Риски для покупателя квартиры по переуступке прав в строящемся или сданном доме

Преимущества и возможные риски при покупке квартиры по переуступке

Приобретение первичного жилья возможно не только напрямую у застройщика, но и у инвестора – лица, уже осуществившего покупку новой квартиры у застройщика.

До момента завершения строительства право собственности на жилье не оформляется, то есть фактически объектом сделки в рассматриваемой ситуации выступает право на получение жилого помещения по факту завершения строительства объекта.

Вместе с правами покупатель приобретает и риски.

[1]

Покупка таких прав и является покупкой квартиры по переуступке.

Как правило, такое жилье имеет меньшую цену по сравнению с недвижимостью, на которую оформлены правоустанавливающие документы.

Нормативная база

Отношения застройщика и инвестора, а точнее дольщика, регулируются ФЗ-214, который призван защитить последних от бесконечного переноса завершения сроков строительства, незаконного возведения жилого объекта или некачественных строительных работ.

Закон обязывает регистрировать договоры долевого участия в строительстве с обязательной проверкой документов регистратором – это позволяет исключить вероятность двойной продажи.

Застройщики, согласно закону, обязаны публиковать в открытых источниках проектную документацию, что упрощает для дольщика процедуру выбора объекта.

Отношения участников договора переуступки права требования (договора цессии) регулируются ст. ст. 382–392 Гражданского кодекса РФ.

Порядок совершения сделки

Существует всего два варианта приобретения жилой недвижимости по переуступке:

  • Подписание предварительного договора купли — продажи, предметом которого будет приобретение права заключения основного договора купли — продажи, не подразумевает передачу денежных средств за приобретаемое жилье до момента подписания основного договора. Предварительный договор не подлежит обязательной госрегистрации.
  • Подписание договора долевого участия в строительстве. Покупателю стоит убедиться, что все расчеты произведены, в противном случае есть риск приобретения дополнительных расходов. Договор долевого участия должен быть обязательно зарегистрирован.

В первом случае переуступка прав происходит до момента подписания основного договора купли — продажи, во втором – до момента подписания акта приема — передачи недвижимости застройщиком владельцу квартиры.

Этапы заключения договора переуступки прав

1. Проверка необходимой разрешительной документации у строительной компании:

  • учредительные документы организации, устав, свидетельство о госрегистрации юридического лица, а также свидетельство о постановке на учет в ФНС;
  • бухгалтерская отчетность за последний квартал текущего года;
  • документы, подтверждающие право владения земельным участком, на котором ведется строительство, а также разрешение на строительство на этом участке;
  • проект на строительство, в котором указывается: разрешение на строительство, права на землю (свидетельство о собственности или договор аренды с указанием кадастрового номера и площади участка), цель проекта, этап строительства, срок реализации и срок сдачи дома в эксплуатацию;
  • проектная декларация с указанием способа исполнения обязательств застройщика;
  • договор, описывающий, на основании каких средств производится строительство объекта.

Вас может заинтересовать с чего начать подготовку пакета документов для получения налогового вычета при покупке квартиры

Как происходит оформление квартиры в собственность в новостройке подробно раскрыто ТУТ

2. Сбор необходимых документов:

  1. потребуется письменное уведомление застройщика о заключении договора цессии (переуступки прав требования), при этом стоит убедиться, что застройщик уведомление получил, и позаботиться о том, чтобы в дальнейшем это можно было подтвердить;
  2. если дольщик, переуступающий право требования (цедент), полностью произвел оплату за квартиру:
    • закон не обязывает получать согласие застройщика на совершение такой сделки, однако, если такое условие оговорено в договоре, необходимо получить согласие;
    • стоит ознакомиться у застройщика с соглашением о зачете взаимных требований, чтобы убедиться, что все расчеты действительно произведены и потребовать справку об отсутствии задолженности;
  3. если дольщик имеет невыполненные обязательства перед застройщиком:
    • обязательным условием совершения сделки является получение письменного разрешения застройщика на переуступку прав. Это может быть как отдельно составленный документ, так и пункт договора, в котором застройщик ставит свою подпись;
    • переуступка возможна только после подписания договора перевода долга на нового владельца;
  4. если имеет место договор ипотечного кредитования, необходимо получить разрешение на переуступку прав от банка, которое банк предоставит только после полного погашения задолженности по ипотеке. Если квартира вновь приобретается по договору ипотечного кредитования, то его необходимо подписать и получить закладную до подписания договора цессии;
  5. если продавец состоит в браке на момент совершения сделки, потребуется нотариально заверенное согласие супруга. Для покупателя такое согласие также потребуется, за исключением случаев, когда оба супруга участвуют в сделке или заключен брачный договор о раздельном имуществе;
  6. далее следует получить выписку из ЕГРП, для этого необходимо оплатить пошлину и обратиться в регистрационную палату или многофункциональный центр; направить запрос можно и в электронном виде на сайте Росреестра.

3. Составление договора цессии

Обязательными для указания в тексте договора являются следующие сведения:

  • характеристики объекта сделки;
  • сумма сделки.

Образец типового договора уступки права (цессии) по договору участия в долевом строительстве можно скачать ЗДЕСЬ

4. Договор переуступки необходимо зарегистрировать

С этой целью следует обратиться в регистрирующий орган, это может быть кадастровая палата, регистрационная палата или многофункциональный центр.

Пакет документов для регистрации:

  • удостоверение личности. При обращении представителя дополнительно необходимо предоставить нотариально заверенную доверенность;
  • договор основания, заключенный с застройщиком на первом этапе строительства;
  • справка об отсутствии долга перед застройщиком или договор перехода долга;
  • письменные согласия застройщика и банка;
  • согласие супруга, заверенное у нотариуса, или копия брачного договора, подтверждающего отсутствие необходимости ее предоставления;
  • закладная и ипотечный договор в случае приобретения квартиры по такому договору.

5. Оплата пошлины

6. Подписание заявления

Подписание заявления, заполненного регистратором при условии верности указанных данных, после чего регистратор предоставит расписку в получении документов для проведения процедуры регистрации, которая займет от 5 до 10 дней.

Читайте так же:  Заработай в интернете

В назначенный день необходимо будет явиться с паспортом и распиской: покупатель получит зарегистрированный договор о переуступке прав, продавец – договор основания.

Положительные стороны покупки квартиры по переуступке

Выгодная цена — зто связано с тем, что инвестор обычно заключает договор долевого участия еще на первом этапе строительства, поэтому при продаже квартиры на более поздних этапах продавец имеет выгоду даже при цене, меньшей, чем непосредственно у застройщика.

Не стоит говорить о том, что готовое жилье с оформленными правоустанавливающими документами будет стоит в разы дороже.

Возможность приобретения квартиры в доме, где приостановлена продажа или все квартиры уже проданы.

Риски при покупке квартиры по переуступке

Велика вероятность приобрести квартиру, которую в дальнейшем будет сложно узаконить, или не дождаться окончания ее строительства, так как возникающие проблемы у застройщика часто и являются причиной переуступки прав дольщиками.

Стоит также убедиться, что застройщик не готовится к процедуре банкротства.

Законодательство РФ допускает переуступку прав с переводом долга на покупателя, поэтому этот пункт необходимо оговорить заранее.

При этом, помимо основного долга, за продавцом могут числиться несовершенные периодические платежи или пеня за их просрочку.

Это грозит отказом от исполнения условия договора застройщиком в одностороннем порядке.

Во избежание случаев двойной продажи не рекомендуется вносить оплату до момента заключения основного договора или договора долевого участия, поскольку предварительный договор не регистрируется и есть вероятность, что аналогичный документ был подписан ранее с третьим лицом.

Затраты при совершении сделки

Государственная пошлина за получение выписки составит минимум 150 рублей (если выписка будет получена в электронном виде), максимум 600 рублей (для юридических лиц при получении выписки на бумажном носителе).

Государственная пошлина за регистрацию договора цессии составит от 2000 рублей (при заключении договора между физическими лицами) до 22 000 рублей (при заключении договора между юридическими лицами).

Сумма государственной пошлины делится на количество участников договора.

Целесообразным будет обращение в юридическую службу, в этом случае к обязательным расходам добавятся расходы на юриста.

В среднем составление договора обойдется в 3000–5000 рублей, юридическая проверка документов будет стоить около 10 000 рублей, но при этом покупатель получит отчет по выявленным рискам, что немаловажно.

[2]

Заключение

Итак, подписание договора цессии позволит покупателю сэкономить, но следует уделить особое внимание проверке документов, а также уточнить, по какой причине продавец решил заключить такой договор.

До подписания договора следует оговорить все условия, в том числе возможность перехода долга новому владельцу, в противном случае покупатель должен требовать подтверждения отсутствия задолженности перед застройщиком.

Оплачивать квартиру стоит только в том случае, если договор подлежит регистрации.

Обязательной процедура регистрации является для договора долевого участия, договора инвестирования, основного договора купли — продажи и договора о переуступке прав.

В договоре необходимо указывать полную стоимость, которую получает продавец с учетом выгоды.

Следует иметь в виду, что в случае расторжения договора долевого участия по каким-либо причинам дольщик, независимо от того какую он сумму потратил при совершении сделки по переуступке, получит минимальную стоимость, первоначально указанную в договоре долевого участия на начальном этапе строительства.

Риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся доме

С необходимостью приобретения жилья сталкиваются практически все граждане. Но важно учесть, что процесс это достаточно длительный и трудоемкий – к тому же велик риск столкнуться с мошенниками, которых в данной области очень много.

Способов приобретения недвижимости сейчас достаточно много – один из них – покупка квартиры по переуступке прав в строящемся доме. Но какие риски существуют при выборе этого способа и как покупатель может максимально обезопасить себя, избежав финансовых потерь?

Порядок заключения сделки

В настоящее время предусмотрено 2 варианта приобретения жилого помещения по переуступке:

  1. Путем подписания между сторонами предварительного договора

Предмет сделки в этом случае – приобретение права на оформление основного договора по купле-продаже жилого помещения. При заключении данного договора, денежные средства подлежат передаче второй стороне не раньше, чем будет заключен основной договор. В случае заключения предварительного договора, подвергать регистрации в государственном органе его не требуется.

При выборе этого способа, покупателю требуется убедиться, что все необходимые расчеты были произведены – т.к. если это не будет сделано, то вероятность столкнуться с дополнительными финансовыми затратами значительно увеличивается.

Этапы заключения сделки

При заключении цессии, сторонам потребуется пройти следующие этапы:

  1. Проверка необходимой документации

В первую очередь требуется проверить у компании, осуществляющей строительство дома, наличие необходимой разрешительной документации – в противном случае, велик риск того, что уполномоченный орган (строительный надзор) не даст разрешение на ввод здания в эксплуатацию.

В перечень документов, подлежащих проверке, входят:
  • Учредительная документация строительной организации.
  • Отчетность бухгалтерии за 3 месяца.
  • Документы, подтверждающие права строительной компании на владение участком земли, на котором осуществляется строительство.
  • Документы, подтверждающие, что разрешение на постройку на данном участке земли получены.
  • Документ, подтверждающий назначение земель (т.к. многоквартирные дома на землях промышленного или сельскохозяйственного назначения построены быть не могут — строительная компания еще до начала постройки должна обратиться в уполномоченный орган и поменять категорию земель).
  • Проектная документация на постройку дома (в проектной документации должны быть указаны – разрешение на постройку, цель проекта, срок сдачи дома в эксплуатацию и т.д.).
  • Договор, в котором указан источник финансирования проекта по строительству дома.
  1. Уведомление застройщика

После того, как документы проверены – следующий этап – уведомление застройщика. Перед тем, как заключить сделку, потребуется письменно уведомить о своих намерениях компанию-застройщика. Но важно знать, что в ряде случаев застройщика уведомлять не требуется – если это не обговорено в договоре и цедент полностью рассчитался за жилье, являющееся объектом сделки.

Читайте так же:  Можно ли расторгнуть договор аренды по инициативе арендатора

Когда все подготовительные мероприятия совершены, возможно приступать к подготовке документов и заключению сделки. Для заключения договора потребуются следующие документы:

  • Письменное разрешение на переуступку прав от кредитного учреждения (в случае, если квартира была приобретена по договору ипотечного кредитования).
  • Согласие супруга продавца жилого помещения на совершение сделки (требуется только если продавец состоит в официальных брачных отношениях).
  • Выписку из ЕГРП (выдается в регистрационной палате, при уплате государственной пошлины).
  • Договор по переуступке прав на квартиру (в нем необходимо будет указать сведения о сторонах, характеристики объекта сделки, стоимость).
  1. Заключение договора и его государственная регистрация

Когда все вышеуказанные документы подготовлены, между сторонами подписывается договор, который, после заключения требуется зарегистрировать, обратившись в регистрационную палату, МФЦ или кадастровую палату. Портал bukva-zakona.com обращает ваше внимание на то, что помимо договора, для регистрации в уполномоченный орган

потребуется предоставить:
  • документ, удостоверяющий личность;
  • справку, подтверждающую отсутствие задолженности перед строительной компанией, либо договор по переходу долга;
  • договор основания (заключается со строительной компанией на 1-м этапе постройки дома);
  • письменное согласие на совершение сделки кредитного учреждения и строительной компании (при необходимости);
  • согласие супруга продавца, заверенное в нотариальной конторе;
  • закладная или договор ипотеки (при наличии).

Помимо документов, за совершение регистрационных действий необходимо будет уплатить госпошлину (реквизиты возможно уточнить непосредственно при обращении).

Соблюдая все вышеуказанные действия, возможно максимально обезопасить себя от возможных рисков, связанных с приобретением квартиры по договору цессии – и не потерять денежные средства.

Переуступка: хитрости сделки. Инструкция для покупателя

Переуступка — довольно популярный вид сделки при покупке квартиры в новостройке.

[3]

Предлагаем разобраться, как её провести с наибольшей выгодой и минимальным риском для покупателя.

Порядок проведения сделки отличается в зависимости от договора, на основании которого застройщик реализует квартиры: по договору долевого участия или путём вступления в жилищно-строительный кооператив. В данной статье речь пойдёт о передаче прав по договору долевого участия.

В чем суть переуступки?

Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи. Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи. Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).

Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.

Бонусы переуступки

Зачастую, это единственная возможность жить в приглянувшемся доме, если все квартиры распроданы или цена на них сильно возросла. Желая оставаться конкурентноспособным, дольщик (инвестор) предлагает квартиру заметно дешевле, чем застройщик продаёт оставшиеся варианты. Кроме того, новоселья не придется долго ждать – обычно переуступают права в практически построенных домах.

Хитрости торга или как получить максимальную выгоду

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи (принятия квартиры). После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 — 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно. Соответственно в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке.

Аналогичная ситуация и с компаниями-подрядчиками, которые получили жильё от застройщика в счёт оказанной услуги или поставок материалов. Такие компании обычно предлагают квартиры по более низким ценам, так как нуждаются в оборотных средствах.

Где могут возникнуть «подводные камни»?

Во-первых, существует риск купить проблемное жильё, срок сдачи которого отложится на неизвестный срок, либо оно вовсе не достроится. Возможно, первый дольщик (цедент) решил переуступить квартиру потому, что нашёл какие-либо технические проблемы и нарушения. Поэтому основная задача покупателя (цессионария) – выяснить причины переуступки, досконально проверить информацию о застройщике и внимательно изучить сам договор долевого участия. Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:

  • продавец может переложить на покупателя «отступные» – расходы за переоформление документов по переуступке (порядка 30-50 тысяч рублей)
  • если переуступается жилье, приобретенное в ипотеку, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения (1-2% от суммы не погашенного долга).
  • нотариальные документы, необходимые для сделки, обойдутся примерно в 3 тысячи рублей.

Пошаговая инструкция оформления сделки для покупателя

После того, как вы определились с будущей квартирой и договорились с продавцом, необходимо:

Проанализировать и подготовить документы

  1. Изучаем «базовый» договор долевого участия, уделяя особое внимание правам и обязанностям дольщика. На этом этапе будет возможность договориться с продавцом о разделении финансовых обязательств (расходов на оформление). При появлении сложностей и недопониманий можно обратиться к помощи юриста.
  2. Запросить акты сверки (он же – акт взаиморасчётов), подтверждающие полную, либо частичную оплату текущим дольщиком строящегося жилья.
  3. Подговорить нотариальное согласие супругов либо справку об отсутствии таковых.

Подписать договор

  1. Подписание соглашение на переуступку обычно проходит в офисе застройщика, который визирует договор и со своей стороны (если такое требование указано в договоре). Важно: если жилье приобреталось по ипотеке, потребуется получение согласия банка на данную сделку и перевода долга на покупателя. В этом случае нужно подготовить для банка полный пакет документов, который обычно требуется на оформление кредита. Если вы готовы внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения.
  2. Зарегистрировать дополнительное соглашение к договору о передаче прав и обязанностей в органах государственной службы регистрации (Росреестре). Данную услугу, как правило, оказывает застройщик. Юридически только после регистрации переуступка вступает в силу.
Читайте так же:  Как лишить родительских прав отца за неуплату алиментов

Передача денежных средств продавцу

Самый популярный и безопасный способ расчета – через банковскую ячейку. Причем продавец забирает деньги только после получения из Росреестра зарегистрированных документов — то есть когда права собственности будут уже официально переоформлены на вас.

Иногда продавец может предложить скидку за передачу денег в момент сделки, чтобы не ждать перерегистрации договора, которая обычно занимает от нескольких недель до нескольких месяцев. Однако в данном случае возникает риск, что договор по определённым причинам не пройдёт регистрацию: неправильная оплата госпошлины, ошибка в договоре, нотариальных документах и другое. Этот риск невелик, однако стоит ли игра свеч – решать только вам.

После проведения сделки обязательно получите оригинал соглашения переуступки и договор долевого участия с печатью Росреестра. Также обязательно заберите у первого дольщика документы об оплате квартиры.

Итак, подведём итоги:

  1. Переуступка — это реальная возможность сэкономить на покупке квартиры
  2. Необходимо внимательно изучить документы и проверить условия сделки
  3. Важно выяснить у застройщика и у банка (если квартира в ипотеке) о финансовых затратах и договориться о распределении их с продавцом.

Пакет документов, необходимый покупателю для переуступки

Переуступка прав на квартиру в новостройке: особенности и риски при заключении сделки

Приобрести квартиру в строящемся доме можно не только напрямую у застройщика, популярной практикой также является продажа такого жилья другими юрлицами или первыми дольщиками. Фактически в этом случае они продают не саму недвижимость, а переуступают свои права на неё.

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил порядок и особенности заключения таких сделок, а также какие риски при этом несёт покупатель.

Что такое переуступка прав

Это сделка по приобретению в незавершенном доме квартиры, ранее купленной у застройщика. Как поясняет начальник отдела продаж департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков, грубо говоря, в этом случае в договоре долевого участия (ДДУ) один дольщик сменяется другим.

Стоит отметить, что в недостроенном доме самого жилого помещения пока еще нет физически, он не имеет точного почтового адреса. Фактически есть только заключенный ДДУ с правами на квартиру, которые можно переуступить. То есть дольщик, заключивший ДДУ с застройщиком, передает покупателю право требовать у него передачу жилья после того, как дом достроят, и другие права и обязанности, которые предусмотрены ДДУ.

Кто обычно выступает в роли продавца в таких сделках

Первая группа – оптовые инвесторы. Зачастую это юрлица, которые покупают по ДДУ пару десятков квартир в проекте. Заработок здесь возможен за счет того, что на начальных этапах строительства квартиры стоят дешевле, чем накануне сдачи дома в эксплуатацию.

Второй тип – подрядчики, участвовавшие в строительстве дома. Часто застройщики рассчитываются за выполненную работу жильем, которое компании хотят перевести в денежный эквивалент.

Третья категория продавцов – частные инвесторы (физлица), которые купили жильё по дешевке на стадии котлована, а почти готовую квартиру продают по более высокой цене.

Четвертая группа – дольщики, которые вынуждены продать квартиру по неожиданно сложившимся обстоятельствам. К примеру, пока дом строился, у человека появились деньги, чтобы приобрести жилье получше, которое он давно хотел.

По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, нередки случаи, когда человек покупает «однушку» на начальных стадиях строительства, затем ближе к завершению строительства продает ее по более высокой цене, а взамен покупает большую по площади квартиру в следующей очереди в этом же проекте.

Требуется ли разрешение застройщика для переуступки

Не всегда. Но многие застройщики взымают комиссию за выдачу разрешения на переуступку. Чтобы это понять, необходимо изучить ДДУ: одним из условий договора может быть обязательное согласование такой сделки с застройщиком. Если такой пункт есть, необходимо брать разрешение. При этом размер комиссии может быть фиксированным (порядка 30-60 тысяч рублей за квартиру) либо процентным (до 4%), отмечает руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков.

Кроме того, застройщик может запретить переуступку прав на квартиры, чтобы предотвратить массовое появление на рынке предложений о перепродаже от дольщиков. Однако если ДДУ не ограничивает переуступку, то после заключения сделки новому дольщику необходимо лишь сообщить об этом застройщику, направив ему письмо с копией зарегистрированного договора и своими контактными данными.

Почему застройщики берут комиссию за переуступку

Это способ регулировать деятельность инвесторов, которые покупают много квартир на этапе котлована, а потом выходят на рынок с большим объемом предложения по ценам ниже, чем у застройщика. Зачастую стоимость квартир у таких инвесторов на 5-10% ниже, чем у аналогичных объектов от застройщика.

Ступеньков говорит, что в некоторых проектах заключение сделок по переуступке никак не влияет на темпы продажи квартир застройщиком. Как правило, это масштабные жилые комплексы, которые и так популярны у покупателей. Но если говорить о точечных проектах, где застройщик планирует продать не более 1 тыс. кв.м жилья в месяц, потерянная выгода более заметна, поясняет эксперт.

Какую выгоду получает покупатель при переуступке

При переуступке прав покупатель может приобрести квартиру в недостроенном доме по цене ниже, чем предлагает сам застройщик, который по мере готовности проекта просит все больше и больше денег за квадратные метры. Кроме того, если основная часть квартир в выбранном проекте уже продана, вполне возможно, что подходящий вариант можно будет приобрести у первоначальных дольщиков.

Читайте так же:  Обязательное пенсионное страхование

Какие существуют ограничения при заключении сделки переуступки

Переуступить право требования на квартиру можно только в определенный период времени: с момента госрегистрации ДДУ до подписания акта приема-передачи объекта между дольщиком и застройщиком. Если квартира уже оформлена в собственность, можно заключить только договор купли-продажи.

Дольщик не может заключить договор переуступки, если еще не рассчитался по первоначальному ДДУ. Как поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая, такое возможно, например, если квартира покупалась в рассрочку. В таком случае переуступка возможна только при одобрении застройщиком. Если согласие получено, долг переводится новому дольщику, а в текст соглашения включается пункт о том, что первый дольщик передает второму дольщику долг перед застройщиком в указанном размере.

Как заключается сделка переуступки

Между первоначальным дольщиком и покупателем заключается договор уступки прав требования (ДУПТ). Покупатель получает оригинал такого документа и ДДУ. При этом в ДУПТ обязательно делается ссылка на ДДУ, указываются основные данные о квартире, ее характеристики и стоимость. Также в новом документе должно быть подтверждение того, что финансовые обязательства первоначального дольщика перед застройщиком исполнены в полном объеме. Прежде всего, застройщик передает новому дольщику документы об оплате. Если квартира приобреталась в ипотеку, новому покупателю необходимо взять справку о снятии обременения.

Затем составляется акт приема-передачи всех вышеупомянутых документов, который подписывается каждой из сторон ДУПТ. Далее этот пакет документов передается в многофункциональный центр, и ДУПТ регистрируется в Росреестре, после чего между покупателем и продавцом производится расчет. Когда все документы зарегистрированы и находятся на руках у покупателя, он получает законное право требования на квартиру.

Какие существуют риски при переуступке прав

Как и в случае с любым ДДУ, существует риск, что сдача дома в эксплуатацию будет перенесена на более поздний срок, поэтому покупателю также рекомендуется проверить надежность застройщика. К примеру, можно оценить, сколько квартир выставлено на продажу первыми дольщиками. Если количество таких предложений от физлиц большое, это может говорить о том, что у застройщика возникли проблемы и строительство дома может затянуться, говорит гендиректор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

Также существует риск, что сделку признают недействительной. Это может произойти по ряду причин, в том числе, если первоначального дольщика признают банкротом в течение года после заключения сделки переуступки, либо если не уведомить застройщика о переходе прав требования.

Мария Литинецкая добавляет, что здесь также сохраняются многие риски, которые существуют при покупке вторичной квартиры. Эксперт рекомендует заранее убедиться, что в числе собственников по ДДУ нет детей, не достигших 18 лет, а если такие собственники есть, то куплено ли для них большее по площади жилье взамен этому. Кроме того, покупателю нужно узнать, приобретал ли продавец квартиру, будучи в браке, и если да, то получил ли письменное согласие супруга на продажу, с использованием материнского капитала или без него.

Наталья Шаталина рекомендует покупателю проконтролировать, чтобы ему передали оригинал ДДУ (или нотариально заверенную копию документа, если договор заключен на пул квартир). Также нужны подлинные документы, подтверждающие оплату ДДУ (справка от застройщика об исполнении обязательств, оригиналы или нотариально заверенные копии платежных поручений).

Безопаснее ли заключать сделку переуступки с подрядчиком

Здесь также нужно знать о некоторых рисках. Генподрядчик может договориться с застройщиком на взаимозачет на работы. В этом случае назначается цена за 1 кв.м.

По словам Олега Ступенькова, между застройщиком и подрядчиком одновременно заключаются ДДУ и договор подряда с указанием условий взаимозачетов. ДДУ сразу подается на регистрацию, но к моменту заключения сделки переуступки он может быть еще не оплачен, поскольку привязан к договору подряда. Следовательно, покупателю квартиры, который собирается заключить договор переуступки с подрядчиком, кроме ДДУ, необходимо проверить счета-фактуры, акты взаиморасчетов и договор подряда, где фигурирует квартира, которую он собирается приобрести. Если сделка переуступки заключается с физическим лицом, необходимо также проверить акт сверки и платежки, убедившись в факте оплаты по ДДУ. Поэтому Ступеньков настоятельно рекомендует подписывать договор переуступки только в офисе продаж застройщика.

Можно ли купить квартиру по переуступке в ипотеку

Еще несколькими годами ранее банки крайне неохотно выдавали ипотечные кредиты на покупку квартир по ДУПТ. Но сейчас они все чаще идут на такие сделки в отношении аккредитованных объектов недвижимости. Эксперты отмечают, что это свидетельствует о неплохой проработке механизма переуступки прав. Ипотеку на таких условиях готовы выдать в Сбербанке, DeltaCredit, Банке Москвы, ВТБ24 и других кредитных организациях.

Риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме

Покупка квартиры по переуступке прав – распространённый вид сделки, как для России, так и для стран ближнего зарубежья. Однако вокруг этого процесса «крутится» множество аферистов. Они утверждают, приобретая квадратные метры таким способом, человек обязательно получает права собственности на жильё. Но в реальности совсем не так. Проанализируем, какие риски возникают во время приобретения квартиры таким способом.

Сущность соглашения

Но такие ситуации не частые. В большинстве случаев посредники специально выкупают у застройщиков жильё для последующей перепродажи. А для конечного приобретателя здесь есть неприятный нюанс: когда человек покупает квартиру по переуступке (цессии), он получает не права собственности, а только права требования.

Зачем перепродают квартиры по цессии

В отдельных ситуациях, причинами продажи жилья по цессии являются:

  • искусственное увеличение фирмой-строителем времени сдачи квартир в пользование;
  • неудовлетворительное качество застройки;
  • плохое финансовое состояние компании-застройщика.

Фирма или обычный гражданин, вложивший свои средства в новый дом, может посчитать, что жилой комплекс не достроят, поэтому решает избавиться от своей доли таким способом. А иногда, первый хозяин просто передумал жить в этой квартире, его не устроила имеющаяся инфраструктура, удалённость от места работы и прочее. Поэтому он решил продать неподходящую жилплощадь. Для этого первоначальному хозяину необходимо передать своё право требования на жилое помещение другому дольщику, естественно за деньги.

Читайте так же:  Понятие огневых работ и их классификация. какие операции относится к данной категории работ, а какие

Чем рискуют будущие владельцы

Риски при покупке жилья таким способом часто связаны с недобросовестными подрядчиками или застройщиками. Бывает так, что фирма-подрядчик, берёт за счёт платежа от компании-строителя определённое количество квартир в доме, хотя сам дом ещё не достроен. Подрядчик передаёт свои права требования на квартиру конечному владельцу. При лучшем исходе жилой комплекс достраивают, подрядчик исполняет все взятые на себя обязанности, и конечные покупатели получают за отданные деньги жильё.

Но бывает и по-другому. Часто фирмы подрядчика и строители не выполняют свои обязательства, возникает конфликт. Поэтому застройщик может разорвать контракт с подрядчиком. Тогда права фирмы-подрядчика на эти квадратные метры отменяются. Из-за этого страдают конечные приобретатели жилья: они остаются без переданных прав на купленное жильё, и без денег.

Конечному покупателю надо не спешить с покупкой, а как следует ознакомиться с самим строительным проектом, его нынешним продвижением (как идёт строительство) и перспективами окончания проекта. Ещё нужно проверить репутацию строительной организации, прочитать отзывы о подрядчике, чтобы не отдать заработанные средства впустую, соблазнившись низкой ценой.

Приобретателю квартиры нужно знать, что изначальный хозяин – продавец по закону не отвечает за ошибки и огрехи компании-застройщика. Если строительная организация нарушит сроки сдачи дома или ухудшит качество строительства, разорвать договор передачи прав, и требовать от первоначального дольщика возвращения потраченных средств не получится. Тогда покупателю, придётся требовать выплаты возмещения или неустоек, а также предъявлять претензии именно к фирме, строившей дом.

Как из сложившейся ситуации «выкрутиться» без потерь? В соглашении цессии надо прописать пункт, по которому первоначальный хозяин, выступит поручителем строительной организации. Тогда, если произойдёт остановка строительства или компания обанкротится, покупатель сможет, потребовать денежной компенсации не только от фирмы-застройщика, но и продавца. Конечно, уговорить владельца взять ответственность за «недостатки» фирмы-строителя на себя, очень трудно. Но если продавец откажется, покупателю нет резона приобретать жильё, которое в любой момент «утечёт, как вода сквозь пальцы».

Ещё одним видом мошенничества при приобретении жилья по переуступке являются «двойные продажи». Но если сделка подкреплена соглашением долевого участия с регистрацией в отделении Росреестра, опасности «двойной продажи» нет. Когда приобретается квартира в новом доме, надо узнавать на основе какого документа подтверждаются права у первоначального владельца. И нет ли других людей, претендующих на это жильё. Покупка квартиры в ипотеку по переуступке прав тоже требует заверения в Росреестре.

Бывает, что покупатели принимают права по основаниям других видов договора (не долевого участия, а например, кооперативного контракта). Тогда перед покупкой, нужно более тщательно проверять есть ли права требования квартиры у изначального владельца, разобраться, для чего их переуступают. Человеку, «не подкованному» законами сделать это будет трудно. Поэтому лучше дополнительно консультироваться с юристом по условиям планируемой сделки.

Как уменьшить риски

Когда человек покупает квартиру в несданном в эксплуатацию доме у «перекупщика», следует всегда оговаривать этот нюанс с компанией-строителем. От руководства организации нужно получить письменное согласие на сделку. Так будущий владелец, избегает неприятных последствий в будущем.

В законах регламентирующих покупку квартиры по переуступке, есть множество особенностей. Разъясним их:

  • когда контракт долевого участия заключается продавцом, состоящим в законном браке, чтобы осуществить сделку, необходимо письменное разрешение его жены (мужа);
  • если в сделке «участвует» ребенок, не достигший совершеннолетия или человек находящийся на учёте в психдиспансере, продавцу будет нужно показать покупателю письменное согласие на реализацию сделки от районного филиала опеки и попечительства;
  • когда на покупку квартиры по соглашению долевого участия использовались средства из семейного сертификата, то все дети владельца, передающего права тоже обязательно указываются в этом соглашении. Но если доли младшим членам семьи не выделялись, то это «упущение» может сделать первоначальную сделку незаконной, а, следовательно, переуступку прав новому владельцу тоже.

В заключение

Процесс уступки используют и при постройке домов в кооперативах. Соглашение по уступке прав члена кооператива не надо регистрировать в Росреестре. Эти изменения вносят в уставные документы кооператива.

Рассчитываться за покупку недвижимости по цессии можно так же, как и при приобретении вторичного жилья. Налоговые выплаты на только построенную квартиру при таком виде покупки аналогичные выплатам при покупке жилья на вторичном рынке.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Источники


  1. Подхолзин, Б.А. Договоры, обязательства, сделки. Юридический комментарий. Судебная практика. Образцы договоров / Б.А. Подхолзин. — М.: Ось-89, 2014. — 350 c.

  2. История политических и правовых учений. — М.: Юнити-Дана, 2010. — 472 c.

  3. Чернявский, А. Г. Теория государства и права в схемах. Учебное пособие / А.Г. Чернявский. — М.: КноРус, 2016. — 112 c.
  4. Настольная книга судебного пристава-исполнителя. — М.: БЕК, 2014. — 752 c.
  5. Исторические, философские, политические и юридические науки, культурология и искусствоведение. Вопросы теории и практики, №6(12), 2011. В 3 частях. Часть 1. — М.: Грамота, 2011. — 232 c.
Риски для покупателя квартиры по переуступке прав в строящемся или сданном доме
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here