Риски при покупке квартиры с несовершеннолетними детьми

Особенности сделки по покупке квартиры с несовершеннолетними детьми

Сделки с недвижимостью обычно не являются сложными или проблемными, однако когда речь идет о покупке квартиры с несовершеннолетними детьми, то нужно знать определенные нюансы. Когда мы говорим о ребенке, который прописан, является частичным или полным собственником жилья, то процедура приобретения требует дополнительного внимания. Сегодня мы поговорим о том, как правильно купить квартиру с прописанными в нем детьми, и как не потерять свои деньги.

Как вы знаете, права детей в любых вопросах, в том числе имущественных, защищены законодательством. Ребенок может приобрести квартиру или ее долю в результате дарения или получения наследства. Если имущество было взято с помощью материнского капитала, то дети обязательно должны стать совладельцами. Поскольку они имеют ограниченную дееспособность, то важно понимать, как происходит покупка квартиры по нормам действующего законодательства.

Поскольку ребёнок является собственником квартиры, но решение за него принимают родители и представители, то государство в лице органов опеки не должно допустить, чтобы он что-то потерял вследствие этой сделки. По этой причине довольно часто выделяются следующие условия, которые делают продажу жилья возможной:

  • взамен проданной квартиры ребенку будет куплена другая, не уступающая по своим характеристикам;
  • полученные от продажи деньги будут сохранены для ребенка на отдельном счете в банке.

Если же продажа квартиры осуществляется без согласования с компетентными органами, то проблемы могут возникнуть как у продавца, так и у покупателя.

Основные риски

При выборе квартиры, в которой были или сейчас прописаны несовершеннолетние, особое внимание нужно уделить следующим моментам:
  • особенности приватизации;
  • использование материнского капитала;
  • дата выписки.

Представим ситуацию, когда квартира была приватизирована собственником, у которого есть малолетние дети. В документах на жилье указано, что к владельцам они не относятся. Тем не менее, на момент оформления бумаг они были прописаны в этом помещении. Для того чтобы получить такую информацию, можно запросить выписку из домовой книги.

Такая ситуация возможна, но только в том случае, если органы опеки не имеют никаких претензий и дали свое добро на отказ от включения ребенка в список владельцев. Иногда встречается и такое, что на время оформления документов несовершеннолетнее лицо на небольшой срок выписывается. При этом проживать там можно без проблем. Однозначного мнения по поводу таких случаев нет, но в дальнейшем есть риск оспаривания такой сделки.

Если покупка жилья осуществлялась через материнский капитал, то несовершеннолетние дети должны получить долю от этого имущества. В расчет берутся дети, которые были у семьи на время получения капитала. В случае, когда этого не было сделано, а к собственникам относятся только родители, имеет место нарушение прав. Это может привести к тому, что продажа будет оспорена, а часть квартиры передана несовершеннолетнему.

Также опасность при покупке квартиры с прописанными детьми возникает тогда, когда до приватизации они были выписаны. Зачем это делается? Здесь есть две причины. Во-первых, это лишает детей доли от имущества. Во-вторых, в случае продажи, отсутствие детей в сделке значительно упрощает процесс. В результате этой экономии может пострадать тот человек, который приобретет такую недвижимость.

Проблема заключается в том, что если будет возбуждено дело по поводу отмены продажи, то суд может вменить нарушение детских прав. Автоматически сделка станет недействительной. Таким образом, если вы нашли отличную квартиру, но к ней какое-то отношение имеют дети, нужно все тщательно проверить и убедиться, что их права никак не нарушаются. Идеальной считается ситуация, когда ребенок был одним из собственников, а у продавца на руках есть разрешение органов опеки на лишение его доли, что позволяет легко выполнить дальнейшую продажу.

[2]

Особенности сделки

Итак, мы уже выяснили, что если происходит сделка по продаже квартиры с участием малолетних детей, то всегда нужно быть особо внимательными. При этом не имеет значения, ребенок был владельцем или был там прописан, ведь в каждом из этих случаев нужно выполнить дополнительные действия.

Приобретение недвижимости, где среди собственников числится подросток старше 14 лет, нужно иметь документальное подтверждение согласия его родителей или опекунов. Те, в свою очередь, должны обратиться в органы опеки с таким вопросом и проконсультироваться. Если никаких претензий у них не возникнет, то продажа станет возможной. Свою подпись на договоре будет ставить несовершеннолетний, поскольку он уже является дееспособным, хоть и ограниченно.

Важно! Если же владельцем недвижимости является лицо младше указанного возраста, то решение за него принимают органы опеки. При этом они дадут свое согласие только в том случае, если убедятся, что права ребенка никак не нарушаются.

Помимо всего прочего, в органы опеки нужно подать следующие бумаги:

  • удостоверения личности всех сторон;
  • бумаги, подтверждающие право собственности на недвижимость;
  • справка из БТИ;
  • документ, в котором перечислены все прописанные лица;
  • справка с места регистрации несовершеннолетнего, если он является только владельцем.

Когда все документы готовы и проверены, они передаются в органы местного самоуправления. Глава муниципалитета анализирует все бумаги и принимает решение. Если продажу квартиры он разрешает, то это должно быть подтверждено документально. За ребенка в договоре расписываться будут его родители или опекуны, поскольку его подпись юридической силы не имеет.

Если ребенок просто прописан в квартире, но собственником не является, то для продажи его нужно выписать. Однако здесь есть определенные нюансы, в том числе:

  • новое место жительства должно быть не меньше, чем продаваемая квартира;
  • если жилье было приватизировано, то подросток не может прописаться в коммуналке;
  • выписка лица, которое в недвижимости зарегистрировано, но не живет, осуществляется через суд.

Когда все эти условия соблюдены, собственники могут обратиться в соответственное учреждение для фиксации выписки несовершеннолетнего лица из продаваемой квартиры. Отметим, что продажа квартиры без этого мероприятия будет невозможной. Когда все формальности улажены, можно приступать к следующему этапу и оформлять непосредственно договор купли-продажи.

Читайте так же:  Как можно правильно оформить алименты в данном случае

Если есть прописанный несовершеннолетний ребенок в квартире, возможна ли покупка и какие риски могут быть

Особенности сделки с недвижимостью, когда в ней участвуют дети

Основные нюансы покупки и продажи квартиры с участием детей. Согласие органов опеки, участие всех членов семьи при покупке за материнский капитал.

Любая сделка с недвижимостью требует от всех её участников чёткое соблюдение правил и требований закона. Таким образом её участники страхуют себя от возможных случаев признания её недействительной. Особенно это актуально, когда среди них есть несовершеннолетние дети. Ребёнок до 14 лет действует через своих представителей а после участвует в сделке сам вместе со своими родителями.

Это происходит если ребёнок является собственником квартиры или её покупателем. И приводит к сбору дополнительных документов.

Покупка квартиры с несовершеннолетними детьми

Если собственником продаваемой квартиры является несовершеннолетний ребёнок, к стандартному пакету документов на сделку добавляется разрешение органов опеки. Они следят за тем, чтобы не были ущемлены права несовершеннолетнего. Согласие можно получить просто на продажу и тогда вырученные деньги перечисляются покупателем на счет несовершеннолетнего собственника. Сумма, указанная в согласии, должна соответствовать сумме в договоре купли-продаже. В этом случае в договоре указывается банковский счёт, куда будут перечислены деньги за продаваемую квартиру.

Сделка, в которой несовершеннолетний ребёнок выступает в качестве продавца, регистрируется нотариально (ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

И поэтому продавцу надо быть готовым оплатить госпошлину за удостоверение договора 0,5% от стоимости имущества, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей (ст. 332.24 ч.1 п. 5 Налогового кодекса РФ) и услуги нотариуса.

Процедура покупки, если есть дети

Многие покупают недвижимость с использованием материнского капитала. В такой сделке в роли покупателей выступают родители и все дети. И квартира оказывается в долевой собственности всех членов семьи. Договор подписывается в простой письменной форме и сдаётся на регистрацию в МФЦ. К стандартному пакету документов прикладывается сертификат на получении материнского капитала. Деньги в счёт материнского капитала продавцу будут перечислены после перехода права, когда новые собственники подадут документы в Пенсионный фонд, в течение двух месяцев. До этого времени квартира находится у продавца в залоге в силу закона, который можно снять только получение продавцом всех денег.

Оформление документов

В случае если взамен продаваемой квартиры, в которой доля или целая часть принадлежит несовершеннолетнему будет приобретаться новое жильё, то к документа на сделки прикладывается согласие органов опеки, в котором прописывается разрешение на продажу и покупку.

Для того, чтобы получить такое разрешение в органы опеки подаётся следующий пакет документов:

  • Правоустанавливающие документы на старое и новое жильё;
  • Выписка из Лицевого счета;
  • Справка о прописанных и проживающих нового жилья;
  • Выписка из ЕГРН на новое жильё.

Нюансы при покупке

Существует несколько важных моментов, которые необходимо учесть при покупке недвижимости с участием несовершеннолетних, иначе сделка может не состояться.

Прописаны взрослые

Если в квартире, которую вы покупаете вместе с детьми, на момент сделки прописаны взрослые, не являющиеся её собственниками, то в договоре обязательно указываются сроки их выписки, оговариваются штрафные санкции, в случае их нарушения.

На этот вопрос следует обратить особое внимание, так как в случае конфликтных ситуации вам придётся выписывать их через суд.

У собственников квартиры прописан несовершеннолетний ребёнок

Когда в приобретаемой квартире прописан несовершеннолетний ребёнок, то его выписывают на жилплощадь, в которой прописан один из его родителей. И лучше это делать до выхода на сделку. Получать согласие органов опеки в этом случае не требуется. Выписывать ребёнка в никуда нельзя. В паспортном столе его выпишут только после предоставление лицевого счёта с нового места прописки одного из его родителей.

Возможные риски

Сделки с участием детей находятся в зоне повышенного риска. Поскольку в случае оспаривания суды принимают сторону ребёнка, если решат, что его права не учтены или нарушены.

Поэтому следует с особым вниманием относится к покупке квартиры, приобретённой за счёт ипотечных средств, в которой есть несовершеннолетние дети, не являющиеся собственниками. Возможно часть долга была погашена за счёт материнского капитала. И квартир, оформленных в собственность по договору приватизации. Если на момент подписания этого договора там был прописан ребёнок или незадолго до этого выписан, это может стать основанием для оспаривания сделки.

[3]

При покупке недвижимости очень важно учесть и не ущемить права несовершеннолетнего. Государство в лице органов опеки и прокураты особое внимание уделяет сделкам с участием несовершеннолетних. Поэтому очень важно соблюсти всю процедуру покупки жилья, указанную в законодательных актах, а также иметь цель – улучшение жилищных условий несовершеннолетних детей.

Риски при покупке квартиры с несовершеннолетними детьми

Несовершеннолетние и органы опеки – еще один риск при покупке квартиры.

Во время сделки по приобретению квартиры или дома могут быть ущемлены права несовершеннолетних лиц.

    Дети могут быть:

  • Собственниками доли;
  • Могут быть прописаны в квартире;
  • Их могли выписать и никуда не прописать, подделав документы о новой прописке.
  • В чем риск? При ущемлении подобных прав суд может признать сделку недействительной, потребовать от покупателя вернуть деньги (которые вернуть бывает очень непросто и очень долго), а от вас – вернуть жилье в собственность продавца, причем сперва Вы возвращаете квартиру, а уже потом надеетесь получить когда-нибудь назад свои деньги.

    Продавец может заявить, что полученные деньги уже потратил, а в собственности ничего, кроме квартиры для проживания с ребенком у него нет. В данном случае он будет отдавать небольшую часть зарплаты в течение долгих лет, все зависит от работы суда и судебных приставов.

    В чем конкретно заключается риск при покупке квартиры с несовершеннолетними детьми?

    1. В квартире был прописан несовершеннолетний ребенок. Вы не проверили справку из паспортного стола или домовой книги о составе жильцов и купили квартиру с прописанным в ней ребенком. Теперь ребёнок имеет полное право проживать в ней и Вы обязаны его пустить вместе с опекуном, несмотря на то, что собственник поменялся.
    2. Поддельная выписка из домовой книги по указанному выше пункту. Проверяйте такие выписки лично.
    3. Ребенок имеет долю собственности жилья. Такое бывает практически всегда, когда квартира приобреталась с применением материнского капитала. Обязательно проверяйте квартиру перед покупкой – затребуйте справку о составе собственников квартиры в МФЦ. Обычно в ней указывается дата рождения и доля собственности.
    Читайте так же:  Установление отцовства после смерти отца как доказать факт отцовства

    В случае, если ребенок прописан или является долевым (или обычным) собственником жилья, потребуется разрешение на продажу жилья от органов опеки. Перед покупкой – посмотрите паспорт продавца: если у него есть несовершеннолетние дети, то затребуйте у него подобную справку и перепроверьте ее, позвонив в органы опеки. Дополнительно Вы можете попросить у продавца какие-то документы, подтверждающие, что ребёнку будет, где жить.

    1. Выписка из МФЦ о составе собственников на новую квартиру, в которую продавец поселил ребенка.
    2. Если ребенок сейчас прописан, например, у родителей, у мужа или у бабушки – потребовать свежую выписку из домовой книги, в которой указано, что теперь ребенок прописан именно там. Помните, что нельзя выписать ребенка, не прописав его по новому месту жительства. Проверьте через МФЦ, что это за квартира, где сейчас прописан ребенок и кто ее собственник – возможно, справка была «куплена за 3000 рублей». Не лишним будет позвонить в органы опеки и узнать подробности данной ситуации.

    Коротко о том, что делать, избежать рисков при покупке квартир с несовершеннолетними детьми

    Итак, что Вам нужно выяснить, если вы покупке квартиры у взрослого человека

    1. Смотрим его паспорт – есть ли дети?
    2. Если дети есть и они несовершеннолетние, то спросить, где они прописаны.
    3. Проверить прописку путем получения выписки из домовой книги (с 14 лет – прописка указывается в паспорте).
    4. Также читайте Семейный Кодекс РФ – статьи 65,66 и 67.
    5. Требуем разрешение органов опеки на продажу жилья.

    Если что-то идет не так, то не рискуйте и не покупайте данную квартиру, иначе рискуете «потерять» свои деньги и ждать их возврата от продавца в течение 10-20 лет.

    [1]

    В продолжении статьи читайте о других важных рисках при покупке квартиры.

    Тонкости при приобретении квартиры с долями для детей

    Согласно Конституции РФ, с момента рождения граждане имеют право на жилище. А также иметь в собственности имущество или какую-то его часть. После начала действия государственной программы «Материнский капитал» при покупке жилья родители в обязательном порядке должны выделять доли детям. Поэтому покупателям следует знать о тонкостях приобретения квартиры с долями для детей.

    Риск для покупателя

    С юридической точки зрения, дети являются уязвимой категорией населения. Поэтому в России сформирована система защиты прав детей при продаже жилья.

    Покупатель может столкнуться со сложностями при приобретении квартиры с долями несовершеннолетних детей. Если при покупке недвижимости выяснится, что права ребёнка ущемлены, сделку могут признать недействительной. К примеру, такая ситуация возникает, если жилищные условия ребёнка после совершения сделки ухудшились. Или его доля в собственности в приобретённом взамен жилье стала меньше.

    Поэтому следует задуматься, стоит ли заключать такую сделку, если в полученной выписке прослеживается, что владельцами квартиры также являются несовершеннолетние. Дети — субъекты правоспособные. Они вправе иметь в собственности долю в доме, если даже не могут ею распорядиться.

    После введения в действие программы материнского капитала собственность малолетних на доли в имуществе стала встречаться часто. Поскольку необходимым условием приобретения жилья за счёт средств программы является оформление его в долевую собственность всех членов семьи.

    Но покупателю невыгодно заключать договор купли-продажи, если доля в недвижимости принадлежит несовершеннолетнему. Такая сделка попадает под контроль со стороны государства.

    Действия органов опеки и попечительства

    Они тщательно отслеживают действия, производимые с жильём, принадлежавшим малолетним гражданам, для защиты их интересов. Ситуации, когда нерадивые родители продают квартиру и оставляют ребёнка практически на улице, встречаются нередко.

    Органы опеки призваны защищать детей. Согласно законодательству, обязательным условием для продажи жилища, которым также владеет несовершеннолетний, является получение разрешения от органов опеки.

    Согласие орган даёт в следующих случаях:

    • Родители предоставляют подтверждение оформления другой квартиры в собственность дочери или сына.
    • Деньги от реализации квартиры переводят на специальный счёт в банке, открытый на имя несовершеннолетнего.

    Средства со счёта можно снимать только после регистрации права собственности несовершеннолетнего на недвижимость. При этом родители обязаны предоставить в орган опеки подтверждение, что предписания были исполнены ими в определённый срок.

    При невыполнении условий опека может отозвать согласие, и сделка продажи квартиры будет признана недействительной. Согласно закону, сделку, совершённую с нарушением согласия, можно оспорить в суде.

    От этого страдает покупатель. Ведь он заплатил большие деньги за квартиру, но при возникновении проблем вынужден отдать её. И нет информации о том, когда получится вернуть собственные денежные средства.

    Поэтому квартиры, собственниками которых являются дети, стало покупать опасно. Следовательно, покупатель должен удостовериться, что опека согласна на сделку, а также проконтролировать исполнение условий согласия родителями.

    Кроме того, все сделки, совершаемые с долевой недвижимостью, нужно заверять нотариусом и оформлять тоже через него. Специалист в процессе работы расскажет сторонам о последствиях сделки. В частности, что она может оказаться недействительной, поскольку нарушает права других сособственников. Или обратить внимание одной стороны на то, что условия сделки ухудшают её положение. При отказе нотариуса в удостоверении сделки граждане вправе обратиться в суд.

    Таким образом, покупателю проще купить другую квартиру, чем решать дополнительные ненужные проблемы.

    Какие риски покупки квартиры с несовершеннолетним собственником

    Приобретение жилья, принадлежащего несовершеннолетнему россиянину – сделка, заключать которую опасаются многие покупатели. Законодатели действительно четко регламентируют условия и порядок продажи жилья, которое находится в собственности детей. Прежде чем совершать такую операцию, как покупка квартиры с несовершеннолетним собственником, риски нужно предусмотреть обязательно. Стоит разобраться, с чем может столкнуться будущий владелец жилья и как постараться избежать неблагоприятных последствий.

    Особенности покупки недвижимости у несовершеннолетнего

    Процедура заключения сделок с недвижимостью, собственником которой является ребенок, регулируется нормами ГК РФ. Также применяются нормы Семейного кодекса РФ и ФЗ № 48 от 24.04.08 «Об опеке и попечительстве». Согласно этим документам приобретение жилья у лица, не достигшего 18 лет, имеет следующие особенности:

    1. В комплекте бумаг, собираемых для отчуждения жилья, должно присутствовать согласие органов опеки.
    2. Ребенка невозможно оставить без его доли недвижимости. Причем сначала несовершеннолетнему нужно приобрести новое жилье, и уже потом можно продавать его квартиру.
    3. Если права ребенка нарушены, договор могут признать недействительным даже через несколько лет.

    Чтобы права несовершеннолетнего не были ущемлены, его доля на новой жилплощади должна быть не меньше, чем в реализованной квартире. Возможен и другой вариант. Если собственник ребенок и у него есть несколько квартир, деньги за реализованное жилье могут быть перечислены на счет, специально открытый в банке.

    Снятие детей с учета также имеет свои особенности. Никто не вправе выписать несовершеннолетнего без одновременной регистрации на новом месте жительства. Опека также не разрешит выписку без указания нового адреса.

    Читайте так же:  Что такое заливы на карты и чем это грозит

    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Этапы покупки жилья у ребенка

    Если принято решение купить квартиру, в которой ребенок прописан или является собственником, прежде всего нужно проверить все документы покупателя. Как правило, продажей занимаются родители несовершеннолетнего. Нужно выяснить, на каких основаниях ребенок получил квадратные метры. Они могли достаться ему в результате приватизации, дарения, заключения договора купли-продажи на его имя.

    Следующий шаг – проверка того, получено ли согласие органов опеки на совершение сделки. Несмотря на то, что за ним обращаются родители, будущий владелец тоже вправе интересоваться, как продвигается процесс. В статье 167 ГК установлено, что при отсутствии такого согласия заключенный договор будет признан ничтожным.

    Чтобы заручиться разрешением на продажу жилья, родственники несовершеннолетнего предоставляют в соцучреждение следующие документы:

    Оплата госпошлины при регистрации права собственности
    1. Заявление с подтверждением покупки ребенку другой недвижимости.
    2. Паспорта и свидетельство о рождении несовершеннолетнего (если ребенку уже исполнилось 14 лет, потребуется и его паспорт).
    3. Правоустанавливающие документы на тот и другой объекты недвижимости.
    4. Справку о составе семьи.
    5. Техническую документацию на реализуемое и приобретаемое жилье.

    Этот перечень документов – не окончательный. В зависимости от ситуации государственные органы могут запросить и другие выписки и справки.

    После этого сотрудники опеки проводят проверку жилищных условий по старому и новому месту жительства. Если с покупкой нового жилья они не ухудшается, комиссия дает разрешение на заключение договора.

    При проверке учитывается не только размер жилплощади, но и наличие удобств, качество ремонта. Специалист органов опеки оценивает планировку, этажность, инфраструктуру района, смотрит, есть ли рядом школа для ребенка.

    В выданном решении будет указан срок, в который законные представители обязуются оформить новое помещение в собственность ребенка. Обычно он составляет не больше полугода. В случае нарушения родителями своих обязательств органы опеки вправе обратиться в суд и оспорить сделку.

    Когда продавец убедится в том, что все документы в порядке и согласие госоргана получено, можно переходить к следующему этапу – составление и заключение договора. После подписания соглашения его передают на регистрацию в Росреестр.

    Можно ли продать жилье, купленное на средства маткапитала

    В целях защиты интересов несовершеннолетних государство устанавливает ограничения на продажу жилья, купленного с использованием средств материнского капитала. Отчуждать такую недвижимость разрешается только после достижения ребенком 18 лет. Это касается и случаев, когда квадратные метры были приобретены в ипотеку.

    Поскольку продавец заинтересован в скорейшем заключении сделки, он может утверждать, что не использовал маткапитал для покупки жилплощади и не погашал из этих денег ипотечный кредит.

    Чтобы проверить, действительно ли это так, можно попросить предоставить документы из Пенсионного фонда: справку об остатке материнского капитала, неиспользованный сертификат или справку о том, что данным гражданам материнский капитал не предоставлялся. Если сотрудники ПФР откажутся предоставлять такие документы, стоит попробовать запросить их через органы опеки.

    Какие еще возможны риски

    При покупке квартиры, владельцем которой является несовершеннолетний, а также с прописанным ребенком не собственником, покупателя могут ждать неприятные сюрпризы. Прежде всего существует риск того, что через определенное время соглашение признают недействительным.

    Например, иногда родители и другие законные представители заявляют в суде, что продавцу, с которым велись переговоры и который подписывал бумаги, на тот момент не исполнилось 18 лет. Если это действительно так и сделка была заключена без согласия родителей, она является недействительной.

    Встречаются и случаи, когда ничего не подозревающий покупатель заключает сделку с родителями, лишенными родительских прав. Когда обман будет обнаружен, договор также признают недействительным.

    Покупатель в этих ситуациях имеет право на возврат своих средств, но не все так просто. Денег у недобросовестных покупателей может уже не быть, и даже их взыскание по суду становится проблематичным.

    Срок исковой давности для подачи исков по таким делам равен 3 годам. Но если он был пропущен по уважительным причинам, судья вполне может восстановить сроки.

    От личности риэлтора, к которому обращаются стороны, тоже зависит немало. В России единые требования к представителям этой профессии не установлены, и каждое агентство разрабатывает свои правила. Чтобы не стать жертвой недобросовестных посредников, нужно всегда заключать договор с агентством, внимательно проверяя каждый его пункт.

    Стоит заранее поинтересоваться историей деятельности и репутацией компании, съездить в ее офис, почитать отзывы. Варианты нужно рассматривать только при наличии полного комплекта документов на каждую квартиру. Не стоит и выплачивать авансы, пока не заключен договор с собственником объекта.

    Как свести риски к минимуму

    Несмотря на определенные риски при заключении таких сделок, у покупателя есть возможность их минимизировать. Для этого нужно учесть несколько рекомендаций:

    • Проверять все предоставляемые продавцом документы, лучше с помощью опытного юриста;
    • При проведении переговоров с продавцом постараться оценить, действительно ли тот может и собирается купить ребенку другое жилье;
    • С помощью государственных органов убедиться в том, что родителей несовершеннолетнего не ограничивали в правах;
    • Не покупать жилье, если ребенок унаследовал его меньше чем 6 месяцев назад;
    • Если возникают сомнения в честности или квалификации риэлтора, расторгать договор и отзывать доверенность. Это можно сделать в любое время;
    • Когда наступает момент передачи денег, использовать аккредитивную форму расчетов или банковскую ячейку. Это поможет избежать потери средств при отмене сделки; Условием выдачи суммы из ячейки стоит указать не только факт регистрации перехода прав, но и покупку ребенку нового жилья, а также его выписку.

    Если хочется предусмотреть все возможные меры защиты, можно заключить договор титульного страхования жилья. Если возникнут проблемы и сделка будет расторгнута не по вине покупателя, страховая компания возместит убытки.

    Будущие владельцы жилья часто интересуются, так ли страшно покупать жилплощадь, если ребенок является ее собственником или просто на ней прописан. Заранее паниковать не стоит, но покупка такой недвижимости действительно требует осторожности. Во избежание проблем можно воспользоваться услугами проверенной риэлторской компании или квалифицированного юриста, также лучше сопровождать сделку нотариально.

    Покупка квартиры у несовершеннолетнего собственника

    Таких случаев все меньше и меньше, но они возникают. Могу из практики нашего юридического бюро. Ситуация такая: человек приобрел квартиру у ребенка. От имени ребенка эту квартиру продавал опекун. Это было порядка 5-6 лет назад, но ситуация возникла сейчас. Квартира впоследствии ребенку не была приобретена опекуном, то есть он получил деньги, покупатель получил квартиру, въехал в нее. Ребенку же квартиру не купили, то есть ребенок остался без жилья. Эту сделку купли-продажи суд признал недействительной, хотя было и согласие органов опеки и попечительства. Оказались непорядочными в том случае риэлторы. Риэлторы сидят в тюрьме. Но покупатель страдает. Его сделку признали недействительной. Пострадал добросовестный приобретатель, и он сейчас в суде доказывает, что сделка была действительна.

    Читайте так же:  Как уволить по статье за систематические опоздания на работу – пошаговая инструкция увольнения сотру

    Каков порядок покупки квартиры у несовершеннолетнего собственника?

    Рустам Таминдаров, директор Юридического бюро:
    Ребенок собственник или доли в квартире или всего помещения. Сам распоряжаться своей собственностью он не может. За него это могут сделать или законные представители, то есть его родители, или опекуны, или попечители. Сделка купли-продажи, когда присутствует несовершеннолетний, заключается только с обязательным участием органа опеки и попечительства.

    В пакете документов, который собирают для отчуждения, обязательно должно присутствовать постановление о согласии на сделку органов опеки и попечительства. Причем они смотрят продаваемое жилье не только по документам. Обязательно на объект выезжает специалист. Смотрят все: этажность, планировку, наличие рядом школы, равнозначность районов.
    Изначально органы опеки и попечительства дают согласия на единовременную покупку и продажу. Причем регистрация идет сначала покупки жилья для ребенка, а затем уже продажи его квартиры. Вот, нехороший момент здесь присутствует.

    Как снизить риски признания сделки недействительной при покупке квартиры у несовершеннолетнего собственника?

    Обязательно нужно отследить, чтобы ребенку было куплено жилье. Покупателю нужно взять инициативу в свои руки. Нужно проверить, есть ли согласие органов опеки и попечительства.
    Сделки регистрируются в один день. В чем минус? Переход права собственности у нас в стране осуществляется 28 дней. Сначала ребенку приобретается жилье, потом его жилье продают, то есть сделка идет наоборот. Вот в эти 28 дней проверить пакет документов, попросить своего юриста это сделать, истратить немного денег и проверить пакет документов по квартире, которую не вы приобретаете, а которая будет приобретаться ребенку.

    Эксперт: Рустам Таминдаров, директор Юридического бюро

    Статьи и видеосюжеты о вторичном рынке недвижимости

    Комментарии юриста:

    Покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми — риски, а также порядок прописки и выписки ребёнка при продаже

    Многие люди, планирующие приобрести недвижимость, задаются вопросом: допускается ли покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми? Что для этого необходимо и какой порядок действий? Какие «подводные камни» поджидают на пути к сделке и чего стоит опасаться? Согласно российскому законодательству, продажа квартиры с зарегистрированными в ней детьми допускается, но при выполнении ряда условий, которые будут детально рассмотрены в этой статье.

    При каких условиях можно продать квартиру, если там прописаны дети?

    Закон допускает данный вид сделки при условии, что несовершеннолетнему есть куда выписаться. Покупателю следует заблаговременно выяснить, имеется ли альтернативное жильё, соответствующее требованиям законодательства.

    При этом надо учитывать, что:

    • В соответствии с п.2 ст.20 ГК РФ, несовершеннолетнее лицо, не достигшее 14-ти летнего возраста, должно быть зарегистрировано по тому же адресу, по которому зарегистрированы его мать и отец (если родители живут раздельно, то по месту проживания одного из них), либо опекуны.
    • Дети, достигшие 14-ти летнего возраста, могут проживать по иному адресу, например, у родственников. Порядок выписки и пакет документов несколько различаются в зависимости от того, является ли несовершеннолетний собственником продаваемого жилья или только прописан в помещении.

    Как убедиться, что у несовершеннолетнего нет прав собственности?

    Приобрести уверенность, что лицо младше 18 лет обладает исключительно правом пользования на жилплощадь, можно следующим образом:

    1. Запросить из единого государственного реестра недвижимости выписку, в которой указаны все собственники, включая не достигших совершеннолетия.
    2. Оформить выписку из домовой книги или Единый жилищный документ.

    Продажа квартиры с прописанным ребёнком и Органы опеки и попечительства

    Покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми может осложниться требованием получить разрешение от Органов в том случае, если ребёнок признаётся собственником жилплощади или его части. В данной ситуации несовершеннолетний становится участником сделки, поэтому Органы следят за соблюдением его интересов в имущественном отношении. В случае, если несовершеннолетний только прописан в помещении, участие Органов опеки не требуется.

    Однако из этого правила есть исключение: если несовершеннолетний находится под опекой, например, вследствие отсутствия родителей, то, даже если он не обладает правом собственности, участие Органов обязательно.

    Покупка приватизированной квартиры с зарегистрированными детьми

    При покупке квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми следует обратить внимание на документ, ставший основанием возникновения права собственности. Если основанием стал договор приватизации, то необходимо учитывать, что при передаче помещения из муниципальной собственности в частную собственниками являются все зарегистрированные в квартире. При этом взрослые могут предоставить отказ от участия в приватизации, в то время как дети приобретают право собственности автоматически.

    В случае намерения приобрести приватизированную квартиру нужно запросить из архива выписку из домовой книги и проверить, были ли зарегистрированы в этом помещении дети на день её приватизации. Если несовершеннолетние лица были прописаны, но в списке собственников не оказались, значит правила приватизации квартиры с несовершеннолетними детьми не соблюдены, имело место нарушение закона. Подросший ребёнок может обратиться в суд с требованием восстановить его нарушенные в детстве права.

    Если дети были зарегистрированы после окончания приватизации, то они имеют исключительно право пользования квадратными метрами. Такое помещение можно приобретать без разрешения Органов опеки.

    Как продать квартиру с прописанным несовершеннолетним?

    Предпочтительно, чтобы на момент подписания договора в помещении уже не были зарегистрированы дети. Следовательно, покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми начинается с их выписки.

    Как снять с регистрационного учёта детей?

    Данные вопросы регулируются ст. 26, 28, 37 ГК РФ, ст. 60 СК РФ, ст. 26 ЖК РФ.

    Согласно нормам права, выписка возможна при соблюдении нижеперечисленных условий:

    • Ребёнку необходимо предоставить альтернативную жилплощадь, не уступающую по размерам и по условиям предыдущей. Например, если до переезда несовершеннолетний проживал в комнате размером 12 кв.м., то после переезда он должен иметь такую же комнату либо большую.
    • Если родители живут раздельно, то выписать ребёнка получится при получении согласия обоих родителей. Когда ребёнок зарегистрирован в одном месте, а живёт в другом, снятие с учёта возможно только путём обращения в суд. Согласно ст. 20 ГК РФ, выписать несовершеннолетнего можно только в то помещение, в котором зарегистрированы его родители (родитель) или опекун.
    Читайте так же:  Как делится машина при разводе

    Порядок выписки

    Если дети являются собственниками площади или её части, то продать жильё можно, но обязательно потребуется согласие Органов опеки. Отказ ребёнка от своего права не освобождает от необходимости получить разрешение Органов. Если несовершеннолетний только зарегистрирован (не обладает правом собственности), то порядок выписки из квартиры несовершеннолетних детей меняется и обращаться в Органы не нужно.

    Для получения разрешения от Органов потребуются нижеперечисленные документы:

    • Паспорта (свидетельства) всех участников сделки.
    • Выписка о составе семьи, которую необходимо получить в паспортном столе.
    • Выписка из ЕГРП, отражающая информацию о праве собственности на продаваемое помещение.
    • Предварительный договор купли-продажи нового жилья.
    • Техпаспорт на квартиру при продаже квартиры и на приобретаемую недвижимость.

    Перечисленные документы должны быть поданы в Органы опеки обоими родителями (даже если они в разводе) и в присутствии самого ребёнка.

    Заявление рассматривается 14 дней, после чего, если не будет выявлено нарушений требований Закона, выдаётся документ о положительном решении. Отказ может быть обжалован в районном или областном суде. Следует принять во внимание, что мировые суды не вправе разрешать данные вопросы.

    Если согласие от Опеки получено, можно приступать к оформлению сделки и регистрации договора купли-продажи.

    Далее следует обратиться в УФМС по старому адресу, где оформить специальный бланк и листок убытия, в котором прописывается адрес по новому месту. Дети, достигшие 14 лет, бланки заполняют самостоятельно, но в присутствии родителей.

    В УФМС нужно предоставить:

    • Паспорт (свидетельство) ребёнка.
    • Паспорта выписывающихся родителей.
    • Одобрение, выданное Органами опеки.
    • Выписка из ЕГРП на прежнее жильё.

    Документы проверяются в течение недели, после чего выдаётся листок убытия. Листок действителен 30 дней. Срок прописки по новому месту – 3 дня с даты выписки. Госпошлина за данные действия не взимается.

    Договор купли-продажи квартиры с прописанным ребёнком

    Оформление происходит в обычном порядке. При этом регистрация детей прописывается в качестве обременения (если снятие с учёта не произошло до подписания договора). Предельные сроки выписки после совершения сделки включаются в условия договора.

    Если для проведения сделки требовалось согласие Органов опеки (когда ребёнок — собственник), данное обстоятельство включается в условия, а само согласие прилагается. Несовершеннолетний собственник указывается в договоре в качестве одной из сторон. Также вносятся сведения о его представителе, у которого есть право подписи.

    Ребёнок 14-ти лет и старше имеет право самостоятельно ставить подпись, но в таком случае к договору необходимо приложить письменное согласие представителя. Сделки с участием несовершеннолетнего собственника в обязательном порядке подлежат заверению нотариусом.

    Если сделка с недвижимостью представляется сложной процедурой, то правильнее обеспечить сопровождение покупки квартиры. Специалисты помогут на всех этапах её оформления.
    Как производится расторжение сделки купли-продажи квартиры читайте тут. Иногда договорённости срываются и в этом случае нужно всё сделать юридически грамотно.

    Риск покупки квартиры с прописанными детьми

    Риск для покупателя заключается в том, что после оформления сделки, если там прописаны дети, принудительно снять с учёта ребёнка будет довольно сложно и только при условии, что у него имеется возможность зарегистрироваться в другом помещении, например, у родственников. Поскольку судебная система нашей страны ориентирована на интересы несовершеннолетнего, выписать его «в никуда» не получится.

    Но в случае, если в договоре было прямо прописано обязательство о выписке всех зарегистрированных после продажи жилья, и имеется другое помещение для проживания, суд может принять решение в пользу покупателя. При этом будут учтены новые условия жизни детей, которые не должны оказаться хуже предыдущих.

    Для покупателя наилучшим вариантом было бы приобрести недвижимость после того, как несовершеннолетний уже будет выписан. Однако в реальности это оказывается не всегда возможным, в связи с большим числом альтернативных сделок. При альтернативной сделке семья совершает обмен, одновременно продавая свою и покупая другую квартиру. В связи с этим регистрация сохраняется на дату заключения сделки, выписка становится возможной спустя определённое время после подписания документов.

    Продавец в свою очередь должен быть уверен, что после совершения сделки в срок, прописанный в договоре, он сможет снять ребёнка с учёта по прежнему месту проживания и прописать по нынешнему адресу. В противном случае ему грозят судебные разбирательства со стороны нового владельца квартиры, обременение с которой так и не было снято.

    Дополнительная информация о том, чем грозит покупка жилья у маленького собственника в этом видео:

    Покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми не является такой уж редкостью и, несмотря на определённого рода сложности, в большинстве случаев осуществляется успешно. Однако если решено купить жильё с подобным обременением, то при проведении данной сделки следует руководствоваться нормами гражданского и семейного права, чтобы не нарушить права лиц, не достигших совершеннолетия. В противном случае суд аннулирует сделку, не принимая во внимание какие-либо обстоятельства.

    Как происходит покупка квартиры через аккредитив читайте в этой нашей статье.

    За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.

    Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

    Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)

    Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

    Источники


    1. Теория государства и права (схемы и комментарии). — Москва: Мир, 2000. — 208 c.

    2. ред. Качанов, А.Я.; Забарин, С.Н. Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской Федерации) по гражданским делам; М.: СПАРК; Издание 2-е, перераб. и доп., 2011. — 389 c.

    3. Настольная книга судебного пристава-исполнителя. — М.: БЕК, 2014. — 752 c.
    4. Рассказов, Л. П. Теория государства и права / Л.П. Рассказов. — М.: РИОР, 2009. — 464 c.
    5. Панов, А. Б. Административная ответственность юридических лиц / А.Б. Панов. — М.: Норма, 2013. — 192 c.
    Риски при покупке квартиры с несовершеннолетними детьми
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here