Правовые особенности договора мены земельных участков

Правовые особенности договора мены земельных участков

Правовая суть договора мены участков земли заключается в обязанности каждой из сторон соглашения передать в собственность контрагенту один участок земли в обмен на другой участок или иную вещь (567 статья ГК). Результатом заключения договора мены участков земли, выступающих предметом такого соглашения, является одновременный переход к контрагентам права собственности на обмениваемые участки.

Нужно отметить, что не всегда стороны договора мены обмениваются лишь участками земли. В обмене на участки земли могут участвовать и различные движимые вещи, и объекты недвижимости.

К примеру, встречаются ситуации, когда владелец участка земли обменивает его на жилое помещение или автомобиль.

Правовое регулирование мены участков земли

Возможность осуществления сделок по обмену участков земли была юридически зафиксирована во 2 пункте Указа российского Президента 1767 “О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России” от 1993 года.

В Указе закреплено, что граждане и юридические лица, выступающие собственниками участка земли, вправе обменивать свой участок или его часть. Договорной характер мены участков земли имеет схожие черты с другим видом сделки, а именно с соглашением купли-продажи участка земли. Правовое регулирование соглашений мены, как и правоотношений купли-продажи, осуществляется на основе норм российского Земельного кодекса и Гражданского кодекса РФ.

Соглашения мены участков земли, по общему правилу, основываются на нормативных требованиях, установленных законодательством для договора купли-продажи земли, с условием, что они не противоречат требованиям 31 статьи российского Гражданского кодекса, регулирующей порядок заключения соглашений мены, и самой правовой сущности отношений мены. Кроме того, на договора мены участков земли распространяются и положения 37 статьи Земельного кодекса, посвященной особенностям купли-продажи участков земли, о недействительности договора.

Нормы и правила гражданского законодательства, затрагивающие регулирование договоров купли-продажи, должны применяться к соглашению мены участков земли с учетом того, что обе стороны такого договора признаются продавцами товара, подлежащему передаче контрагенту, и одновременно покупателями другого товара, который они обязуются принять в обмен.

Тем не менее, заключая договор обмена участков земли, стороны должны учитывать правила правового регулирования, отличающие это соглашение от договора купли-продажи участков земли. К примеру, если в соглашении мены земельных участков или их частей отсутствуют конкретные условия о цене обмениваемых участков земли и (или) о распределении между обеими сторонами расходов, необходимых для исполнения обязательств по соглашению, согласно 568 статье ГК РФ, нужно исходить из предположения, что данный договор регулирует обмен равноценных земельных участков.

Требуемые для реализации договора расходы по передаче контрагенту участков земли, их принятию и другим действиям, направленным на выполнение заключенного соглашения мены, должны возлагаться на ту из сторон договора, которая выполняет соответствующие обязательства согласно заключенному договору мены участков земли.

Особенности договора мены участков земли

Итак, изначально договор мены участков земли предполагает, что эти участки, выступающие предметом соглашения, равноценны. Следовательно, возможные будущие споры сторон-участников мены, о действительной стоимости переданного недвижимого имущества, ограничены.

Если же предметом соглашения мены земельных участков является обмен неравноценными участками, сторона, передающая участок земли, который имеет более низкую цену в сравнении с участком земли, предлагаемым в обмен, приобретает дополнительную обязанность по оплате соответствующей разницы в стоимости участков. Оплата такой разницы в ценах должна производиться непосредственно до или сразу же после передачи контрагенту участка земли с более низкой стоимостью.

Соглашение мены участков земли может предусматривать и какой-то другой порядок компенсации существующей разницы в ценах на землю. Вполне естественно, что все важные условия и форма производимой компенсации должны непосредственно отражаться в тексте заключенного договора. Обмен участков земли не обязательно должен происходить одновременно.

Вполне допустимы случаи, когда соглашение мены может предусматривать разные даты непосредственной передачи обмениваемых участков земли. Сначала свое обязательство по передаче контрагенту участка выполняет одна сторона соглашения, а потом, соответственно, – другая.

Если в соответствии с оформленным соглашением мены земли сроки взаимной передачи обмениваемых участков не совпадают, должны применяться законодательные правила о встречном выполнении обязательства. Указанные правила гражданского регулирования установлены в 328 статье Гражданского кодекса.

Из этой статьи также следует, что при невыполнении обязанным контрагентом своего договорного обязательства, установленного соглашением, при очевидном наличии обстоятельств, свидетельствующих о том, что надлежащее выполнение обязанностей не будет осуществлено и в обозначенный срок, другой контрагент вправе сразу же приостановить дальнейшее выполнение своего обязательства, прописанного в договоре мены, или вообще отказаться от его выполнения и потребовать от виновной стороны, допустившей нарушения, возмещения убытков.

Момент непосредственного перехода права собственности на меняемые участки земли определен в 570 статье ГК РФ. Исходя из смысла указанной статьи, право собственности на приобретенные в порядке обмена участки земли переходит к каждой стороне одновременно после исполнения всех договорных обязательств по передаче земли обеими сторонами.

Еще следует отметить особенности соглашения мены, затрагивающие применение ответственности за изъятие имущества – участка земли, полученного по договору обмена (571 статья Гражданского кодекса). По соглашениям купли-продажи продавец обязывается передавать покупателю товар, свободный от каких-то прав третьих лиц.

Возможно лишь одно исключение из указанного законодательного требования, когда сам покупатель соглашается принимать товар, обремененный правами каких-либо третьих лиц. Названное положение гражданского законодательства по аналогии применяется и к соглашению мены участков земли. Если указанная обязанность не выполнена стороной договора мены, виновник должен не только компенсировать контрагенту причиненные этим убытки, но и обязан также вернуть добросовестной стороне полученный от нее в обмен участок земли.

Оформление договора мены участков

Согласно 550 статье российского Гражданского кодекса, соглашение продажи недвижимости оформляется письменно путем составления одного документа с подписью сторон. Следовательно, и договор обмена участков земли подлежит заключению только в письменной форме.

Несоблюдение императивных требований законодателя к форме соглашения влечет его недействительность.

Типовое оформление соглашения мены участков земли установлено Письмом Роскомзема от 19.10.94 г. N 2-16/1629.

Договор мены участков земли как объектов недвижимости требует проведения государственной регистрации прав новых владельцев в отделении Росреестра по месту расположения соответствующих участков земли, выступающих предметом соглашения обмена.

В соглашении мены участков земли обязательно описываются признаки, индивидуализирующие обмениваемые участки, которые выступают предметом данного договора:

  1. Кадастровые номера обмениваемых участков земли;
  2. Площадь отчуждаемых участков;
  3. Целевое назначение соответствующих земель, в состав которых входят обмениваемые участки;
  4. Цель эксплуатации участков земли;
  5. Размещенные на обмениваемых участках земли объекты недвижимости с обозначением их принадлежности.

К договору обмена земли прилагаются графические планы (чертежи) участков земли, выступающих объектом обмена. Сторонам соглашения также стоит позаботиться об оценке обмениваемых участков земли в соответствии с установленной кадастровой стоимостью, а также об оценке различных сооружений и иных объектов недвижимости, расположенных на земле.

Читайте так же:  Образец договора купли-продажи автотранспортного средства

Оценка оформляется в виде актов определения кадастровой стоимости отчуждаемой земли и сводных ведомостей оценки строений, и сооружений, приложенных к договору мены. Оформляя договор мены участков земли, стороны обязаны проинформировать своих контрагентов:

  • о наличии и правовом характере имеющихся земельных споров и конфликтов по поводу обмениваемых участков или об их отсутствии;
  • о наличии существующих сервитутов;
  • о передаче обмениваемого участка земли в аренду третьему лицу;
  • о передаче отчуждаемой земли в залог.

Территориальные границы всех земель, обремененных правами третьих лиц, и общее содержание этих прав-обременений указываются на чертеже (графическом плане) соответствующего участка земли. В самом соглашении также отражаются ограничения прав собственников, связанные с установленными на земле санитарно-защитными, технологическими и другими зонами или отнесением земель обмениваемого участка (либо его части) к земле рекреационного, природоохранного или историко-культурного назначения.

Заключение договора мены земельного участка

Как и любое другое недвижимое имущество, земельный участок может выступать предметом мены. Главной особенностью договора мены является отчуждение земельного участка в собственность другой стороны, сопровождающееся одновременным приобретением в собственность иного участка.

Понятие договоры мены земельного участка

Договор мены подразумевает переход земельного участка в собственность другой стороны в обмен на другой участок. Так как мена земли является возмездным правоотношением, к ней применяются общие правила сделок купли-продажи, с особенностями, обусловленными существом данной сделки.

В отличие от договора купли-продажи, стороны по сделке мены получают за передаваемое имущество не денежную сумму, определенную договором, а участок земли, схожий по свойствам, характеристикам и цене. При этом, обе стороны по договору мены одновременно являются продавцами и покупателями.

По общему правилу, обмениваемые участки должны иметь одинаковые свойства и стоимость. Однако на практике возникают ситуации, когда свойства и стоимость одного участка уступают обмениваемому. В этом случае стороны имеют право предусмотреть соразмерную оплату разницы в стоимости участков, размер которой определяется условиями договора.

Отличие мены от договора дарения заключается в возмездном характере сделки. Дарение подразумевает односторонний акт по передаче участка в дар, без права требования какого-либо возмещения. В случае заключения договора мены обе стороны получают справедливое возмещение передаваемого участка – в виде аналогичного имущества или частичной компенсации разницы в стоимости.

В отношении заключения мены участков земли в Российской Федерации предусмотрены следующие формы сделки:

  • Простая письменная форма. Данное требование сформулировано в статье 550 Гражданского кодекса РФ и применимо к большинству случаев мены и отчуждения земельных участков. От сторон договора, заключаемого в простой письменной форме, требуется заверить его своими подписями и передать на государственную регистрацию в органы Росреестра;
  • Нотариальная форма. Закон не предусматривает обязательного удостоверения договора мены участка земли, однако в ряде случаев такое требование прямо предусмотрено нормативным актом. Нотариальное удостоверение требуется:

а) для сделок в отношении участка, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;

б) при обмене долей в праве общей долевой собственности на участок земли (в том числе, если все участники распоряжаются своими долями в одной сделке).

Вне зависимости от формы совершения сделки мены участка земли, договор подлежит государственной регистрации.

Последствия несоблюдения формы заключения договора мены земельного участка предусмотрены статьей 550 ГК РФ – несоблюдение формы договора влечет его недействительность.

Условия договора мены

Основными существенными условиями договора мены, которые должны быть согласованы сторонами, являются:

[1]

  • Определение предмета договора – передаваемых участков для обеих сторон;
  • Определение количественных характеристик передаваемого имущества;
  • Определение равноценности свойств и стоимости передаваемых участков, либо указание соразмерной компенсации для установления такой равноценности.

Согласование существенных условий сделки происходит на стадии подготовки договора и основывается на правоустанавливающих документах на участки земли (кадастровый паспорта, отчеты о кадастровой и рыночной стоимости и т.д.).

Порядок заключения договора мены, государственная регистрация договора мены

После определения существенных условий договора мены, стороны оформляют с письменной форме договор, который подлежит государственной регистрации.

Для реализации полномочий собственника право собственности на участок должно быть зарегистрировано в установленном порядке.

ФЗ-122 устанавливает, что под регистрацией прав понимается совершение уполномоченными органами определенного юридического акта (действия), влекущего за собой юридические последствия. На практике такое определение означает, что право собственности на любое недвижимое имущество, в том числе и земельный участок, возникает с момента регистрации права на него.

Комплект документов заявители представляют в территориальный орган Росреестра по месту нахождения земельных участков, права собственности на которые подлежат регистрации. Регистрацией договора мены и перехода права собственности занимаются указанные органы Росреестра.

Процесс совершения регистрационных действий в отношении договора мены и прав собственности на участки состоит из нескольких этапов:

— прием от субъектов необходимых документов для проведения регистрационных действий;

— юридическая экспертиза комплекта документов, проверка их законности;

— внесение сведений в ЕГРП в виде соответствующих записей;

— выдача субъектам документов, удостоверяющих факт проведения регистрации.

Процедура регистрации права считается завершенной с момента внесения сведений (записи) в единый реестр прав и выдачи документов заявителям.

Налогообложение участков после перехода права собственности по договору мены

Так как по условиям договора мены каждая сторона не только отчуждает имущество, но и приобретает в собственность схожий по свойствам и цене участок, основание для налогообложения возникают для каждого из субъектов сделки.

Общее правило о равноценности обмениваемых земельных участков не означает, что обе стороны будут уплачивать за вновь приобретенные участки одинаковую сумму налога. Размер налогового платежа рассчитывается налоговым органом исходя из кадастровой стоимости земли, которая может различаться даже в отношении однотипных участков. В этом случае у сторон есть право оспорить кадастровую оценку земли в судебном порядке и попытаться применить для расчета налога рыночную цену земли.

Основания для применения льготного налогообложения после заключения договора мены (в том числе и полного освобождения от уплаты) не отличаются от общих правил, установленных налоговым кодексом в отношении определенных категорий налогоплательщиков (статьи 387, 391, 395 Налогового кодекса РФ). Важным основанием для возникновения права на освобождение от уплаты налога является факт использование приобретенного участка земли по целевому назначению.

Обмен участка из государственных или муниципальных земель на частный участок

Земельный участок — это объект правовых сделок, предусмотренных российским законодательством.

В 2014 году вступил в силу Федеральный закон РФ под № 171, который собой в значительной степени модифицировал ЗК РФ. В частности, были затронуты и смежные вопросы земельного, лесного, градостроительного законодательства. Кроме того, были заполнены некоторые правовые пробелы, которые касались обмена земельного участка, находящегося в государственной или же муниципальной собственности.

Понятие и случаи обмена земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности

Перед тем как рассмотреть данный вопрос более детально, следует остановиться на самом определении земельного участка. Опираясь на ЗК РФ, можно вывести следующую дефиницию:

Читайте так же:  Как отказаться от получения завещательного отказа по ст 1160 гк рф

Земельный участок — это объект правовых сделок, предусмотренных российским законодательством, который официально признается недвижимым имуществом.

Иными словами, земельный участок — это вещь, которая обладает определенными характеристиками, что установлено ст. 6 ЗК РФ.

Земельный надел, находящийся в государственной или же муниципальной собственности, может представлять собой объект сделок обмена, купли-продажи, мены, дарения и пр.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что законодательством РФ предусматривается возможность обмена земельных объектов, находящихся в муниципальной или государственной собственности, на наделы, которые принадлежат субъектам правоотношений на праве частной собственности.

Однако следует помнить о том, что подобный обмен недвижимых объектов возможен лишь в том случае, если происходит изъятие территории для обеспечения государственной или муниципальной нужды, в том числе передача осуществляется с целью строительства на территории объектов социальной инфраструктуры.

При этом нормативный порядок подразумевает, что обмен земельных объектов должен происходить на основании документации, с прописанными в ней целями, с учетом которых и осуществляется изъятие. Собственник объектов, передача которых происходит на законодательном основании со стороны государства или же муниципалитета, получает новый земельный надел, по правилам, которые установлены законом.

[3]

Изъятие земельного участка, находящегося в частной собственности, для государственных или муниципальных нужд

Изъятие надела, находящегося в частной собственности, происходит с учетом условия, которое закреплено в действующих российских нормативно-правовых актах. Подобный обмен может быть осуществлен только по решению уполномоченных на то органов муниципальной или же государственной власти.

Передача земельного участка подразумевает целый перечень дополнительных юридических действий, в частности:

  • Прекращение права собственности владельца подобного надела (это может быть как физическое, так и юридическое лицо);
  • Прекращение права собственности на земли, которые принадлежали собственнику на праве безвозмездного пользования или полученные в качестве наследства, но которые причисляются к рангу муниципальной или же государственной собственности;
  • Прекращается и безвозмездная или возмездная аренда земельного участка, о чем у субъектов правоотношений был ранее заключен договор.

Кроме того, изъятие надела подразумевает также полное прекращение действия сервитута, залога и иных ограничений объектов, в отношении которых происходит безвозмездная или возмездная передача. Но законодательный порядок предусматривает и некоторые исключения из общего правила, в частности, передача земельного участка, находящегося в частной собственности, возможна и без снятия сервитута.

Особенности этого обмена состоят в том, что сервитут не должен ограничивать цели, с которыми надел из частной собственности переводится в муниципальную или же государственную.

При этом собственник должен быть заранее оповещен о решении органов государственной или муниципальной власти, в котором прописана безвозмездная или возмездная передача объектов для обеспечения государственных нужд. Законодательный порядок при этом должен быть соблюден.

Условия, которые подразумевает безвозмездная или же возмездная передача объектов обмена, прописываются в соглашении об изъятии земельных наделов. В частности, указываются условия: временные сроки, денежная компенсация и иные выплаты. Если безвозмездная или возмездная передача объектов происходит принудительно, то особенности обмена прописываются в судебном решении.

Понятие договора мены земельных участков

Особенности мены участка состоят в том, что между участниками правоотношений, заключается соглашение, в котором прописывается главное условие передача участка, находящегося в собственности, другой стороне-контрагенту, но в обмен на иную землю или же интересуемую вещь.

Это правило закрепляется Гражданским кодексом РФ, а именно, ст. 567.

В результате обмена участка, находящегося в государственной собственности, на частную землю у участников возникает право собственности на приобретенные объекты.

Договор мены земельных участков — это официальный документ, который закрепляет собой легитимность осуществленной сделки. Образец договора можно получить как в уполномоченном на то органе, так и на портале государственных услуг.

Соглашение, которое заключается между участниками, подразумевает, что земля имеет равноценную стоимость, что является гарантом того, что ни один из субъектов не будет ущемлен в своих правах и интересах.

Процедура мены земельными участками, находящимися в собственности у участников контракта, не всегда подразумевает единовременную передачу надела лицу. В юридической практике распространены случаи, когда право собственности на участок сначала переходит к одному лицу, а спустя время, второй субъект правоотношений также выступает в свои законные права.

В подобном случае гарантией защиты прав считается ст. 328 ГК РФ, которая подразумевает встречное выполнение обязательств.

Предмет договора мены земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности

Как и любое другое правовое соглашение, договор мены подразумевает четкую регламентацию того, какой объект будет признаваться предметом этого контракта. Иными словами, указание предмета договора — это одно из ключевых условий, чтобы документ вступил в юридическую силу. Образец оформления данного пункта можно посмотреть в типовом договоре мены.

Предмет договора мены участками, находящимися в различной собственности, должен включать следующую информацию:

  • точный адрес земельного участка;
  • категорию надела, а также целевое предназначение земли;
  • сведения о находящихся на территории участка объектах недвижимости;
  • конечную цель использования территории;
  • кадастровый номер участка, который был подвергнут межеванию;
  • наличие притязаний со стороны третьих лиц и обременений;
  • итоговую площадь земельного участка.

При этом следует отметить, что предметом мены не могут выступать участки, которые были изъяты из оборота или ограничены в своем обращении. Вопрос, который касается территорий, взятых в ипотеку, решается в каждом конкретном случае индивидуально. Несмотря на наложенные ограничения, если залогодатель даст свое согласие, то надел может подлежать процедуре мены.

Обязательная оценка участка при заключении договора мены

Договор мены земельных наделов и его регистрация подразумевает соблюдение всего законодательного порядка проведения юридических сделок. Одним из таких условий, которое возводится в ранг обязательных, считается оценка участка.

Это нормативное правило зафиксировано в земельном законодательстве, а именно, в ст. 39.22 ЗК РФ.

Оценке подвергаются как сами земельные наделы, которые выступают в качестве предмета договора мены, так и все объекты недвижимого имущества, расположенные на указанной территории. Оценка стоимости земельного участка осуществляется на основе законодательной базы, которая разрабатывалась как на федеральном, так и местном уровне.

При этом производить оценочную деятельность могут только уполномоченные на то специалисты, которые имеют лицензию на данный тип работ. Образец оценочного листа можно посмотреть в Интернете, так как он содержит в себе типичные пункты.

Следует отметить, что регистрация мены земельного участка невозможна, если оценка будет не произведена, так как государственная регистрация подразумевает указание истинной стоимости надела.

Цена обмениваемых земельных участков

Договор мены по сравнению с договором о свершении сделки купли-продажи (образец можно найти в Интернете в свободном доступе) имеет существенные отличия. Именно поэтому все правовые нюансы должны учитываться при оформлении подобного обмена. В частности, в договор мены обязательно включается стоимость земельных участков, которые подлежат мене. При этом учитываются два основания:

  • Кадастровая стоимость. В этом случае определение цены происходит на основе данных, полученных из кадастрового паспорта объекта. Это необходимо для того, чтобы рассчитать финансовые издержки на уплату госпошлины и работу нотариуса.
  • Справедливая стоимость. Это основание подразумевает включение в договор информации о том, какую цену за меняемый участок хотят получить законные владельцы.
    Если цена обмениваемых объектов не фиксируется договором и не обговаривается сторонами правоотношений, то подобные наделы, согласно законодательству, считаются полностью равноценными. При этом все бремя издержек ложиться на плечи лица, которое заинтересовано в проведении подобной сделки.
Читайте так же:  Уменьшение задолженности по алиментам судебная практика

Особенности договора мены земельного участка на другой земельный участок или квартиру

Договор мены земельного участка на другой земельный участок или квартиру является распространённой разновидностью сделок с недвижимостью и имеет много общего с процедурой купли-продажи недвижимого имущества. Вместе с тем при оформлении договора мены стороны сталкиваются с решением ряда специфических проблем, о которых пойдёт речь в данной статье.

Правовые нормы

Меной земельного участка называется сделка, при которой надел земли по договору передаётся в собственность физическому или юридическому лицу в обмен на другой участок или другой объект недвижимости (ст.567 ГК РФ).

В договоре мены обе стороны одновременно являются продавцами и покупателями.

С правовой точки зрения земельный участок является недвижимой собственностью и может быть обменён на другой земельный надел (ст. 567-571 гл. 9 ГК РФ).

Особенностью сделки обмена является её не денежный характер. Поэтому здесь не могут быть использованы правила прописанные в ст. 486-489 ГК РФ для процедуры купли-продажи произведённой в денежной форме. Однако из этого правила существует исключение. Так, если обмениваются неравноценные участки, например разной площади, то может быть применена доплата в денежном эквиваленте (п. 2 ст. 568 ГК РФ).

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Специфика мены земельного надела отражена в ст. 37 ЗК РФ (Особенности купли-продажи земельных участков).

Здесь указываются условия, определяющие законность мены:

  1. Обязательный государственный кадастровый учёт наделов (существует сайт кадастрового учёта земельных участков, позволяющий проверить наличие надела в реестре).
  2. Невозможность выкупа проданной земли обратно по желанию продавца.
  3. Недозволенность устанавливать в договоре условий, лимитирующих права покупателя распоряжаться приобретённой землёй по собственному усмотрению.

Специфической стороной сделки является детализация в ч.3 ст. 37 ЗК РФ условий, при которых она может быть аннулирована.

К условиям, денонсирующим проведённую сделку, относится:

  • ложная или неполная информация относительно имеющихся разрешений на застройку земельной площадки;
  • неточные сведения о соседних участках, которые существенно влияют на оценку обмениваемого надела;
  • завышение качественных показателей проданной или обменённой земли.

Оформление договора мены земельных участков

Заключать такой договор разрешается исключительно в письменном виде. Обязательное нотариальное сопровождение сделки мены, кроме наличия отдельных оговорённых законом обстоятельств, не предусматривается.

Обязательность нотариальной формы заключения договора возникает:

  1. Когда участок принадлежит несовершеннолетнему или частично недееспособному гражданину;
  2. При разделе и обмене долей общего участка между его собственниками.

Основной особенностью такого договора является его государственная регистрация.

Содержание и образец договора

Сделка мены не может считаться выполненной без регистрации в федеральной регистрационной службе:
  • права собственности на земельные участки перед заключением договора;
  • договора мены;
  • права собственности, оформленного после заключения договора.

При оформлении договора на установление цены не влияет вид собственности на земельный участок.

В тексте договора фиксируется:

  • названия юридических особ или Ф. И. О. физических лиц;
  • адреса сторон;
  • технические характеристики участков;
  • правовой статус участка, залогов, договор сервитута, если есть, и прочих обременений;
  • категория земель и вид использования;
  • экономические характеристики;
  • даты передачи участков.

В состав технических характеристик входит:

  • расположение участка с фиксацией координат угловых точек и указанием прилегающих участков или природных объектов;
  • площадь;
  • адрес по кадастровому учёту;
  • топография;
  • почвенные особенности.

В сведения правового статуса включается:

  • наличие договоров аренды;
  • существование сервитутов;
  • вид права собственности.

К особо значительным элементам характеризующим участок относится целевое предназначение или категория земель, на которых он расположен. Согласно ст. 7 ЗК РФ все земли по своему целевому назначению подразделяются на 7 основных категорий. Перевод земель из одной категории в другую осуществляется по процедуре, утверждённой законом № 172-ФЗ.

Экономическая характеристика участка заключается в установлении его кадастровой и рыночной стоимости. Без фиксации кадастровой стоимости договор является недействительным, так как именно на её основании происходит вычисление налогов. Нередко владельцы не согласны с оценкой, тогда необходимо подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.

Кроме указанных критериев в описание участка могут входить экологические, сейсмические, транспортные и другие показатели.

В договоре обязательно указывается время перехода в собственность к новому владельцу наделов. Эта передача участков не обязательно должна быть синхронной. Вполне допускается передача сначала одного участка, а уже после этого – другого меняемого участка. Скачать образец договора обмена земельных наделов можно прямо тут.

Документальная база

Основным документом при осуществлении мены земельных участков является договор. Для его оформления используется стандартная форма узаконенная письмом Роскомзема № 2-16/1629 от 19.10.1994.

Кроме договора в обязательный перечень документов входят:

  • соглашения и договора с арендаторами;
  • соглашения по сервитуту;
  • документы по залоговым обязательствам и другим обременениям;
  • кадастровые паспорта;
  • акты, определяющие стоимость участка по согласованию сторон;
  • оценка сооружений расположенных на участках;
  • чертежи, планы и карты участков;
  • свидетельства права собственности;
  • квитанция уплаты государственной пошлины.

Кроме указанных документов непосредственно в помещениях представительств Росреестра, МФЦ или заранее на специальном бланке оформляется заявление на регистрацию договора мены.

Процедура регистрации договора

Процедура регистрации договора мены земельных участков представляется в виде следующих последовательных шагов:
  1. Предъявление договора и сопровождающих документов в региональное представительство Росреестра или отделение МФЦ (документы для оформления земельного участка в собственность вот тут).
  2. Проверка Росреестром правильности оформления документов и их достоверности.
  3. Внесение сведений о новых владельцах земельной недвижимости в ЕГРН.
  4. Получение в Росреестре или МФЦ документов подтверждающих регистрацию договора мены и право собственности на земельные участки.

Начиная с 01.01.2018 единственным документом, который выдаётся Росреестром после регистрации, является выписка из ЕГРН.

Здесь указывается:

  • вид и назначение участка;
  • местонахождение;
  • площадь и конфигурация;
  • категория земель и разрешение на использование;
  • сведения о собственнике;
  • дата регистрации;
  • документы, на основании которых произведена регистрация;
  • существующие обременения (залог, ипотека, сервитуты).

Документы на регистрацию можно получить:

  • в офисах Росреестра или МФЦ;
  • через курьера с оплатой;
  • по электронной почте;
  • по обычной почте.

Длительность процедуры составляет не менее 7 дней при получении документов непосредственно в Росреестре и не менее 9 дней при работе с МФЦ. Время получения документов по почте зависит от расторопности почтовых служащих.

Нюансы оформления договора мены земельного участка с домом

При заключении такого договора необходимо оценить стоимость обмениваемых участков с домом и без дома. Если в договоре не указывается стоимость объектов, то, априори, она считается одинаковой (ст. 568 ГК РФ).

Читайте так же:  Как правильно перевозить детей в легковых автомобилях

Эквивалентность оценки недвижимости приводит к равному для обеих сторон участию в расходах.

При подготовке договора возникает необходимость предоставления дополнительных документов на дом, а именно:

  • справки из БТИ;
  • поэтажного плана;
  • оценочной справки;
  • выписки из домовой книги (как взять выписку из домовой книги, мы уже писали в отдельной статье);
  • справки по отсутствию задолженности по оплате коммунальных услуг.

В договоре обязательно фиксируется судьба прописанных в доме особ, особенно несовершеннолетних: сколько времени они могут проживать в доме, нужно ли им срочно выписываться и куда они имеют возможность переселиться.

Особенности оформления мены земельного участка на квартиру

Такой обмен в целом оформляется, так же как и мена земельного участка на другой земельный участок.

К особенностям сделки можно отнести следующие факторы:

  1. Обмен производится исключительно юридически установленными собственниками или их доверенными особами на основании доверенности.
  2. Когда в договоре не указывается конкретная стоимость объектов, то она считается равной. В данном случае стоимость земельного участка считается равной стоимости обмениваемой квартиры.
  3. Обязательно указывается сторона оплачивающая расходы по оформлению.
  4. Непременно фиксируется время передачи объектов.
  5. Указываются действия сторон при наступлении форс-мажора.

Налоги, уплачиваемые при осуществлении мены земельного участка

При выполнении такой мены уплачивается:

  1. Государственная пошлина за регистрационные действия.
  2. Подоходный налог на недвижимое имущество, находящееся в собственности менее пяти лет.

Размер государственной пошлины за осуществление мены земельного участка существенно повышен с 2015 г. В 2019 г., в соответствии с п.22 ст. 333.33 НК РФ, для физических лиц платёж составляет 2 тыс. руб., а для юридических лиц – 22 тыс. руб.

При осуществлении мены земельного надела подоходный налог в случае равноценного обмена не взимается. Когда стоимость обмениваемых участков одинакова, то не возникает базы для взимания подоходного налога, а значит налоговых последствий нет.

Это правило не распространяется на недвижимое имущество, находящееся в собственности менее пяти лет. Такая недвижимость даже при сделке типа мены облагается подоходным налогом в размере 13% от стоимости объекта за вычетом 1 млн. руб.

Дополнительно о налогообложении договора мены рассказывает специалист:

Заключение

Оформление договора мены земельного участка и его регистрация относятся к сложным процедурам, требующим базовых юридических знаний и отнимающих много времени. Только придерживаясь определённого алгоритма действий этот процесс можно выполнить с оптимальными потерями сил и времени.

[2]

Нужно ли делать межевание если есть кадастровый паспорт читайте в этой нашей статье.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Земельный участок» по ссылке.

Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)

Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

Что представляет собой договор мены земельного участка, как его написать и зарегистрировать?

Договор мены – это обоюдная гражданская сделка, задача которой осуществить переход прав собственности на имущественные объекты. Обмен производится по бартеру – товар на товар.

Но в случае с земельным участком как главным объектом сделки, возникает масса спорных ситуаций, которые получится решить лишь ссылаясь на законодательство РФ.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Договор мены земельного участка – документ, фиксирующий права и желание двух сторон произвести взаимообмен наделами. Опираясь на пункт № 3, статьи №3 Земельного Кодекса РФ, такой договор мены регулируется Гражданским Законодательством.

Это подразумевает, что договор на обмен участок будет составляться, опираясь:

Подводные камни

При заключении договора мены недвижимого имущества каждая сторона должна обратить внимание на следующую информацию:

    Должны быть внесены сведения про:
  • размер участка и его местоположение;
  • перечень угодий, цель эксплуатации;
  • стоимость.
  • Объектами купли-продажи и мены выступают наделы, зарегистрированные в кадастровом учете.
  • В составляемом документе должна быть, прописана следующая информация, опирающаяся на требования пункта 2 статьи № 8 Земельного Кодекса РФ и пункта 1 статьи № 18 Закона о государственной регистрации прав:
    • расположение участка;
    • кадастровый номер;
    • категория земли и разрешение на его эксплуатацию.
  • Земельный ресурс не должен быть обремененным.
  • Участок не должен находиться в статусе сервитута.
  • Участок не должен быть в залоге у банковского учреждения.
  • Порядок оформления

    При оформлении соглашения мены на земельный надел отношения между участниками сделки регулируются Земельным и Гражданским Кодексом.

    Алгоритм оформления соглашения об обмене земли можно разделить на несколько этапов: сбор документов и составление договора мены на земельный участок.

    Договор должен быть составлен:

    • в соответствии со статьей № 550 Гражданского Кодекса РФ;
    • структура написания регламентирована Письмом Роскомзема от 19.10.94 года, № 2-16/1629;
    • после проведения оценки участка и предоставления акта о назначенной кадастровой стоимости.

    Список всех необходимых документов

    Список требуемых документов для совершения обмена земельного участка:
    1. копии личных документов: паспорта, ИНН участников сделки;
    2. документы на земельный участок;
    3. справки, подтверждающие отсутствие обременений или ограничений на землю;
    4. акт установления нормативной цены, обмениваемых участков, выданные уполномоченными органами по землеустройству;
    5. сводные ведомости оценки строений, расположенных на обмениваемом участке земли;
    6. кадастровые паспорта;
    7. договор мены.

    Содержание соглашения

    В него должны быть внесено следующее:

    • название и дата заключения договора прописью;
    • место заключения документа;
    • личные данные двух сторон: Ф.И.О. участника сделки полностью, дата рождения, паспортные данные и каким органом выдан документ, место регистрации и фактический адрес проживания;
    • предмет соглашения;
    • обременения обмениваемых участков;
    • ограничения в использовании обмениваемых участков;
    • права и обязанности сторон;
    • ответственность участников;
    • заключительные положения;
    • адреса, банковские реквизиты участков договорных отношений;
    • визирование документа подписями; приложения к соглашению;
    • квитанции, подтверждающие оплату государственной пошлины за регистрацию соглашения мены и за выдачу свидетельства, удостоверяющее право на собственность.

    Важными пунктами, на которые участники сделки должны обратить внимание являются:

      Пункт об ограничениях или обременениях участков, которые выбраны для обмены;
    • если на участок наложено ограничение публичным сервитутом, то владелец должен предоставить нормативно правовой акт, который фиксирует причину и срок ограничения;
    • если на участок наложено ограничение частным сервитутом, то владелец должен предоставить соглашение смежных земельных собственников и решение суда.
  • Пункт определения предметов соглашения и их параметры.
  • Пункт ответственность сторон, если участки не равноценны в цене.
  • Пункт заключительные положения.
  • Сторона(ы) несущая(ие) дополнительные расходы, связанные с оформлением и регистрацией сделки.
    • Скачать бланк договора мены земельного участка на земельный участок
    • Скачать образец договора мены земельного участка на земельный участок
    Читайте так же:  Имеет ли права отец на ребенка в гражданском браке

    Обязательная оценка земли

    Если владелец земельного ресурса принял решение произвести обмену участка на новую землю, то он обязан провести оценку земельного ресурса находящейся в его собственности, согласно статьи № 66 «Оценка земли» по Земельному Кодексу Российской Федерации.

    Кадастровая оценка поможет определить:
    1. рыночную стоимость обмениваемого участка в соответствии со статьей № 8 Федерального Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
    2. стоимость земельных участков путем проведения государственной кадастровой оценки.

    Оценка земельной собственности может быть проведена тремя способами:

    • путем самостоятельного исследования спроса и предложений на продаваемый участок;
    • опираясь на данные о кадастровой стоимости участка;
    • используя услуги независимого оценщика.

    Процедура оценки земли при заключении договора включает следующие этапы:

    1. решение владельца земельной собственности провести оценку его имущества;
    2. выбрать независимого оценщика и заключить с ним договор о сотрудничестве;
    3. проведение независимой оценки земляного участка оценщиком, с целью определения рыночной стоимости субъекта обмены;
    4. составление итогового отчета о проделанной работе;
    5. подписание акты выполненных работ по оценке участка;
    6. сдача результата владельцу участка.

    Нужно ли обращаться к специалисту?

    Составить документ для осуществления обмена земли на землю можно двумя способами: самостоятельно и путем использования услуг специалиста.

    Самостоятельное составление договора Оформление документа, с использованием услуг специалиста
    Для самостоятельного заключения документа необходимо иметь при себе:
    • личные документы;
    • документы, подтверждающие право владения на обмениваемую землю;
    • акт независимого оценщика.

    Главная задача при самостоятельном составлении договора мены:

    • собрать необходимый пакет документов на землю и дом (справка из БТИ, ЕИРЦ, разрешение попечительского совета, если прописан несовершеннолетний ребенок, выписка из домовой книги);
    • обсудить детально каждый пункт и подпункт со вторым участником сделки.

    Чтобы обезопасить себя от мошенничества, лучше составить предварительное соглашение на совершение сделки обмена земельных участков и детально проконсультироваться по каждому из базовых пунктов с юристом.

    Для оформления соглашения обмена земли специалистом, владелец должен предоставить:
    • паспорт;
    • документы, подтверждающие право владения обмениваемой землей.
    • оформит участки;
    • займется сбором необходимых документов для регистрации;
    • без присутствия заключит договор;
    • без присутствия клиента зарегистрирует новую собственность на его имя.
    Преимущества
    • экономия средств от дополнительных затрат;
    • личный контроль сбора необходимых документов.
    • минимальный риск оказаться в невыгодном положении, совершая сделку по взаимообмену земли на землю;
    • сохранение личного времени;
    • контроль проведение сделки со стороны юридического лица;
    • решение спорных вопросов квалифицированным сотрудником.
    Недостатки
    • трата личного времени;
    • риск быть обманутым при составлении сделки.
    • дополнительные финансовые затраты;
    • длительные поиски добросовестного специалиста.

    Какие еще могут быть объекты обмена?

    Если на участке земли присутствует дом, то при составлении договора участники сделки обязаны:

    1. обговорить, как быть с прописанными лицами на данном участке;
    2. указать полную и детальную информацию о здании.

    Поскольку, если в доме зарегистрированы несовершеннолетние граждане РФ, то необходимо проследить, чтобы их интересы не были ущемлены и были получены все разрешения и согласия от органов опеки. В такой ситуации объект недвижимости будет передаваться по передаточному акту, который прикрепляется к соглашению мены земли на землю.

    Если объектом договора выступает участок и квартира, то в соглашении обмена должна быть указана следующая информация:

    Если собственниками выступают сразу несколько владельцев, тогда факт передачи квартиры необходимо согласовывать со всеми собственниками.

    Движимое имущество

    Для осуществления мены земли на землю на движимое имущество, необходимо договор предоставить в органы Государственной автоинспекции, там автомобиль будет проверен:
    1. на присутствие авто в розыске;
    2. на ограничение (арест);
    3. на техническое состояние.

    После вышеуказанных процедур новоиспеченный владелец в день подачи договора на руки получает свидетельство на движимое имущество.

    О том, как произвести обмен земельного участка и другой недвижимости на автомобиль, читайте тут.

    Особенности написания при наличии доплаты

    Итак, если по договору бартера земли на землю участки не равноценны в стоимости, то участник сделки, чей участок земли ниже в цене, приобретает дополнительную обязанность – доплатить владельцу, чей участок выше в цене, разницу в стоимости. Оплата разницы должна производиться до или сразу после передачи владельцу участка земли с более низкой стоимостью.

    Об этом должно быть сказано дополнительно в договоре.

    Процедура регистрации

    Чтобы официально зарегистрировать соглашение мены земли на землю, участникам сделки необходимо обратиться в службу Росреестра или МФЦ. При регистрации документа двум сторонам необходимо предоставить:

    • заявление о проведении регистрационной процедуры;
    • внутренние паспорта граждан РФ, либо документы на юридических лиц;
    • нотариальная доверенность на представителя, если сторона лично не может представлять собственные интересы;
    • документ обмена недвижимости и передаточные акты;
    • правоустанавливающие документы на право собственности;
    • справка из ЕГРН;
    • кадастровые документы;
    • квитанция об уплате государственной пошлины.

    Регистрация соглашения мены на долю участка возможна только после нотариального удостоверения. Для этого владельцу необходимо:
    1. получить межевой план, на часть участка, обратившись к кадастровому инженеру;
    2. отправить другим собственникам участка информационное уведомление о заключении договора мены с предложением продать часть на преимущественном праве.

    Только после получения удостоверительной отметки от нотариуса, последующие регистрационные действия в Росреестре, касающейся договора мены будут проходить по общим правилам.

    Сроки и стоимость

    Оплата государственной пошлины за регистрацию договора обмена земли на землю в 2017 году для граждан Российской Федерации составляла 2000 рублей, для физических предприятий – 22 000 рублей.

    Срок оформления таких договорных отношений составляет от 7 до 12 дней в случае, если участники сделки обращались за регистрацией в Многофункциональный центр, то регистрация мены займет еще на два дня дольше.

    Итак, договор мены земли на землю — это документ, позволяющий двум сторонам произвести обмен участками. Вступить в подобные правоотношения способны только собственники земельного ресурса. В целях безопасности и сохранности средств, нужно проверить получаемый объект на наличие задолженности и ограничений на эксплуатацию.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    +7 (499) 938-46-18 (Москва)
    Это быстро и бесплатно !

    Источники


    1. Корнев, А.В. Социология права. Учебник / А.В. Корнев. — М.: Проспект, 2016. — 825 c.

    2. Дьяченко, Е. Б. Контроль за корпорациями. Доктрина и практика / Е.Б. Дьяченко. — М.: Инфотропик Медиа, 2013. — 142 c.

    3. Филиппова Е. С. Жилищное право России; Юркомпани — Москва, 2009. — 328 c.
    4. ред. Грязнова, А.Г.; Федотова, М.А. и др. Оценка недвижимости; М.: Финансы и статистика, 2013. — 496 c.
    5. Баскакова, М. А. Толковый юридический словарь для бизнесменов / М.А. Баскакова. — М.: Контракт, 2015. — 496 c.
    Правовые особенности договора мены земельных участков
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here