 1998 года. Этот Федеральный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям,

физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки.

Другие нормативно-правовые акты:

1) Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2010 № 256 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)»;

2) Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2010 № 255 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)»;

3) Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2010 № 254 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3).

Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в РФ, состоит из названных законов, иных федеральных законов и нормативных правовых актов РФ и ее субъектов, а также из международных договоров РФ. Субъекты РФ регулируют оценочную деятельность в соответствии с указанными федеральными законами.

Право собственности – определенная совокупность правомочий, принадлежащих лицу-правообладателю. Оно является центральным правовым институтом в системе права, важнейшим для рыночной экономики. Это единственный вид вещного права, являющегося правом на свою вещь. Все остальные вещные права – это права на чужие вещи.

Действующий Гражданский кодекс РФ определяет юридическое содержание права собственности в статье 209, согласно которой собственнику принадлежат правомочия владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц:

1)

отчуждать собственность другим лицам;

2) передавать другим лицам правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом, оставаясь собственником этого имущества;

3) отдавать имущество в залог;

4) распоряжаться имуществом иным способом, а также как-либо обременять его;

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, а также риск его случайной гибели, если иное не предусмотрено законом или договором.

Субъектами права собственности могут быть:

1) частные лица (физические или юридические);

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

2) государство (Российская Федерация или субъекты Российской Федерации);

3) органы местного самоуправления (муниципальные образования).

Права всех собственников равным образом защищаются государством.

Статьей 213 Гражданского кодекса РФ установлены некоторые особенности осуществления права собственности юридических лиц. Юридические лица, кроме учреждений, финансируемых собственником, а также государственных и муниципальных предприятий, являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами) или приобретенного ими по иным основаниям.

Общественные или религиозные организации (объединения), благотворительные и иные фонды являются собственниками приобретенного ими имущества, но могут использовать его лишь для достижения целей, предусмотренных их учредительными и уставными документами. Учредители (участники, члены) таких юридических лиц утрачивают право на имущество, переданное ими в собственность этого юридического лица, а в случае ликвидации такого юридического лица его имущество, оставшееся

после удовлетворения требований кредиторов, используется только в целях, указанных в его учредительных документах.

В соответствии со статьей 214 Гражданского кодекса имущество, находящееся в государственной собственности, может быть закреплено за государственными предприятиями или учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, или имущество составляет казну государства (Российской Федерации или субъекта Российской Федерации).

Частная собственность – имущество частных лиц, т.е. физических лиц (граждан России, лиц без гражданства, граждан иностранных государств) или юридических лиц.

В соответствии с нормами главы 18 Гражданского кодекса (статьи 288-293) собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с назначением такого помещения:

[3]

1) для личного проживания и проживания членов его семьи;

2) для проживания других лиц на основании договора аренды.

Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Использование жилого помещения для предприятий, учреждений, организаций возможно только после перевода помещения в нежилое.

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности:

1) общие помещения дома;

2) несущие конструкции дома;

3) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Собственник не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома или передавать эту долю отдельно от права собственности на квартиру.

Для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом собственники квартир могут образовывать товарищество собственников квартир (жилья), которое является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья.

Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют следующие права:

1) право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством, которое не прекращается и при переходе права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу;

2) право требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения.

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускаются с согласия органа опеки и попечительства.

Обязанности собственника жилого помещения:

1) использовать жилое помещение только по назначению;

2) не нарушать права и интересы соседей;

3) бережно обращаться с жильем, не допуская его разрушения;

4) проводить ремонт, не допуская разрушения помещения.

Если собственник не выполняет своих обязанностей, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств.

Основные положения, обеспечивающие защиту права собственности и других вещных прав, определяются нормами главы 20 Гражданского кодекса (статьи 301- 3-6).

Государственная регистрация прав на недвижимость – публичный правоустанавливающий юридический акт, с момента, совершения которого возникают, переходят или прекращаются соответствующие права на недвижимые вещи. «Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом».

[2]

Государственной регистрации подлежат:

Читайте так же:  Могу ли я подать иск на твердую сумму алиментов, если плательщик трудоустроился

1) право собственности, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение;

2) право хозяйственного ведения;

3) право оперативного управления;

4) право пожизненного наследуемого владения;

5) право постоянного пользования;

Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. и Федеральным законом о государственном земельном кадастре» от 02.01.2000 г. введены следующие новые термины определения в систему государственной регистрации недвижимого имущества:

1) кадастровый номер объекта собственности, который присваивается при осуществлении кадастрового и технического учета и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права.

2)

Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения.

3) Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения.

4) Кадастровый и технический учет объекта недвижимости представляет собой описание и индивидуализацию объекта недвижимого имущества, в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его, их других объектов недвижимого имущества.

Согласно ст. 130 ГК к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственное регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Предприятия, как имущественные комплексы признаются недвижимостью.

Правовые аспекты оценки недвижимости

Описание: Правовые аспекты оценки недвижимости. Связь недвижимости с землей. Право собственности на объект недвижимости и его ограничения. Законодательные требования к оценке объектов недвижимости.

Дата добавления: 2015-02-09

Размер файла: 16.78 KB

Работу скачали: 24 чел.

Поделитесь работой в социальных сетях

Если эта работа Вам не подошла внизу страницы есть список похожих работ. Так же Вы можете воспользоваться кнопкой поиск

Тема №2. Правовые аспекты оценки недвижимости.

1. Связь недвижимости с землей.

2. Определение недвижимого имущества.

3. Право собственности на объект недвижимости и его ограничения.

4. Законодательные требования к оценке объектов недвижимости.

5. Законодательство об оценочной деятельности.

1. Связь недвижимости с землей.

Недвижимость характеризуется прочной (нерасторжимой) связью между земельным участком и расположенными на нем зданиями и сооружениями.

В статье 130 «Недвижимые и движимые вещи» ГК РФ дана следующая формулировка: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты».

Важно в этом определении указание на нерасторжимую связь между земельным участком и прочно скрепленным с ним имуществом. Также в качестве основы выделения недвижимости выдвигается принцип обязательной государственной регистрации указанных объектов.

2. Определение недвижимого имущества.

Указывая на принципиальное условие выделения недвижимого имущества на основании прочной (нерасторжимой) связи тех или иных вещей (зданий, сооружений, леса, многолетних насаждений) с земельным участком, на котором они расположены, мы вовсе не отрицаем того, что вполне оправдано расширение перечня других вещей, которые могут быть отнесены к недвижимости. Но это расширение конкретно, а не абсолютно. Скажем, самолет, принадлежащий обанкротившеуся акционерному обществу, может рассматриваться как часть имущественного комплекса, который и образует данное предприятие. Такое определение дано в ст. 132 ГК РФ «Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс… Предприятие как имущественный комплекс признается недвижимостью». Мы хотим подчеркнуть, как сказано в той же ст. 132, «для осуществления предпринимательской деятельности». Но это вовсе не означает, что любой самолет, в том числе используемый не для предпринимательской деятельности, может быть отнесен к недвижимому имуществу. Другое дело, что такой самолет подлежит государственной регистрации, но она вовсе не означает отнесение самолета, например медицинской авиации, к недвижимому имуществу.

Почему же отдельные вещи, не имеющие субстанции недвижимого имущества, в конкретной ситуации могут рассматриваться в качестве недвижимости? Потому что, как сказано во французском Гражданском кодексе, известном как Кодекс Наполеона, «имущества являются недвижимыми по их природе, или в силу их назначения, или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют».

Так, самолет, принадлежащий, допустим, обанкротившемуся акционерному обществу, относится к недвижимости «вследствие предмета, принадлежности к предприятию – имущественному комплексу, который признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ). Более общее определенное дано в ст. 135 ГК РФ «Главная вещь и принадлежность». В ней сказано, что вещь, предназначенная другой главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежностью), следует «судьбе главной вещи». Это понятие важно для оценщика.

3. Право собственности на объект недвижимости и его ограничения.

Правовое регулирование недвижимости связано с правом собственности, которое понимается согласно воспринятому в зарубежном законодательстве основополагающему положению римского частного права как «наиболее полное господство над вещью». Однако эта первоначальная установка на безраздельное господство над вещью, в том числе и над недвижимым имуществом, претерпела изменения в конце Х1Х – начале ХХ в.

Речь идет о появлении различных ограничений прав собственности на объекты недвижимости, преимущественно в отношении права собственности на землю. Согласно исходной формулировке этого права собственник земельного участка рассматривался в качестве также и собственника недр и воздушного пространства (применительно к территории земельного участка). Однако именно по этой линии, в конце концов, сложились определенные ограничения, вызванные интересами владельцев соседних земельных участков или публичными интересами.

Интересы владельцев соседних участков, равно как и часть публичных интересов, защищаются сервитутами (обременениями). Эти ограничения систематизированы в ст.274 ГК РФ « Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)». В ней говорится, что «собственник недвижимого имущества… вправе требовать от собственника соседнего земельного участка… предоставления права ограниченного пользования соседним земельным участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд. «»

Сервитут – важный элемент оценки недвижимости. Эта оценка может быть связана с платой за пользование земельным участком, которую согласно п.5 ст.274 ГК РФ «собственник участка, обремененного сервитутом, вправе… требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут».

В законодательстве большинства стран с рыночной экономикой сформулированы условия ограничения собственника земельного участка на недра и воздушное пространство. Так, согласно ст.905 германского Гражданского кодекса, «собственник земельного участка не может воспретить воздействие на участок на такой глубине или на такой высоте, что устранение его не представляет для него интереса». Такого рода ограничения в российском законодательстве должны быть связаны с законом о земле и других природных ресурсах.

Крайний случай ограничений – это отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится. Это положение рассматривается в ст.239 ГК РФ следующим образом: «В случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято путем выкупа государством или продажи с публичных торгов…» Это положение о выкупе является ключевым при установлении «оснований прекращения права собственности». Согласно ст.235 ГК РФ «обращение в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц (национализация), производится с возмещением стоимости этого имущества и других убытков…»

Читайте так же:  Куда жаловаться на такси

Оценка стоимости этого имущества и убытков возможна лишь в результате расчетов независимых профессионалов-оценщиков. В первом случае (отчуждение государством) такая оценка нужна для определения выкупной цены. Согласно ст.281 ГК РФ «при определении выкупной цены в нее включаются: рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка… в том числе упущенная выгода». Во втором случае (продажа с публичных торгов) денежная оценка стоимости объекта недвижимости необходима для установления первоначальной цены продажи с публичных торгов.

4. Законодательные требования к оценке объектов недвижимости.

Денежная оценка объектов недвижимости важна при определении вклада учредителей при создании, например, хозяйственных товариществ и обществ. В частности, согласно п.6 ст.66 ГК РФ «Основные положения о хозяйственных товариществах и обществах» «денежная оценка вклада участника хозяйственного товарищества производится по соглашению между учредителями (участниками) общества и в случаях, предусмотренных законом, подлежит независимой экспертной проверке». Условия соглашения, как правило, вырабатываются с помощью независимых экспертов-оценщиков. К их услугам прибегают и для проверки такой оценки.

Правда, ГК РФ не всегда последователен в определении условий оценки вклада (доли) участника, например полного товарищества. Там в с.78 «Последствия выбытия участника из полного товарищества» говорится, что «участнику, выбывшему из полного товарищества, выплачивается стоимость части имущества товарищества, соответствующей доли этого участника в складочном капитале… Причитающаяся выбывающему участнику часть имущества… определяется по балансу…». Однако понятно, что денежная оценка имущества по балансу не совпадает с его реальной стоимостью. Допустим, полное товарищество образовалось в 1992 году, а один из его участников выходит из товарищества в 1997 году. Что же он получит, если первоначально учтенный в балансе складочный капитал с тех пор не переоценивался?

[1]

В ст.93 ГК РФ «Переход доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью к другому лицу» сказано об условиях определения действительной стоимости: в том случае, «если в соответствии с уставом общества… отчуждение доли участника (ее части) третьим лицам невозможно, а другие участники общества от ее покупки отказываются», то необходим расчет общества с отказывающимся от своей доли (части). Каким образом? Общество обязано выплатить участнику действительную стоимость его доли. Действительная стоимость, очевидно, является рыночной стоимостью.

Особое внимание денежной оценке имущества, в том числе недвижимости, уделено в Законе об акционерных обществах, введенном в действие 1 января 1996 г. Так, формирование уставного капитала АО помимо денежных взносов может происходить и за счет объектов недвижимости. Согласно ст.9 этого закона решение об утверждении стоимостной оценки уставного капитала принимается учредителями. Разумные учредители для этой оценки, как правило, пользуются услугами профессионалов-оценщиков.

Их услугами АО должно воспользоваться и в том случае, когда то или иное имущество вносится в оплату его акций, «Если номинальная стоимость приобретаемых акций и иных ценных бумаг общества, — сказано в ст.34 Закона об АО, — составляет более 200… минимальных размеров оплаты труда, то необходима денежная оценка независимым… оценщиком имущества, вносимого в оплату акций и иных ценных бумаг».

Независимые оценщики требуются АО для определения рыночной стоимости имущества (ст.77), хотя утверждение величины этой стоимости относится к компетенции совета директоров (ст.65).

5. Законодательство об оценочной деятельности.

Необходимость оценочной деятельности в российском рыночном хозяйстве потребовала ее законодательного оформления.

В начале октября 1996 года Государственная Дума в третьем чтении приняла Закон об оценочной деятельности. Этому предшествовала довольно длительная борьба относительно концептуальных основ такого законодательства. Кто должен обеспечить организующее начало в оценочной деятельности – саморегулируемые профессиональные организации оценщиков или властные структуры? Соответственно этому были выдвинуты два проекта закона об оценочной деятельности. В результате напряженной полемики был принят компромиссный вариант, который, однако, исключал всеобщее огусударствление оценочной деятельности, на что был ориентирован один из отвергнутых проектов закона.

Согласно принятой процедуре любой закон, принятый Госдумой, должен быть одобрен Советом Федерации. Совет Федерации, однако, отклонил этот закон постановлением от 13 ноября 1996 года № 360-СФ. Была создана согласительная комиссия для преодоления различных разногласий. Она состояла из разного числа представителей Госдумы и Совета Федерации.

Самое главное разногласие состояло в установлении места субъектов Федерации в регулировании оценочной деятельности. Согласно заключению Совета Российской Федерации по вопросам экономической политики принятый Госдумой закон исключал участие субъектов РФ в правовом регулировании оценочной деятельности. В связи с этим предлагалось обеспечить такое регулирование не только на федеральном уровне, но и с помощью соответствующих властных структур на уровне субъектов РФ. Заметим, что подобный аналог существовал в России в конце Х1Х в. Имеются в виду губернские оценочные комиссии, наделенные полномочиями согласно утвержденным Александром Ш Правилам оценочной деятельности. Такое изменение в законе, представленном Госдумой, было рекомендовано согласительной комиссией.

Помимо этого согласительная комиссия пришла к выводу о необходимости введения в закон такого пункта: «Субъекты Российской Федерации вправе издавать нормативные акты, регулирующие оценочную деятельность, осуществляемую в отношении имущества, находящегося в их собственности, в части, не противоречащей федеральному законодательству».

Принятые изменения закона исходили из положений Конституции РФ. В частности, она предусматривает, что в ведении РФ находится установление правовых основ единого рынка (ст.71, п. «ж»). Федеральный закон об оценочной деятельности устанавливает общие ее принципы на разных уровнях. В то же время в отношении собственности субъектов РФ вполне возможно их законодательное творчество, но, разумеется, в рамках общих условий, устанавливаемых федеральным законом.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

В Законе об оценочной деятельности, согласованном двумя палатами Федерального Собрания, определены хозяйственные отношения, регулированные этим законом, в том числе и связанные с рыночном оборотом недвижимости, выделены ее объекты и субъекты, охарактеризованы права и ответственность оценщиков, условия лицензирования их деятельности. Важное место в законе занимает определение роли саморегулируемых профессиональных объединений оценщиков. Именно они заинтересованы в поддержании необходимого профессионального уровня оценщиков, в пресечении недобросовестных действий некоторых из них. В законе изложены также требования к уровню образования оценщиков. Предполагается, что после введения в действие Закона об оценочной деятельности оценщик должен иметь высшее образование в указанной области, получить соответствующее образование в системах действующих вузов.

Источники


  1. Теория государства и права. — М.: АСТ, Сова, 2010. — 160 c.

  2. Марченко, М. Н. Проблемы теории государства и права / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2012. — 766 c.

  3. Белецкий, А.С. Настольная книга судебного пристава-исполнителя / А.С. Белецкий. — М.: АСТ, 2015. — 881 c.
  4. Яблочков, Т. Гражданская ответственность дуэлянтов / Т. Яблочков. — М.: Типо-лiтография Т-ва Владимиръ Чичеринъ в Москве, 2018. — 686 c.
  5. Борисов, А. Н. Комментарий к Федеральному Закону от 8 августа 2001 г. №129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринемателей» / А.Н. Борисов. — М.: Юстицинформ, 2014. — 286 c.
Правовые аспекты кадастровой оценки квартиры
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here