Раздел дома блокированной застройки

Раздел дома блокированной застройки

Заплатить налоги необходимо до 2 декабря. Если у вас есть вопросы о порядке уплаты или расчете налогов, присылайте их на [email protected] Ответы на самые популярные из них мы опубликуем на портале ГАРАНТ.РУ.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Письмо Министерства экономического развития РФ от 28 ноября 2013 г. № Д23и-5649 “Об отнесении объектов недвижимости к жилому или многоквартирному дому, размещении домов блокированной застройки на одном земельном участке”

Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее — Департамент недвижимости) рассмотрел обращение относительно размещения домов блокированной застройки на одном земельном участке и сообщает.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. № 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.

Согласно Положению о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 18 ноября 2013 г. № 1038 «О Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации» поставленные в обращении вопросы относятся к компетенции Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации.

[3]

Вместе с тем полагаем возможным по затронутым в обращении вопросам отметить следующее.

1. Пунктом 15 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре) предусмотрены следующие назначения зданий: нежилое здание, жилой дом или многоквартирный дом.

Сведения о назначении здания согласно статье 22 Закона о кадастре вносятся в государственный кадастр недвижимости на основании технического плана такого здания, подготовленного в соответствии с Требованиями, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2010 г. № 403 (далее — Требования) или разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию при условии, если такое разрешение выдано после дня вступления в силу Закона о кадастре.

Согласно пункту 42 Требований сведения о назначении здания вносятся в соответствующую строку графы «3» таблицы «Характеристики здания» технического плана из документов, на основании которых осуществляется подготовка такого технического плана.

Таким образом, назначение здания, в том числе жилой дом или многоквартирный дом, вносятся в государственный кадастр недвижимости в соответствии со сведениями, содержащимися в техническом плане.

Вопросы отнесения зданий к жилым домам или многоквартирным домам, в том числе установление однозначных критериев для такого отнесения, не имеют достаточного нормативного регулирования.

Вместе с тем, исходя из комплексного анализа положений статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», жилые дома могут быть отдельно стоящими (индивидуальными) или блокированной застройки, при этом индивидуальный дом или блок в блокированном доме состоят из комнат и вспомогательных помещений, а многоквартирные дома состоят из квартир, которые могут быть сгруппированы в одну или несколько блок-секций.

Таким образом, конструктивные особенности зданий и их назначение (жилой дом или многоквартирный дом) определяются проектной документацией.

2. В действующем законодательстве отсутствуют ограничения в отношении количества зданий, в том числе жилых домов, и сооружений, расположенных на одном земельном участке.

Учитывая изложенное, по мнению Департамента недвижимости, строительство жилых домов блокированной застройки может осуществляться на одном земельном участке, сформированном для их строительства.

Вместе с тем, при формировании земельных участков необходимо принимать во внимание положения статьи 35 Земельного кодекса, в частности, отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случая отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Таким образом, по мнению Департамента недвижимости, строительство жилых домов блокированной застройки может осуществляться на одном земельном участке, сформированном для их строительства, при этом с учетом части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации в целях эксплуатации указанных жилых домов, каждый блок должен быть расположен на отдельном земельном участке, сформированном для его использования (эксплуатации).

Обзор документа

Закон о кадастре предусматривает следующие назначения объектов недвижимости: нежилое здание, жилой дом, многоквартирный дом. Относительно домов блокированной застройки указано следующее.

Сведения о назначении здания вносятся в кадастр на основании техплана или разрешения на ввод в эксплуатацию (если оно выдано после дня вступления закона в силу).

Вопросы отнесения зданий к жилым или многоквартирным домам, в том числе установление однозначных критериев для этого, не имеют достаточного нормативного регулирования.

Вместе с тем, исходя из действующих правил, жилые дома могут быть отдельно стоящими (индивидуальными) или блокированной застройки. При этом индивидуальный дом или блок состоят из комнат и вспомогательных помещений. Многоквартирные дома включают квартиры, которые могут быть сгруппированы в одну или несколько блок-секций.

[2]

Таким образом, конструктивные особенности зданий и их назначение (жилой дом или многоквартирный дом) определяются проектной документацией.

Жилые дома блокированной застройки могут строиться на одном земельном участке, сформированном для их создания. При этом в целях эксплуатации объектов каждый блок должен быть расположен на отдельном участке, сформированном для его использования.

Читайте так же:  Повышение «гонорара»

Раздел дома блокированной застройки

Как разделить жилой дом на блоки блокированной застройки

Для жителей Тульской области актуальным является вопрос о разделе существующего жилого дома на блоки и оформления прав на них.

В связи с этим, Кадастровая палата по Тульской области разъясняет, что объект индивидуального жилищного строительства — жилой дом является единым и неделимым.

[1]

В соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) не допускаются.

Однако, Градостроительный кодекс Российской Федерации стал выделять такой вид объектов капитального строительства как жилые дома блокированной застройки. В настоящее время на территории Тульской области внесены сведения о 2315 блоках жилого дома блокированной застройки.

Это жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десяти. При этом каждый из них предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Признаки дома блокированной застройки не определены достаточно четко, поэтому жилой дом может быть отнесен либо к жилому дому блокированной жилой застройки, либо к многоквартирному дому, в зависимости от того, каким образом квалифицировать образованные в результате реального раздела жилого дома объекты.

В этом случае конструктивные особенности зданий и их назначение (жилой дом блокированной застройки или многоквартирный дом) определяются проектной документацией.

Таким образом, если жилой дом отнести к дому блокированной застройки, а каждый его блок будет соответствовать признакам индивидуального жилого дома, постановка такого блока на кадастровый учет может быть осуществлена в качестве жилого дома, представляющего собой часть здания – жилого дома блокированной застройки.

Необходимо также учитывать, что вид разрешенного использования и категория земельного участка, на котором могут создаваться многоквартирный дом, индивидуальный жилой дом, жилой дом блокированной застройки должны предусматривать возможность размещения и эксплуатации соответствующего вида жилого здания.

В настоящее время раздел жилого дома возможен только в случае образования блоков жилого дома блокированной застройки. Поэтому кадастровым инженером составляется один технический план на все вновь образованные объекты недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости по заявлению всех собственников исходного объекта недвижимости.

Раздел дома блокированной застройки

Главная страница Форум Гарант
Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки)

энто выдержка из градостроительного

возник вопрос: что является объектом прав в таких домах? и как присваивается адрес?

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 19 января 2010 г. N Д23-99

Вот это письмо почитайте, здесь всё разъяснено, специальных НПА по этому поводу нет. Применяется аналогия многоквартирного дома, так что ещё раз советую не идти по пути блокированной застройки. так как неизбежен вопрос с земельным участком, к которому так же необходимо в случае установления статуса блокировнного дома применять правила многоквартииной застройки, и думаю вряд ли это собственников устроит если уже есть отдельные участки.

Анонимный пользователь Пишет:
——————————————————-
> Есть земельный участок оформленный на одно частное
> лицо, зона ИЖС, хотим построить дом блокированного
> типа на две семьи, и одну часть продать. Как нам
> его оформить, чтобы была выделена доля как в
> земле, так и в доме, грубо говоря чтобы будущий
> жилец имел дом и участок в собственности

Если земельный участок делимый, тогда в чем проблема? Строим двухквартирный дом и делим участок.

Что такое дома блокированной застройки и как ими управлять

Дом блокированной застройки: что это?

Характерные для Европы дома блокированной застройки на территории нашего государства встречаются реже и часто относятся к классу элитного жилья. Прежде чем купить в собственность квартиру в совмещенном доме, следует знать все особенности устройства такой конструкции и правовые нюансы.

В положениях Градостроительного кодекса Российской Федерации (часть II, статья № 49) даётся чёткое определение данного понятия. Согласно законодательному документу, здание может считаться домом блокированной застройки, если соответствует таким характеристикам:
  • Количество этажей не превышает три.
  • Постройка состоит из нескольких частей: минимум 2, максимум 10.
  • Коммуникации подведены отдельно к каждому блоку.
  • Отсутствуют помещения общего использования.
  • Все части строения объединяет одна стена, а значит, между ними нет прохода.
  • Каждое жилое помещение имеет отдельный выход на общую территорию или приусадебный участок. Этот критерий наиболее важен.

Дома блокированной застройки могут различаться по своей форме возведения, сохраняя при этом общие характеристики. Так, различают следующие типы:

Нормативная база

Алгоритм работы с таким объектами регулируется следующими нормативно-правовыми актами:

  1. Жилищный кодекс — даёт определение понятию, обозначает особенности и характерные признаки.
  2. Упомянутый выше Градостроительный кодекс — указывает на основные характеристики, описывает типы подобных объектов.
  3. Приказ № 223 Министерства строительства и Закон № 161 — определяет порядок выделения участков под совмещённые дома, регламентирует порядок получения квартир.
  4. Правительственное постановление от 2015 года № 220 — разъясняет порядок приобретения жилых помещений в таких постройках на первичном рынке.
  5. Письмо Министерства развития экономики РФ — прописывает условия по размещению постройки на земельном участке.
  6. Земельный кодекс РФ, статья №35 — еще один документ, где оговаривается порядок выделения и оформления участка под такой тип строительства.

Особенности юридического статуса совмещенного дома

С правовой точки зрения существует несколько серьёзных заблуждений относительно статуса домов блокированной застройки:

  1. Совмещённый дом — разновидность многоквартирной застройки. Несмотря на некоторые схожие характеристики, это не так. Многоквартирным считается дом, в котором жилые помещения имеют выход на территорию общего пользования, а затем на участок (улицу). В совмещённой застройке, каждый владелец имеет отдельный выход на ограждённый участок при жилом помещении, а далее выход на улицу. Данное различие является ключевым и регламентируется нормативно-правовыми документами.
  2. Отдельное жилое помещение совмещенного дома не может быть внесено в кадастр, как самостоятельная единица собственности. Согласно кодексу Градостроения, совмещенная застройка является одним целым, хоть и состоит из отдельных квартир. Соответственно жилое помещение для одной семьи не может считаться самостоятельной единицей.
Читайте так же:  Виды ответственности за нарушение прав потребителей

Постройка из одного блока не рассматривается законом как блокированный дом, ведь не соблюдена характеристика наличия одной стены между несколькими частями застройки.

Признание дома объектом блокированной застройки

Признание дома объектом блокированной застройки на официальном уровне, позволит собственникам блоков получить право собственности на территорию, прилегающую к дому и под ним. В процессе определения земельного участка под такой тип застройки предусматривается, что будущие покупатели блока смогут оформить собственность в своё право владения вместе с указанными территориями. Двухквартирные дома, возведённые в период Советского Союза и до принятия кодекса Градостроительства, имеют определённые проблемы с порядком признания их объектами блокированной застройки. Современных сооружений такой вопрос не касается, ведь всё учитывается в разрешительной проектной документации.

Эффективный метод разграничения двух определений однотипных домов был найден путём анализа судебных прецедентов, в которых использовались различные способы. Согласно этому секция дома блокированной застройки характеризуется по следующим пунктам:

  1. Имеется оборудование для обслуживания двух независимых секций, размещённое за пределами жилого блока.
  2. Внутридомовые системы коммунальных услуг отдельны для каждой секции.

Таким образом, дом может быть признан объектом блокированной застройки, если количество этажей не превышает три, одна секция предназначена для одной семьи и не имеет элементов, общих для всего дома (кухня, санузел, коридор, лестничная площадка).

Судом, органом БТИ или органом местного управления такая постройка будет рассмотрена и признана, как самостоятельное сооружение, номер которого может быть внесён в кадастровый реестр.

Как получить разрешение на строительство

Общие правила строительства указывают на то, что возведение объекта блокированной застройки на обособленных земельных участках будет незаконным. Если несколько владельцев соседних территорий договорились о создании такого дома, то прежде они обязаны объединить все участки в один. Алгоритм действий для получения разрешения должен быть таким:
  1. Составление межевого плана на объединённый участок в результате проведения земельно-кадастровых работ. Инженер кадастровой службы самостоятельно направляет документ в кадастровую палату.
  2. Оформить документацию на территорию, где будут проводиться строительные работы. Для этого нужно:
    • Подготовить градостроительный план, где будет отражена предполагаемая эксплуатация по каждому участку.
    • Получить разрешение на возведения блочной конструкции.
  3. Первоначальный участок земли, условно разделяется для каждого из домов, составляется план межевания. После постановки дома на кадастровый учёт, собственники блоков получат право только на секцию.
  4. Получается разрешение на введение дома блокированной застройки в эксплуатацию.
  5. Каждый обособленный блок ставится на кадастровый учёт вместе с земельным участком, пропорциональным площади отдельной части. Владелец квартиры сможет получить данные из ЕГРН, направив соответствующий запрос.

Управление объектами блокированной застройки

Управление фондом жилой недвижимости осуществляется по различным программам, учреждённым местными властями регионов. Одна из таких региональных инициатив — программа капитального ремонта. Она регламентирует проведение капитальных работ для тех объектов, которые получили статус аварийных.

Недвижимость блокированной застройки не относится к категории многоквартирных домов, а потому действие таких программ на неё не распространяется. Исходя из этого, ответственность по содержанию таких домов возлагается на их собственников. Если возникает необходимость установления определённого состояния совмещённых квартир, то владельцы должны направить соответствующий запрос в жилищные службы или БТИ, деятельность которых регулируется законодательными нормами.

Чтобы упорядочить условия предоставления коммунальных услуг или наладить схему организации благоустройства общей придомовой территории, владельцы блоков могут подписать договор с выбранной ими обслуживающей компанией. Оформлением документации должны заниматься органы самоуправления, установленные для данного дома, и представители государственных учреждений.

В противном случае, владельцы блока могут самостоятельно принимать решение о том, нужен ли ремонт их части дома — обслуживание осуществляется по правилам эксплуатации частных домов. Когда же возникает необходимость проведения ремонтных или реконструктивных работ общих конструкций, все владельцы должны дат своё согласие на это.

Если права на земельный участок не разграничены между жильцами, то управление им будет осуществляться по правилам совместной собственности. Но и наличие конкретного разграничения между соседями обязывает учитывать их интересы.

Дома блокированной застройки

Краткое содержание

  • Дома с типом блокированой застройки могут быть расселены?
  • Есть ли право у местной администрации признать дом домом блокированной застройки?
  • Как зарегистрировать собственность на блок-секцию в доме блокированной застройки.
  • Образец Искового заявления о признании жилого дома, домом блокированной застройки.
  • Как составить иск о признании квартир домом блокированной застройки.
  • Подпадает ли дом блокированной застройки с отдельными выходами под сбор на капремонт.
  • Бедем ли платить за кап. ремонт в доме 4-х квартирном блокированной застройки.
  • Снос дома под застройку
  • Аренда земли под застройку дома
  • Снос частного дома под застройку
  • Застройка дома
  • Застройка домов

1. Дома с типом блокированой застройки могут быть расселены?

Юрист Малых А.А., 138126 ответов, 49278 отзывов, на сайте с 29.12.2001
1.1. Не очень понятный вопрос. Нет тех зданий, которые не могли бы быть снесены. А если они жилые — то лицо или орган, имеющий право принятия такого решения, должен принимать и решение по жильцам — платить компенсацию или предоставлять жилье в натуре.

2. Есть ли право у местной администрации признать дом домом блокированной застройки?

Юрист Колковский Ю.В., 100073 ответa, 46674 отзывa, на сайте с 05.07.2015
2.1. В судебном порядке только.

Читайте так же:  Особенности оформления дарения недвижимости между ближайшими родственниками

3. Как зарегистрировать собственность на блок-секцию в доме блокированной застройки.

Адвокат Акимова А.Г., 14610 ответов, 6793 отзывa, на сайте с 22.07.2016
3.1. Добрый день. Обратиться к застройщику и купить. Или в чем вопрос? Непонятно? Если у Вас одна блок-секция, это рассматривается как жилой дом, малоэтажная застройка.

4. Образец Искового заявления о признании жилого дома, домом блокированной застройки.

Юрист Исаев Р. С., 18640 ответов, 8146 отзывов, на сайте с 04.03.2016
4.1. Здравствуйте, составление подобных заявлений — платная услуга, поэтому обратитесь к любому из юристов, находящийся на сайте.

Юрист Косоруков А.С., 16419 ответов, 6221 отзыв, на сайте с 12.03.2011
4.2. Уважаемый Виталий, исковое заявление составляется в соответствии со ст. 131, 132 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Адвокат Якушева О.В., 8313 ответов, 2450 отзывов, на сайте с 25.09.2012
4.3. Не стоит использовать образцы, найденные в интернете. Исковое заявление в суд пишется для каждого конкретного случая с описанием всей ситуации и подтверждающих документов.
Лучше обратиться к юристу/адвокату для грамотного оформления искового заявления.

Адвокат Степанов А.Б., 40399 ответов, 13407 отзывов, на сайте с 08.05.2014
4.4. Здравствуйте!
Образец надо искать в интернете.
Но образец такого иска Вы вряд ли найдете.
Если самостоятельно не сможете подготовить иск, обращайтесь за юридической помощью по его подготовке.

Юрист Булатова И.Д., 28297 ответов, 9965 отзывов, на сайте с 03.03.2015
4.5. Исковое заявление по данной ситуации возможно подготовить исключительно после изучения не только правоустанавливающих, но и всех технических документов по застройке.

Юрист Соколов Д.Г., 142008 ответов, 32902 отзывa, на сайте с 23.11.2008
4.6. Виталий, составление любых документов правового характера является платной услугой юриста.
Кроме того, в иске указываются конкретные обстоятельства дела, которые надо знать.

5. Как составить иск о признании квартир домом блокированной застройки.

Юрист Исаев Р. С., 18640 ответов, 8146 отзывов, на сайте с 04.03.2016
5.1. Здравствуйте, составление подобных заявлений — платная услуга, поэтому обратитесь к любому из юристов, находящийся на сайте. Если не хотите платить-пишите в свободной форме.

6. Подпадает ли дом блокированной застройки с отдельными выходами под сбор на капремонт.

Юрист Титова Т.А., 113285 ответов, 49838 отзывов, на сайте с 17.02.2012
6.1. если не аварийный — подпадает

7. Бедем ли платить за кап. ремонт в доме 4-х квартирном блокированной застройки.

Юрист Калашников В.В., 188373 ответa, 61525 отзывов, на сайте с 20.09.2013
7.1. да, его все платят.

8. Можно ли заменить вид разрешенного использования участка в зоне Ж-1 10,6 соток с «для индивидуального жилого дома» на «блокированная жила застройка»?

Юрист Заливина И. А., 204 ответa, 151 отзыв, на сайте с 12.09.2013
8.1. Здравствуйте.
Посмотрите правила землепользования и застройки для того населённого пункта, в котором Вы проживаете.
В правилах есть раздел «Градостроительные регламенты».
В это разделе найдите регламенты для зоны Ж-1. Там будет указан не только основной вид разрешённого использования, но и вспомогательные (условно разрешённые).
Если в числе вспомогательных имеется блокированная жилая застройка, то изменять ничего не нужно. Вы вправе выбрать вспомогательный вид без специального разрешения (согласования) с администрацией муниципального образования.

9. Я подаю в суд для признания моей квартиры в 2-х квартирном доме блокированной застройкой. Судья вернула исковое заявление т. К. Нет стоимости иска. Что в моем случае является стоимостью иска? Правомерен ли возврат?

Юрист Кугейко А.С., 86702 ответa, 38677 отзывов, на сайте с 05.12.2011
9.1. Здравствуйте,
Никто из юристов Вам ничего конкретного не скажет, не видя документов по делу. Искового заявления и определения судьи.
Обращайтесь к юристу на личную консультацию со всеми документами.
Желаю Вам удачи и всех благ!

10. У нас двух квартирный дом. Участки раздельно, входы отдельно, коммуникации отдельно только чердак не раздельно. Можем мы сделать свою часть домом блокированой застройкой?

Юридическая фирма ООО КН «Лидер-кадастр», 1736 ответов, 1223 отзывa, на сайте с 16.04.2018
10.1. Добрый день! Только дом целиком, даже при согласии соседей можете попробовать разделить без суда. Надо будет сделать экспертизу и найти кадастрового инженера который сделает тех план, подать в МФЦ. Если приостановят, то в суд точно разделите, да и тех план вам там пригодится. Почему говорю про суд, потому что не во всех регионах меняют по соглашению без суда. Практика
судебная сложилась.

11. Наш дом признан аварийным в 2016 г ждали переселения в 2019 а теперь оказывается что дом блокированой застройки и в программу не включен в этом году
Подскажите как нам быть.

Юрист Воробьев О. А., 1321 ответ, 799 отзывов, на сайте с 10.12.2018
11.1. Добрый день!
Подавайте в суд исковое заявление о предоставлении жилья взамен аварийного.

Удачи и всего хорошего Вам!

12. В июле месяце 2019 г. моя доля в праве собственности жилого частного дома, была признана блокированной застройкой. Зарегистрирована. Поставлена на кадастровый учёт. В сентябре месяце, мне пришел счёт за вывоз мусора за 10 месяцев!. В доме никто не живёт и не прописан, к проживанию не пригоден, площадь 11 м 2, нет ни света, ни газа, ни воды. Просто заколоченный сарай. Все разделы проводила соседка, у нее действительно половина жилая. Должна ли я оплачивать вывоз мусора?

Юрист Фролов С. В., 6139 ответов, 3324 отзывa, на сайте с 15.02.2018
12.1. Уточните у ВАС п региону ПМЖ мусорная нагрузка рассчитывается с метра или с человека?

13. Есть двухэтажный дом имеющий 2 отдельных входа площадью 223 м 2 (крыша общая). Под этим домом участок ИЖС размером 5,3 сотки. Собственник хочет продать часть дома, есть покупатель. Оба заинтересованы чтобы разделить дом и землю до сделки купли продажи. Каким способом это сделать? Блокированная застройка? Разделить на квартиры? Как оформить чтобы не зависеть друг от друга? Нужно чтоб у каждого своя земля и часть дома была в собственности.

Читайте так же:  Многодетная семья - это семь я или сколько детей

Юрист Смирнов М. А., 265 ответов, 109 отзывов, на сайте с 03.04.2019
13.1. Здравствуйте! Прежде всего чтобы второй собственник не оспорил вам необходимо направить ему предложение о выкупе по цене не ниже что вам предлагают, в дальнейшем провести межевание и раздел дома и участка, поставив все на кадастровый учет.
Обращайтесь помогу.
Г.Ставрополь.

Раздел дома блокированной застройки

Порядок осуществления учетно-регистрационных действий в отношении блоков жилого дома блокированной застройки, в том числе по решению суда

Что касается жилого дома (объекта индивидуального жилищного строительства), то он прежде всего «единый и неделимый».
Частью 7 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о регистрации) установлено, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) не допускаются.

Земельный адвокат Маковеев Сергей Иванович

С 2003 года я веду дела в судах, а с 2010 года по настоящее время специализируюсь на земельных спорах. Работаю по Москве, по Московской области и соседним областям. Мой телефон: +7 906 074 76 14 (только для записи на прием).

О домах блокированной застройки

1. В вопросе Вы написали: «Имеем жилой дом (в селе), 2/3 доля вправе оформлена на сособственницу дома и так же она оформила к этой доле в праве часть участка в собственность! То есть дом в долевой, а часть участка к дому в ее собственности…».

В подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу действия этого принципа земельного законодательства, поскольку Ваш жилой дом находится в долевой собственности, то и общий земельный участок при этом доме (при всем домовладении) также находится в долевой собственности.

При этом не имеет значения, что второй собственник дома оформил свою часть участка в собственность. До раздела дома общий земельный участок при этом доме не мог быть разделен на самостоятельные участки.

Верховный Суд РФ в определении от 13.01.2015 N 73-КГ14-5 по одному из дел о выделе в натуре доли земельного участка разъяснил, что «…выдел в натуре земельного участка с оставлением находящихся на нем жилого дома и надворных построек в общей долевой собственности участников противоречит требованиям действующего законодательства, поскольку в этом случае не происходит выделения каждому из сособственников обособленного земельного участка, свободного от прав третьих лиц».

Также не имеет значения то обстоятельство, что есть решение суда о разделе дома в натуре и решение суда о выделе в собственность 1/3 доли дома. Раздел (выдел доли) дома не означает одновременный раздел участка при доме. А, как я понял, в порядке раздела имущества, находящегося в долевой собственности (ст. 252 ГК РФ), земельный участок при доме не делился.

2. Вы не указываете, в каком регионе находится Ваш дом, но описанная Вами ситуация типична, например, для Московской области.

Другой пример. В апелляционном определении Московского областного суда от 28.09.2016 по делу N 33-13284/2016 о признании права собственности на земельный участок указано следующее: «Из материалов дела следует, что собственником 2/3 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом является Д.Т., которой принадлежит при домовладении земельный участок площадью 1560 кв. м, участок учтен в ГКН, границы участка установлена. Однако, данные обстоятельства не свидетельствуют о выделе доли земельного участка Д.Т., а фактически отражает пользование частью земельного участка при домовладении, находящемся в долевой собственности Д.Т. и Я.Д. исходя из положений земельного законодательства о единстве судьбы земельного участка и расположенных на нем строений.
Жилой дом на спорном земельном участке реально не разделен, право долевой собственности на него не прекращено, в связи с чем, оформление Д.Т. в собственность земельного участка при доме определенной площади свидетельствует лишь о ее доле праве собственности на него выраженной в квадратных метрах единиц площади».

3. Ответ на вопрос является примерным. К сожалению, ответить более точно и полно на Ваш вопрос НЕВОЗМОЖНО без изучения всех документов и обстоятельств дела.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

Кадастровый учет жилого дома блокированной застройки

Оформление домов блокированной застройки что это?

Оформить дом блокированной застройки – значит получить выписку из ЕГРН на свой блок и участок.

Дом блокированной застройки законодательство определяет по признакам:

  • Здание от 1 до 3 этажей
  • В доме от 2 до 10 совмещённых блоков
  • Один блок рассчитан на 1 семью
  • Каждая часть-блок имеет отдельный вход-выход
  • Между блоками есть общая стена без проёмов
  • Каждый блок имеет отопление, освещение, канализацию, водопровод и выход на централизованные системы.

Примеры домов блокированной застройки: двухквартирные дома советской постройки, таунхаус, дуплекс, лэйнхаус, квадрохаус. В них нет общих подъездов, дверей, чердаков, лестниц, хозяйственных помещений. Общие только стены между соседними блоками. И у каждого блока есть часть земли перед ним, где могут располагаться гараж, палисадник.

По закону дом с блоками считается цельным строением. Чем он отличается от многоквартирного?

В многоквартирном доме из квартиры выходят на общую лестницу, в общий подъезд и на территорию, которая принадлежит всем жильцам дома, и выделить каждому часть невозможно.

От обычного дома отличается тем, что в доме живут несколько семей через стенку. У хозяина отдельного дома сосед на расстоянии нескольких метров через забор на улице, а в блокированных домах сосед живёт через стену. По сути, блокированный дом – среднее между частным домом и многоквартирным.

Когда жильцы хотят оформить собственность, то собирают пакет документов на дом и землю, регистрируют их в Росреестре.

Читайте так же:  Форма р13001 заполняем быстро и просто

Оформление документов даёт право распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению. Блок с участком можно продать, завещать, сдать в аренду, застраховать независимо от соседей.

А начинают оформление с земли, на которой стоит дом. И здесь есть «подводные камни».

Строительство разрешается только на определённых категориях земель: ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) и ЛПХ (личное подсобное хозяйство). На землях для огородничества строительство запрещено.

Вторая возможная трудность – размеры наделов. Закон определяет минимальный и максимальный размер участка. Например, если на блок отводится 5,5 м 2 при минимальной норме в 6м 2 , то возникают проблемы с оформлением документов.

Предположим, что все законные требования соблюдаются. Теперь приступаем к оформлению документов.

Проверяем, есть ли документы на землю, имеет ли участок кадастровый номер. Если все документы в порядке, то приступаем к оформлению части-блока. Если нет, то в первую очередь оформляется и регистрируется земля, а затем наступает очередь дома.

Блоки жилого дома располагаются на отдельных участках. Для этого их выделяют из общего участка межеванием и определяют границы каждого. Затем регистрируют документы на блок-секцию.

Как проходит оформление домов блокированной застройки?

Когда речь идёт о будущих домах на несколько хозяев, то порядок действий такой же, как и при индивидуальном строительстве. Выбирают участок, получают разрешение на строительство и оформляют пакет документации.

Начинают с оформления земельного участка, на котором планируется строительство блокированного дома. Определяют границы, регистрируют в кадастре, получают кадастровый номер.

Перед началом строительства необходимо подать уведомление в администрацию – о начале строительства, и о его завершении.

Также необходим генеральный план земельного участка (ГПЗУ). Он содержит информацию о категории земель, о том, что и как можно на нём строить, чертёж со схемой размещения и границами участка. Форма ГПЗУ установлена правительством России и разъясняет застройщику, как разрешено использовать данный участок, какова высота, размеры сооружений, которые могут быть там построены. На ГПЗУ отмечаются данные и границы разрешённого строительства, требования к объектам и наименьшие отступы от границ для их размещения.

Этот документ выдаётся бесплатно и обязателен для каждого застройщика. Получить его можно в МФЦ, на портале Госуслуг, на портале правительства Москвы.

Для получения ГПЗУ потребуется список документов, который указан на сайте Москомархитектуры:

  • Заявление с указанием данных паспорта;
  • Схема земельного участка с указанием имеющихся зданий и расположения инженерных сетей;
  • Свидетельство на земельный участок.

По закону, ГПЗУ выдаётся в течение 30 дней со дня подачи заявления. В выдаче плана могут отказать, если в заявлении не указаны данные заявителя.

Далее последовательность действий выглядит так.

  1. Данные о будущем строении вносятся в градостроительный план;
  2. Получают разрешение на строительство;
  3. Проводят разграничение участка на блоки под стройку;
  4. Составляют технический план дома;
  5. Подготавливают технический план на каждый блок;
  6. Дом с участком оформляется в кадастровой палате.

В кадастр вносят весь дом, а жильцы получают права на индивидуальную часть дома с участком. На каждый блок оформляются отдельные документы о праве собственности и получают индивидуальные номера кадастра.

Для кадастрового учёта нужно разрешение на ввод всего дома в эксплуатацию и технические планы на каждый жилой блок.

Примеры различных ситуаций

Имеется 2-х квартирный дом советских времён со всеми признаками блокированной застройки. Общедомового имущества нет. У каждой части отдельный подъезд, индивидуальное отопление, водоснабжение, освещение, электричество. Каждый блок обладает независимой системой коммунальных услуг, нет общих элементов: кухни, санузла, коридора, лестницы, подъезда.

Требуется подтвердить его соответствие законодательству и получить право собственности на свою часть. Для этого владельцы дома обращаются в местную администрацию. Её представители приезжают с осмотром и дают письменное заключение о соответствии данного дома признакам блокированной застройки. Копия документа подшивается в приложение к техническому плану.

Одновременно собственники пишут заявление о прекращении прав на исходный объект, о включении в кадастров и госрегистрации прав. При этом каждый блок получает отдельный земельный участок с подъездными путями.

Важно учесть нормы местного законодательства, которое устанавливает минимальные и максимальные размеры участков. Например, в г. Протвино Московской области максимальный размер участка 2 000 м 2 , а минимальный 400 м 2 . После раздела территории каждый участок становится самостоятельным.

Как правило, в современных строениях особенности блокированных домов учитываются в градостроительной документации. Например, таунхаус современной постройки в посёлке принадлежит собственнику вместе с земельным участком.

Сложность оформления блокированных домов заключается в разнице понятий. Жилые блоки в разных ситуациях считаются квартирами и долями в праве на жилой дом. В связи с этим различается статус здания и статус участка под ним. Поэтому в каждом случае с блокированным необходимо изучить документацию.

Мы предлагаем комплексное решение в каждом случае. Сначала разграничить и оформить землю. Затем разработать проект реконструкции дома или составить общий технический план дома и планы на каждый блок.

Какие документы вы получаете в конце получения услуги

По окончании работ вы получаете выписку из ЕГРН на жилой дом. В ней указан объект недвижимости – здание, наименование – жилой дом блокированной застройки. В кадастре объект существует в виде жилого дома. У вас на руках будет технический паспорт дома и вашего блока.

Источники


  1. Винавер М. М. Очерки об адвокатуре; Ленанд — М., 2016. — 224 c.

  2. Грудцына, Л. Жилищное право России. Учебник; М.: Эксмо, 2011. — 656 c.

  3. Додонов Большой юридический словарь / Додонов, В.Н. и. — М.: ИНФРА-М, 2013. — 790 c.
  4. Арсеньев К. К. Заметки о русской адвокатуре; Автограф — М., 2013. — 560 c.
  5. Ведихин, А. Forex от первого лица. Валютные рынки для начинающих и профессионалов / А. Ведихин. — М.: Омега-Л, 2005. — 428 c.
Раздел дома блокированной застройки
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here