Сделки с земельными участками

Понятие, виды и форма сделок с земельными участками

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей ( ст. 153 ГК РФ ).

Виды сделок в зависимости от числа участников (ст. 154 ГК РФ):

    • двусторонние (или многосторонние) — договоры (выражение согласованной воли двух и более сторон);
    • односторонние (выражают волю одного лица или одной стороны, например, завещание).

Форма сделок (ст. 158 ГК РФ):

    1. устная;
    2. письменная (простая или нотариальная).

Виды сделок с земельными участками

    1. купля-продажа земельных участков;
    2. ипотека (залог) земельных участков;;
    3. аренда земельных участков;
    4. переход прав на земельные участки по наследству;
    5. дарение, мена и рента земельных участков;
    6. внесение земельных участков в уставный капитал организации ;
    7. доверительное управление земельными участками.

Общие требования к совершению гражданско-правовых сделок с землей содержатся в главе 9 Гражданского кодекса РФ.

Сделки с земельными участками совершаются в письменной форме (исключение: аренда на срок до одного года — ст. 609 ГК РФ).

Так как предметом договора может быть только индивидуально определенное имущество, к договору в обязательном порядке прилагается кадастровый паспорт земельного участка (если участок ранее не ставился на кадастровый учет). Отсутствие паспорта влечет признание сделки недействительной (ст. 554 ГК РФ).

В настоящее время обязательное нотариальное удостоверение установлено законом для следующих видов сделок с земельными участками:

    • завещание, в том числе содержащее завещательный отказ или завещательное возложение (ст. 1124, 1137, 1139 ГК).

Согласно ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» все сделки с землей подлежат обязательной государственной регистрации территориальными органами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Сделки с земельными участками

В российском законодательстве совершение сделок с земельными участками регулируется разными способами. Так, существуют ограничения по субъектам, которые имеют право приобретать землю. Оформление права собственности на нее прямо запрещено иностранным гражданам и организациям (юридическим лицам). В их число входят и совместные предприятия, более чем наполовину финансируемые за счет зарубежного капитала. Второе направление регулирования — ограничение по либо прямое изъятие отдельных видов земель из хозяйственного оборота.

Кроме того, предусмотрен особый порядок и форма сделок с земельными участками в зависимости от их целевого назначения. Например, в случаях продажи сельскохозяйственных земель об этом уведомляются органы власти (государственные или муниципальные), и они же обладают правом преимущественного выкупа. Договор по сделке может быть только письменным, и государственная регистрация сделок с земельными участками является обязательной процедурой. В остальных отношениях все виды сделок с земельными участками проводятся по общим правилам Гражданского кодекса.

Основные виды сделок с земельными участками

В качестве предмета сделки может выступать только конкретно определенный объект, поэтому к договору по сделке с земельными участками должен быть приложен кадастровый паспорт. Несоблюдение этого условия делает ее недействительной. Что касается нотариального заверения, то оно обязательно в отношении завещания, ипотеки, ренты. В других случаях, это возможно по желанию сторон.

Самым распространенным видом является сделка купли­продажи земельного участка. Законом допускаются и любые иные сделки по отчуждению земельных участков, предусмотренные гражданским законодательством, например:

  1. земли могут быть залогом по ипотечному договору (кроме государственных);
  2. допустимой является сделка мены земельного участка, рентный договор;
  3. участок можно сдать в аренду за плату на определенный срок;
  4. земельный участок может быть внесен в качестве вклада в уставной капитал;
  5. законной является сделка по учреждению доверительного управления землей;
  6. разрешены передача земли по наследству, сделка дарения земельного участка.

Особенности сделок с земельными участками

Все требования, установленные законом для договоров по недвижимости, в равной степени относятся и к земле. Но существуют и специфические особенности сделок с земельными участками, которые ограничивают права собственников и пользователей. Сделка по покупке земельного участка не дает права покупателю изменять целевое назначение земли, все ограничения и обременения, наложенные на участок, сохраняются при переходе права собственности. Земля и построенные на ней сооружения неотделимы друг от друга. Если ими владеет один хозяин, то раздельная продажа такой недвижимости запрещена. Приобретение недвижимости дает право собственнику на преимущественную приватизацию земли под объектами.

Существенным условием сделки по купле­продаже является цена, которая не должна превышать кадастровую стоимость земельного участка. Если продается недвижимое имущество, расположенное на земле, которая находится в государственной (муниципальной) собственности, то стоимость устанавливается соответствующими уполномоченными органами. Сделка по продаже земельного участка, на котором расположена чужая недвижимость, может быть признана недействительной, если она совершена без учета интересов собственников. Если их несколько, а участок земли является неделимым, то владельцы недвижимых объектов наделяются правом ограниченного пользования.

Сделки с недвижимостью характеризуются повышенными рисками. Сопровождение сделок с земельными участками профессиональным юристом оберегает участников от многих проблем. Земля — привлекательный инвестиционный объект, и различные мошеннические действия в этой сфере далеко не редкость, как и в сделках с другими видами недвижимости. Чаще всего их целью является не оформление в собственность, а последующая перепродажа и получение прибыли.

Оформление сделок с земельными участками

Законное оформление сделок с земельными участками предусматривает обязательную государственную регистрацию как договора по сделке, так и перехода прав на землю. Но в отличие от другого имущества, совершению сделки предшествует длительный и затратный процесс оформления самого участка. Кадастровый паспорт – обязательное приложение к договору. Его получение связано с геодезическими работами (межеванием), оформлением участка в собственность, если планируется оформление сделки продажи земельного участка.

Читайте так же:  Наследование приватизированной квартиры после смерти мужа

Если переход права не зарегистрирован, то формальным собственником участка является продавец. Это подтверждается записью в ЕГРП. Для расторжения такого договора необходимо зарегистрировать соглашение о его расторжении, только в этом случае в реестр будет внесена запись о прекращении сделки. Напротив, свидетельство о праве является доказательством законности владения землей. В случае, когда расторгается такой договор, обязательно нужно в соглашении предусматривать возврат имущества и регистрацию перехода права собственности обратно к продавцу. Это необходимо учитывать при подаче заявлении в суд.

Контакты
+7 (495) 225-99-08
Первичная (устная) консультация — бесплатно.

[email protected]

Новости
Поздравление депутату от коллег
Поздравляем Ступина Евгения Викторовича с избранием его в депутаты Московской…

Адвокат официально зарегистрирован кандидатом в депутаты
Адвокат Коллегии Адвокатов города Москвы «Комаев и партнеры» Ступин Евгений…

Адвокат коллегии добился отмены решения Верховного суда
18 июня 2019 состоялось судебное заседание в Верховном суде РФ по кассационной…

Повышение квалификации
Уважаемые коллеги! В целях содействия членам Адвокатской палаты города Москвы…

Повышение квалификации
В целях содействия членам Адвокатской палаты города Москвы в выполнении…

Повышение квалификации
В целях содействия членам Адвокатской палаты города Москвы в выполнении…

В Москве состоялась Семнадцатая ежегодная конференция адвокатов
8 февраля 2019 года в «Экспоцентре» состоялась Семнадцатая ежегодная…

Народный адвокат

Список, бесплатных консультаций в рамках социального проекта «Народный адвокат»

Сделки с земельными участками

Сделки с земельными участками, сделки с квартирами, любые сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации прав на объект недвижимости. Сделки с земельными участками не подлежат регистрации без предоставления в орган государственной регистрации прав кадастрового паспорта земельного участка. Регистрация прав на объект недвижимости, в том числе и регистрация сделки, где объектом сделки является непосредственно земельный участок, регламентируется в первую очередь законом Российской Федерации № 122-ФЗ от 21.07.1997г «О государственной регистрации прав и сделок с ним». Помимо всего при регистрации сделки с земельным участком требуется в обязательном порядке учитывать Земельный кодекс РФ, Закон о введении в действие Земельного кодекса №137-ФЗ от 25.10.2001г., Закон о государственном обороте земель сельскохозяйственного назначения, градостроительный кодекс иные нормативно-правовые акты и законодательство субъекта Федерации в сфере землепользования.

Как правило, сделки с земельными участками происходят на основании составления договора купли-продажи, купчей, который и регистрируется в органе государственной регистрации. Кроме того завещание, дарение, обмен земельными участками тоже должны быть должным образом зарегистрированы в органе государственной регистрации.

[2]

При этом следует иметь в виду, что сделка с земельным участком возможна только с тем земельным участком, который стоит на кадастровом учете и границы которого трактуются однозначно.

Таким образом, сделке подлежат только те земельные участки, по которым проведены кадастровые работы, а именно проведено межевание земельного участка.

Так, после того как проведены кадастровые работы на земельном участке, этот земельный участок подлежит постановке на государственный кадастровый учет. В последующем органом кадастрового учета правообладателю или лицу, выступающему от имени правообладателя по нотариально выданной доверенности, выдается кадастровый паспорт земельного участка. В кадастровом паспорте отражены все сведения о правообладателе, виде разрешенного использования, а так же уникальные характеристики земельного участка, которые в совокупности предоставляются в формах: КВ1; КВ2; КВ3; КВ4; КВ5; КВ6.

Для регистрации сделки с земельным участком в орган государственной регистрации прав должны быть предоставлены следующие документы.

— Должным образом оформленное заявление о государственной регистрации;
— Паспорт или иной документ (удостоверяющий личность заявителя);
— Нотариально удостоверенная доверенность (в случае, если заявитель является доверенным лицом);
— Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию;
— Кадастровый паспорт земельного участка;*
— Документы, представляемые дарителем и одаряемым, продавцом и покупателем:
— договор (совершенный в простой письменной форме или нотариально удостоверенный);
— согласие супруга (супруги) на совершение сделки (нотариально удостоверенное);
— Документы, представляемые только дарителем и продавцом:
— документ, подтверждающий права на земельный участок, являющийся предметом договора (в случае если право собственности зарегистрировано в Едином гос. реестре прав на недвижимое имущество представление указанного документа не требуется);
— согласие залогодержателя на сделку, если отчуждаемый земельный участок обременен залогом.

При этом нужно учитывать, что обязательной регистрации прав на объект недвижимости, сделке с земельным участком, подлежит и договор аренды земельного участка. Аренда земельного участка по сути это один из видов сделки с земельным участком, право на который, в случае аренды более чем на 1 год, подлежит обязательной регистрации в государственном органе.

Сделка с земельным участком, зарегистрированная должным образом — это акт государства подтверждения и признания права на земельный участок тем или иным лицом (юридическим, физическим). Согласно №122-ФЗ, Регистратор проверяет поданные для регистрации сделки с земельным участком все необходимые документы на предмет юридической чистоты и значимости. Результатом сделки с земельным участком является факт регистрации и выдача органом государственной регистрации свидетельства о регистрации права на земельный участок, иной объект недвижимости.

Таким образом, сделки с земельными участками проводятся на основании зарегистрированного должным образом документа:

1.Договора купли-продажи, купчей, земельного участка или иного объекта недвижимости
2.Договора дарения земельного участка или иного объекта недвижимости
3.Завещания земельного участка или иного объекта недвижимости
4.Договора мены земельного участка или иного объекта недвижимости
5.Договора аренды земельного участка.

Специалисты ООО НПО «РоскоМ» помогут Вам оформить любые необходимые документы для регистрации сделки с земельным участком или иным объектом недвижимости.

Сделки с земельными участками (условия, виды).

Сделки с землей – это действие субъектов земельных отношений направленные на возникновение, изменение или прекращение земельных прав и обязанностей, регулируется нормами гражданского законодательства с учетом земельного, лесного, водного законодательства, также законодательства о недрах а также законодательства об охране среды.

Условия совершения сделок с землёй: 1) сделки совершаются в письменной форме (Единственным исключением является аренда на срок до одного года, заключение которой Гражданский кодекс РФ допускает в устной форме.) 2) сделки с землёй должны пройти государственную регистрацию 3) при совершении сделок с землёй не допускается самовольного изменения целевого использования земельного участка 4) отсутствие спора о принадлежности данного земельного участка 5) не допускается нарушение требований агротехнических, противопожарных, санитарных, экологических норм 6) кадастровый учёт.

Читайте так же:  Оформление невостребованных земель в муниципальную собственность

Виды сделок с землей: 1. Сделки, направленные на отчуждение земельных участков (Купля-продажа, Дарение, Наследование, Мена, то есть обмен земельных участков). 2. Сделки, несвязанные с отчуждением (Аренда, Безвозмездное срочное пользование, Ипотека)

Документы, необходимые для совершения сделок с землёй: 1) документ, удостоверяющий личность гражданина 2) учредительные документы: устав, учредительный договор 3) свидетельство о праве собственности на земельный участок 4) план земельного участка, прилагаемый к Свидетельству 5) справка налоговой инспекции об отсутствии задолженности по платежам и налогам за земельный участок 6) справка БТИ о наличии или отсутствии строений, сооружений на отчуждаемом (приобретаемом) земельном участке 7) выписка из кадастрового дела (где указывается местонахождение (место расположения) участка, размер (площадь), целевое назначение земель и т.д.)

Купля-продажа земельных участков.

Купля-продажа земельных участков регулируется ст. 454 — 491 ГК РФ, а также ст. 37 Земельного кодекса РФ.

По договору купли-продажи земельного участка продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму.

Стороны договора не вправе изменять целевое назначение земельного участка, являющегося предметом договора. Также не подлежат самовольному изменению такие условия использования земельного участка, как охранные зоны и обременения участка.

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях в использовании земельного участка.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации (об обременениях земельного участка; о разрешении на застройку данного участка), требования о предоставлении которой установлены федеральным законом, вправе требовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора и возмещения причиненных ему убытков.

Существенным условием договора купли-продажи земельного участка является цена за участок (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Цена земельных участков не может превышать их кадастровую стоимость. До установления Правительством РФ, ОГВ S РФ или ОМС порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Право собственности на земельный участок переходит от продавца к покупателю с момента государственной регистрации территориальным органом Министерства юстиции договора купли-продажи.

Согласно п. 2 ст. 37 ЗК РФ являются недействительными такие условия договора купли-продажи земельного участка, как: 1 устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; 2 ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей; 3 ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Залог земельных участков.

Нормативной базой ипотеки является §3 главы 23 ГК РФ и ФЗ N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Согласно п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке, по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя. При этом имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Предметом ипотеки может быть любой земельный участок, который принадлежит залогодателю на праве собственности (п. 1 ст. 6 Закона об ипотеке), за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 Закона об ипотеке, которая запрещает залог земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также участков, размеры которых меньше установленных минимальных предельных размеров.

В настоящее время, в соответствии с п. 3 ст. 340 ГК РФ, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Возникновение ипотеки возможно на основании договора и на основании закона. Договор ипотеки заключается по правилам, установленным в гл. II Закона об ипотеке. К разряду существенных условий договора ипотеки отнесены предмет залога и его оценка, размер и срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого залогом, указание на то, у кого находится заложенное имущество. Договор ипотеки должен быть заключен в письменной форме, нотариально удостоверен и зарегистрирован в регистрационной палате.

Возникновение ипотеки на основании закона возможно при купле-продаже земельного участка в рассрочку или в кредит, если право собственности переходит с момента заключения сделки. Ипотека же возникает при переходе права собственности к покупателю с момента государственной регистрации, при этом продавец до получения последнего платежа обладает правом залога на предмет сделки — земельный участок.

Основания для обращения взыскания на заложенное имущество содержатся в п. 1 ст. 348 ГК РФ, а также в ст. 50 Закона об ипотеке. К обстоятельствам, влекущим обращение взыскания на заложенное имущество, отнесены: неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает, в частности неуплата или несвоевременная уплата суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Читайте так же:  Когда и как можно вернуть телефон в магазин

Особо определяется предмет ипотеки земельных участков, предназначенных для жилищного строительства и комплексного освоения в целях жилищного строительства. В этом случае предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена. Данные земельные участки передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Решения об ипотеке земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, принимаются ОМС. Решения об ипотеке земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, принимаются ОГВ S РФ или ОМС, наделенными полномочиями на распоряжение указанными земельными участками в соответствии с законодательством РФ.

[1]

Последнее изменение этой страницы: 2016-04-23; Нарушение авторского права страницы

[3]

Понятие и особенности совершения сделок с земельными участками

С проведением земельной реформы тесно связан вопрос о функционировании рынка земли и законодательства в области осуществления сделок с нею. Земельные участки оказались вовлеченными в гражданский оборот, однако установлены некоторые ограничения на распоряжение землей. Особенности оборота земельных участков обусловлены спецификой земли как природного объекта и публичным характером регулирования земельных отношений. Правовой формой такого оборота являются сделки. В РБ в отношении земельных участков разрешаются: купля-продажа, дарение, залог, обмен, аренда, наследование. Земельные участки, кроме того, могут быть объектами рентных отношений.

Особое значение земли как объекта недвижимости обусловило наличие в законодательстве специальных правил заключения и оформления сделок с земельными участками. Они состоят в следующем.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

1. Сделки с землей должны быть заключены в письменной форме, нотариально удостоверены и зарегистрированы специально уполномоченным органом по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Сделки купли-продажи, мены земельных участков совершаются в письменной форме путем составления договора купли-продажи, мены земельного участка или договора купли-продажи недвижимого имущества. Договор подлежит нотариальному удостоверению и гос. регистрации, а переход ПС на земельный участок – гос. регистрации.

Договоры об отчуждении земельных участков, принадлежащих гражданам на праве частной собственности, подлежат нотариальному удостоверению также по месту нахождения земельного участка.

Гос. регистрация таких сделок является публичной. Орган, осуществляющий регистрацию, обязан предоставить любому лицу информацию о регистрации прав на конкретный объект недвижимости и сделок с ним. Отказ в гос. регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы в суде.

2. Сторона, приобретающая зем. участок или права по его использованию, не может изменить целей его использования, определенных основным целевым назначением в соответствии с земельным законодательством. В процессе сделки также нельзя изменять целевое назначение земельного участка – предмета сделки. Об этом делается специальная запись в договоре. Так, например, при составлении договора купли-продажи земельного участка указывается, что продавцу разъяснено содержание ст. 93 КоЗ. Стороны в договоре не вправе по своему усмотрению изменить как целевое назначение земельного участка, так и условия его дальнейшего использования.

3. Предметом договора выступает зем. участок. В отдельных случаях таким предметом может выступать часть зем. участка. Причем, при совершении сделки с частью делимого зем. участка, эта часть в установленном порядке должна быть предварительно выделена в самостоятельный земельный участок (ст. 10 КоЗ). Как и в отношении другой недвижимости, договор по поводу земли должен содержать данные, позволяющие определенно установить его предмет, т.е. зем. участок, подлежащий передаче покупателю, арендатору или другому участнику сделки.

4. Если состав, количество, стоимость имущества, которое может приобретать физическое лицо, не ограничивается, то объектом сделок с землей может быть зем. участок только определенных, установленных заранее размеров. Так, гражданин может быть собственником неограниченного числа жилых помещений (домов, квартир), может сдавать их по договору найма, использовать для личного проживания членов своей семьи. Что же касается зем. участков, на которых расположена недвижимость в жилищной сфере, то их размеры не могут превышать установленных законодательством норм. Более того, в собственности гражданина может быть только участок определенных размеров и для целей, названных законодательством.

5. Для договоров с зем. участками особое значение имеет объем прав на земельный участок, переходящих от одного субъекта к другому. Здесь следует знать следующее правило: к новому субъекту прав на землю переходит такая совокупность правомочий, которыми обладал прежний пользователь земли, со всеми ограничениями и обременениями, имеющимися на данный участок.

6. Согласно правилам, установленным ст. 51 КоЗ, жилые дома, дачи и садовые домики могут отчуждаться гражданами-собственниками земли только вместе с зем. участками, если они находятся в частной собственности, при соблюдении условий, предусмотренных ст. 17 КоЗ, кроме случаев продажи строений на снос.

Если зем. участок принадлежит нескольким собственникам на праве общей долевой собственности, необходимо соблюдать требования ст. 253 ГК при отчуждении одним из совладельцев доли в земельном участке.

7. При совершении сделок с землей важно учитывать, наряду с другими, природоохранные требования, предъявляемые к использованию земли как объекта окружающей среды. Поэтому при осуществлении сделок с землей и в результате таких сделок не должны нарушаться экологические требования и предписания. В этой связи имеются запреты на отчуждение из государственной собственности в частную собственность земельных участков природоохранного назначения и некоторых иных. Так, ст. 5 Закона РБ от 20 октября 1994 г. «Об особо охраняемых природных территориях» установлено, что особо охраняемые природные территории находятся только в собственности государства и не подлежат разгосударствлению и приватизации, если иное не предусмотрено КРБ.

Юридические лица частной формы собственности и физические лица не имеют права создавать или иным образом приобретать право собственности на особо охраняемые природные территории.

Владение и пользование особо охраняемыми природными территориями осуществляется уполномоченными гос. органами, ЮЛ гос. формы собственности в соответствии с нормативными правовыми актами РБ.

Ст. 47 КоЗ Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут являться предметом договоров купли-продажи, мены, дарения, ренты, аренды, ипотеки и переходить по наследству в соответствии с гражданским законодательством с учетом установленных ограничений.

Читайте так же:  Как снять обременение с недвижимости после выплаты материнского капитала

КоЗ различает две группы сделок:

— сделки, совершаемые непосредственно с земельными участками ,к которым можно отнести к-п, дарение, ренту, обмен, аренду ипотеку и т.д;

— сделки, совершаемые с правами на земельные участки, то отчетливо просматривается на примере сделок, совершаемых с правом аренды зем. участка, например, при предоставлении арендованного зем.участка в субаренду, по предоставлению права аренды зем. участков в залог, внесению права аренды зем. участка в уставный фонд хоз. общества или товарищества и т.п.

Общие правила совершения сделок с зем. участками ст. 41 КоЗ – запрет на изменение целевого назначения земельных участков, обязательное наличие документов, удостоверяющих права на эти участки, и согласия собственника земельного участка — в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности.

Ст. 70 КоЗ собственники – при предоставлении арендованного зем.участка в субаренду, по предоставлению права аренды зем. участков в залог, внесению права аренды зем. участка в уставный фонд хоз. общества или товарищества ОБЯЗАНЫ предоставить заинтересованным лицам имеющуюся информацию об установленных ограничениях (обременениях) прав на зем.участок, в том числе зем.сервитутах.

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Общая характеристика сделок с землей в 2019 году

До распада Советского Союза отличительной чертой отечественного земельного законодательства являлась невозможность нахождения земли в частной собственности. Граждане получали участки лишь во временное или постоянное пользование/владение. Сегодня в РФ действует рынок земли. По мере его развития в качестве оснований для возникновения земельных правоотношений большое значение приобретают сделки. Общая характеристика сделок с земельными участками дает понимание оборота земель, проливает свет на отдельные виды соглашений.

Особенности земельных правоотношений и сделок с землей

Оборот земли – это переход собственности, доли в праве собственности на нее или любого другого права на землю от одного правообладателя к другому в результате заключенного между ними соглашения. Сделками являются действия частных лиц, направленные на возникновение, изменение или прекращение земельных правоотношений.

Земля, согласно Гражданскому кодексу , считается недвижимым имуществом. Право собственности на нее и другие вещные права подлежат государственной регистрации.

Правовое регулирование земельных отношений носит публичный характер. Сама земля является не только имуществом, но природным объектом, что определяет особенности совершения иных сделок с земельными участками. Речь, в частности, идет о следующих характерных признаках:

  1. Независимо от вида сделки не может меняться целевое назначение участка, категория, к которой он относится, или предусмотренный вид разрешенного использования. Внесение таких изменений ведет к недействительности договора.
  2. В отношении отдельных видов земель предусмотрен ограниченный субъектный состав. Например, в соответствии со ст. 15 Земельного кодекса , установлено ограничение, которое запрещает иностранным гражданам и организациям владеть приграничными землями и территориями сельхозназначения.
  3. Отдельные виды земель независимо от субъектного состава ограничены или изъяты из оборота. Согласно ст. 27 ЗК, из оборота полностью изъяты территории природных заповедников и национальных парков, ограничены в обороте земли особо охраняемых территорий, лесного и водного фонда, земли под гидротехническими сооружениями и так далее.

О том, как гражданам получить землю в собственность, читайте в материале «Отвод земельного участка».

Нормативная база для сделок с землей

Согласно ст. 3 ЗК, правовое регулирование сделок с земельными участками в первую очередь осуществляет гражданское законодательство. Нормы Гражданского кодекса:

  1. Определяют виды сделок, на основании которых происходит оборот земель.
  2. Конкретизируют правила их заключения, требования к договорам аренды, купли-продажи, дарения и так далее.
  3. Устанавливают необходимость осуществления государственной регистрации и прочие особенности.

Иными словами, ГК определяет общий порядок, в котором происходит заключение сделок с земельными участками. Нюансы же содержат другие нормативные источники:

Кроме того, оформление сделок с землей должно учитывать требования специальных законов. Так, например, сделки с земельными паями из бывших колхозов осуществляются с учетом положений ФЗ № 101 от 24.07.2002 . Он же регулирует оборотоспособность таких земель, ограничения в отношении субъектного состава сделок и так далее.

Купля-продажа земли

Самым распространенным соглашением по переходу прав на землю является купля-продажа. Как мы уже сказали, порядок совершения сделок с земельными долями и целыми участками устанавливается Гражданским кодексом. Согласно ст. 550 ГК, такая сделка оформляется в виде письменного договора.

Сам договор купли-продажи (ДКП) помимо общих реквизитов должен содержать:

  • цену объекта;
  • исчерпывающий перечень его индивидуальных характеристик, в том числе:
    • месторасположение;
    • площадь участка;
    • целевое назначение и так далее.

Без этих сведений ДКП считается недействительным.

Наряду с общими требованиями к сделкам купли-продажи земельное законодательство устанавливает ряд особенностей. Согласно ст. 37 ЗК:

  • продать можно лишь участки, которые прошли кадастровый учет и имеют кадастровый номер;
  • перед продажей продавец обязан сообщить покупателю об ограничениях и обременениях в отношении земли;
  • ДКП не должен содержать условие о возможности обратного выкупа участка продавцом или об ограничении распоряжения землей покупателем;
  • покупатель вправе требовать уменьшить стоимость или расторгнуть сделку, если предоставленная продавцом информация об обременениях, о разрешениях на строительство или об иных качествах земли, которые формируют ее цену, окажется ложной.

Есть и другие особенности в отношении отдельных видов земель. Например, в случае продажи участков сельхозназначения, согласно ст. 8 ФЗ № 101, преимущественным правом на покупку обладает муниципальное образование. О продаже такого надела собственник обязан предварительно известить администрацию муниципалитета.

Обращаем внимание, что земли государственного и муниципального фонда продаются в исключительных случаях, предусмотренных п. 2 ст.39.3 ЗК. Кроме того, согласно п. 2 ст. 39.1 ЗК, их можно продать по результатам проведения электронного аукциона, решение о котором принимают государственные и муниципальные органы.

Дарственная на землю

Сделка дарения земли осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. При этом каких-либо значимых особенностей и порядка оформления дарственной, связанного со спецификой оборота земель, в законе не предусмотрено.

Читайте так же:  Отзыв из отпуска по уходу за ребенком

Согласно ст. 572 ГК, дарственная предполагает безвозмездную передачу участка в собственность одаряемого лица. Наличие встречного представления или иные условия, предусматривающие возмездность дарственной, делают ее ничтожной – сделка является бесплатной. Дарение может быть совершено как в настоящее время, так и в будущем (обещание дарения).

Поскольку земля является недвижимостью, дарственная составляется в письменной форме.

В ст. 575 ГК приводится перечень субъектов, в отношении которых дарение запрещено. Например, должностные лица и чиновники не могут выступать одаряемыми, если это связано с исполнением их служебных полномочий.

Если одаряемый совершил покушение на жизнь либо умышленно нанес дарителю или члену его семьи телесные повреждения, ст. 578 ГК позволяет дарителю отменить договор дарения. В этом случае земля возвращается к прежнему собственнику.

Учитывая положения ст. 39.1 ЗК, подарить можно лишь надел, находящийся в частной собственности. В отношении оборотоспособности земель по дарственной действуют общие ограничения. Земли государственных и муниципальных фондов по дарственной не отчуждаются.

Мена земельными наделами

Согласно ст. 567 ГК, мена – это взаимный обмен товарами, в том числе земельными участками, между сторонами. По сути, это некая модификация сделки купли-продажи, поскольку оба участника одновременно выступают и продавцом, и покупателем.

Когда в качестве товара выступает земля, предусматривается два варианта сделок:

  • обмен одного надела на другой;
  • обмен участка на иной товар.

Главные сложности связаны с проведением оценки земли при обмене. Сделка предполагает обмен равноценных объектов, в противном случае сторона, которая передает менее ценный товар, должна выплатить разницу в стоимости. Цена земли должна быть не ниже нормативной стоимости в конкретной местности.

Если стороны не могут договориться о цене самостоятельно, они привлекают оценщика. По результатам его работы определяется рыночная цена.

Как и в случае с дарственной, обмен участков возможен лишь в отношении земель, находящихся в частной собственности. Мена государственных и муниципальных земель не допускается.

Юридическое сопровождение сделок

Любая сделка с земельными участками обладает рядом особенностей, обусловленных спецификой земли как объекта права. Существует риск купить надел с обременениями или с неподходящим целевым назначением, выявить другие нюансы:

  • несоответствие фактических границ юридическим границам участка;
  • наложение границ;
  • пересечение «красных линий»;
  • наличие подземных коммуникаций;
  • споры с соседями.

Все это не только усложнит дальнейшее использование земли, но и порядком удешевит ее. Неудивительно, что многие заказывают юридическое сопровождение сделок с землей. В пакет услуг квалифицированного юриста входит:

  1. Углубленный анализ документов.
  2. Подача запросов в Росреестр и другие инстанции.
  3. Инициирование землеустроительной экспертизы.
  4. Другие действия, обеспечивающие юридическую чистоту сделки.

Хотя ее можно провести и самостоятельно, шансы самому приобрести желаемый участок с готовыми документами по приемлемой цене невелики.

Нотариальная и государственная регистрация сделок

Для обеспечения законности сделок с землей стороны заказывают их нотариальное удостоверение. Оно проводится в отношении любой сделки: купли-продажи, дарения или мены.

С этой целью участники договора обращаются к любому нотариусу по месту нахождения участка. Он не только удостоверит сделку, но за отдельную плату составит договор, проконсультирует и даже поможет со сбором документов. Его услуги обойдутся в зависимости от стоимости сделки в 5-10 тыс. рублей.

Эти расходы не являются обязательными – нотариальное оформление проводится по желанию сторон.

А вот государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними – обязательная процедура, согласно ст. 131 ГК. Она проводится Росреестром в соответствии с требованиями ФЗ № 218 от 13.07.2015 . Стоимость услуги – 2 тыс. рублей для граждан и 22 тыс. рублей для организаций.

Для ее осуществления одна из сторон сделки подает в ближайшее отделение Росреестра/МФЦ:

  • заявление о госрегистрации;
  • договор;
  • подтверждение уплаты госпошлины;
  • пакет других правоустанавливающих документов.

Их можно подать также по почте или через сайт Росреестра.

Лишь после государственной регистрации приобретатель участка становится полноценным собственником.

Госрегистрация является гарантией заключения законной сделки. Дело в том, что регистрация незаконных сделок с землей невозможна. Работники Росреестра анализируют заключенное соглашение и документы, если что-то не соответствует закону, в регистрации будет отказано.

Заключение

Оборот земель в рамках гражданских правоотношений осуществляется на основании сделок. Их оформление регулирует гражданское законодательство, а особенности устанавливают нормы Земельного, Лесного, Градостроительного и иных кодексов. Самые распространенные сделки с землей – купля-продажа, дарение и мена. Ни одна из них не способна менять целевое назначение земель, не может касаться участков, изъятых из оборота, и совершаться в отношении субъектов, чье право на владение землей ограничено. Переход прав по любой из таких сделок подлежит государственной регистрации.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Магистр юридических наук по направлению «Гражданское и семейное право». В 2005 году окончил СПбГУ, в 2012 году – экономический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности “Финансовая аналитика”. После получения второго высшего образования основал независимую оценочную компанию. Занимаюсь оценкой недвижимости, земли и другого имущества.

Источники


  1. Лазарев, В.В. Теория государства и права 5-е изд., испр. и доп. учебник для академического бакалавриата / В.В. Лазарев, С.В. Липень. — М.: Юрайт, 2016. — 521 c.

  2. Тихомиров, М. Ю. Увольнение по инициативе работодателя. Практическое пособие / М.Ю. Тихомиров. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2015. — 499 c.

  3. Практика адвокатской деятельности. Практическое пособие. В 2 томах (комплект); Юрайт — М., 2015. — 792 c.
  4. Галахова, А. В. Особенная часть Уголовного кодекса Российской Федерации. Комментарий. Судебная практика. Статистика / Под редакцией В.М. Лебедева, А.В. Галахова. — М.: Городец, 2015. — 367 c.
  5. Керимов, Д.А. Проблемы общей теории права; М.: Современный гуманитарный университет, 2012. — 121 c.
Сделки с земельными участками
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here