Взаимозачет при продаже квартиры и покупке квартиры

Взаимозачет налогов при продаже и покупке квартиры

Сергей, спасибо за предоставленные пояснения, я вам сейчас распишу: какие суммы для НДФЛ получаются для каждого из вас.

1) Для вас: вы продали свою долю (размер доли вы не написали, поэтому я буду брать 1/3 часть), размер дохода в вашем случае будет равен 1/3 от 2 220 000 рублей = 740 000.

Для того, чтобы рассчитать сумму налога вы вправе сумму дохода уменьшить на имущественный вычет при продаже жилья (он предоставляется многократно). Размер такого вычета — 1 млн руб., но так как у вас доля 1/3, поэтому размер также вычета делится между членами семьи. Итак, 1 млн руб. надо разделить на 3 = по 333 333 рублей на каждого из вас.

Налоговая база для вас будет равна = 740 000 — 333 333 = 406 667 рублей.

2) Вы купили новое жилье за 1 500 000 рублей. Поэтому, вы сможете уменьшить 406 667 на сумму имущественного вычета при покупке жилья, размер которого составляет 2 млн руб. У вас стоимость приобретенной квартиры менее 2 млн руб., значит, вы в будущем при покупке другого жилья сможете «дополучить вычет» в размере 500 000 рублей.

3) Вы не только не будете платить НДФЛ по факту продажи вашей доли, но и при условии, что работаете, сможете вернуть 13% от суммы 1 500 000 — 406 667 = 1 093 333 рублей.

Для вашего ребенка: также, налог у уплате будет равен нулю. Порядок расчета как у вас, кроме того, что ребенок не сможет получить вычет при покупке жилья, потому что он пока не работает.

Для вашей супруги: смотрите пункт 1 расчета для вас, это будет сумма налога к уплате.

406 667 х 13% = 52 867 рублей.

Если у вас будут возникать вопросы по моему расчету, пишите мне.

Сергей, зачет налога между вами и вашей мамой нельзя сделать, потому что вы разные налогоплательщики.

Как не платить налоги при продаже и покупке недвижимости?

Главная » Налоги » Налогообложение физических лиц » Как не платить налоги при продаже и покупке недвижимости?

[1]

Обмен квартиры в наше время обычно осуществляется при помощи договора продажи квартиры, а потом договора покупки. И нужно помнить, что любая продажа – это необходимость уплатить подоходный налог. А если учесть стоимость современного жилья, даже очень скромного, то суммы НДФЛ получаются заоблачные.

Поэтому возможность взаимозачета квартир при покупке и продаже – это огромное подспорье собственникам. Но для того чтобы грамотно все оформить, и постараться избежать уплаты налога, нужно разобраться в тонкостях налогового законодательства.

Итак, давайте разберемся, какие права и обязанности есть у тех, кто продает одну квартиру и покупает другую. Для начала определимся с понятием о том, сколько лет в собственности находится недвижимость и какие при этом есть льготы. По закону до 2016 года с продажи квартиры, которая находилась в собственности более трех лет, налог платить совсем не нужно. А вот для жилья, проданного в 2016 году и позже, этот срок теперь увеличился до пяти лет.

Сейчас, мы рассмотрим вариант реализации квартиры, которая находилась в собственности менее трех лет.

Давайте рассмотрим на примере большой семьи Иванцовых, во главе которой стоит Иван Петрович. Не так давно семья приобрела квартиру, а затем решила ее сменить. Продавцом и покупателем пускай выступает глава семейства.

Для того чтобы претендовать на налоговый вычет, а, значит, иметь возможность воспользоваться взаимозачетом, Иванцов должен отвечать двум условиям:

  • во-первых, он должен получать официальный доход, и при этом отчислять НДФЛ по ставке 13%;
  • также он не должен был ранее пользоваться правом на налоговый вычет.

А теперь рассмотрим подробнее, что необходимо знать Ивану Петровичу в его непростой ситуации. И начнем мы с продажи квартиры.

Если жилая площадь принадлежит собственнику менее трех лет, как уже говорилось выше, что с 2016 года этот срок увеличен до пяти лет, и придется ознакомится с налоговым законодательством.

Продавец жилья, получивший доход, должен выплатить налог 13% от суммы, за которую была продана собственность. Закон говорит о том, что бывший собственник может уменьшить выплату налога на сумму вычета, и последняя не должна превышать 1 миллион рублей. Что же это означает на практике?

В году, который следует за тем, когда была продажа собственности, Иван Петрович должен предоставить декларацию 3-НДФЛ для уплаты налога с этого дохода. Одновременно с этим он может воспользоваться вычетом. После чего выплату 13% производить не с фактической стоимости квартиры, а с суммы, уменьшенной на налоговую льготу. Скоро мы это все рассмотрим на примерах, а сейчас еще о двух условиях, как именно можно уменьшить налоговую базу.

Как разделить квартиру в ипотеке при разводе?

Нужно ли платить алименты с продажи квартиры, читайте тут.

Первый вариант. Можно воспользоваться налоговым вычетом в 1 миллион рублей. Если же квартира была продана дешевле, чем 1 миллион рублей, то вычет предоставляется на фактическую стоимость жилья. Говоря простым языком, платить налог не нужно.

Если Иванцов может подтвердить расходы, которые он понес, приобретая эту квартиру, то в этом случае он может претендовать на вычет со всей потраченной суммы этих расходов.

И вот примеры. Допустим, Иван Петрович год назад приобрел квартиру за 1 миллион 950 тысяч рублей. А теперь он продает это жилье за 3 миллиона 300 тысяч рублей. Поскольку у него сохранились документы годовалой давности, то Иван Петрович может сделать выбор, на какую сумму ему можно оформить налоговый вычет.

Вариант первый. Применить льготу в 1 миллион рублей. В этом случае, Иванцов должен выплатить налог 13% от разницы между суммой продажи и суммой налоговой льготы. В результате получается 299 тысяч рублей.

Или же он может воспользоваться вторым вариантом – вычетом на сумму расходов. В этом случае налог считается 13% от разницы между суммой продажи квартиры и суммой, которая была ранее потрачена на ее покупку. И в этом случае налог получается 175 тысяч 500 рублей. Второй вариант оказывается предпочтительнее, если квартира приобреталась на сумму больше, чем максимальный вычет.

Но очень часто новая квартира продается по той же цене, за которую она и покупалась. И в этом случае математика получается еще интересней.

Читайте так же:  Образец договора купли-продажи автомобиля, составленного от руки

Пусть приятель Иванцова купил свою квартиру за 3 миллиона рублей, а через год вынужден был ее продать. В договоре была указана та же самая цифра. В этом случае так же есть два варианта, какую налоговую льготу использовать: 1 миллион рублей или в счет расходов.

Давайте посчитаем. Первый вариант. Получается, что из общей суммы продажи мы вычитаем льготу, и с оставшейся суммы платим налог. 13 процентов от разницы получается 260 тысяч рублей.

Но есть и второй вариант. Компенсируем доход от продажи расходами на приобретение этого же объекта недвижимости. И в этом случае 13% нам придется посчитать от разницы и в результате получаем 0 рублей.

Как говорится, думайте сами, какой вариант вам наиболее симпатичен.

Мы с вами рассмотрели, что нужно сделать при продаже жилья.

А теперь рассмотрим возможные бонусы, которые предоставляет государство при покупки квартиры. В случае приобретения жилья покупатель может вернуть 13% от стоимости квартиры. Ограничение максимальной суммы на вычет составляет 2 миллиона рублей.

По условиям нашей задачки Иванцов совершает следующую сделку после продажи своей прошлой квартиры. Он покупает новую.

Предположим, теперь стоимость нового жилья составляет 4 миллиона 200 тысяч рублей. В этом случае собственник может претендовать на возврат денег максимум от 2 миллионов рублей. Таким образом, на руки Иван Петрович может получить 13% от этой суммы, то есть 260 тысяч рублей.

Начиная с 2014 года, вычет одному покупателю можно использовать по нескольким жилым помещениям, но общая сумма для возврата НДФЛ не должна быть больше 2 миллионов рублей. Но у этого закона, как обычно, есть множество ограничений. Поэтому, прежде чем на него рассчитывать, узнайте все тонкости о том, сколько раз получать налоговый вычет при покупке квартиры.

Мы с вами кратко рассмотрели возможные льготы при продаже и покупке квартиры, и наконец-то подошли к понятию налогового взаимозачета.

Что же у нас получается? В одном случае Иванцов обязан выплатить налог государству при продаже квартиры, а в другом – имеет право компенсировать часть затрат при покупке нового жилья.

Суть взаимозачета заключается в том, что если продажа одного жилья и покупка другого происходят в один календарный год, то обе процедуры можно совместить.

Как же посчитать взаимозачет налога?

Напомню, что квартира Ивана Петровича была продана за 3 миллиона 300 тысяч рублей. И, допустим, у него нет документов, которые подтверждают расходы на изначальную покупку этой квартиры. В таком случае с первой сделки – продажи – Иван Петрович должен выплатить подоходный налог с суммы, которая составляет разницу между продажной суммой и налоговой льготой в 1 миллион рублей. И в результате получается сумма в 2 миллиона 300 тысяч рублей. Со второй же сделки – покупки новой квартиры – возможен возврат 13% с 2 миллионов рублей.

Посчитаем оставшийся после продажи доход, с которого нужно будет выплатить налог. Разница составляет 300 тысяч рублей. С этой суммы останется выплатить 13% государству. В результате налог получится равным 39 тысячам рублей.

А вот и другой вариант. Допустим, у Ивана Петровича остались документы, которые подтверждают расходы на покупку первой квартиры в сумме 1 миллион 950 тысяч рублей. После первой сделки – продажи – остается налогооблагаемый доход в 1 миллион 350 тысяч рублей. То есть разница между суммой продажи квартиры и суммой ее первоначальной покупки. Вычет же на вторую сделку, покупку новой квартиры, остается прежним – 2 миллиона рублей. То есть это та сумма, которую можно вернуть при покупке квартиры.

А теперь считаем доход, который у нас получается в результате наших двух сделок. В результате разница оказывается равной минус 650 тысяч рублей. Получившаяся отрицательная сумма означает, что Иванцов никаких налогов в бюджет выплачивать не должен. Более того, он имеет право на возврат НДФЛ в последующих налоговых периодах с оставшихся 650 тысяч рублей. А это значит, что вместо того, чтобы платить НДФЛ в бюджет, Иван Петрович сможет получить на руки 13% от этой суммы, а именно 84 тысячи 500 рублей.

Приятно? Согласитесь, что иногда знание закона освобождает от ответственности.

Осталось разобраться с оформлением. Согласно налоговому законодательству, все граждане обязаны подать декларацию о доходах до 30 апреля в году, следующем за тем, в котором была оформлена сделка по продаже жилья.

Таким образом, если Иванцов решал жилищные вопросы в 2015 году, отнести документы на взаимозачет налогов необходимо до 30 апреля 2016 года. Обратиться при этом Иванцов должен в налоговую инспекцию по месту своей прописки.

Несмотря на кажущуюся сложность расчета и получения налогового взаимозачета, вся процедура создана для нас с вами. Вместо необходимости минимум дважды обращаться в инспекцию, сначала перечислять суммы налога, а потом возвращать их, мы можем чуть лучше ознакомиться с законодательством и сэкономить силы и время.

Взаимозачет при продаже квартиры и покупке квартиры

АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ КВАРТИРНЫЙ ВОПРОС

ХОРОШАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ В ХОРОШИЕ РУКИ

  • Тел. :+7(495) 971-23-50
  • Тел. :+79265229405
  • Email :[email protected]Обратный звонок
  • Главная /
  • Новости /
  • КАК РАССЧИТАТЬ ВЗАИМОЗАЧЕТ НАЛОГОВ ПРИ ПРОДАЖЕ И ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ?

1. Налоги при покупке и дальнейшей продаже квартиры.

Рассмотрим ситуацию, когда Вы купили квартиру, владели ею менее 3 лет и решили продать. Вы должны уплатить 13% налог с полученной Вами суммы, уменьшенной на 1 млн. рублей (налоговый вычет). У Вас есть свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи и документы, подтверждающие факт оплаты квартиры. В этом случае, можно обратиться к абзацу 2 подпункта 1 пункта 1 220 статьи налогового кодекса РФ:

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов

Это означает, что уменьшить налогооблагаемую базу можно не на 1 млн.рублей, а на сумму покупки.

Пример 1: квартира была куплена 1 год назад по цене 2 млн. рублей. В настоящий момент продается за 4 млн. рублей. Рассчитываем налог:

Пример 2: квартира была куплена 2 года назад по цене 3 млн., В настоящий момент продается за 2 млн. рублей. Рассчитываем налог:

(2млн. – 3 млн)

Взаимозачет: квартира в новостройке за вторичное жилье. Особенности, этапы и преимущества сделок

Смена старой квартиры на просторные апартаменты в новостройке – мечта многих семей. Однако процесс продажи старой квартиры и покупки новой – долгий и хлопотный. Его может значительно ускорить покупка квартиры взаимозачетом – простой схемы, позволяющей обменять свое жилье на квартиру в новом доме.

[2]

Квартира в новостройке взаимозачетом: преимущества подхода

Купить квартиру взаимозачетом относительно просто. Клиент агентства недвижимости выбирает подходящие апартаменты в новостройке, после чего эксперты агентства проводят оценку старого жилья и выставляют его на продажу. Для ускорения процесса запускается реклама продаваемой квартиры с привлечением всех возможностей риелторской компании. На это время выбранная квартира в новостройке будет забронирована на имя клиента. Как только найдется покупатель на старое жилье, клиент подпишет договор продажи и одновременно – договор покупки квартиры в новостройке. В некоторых случаях покупателю приходится доплачивать определенную сумму – единовременно или в рассрочку.

Читайте так же:  Увольнение декретницы можно ли уволить беременную женщину по срочному трудовому договору

Конечно, можно попробовать провести всю операцию без привлечения агентства, но на такое мало кто решается – без рекламы покупателя можно искать месяцами, а иногда и годами, и ни одна компания не станет держать бронь квартиры в новостройке так долго. Да и оформить все необходимые бумаги бывает непросто, так что без помощи юристов все равно не обойтись.

Преимущества схемы «квартира взаимозачетом» очевидны – агентство, заинтересованное в быстром проведении сделки, активно ищет покупателя и помогает клиенту со всеми юридическими формальностями, сопровождая сделку от начала до конца. Эта схема выгоднее ипотеки, так как покупателю квартиры в новостройке не приходится выплачивать проценты по кредиту под залог собственной недвижимости.

Взаимозачет или обмен?

Покупка квартиры по взаимозачету очень похожа на обмен – распространенную некогда схему. Она существует и сегодня – об обмене говорят в тех случаях, когда сделка совершается между физическими лицами, двумя владельцами квартир. Если же в сделке участвуют физическое (владелец старой квартиры) и юридическое (застройщик) лица, ее принято называть взаимозачетом жилья. Сегодня 90% всех обменных операций на рынке недвижимости заключается с участием новостроек. Конечно, попытаться обменять одну квартиру на вторичном рынке на другую можно, но успех такого мероприятия будет близок к нулю – шанс, что владелец приглянувшейся вам квартиры захочет обменять ее именно на вашу, крайне мал.

Многие путают понятия «взаимозачет» и «трейд-ин» – сделку по быстрой продаже старой квартиры и немедленного приобретения новой. Понятие трейд-ин (trade in) пришло на рынок недвижимости из автобизнеса, где такая схема используется уже давно. Там трейд-ин подразумевает выкуп старой машины с небольшой скидкой (до 15%). Взамен клиент получает новое авто, доплачивая разницу в стоимости.

Сегодня на рынке недвижимости «трейд-ином» и взаимозачетом нередко называют один и тот же тип сделок, что и порождает некоторую путаницу. На самом деле, разница есть и она существенна. Trade in – это ускоренный выкуп старой квартиры агентством по несколько сниженной цене. На практике эта схема используется нечасто, в большинстве случаев агентство выставляет квартиру на продажу.

Условия и порядок сделок по типу взаимозачета

Процесс покупки квартиры по взаимозачету состоит из нескольких этапов.

  1. Клиент агентства выбирает квартиру в новостройке из числа вариантов, предлагаемых агентством. Очевидно, что обращаться лучше в крупные агентства, которые работают с десятками застройщиков и предлагают на продажу множество квартир в новостройках.
  2. Специалисты агентства проводят независимую экспертную оценку старого жилья и начинают рекламную компанию с целью его продажи. Чем больше и серьезнее агентство, тем шире его рекламные возможности – и, соответственно, тем быстрее найдется покупатель.
  3. Клиент бронирует выбранную квартиру в понравившейся новостройке на все время продажи старой квартиры.
  4. Когда покупатель найдется, одновременно подписывается договор продажи старой квартиры и договор покупки квартиры в новостройке. Юридическую поддержку и полное сопровождение сделки риелторское агентство берет на себя.

Для такой сделки подойдут любые объекты, на которые у клиента оформлено право собственности. Главное – трезво оценивать свои возможности и стоимость жилья. При взаимозачете компании предъявляют определенные требования к старым квартирам – так, в столице чаще всего для взаимозачета принимаются квартиры, находящиеся в собственности более трех лет, юридически и физически свободные – то есть хозяева должны быть готовы освободить жилье в течение пары недель после достижения договоренности.

В целом, для сделок по схеме взаимозачета гораздо более охотно принимаются высоколиквидные квартиры в относительно новых домах (2000-х годов постройки) и в хорошем состоянии. Впрочем, жесткость требований зависит от компании-застройщика – некоторые предлагают весьма необременительные условия.

Важно!

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Квартиры, доступные для покупки по взаимозачету, обычно предлагаются в объектах с незавершенным циклом строительства, а это значит, что покупателю придется ждать заселения и быть готовым к тому, что сроки сдачи дома могут быть изменены. Поэтому следует заранее решить вопрос с пропиской или временной регистрацией.

Покупка квартиры в новостройке по взаимозачету с «Азбукой Жилья»: за и против

«Азбука Жилья» – одно из крупнейших агентств недвижимости Москвы и Московской области. Компания, основанная в 1997 году, предлагает полный спектр риелторских услуг и успешно решает любые, даже самые нестандартные, задачи на рынке недвижимости. Для тех, кто желает улучшить свои жилищные условия, подойдет особая программа «Взаимозачет на новостройку». В рамках данной программы клиенты «Азбуки Жилья» могут на выгодных условиях совершить обмен вторичной квартиры в Москве или Подмосковье на новостройку или обмен квартиры в новостройке на другую новостройку (например, большей площади или другой стадии строительства). Компания работает с огромным количеством застройщиков, так что клиенты агентства не ограничены в выборе. В каталоге «Азбуки Жилья» – множество объектов в разных районах Москвы и Подмосковья, от бюджетных до элитных.

При участии в программе клиенты могут не беспокоиться, что выбранную квартиру в новостройке купит кто-то другой – новые квартиры бронируются на 2 месяца с фиксацией цены на время продажи старого жилья.

К недостаткам покупки квартиры по взаимозачету с «Азбукой Жилья» можно отнести лишь то, что не все новостройки Москвы и Подмосковья участвуют в программе агентства. Однако, стоит отметить, что у этого риелтора список возможных вариантов один из самых обширных, и выбрать подходящий вариант, без сомнения, можно.

Примеры успешных сделок

Покупка квартиры взаимозачетом еще не стала распространенной практикой для «Азбуки Жилья», но популярность этой системы растет. Уже было проведено несколько удачных сделок.

Балтийский берег рядом…

Клиент обратился в «Азбуку Жилья» с просьбой продать 2-комнатную квартиру площадью 56 кв. м в Москве на ул. Свободы стоимостью 12 800 000 рублей и купить 2-комнатную квартиру площадью 63 кв. м в новом ЖК «Балтийский квартал» с огороженной территорией, охраняемой стоянкой и подземным паркингом. Стоимость новой квартиры составляла 12 400 000 рублей.

С клиентом был заключен договор на оказание услуг по продаже его квартиры на ул. Свободы, после чего агентством была забронирована выбранная клиентом квартира в ЖК «Балтийский квартал» с фиксацией стоимости на время продажи старой жилой площади. Агентство быстро нашло покупателя и заключило сделку по продаже квартиры. После государственной

Новоселы «Бутово Парк»

По аналогичной схеме была проведена продажа 2-комнатной квартиры в г. Железнодорожный, мкр. Южное Кучино, площадью 50 кв. м и стоимостью 5 100 000 рублей. На вырученные деньги клиент агентства купил предварительно забронированную «Азбукой Жилья» 2-комнатную квартиру площадью 60 кв. м стоимостью 4 780 000 рублей в новом жилом комплексе «Бутово Парк».

Читайте так же:  Заявление о проведении оценочной экспертизы

Умножаем на два

Специалистами «Азбуки Жилья» была осуществлена продажа 3-комнатной квартиры на ул. Нелидовской, площадью 65 кв. м и стоимостью 11 500 000 рублей. Сразу после оформления права собственности на нового владельца клиент агентства приобрел две 2-комнатных квартиры площадью по 64 кв. м и стоимостью по 5 000 000 рублей в ЖК «Путилково».

Несмотря на некоторые ограничения, которые налагает схема покупки квартиры по взаимозачету, она остается одним из самых быстрых, удобных и наименее рискованных способов улучшить жилищные условия. Даже в сравнении с ипотекой под залог жилья взаимозачет проще и значительно дешевле.

Если вос­поль­зо­вать­ся обыч­ной схе­мой – про­дать ста­рую квар­ти­ру и при по­мо­щи агент­ст­ва най­ти квар­ти­ру в но­во­ст­рой­ке, не вхо­дя­щей в спи­сок про­грам­мы вза­и­мо­за­че­та, – при­дет­ся за­пла­тить ко­мис­сию за под­бор и оформ­ле­ние но­во­го жилья, как пра­ви­ло, 2-4% от сто­и­мос­ти квар­ти­ры. Но участ­ни­ки про­грамм вза­и­мо­за­че­та мо­гут сэко­но­мить на по­куп­ке – квар­ти­ры в но­вых ЖК, с ко­то­ры­ми со­труд­ни­ча­ет агент­ст­во, оформ­ля­ют­ся ли­бо с боль­шой скид­кой, ли­бо бес­плат­но.

Вопросы и ответы

В 2014 году я продала квартиру (была получена по договору дарения и в собственности менее 3 лет) за 1550000 р. В том же 2014 году я купила вместе с мужем новую квартиру, и моя часть в ней составила 1250000 р. В налоговой декларации за 2014 год указала и продажу, и покупку квартир. По справке 2-ндфл за 2014 год я перечислила налогов на сумму 44010 р., и эту сумму мне и вернули в том же году. За 2015 год я вновь подала налоговую декларацию, сумма налогов по справке 2-ндфл составила уже 58931 р., и эту же сумму мне и вернули. Вопрос: как так, если я должна уплатить налог с продажи с 550000 р. (т.е. 71500 р.), а получить с покупки с 1250000р. (т.е. 162500 р.). Путем взаимозачета мне получать не 162500 р., а 91000 р. Суммируя возвращенные суммы 44010+58931=102941 р. , т.е. вроде как лишнего вернули. В налоговой сказали, что все верно и я ничего не должна, а я боюсь, как бы мне в будущем не предъявили неуплату налога да + еще и пени? Или я что-то не понимаю, поясните ситуацию. Спасибо

Доход от продажи квартиры вы вправе уменьшить на 2 вычета

  • 1 000 000 руб. как продавец недвижимости;
  • 1 250 000 руб. как покупатель недвижимости.

В результате получаем:

1 550 000 — 1 000 000 — 1 250 000 = — 700 000

700 000 руб. это сумма недоиспользованного второго вычета. Он уменьшает другие доходы, облагаемые налогом. В результате у вас возникает переплата, которую вам обязаны вернуть. Общая сумма переплаты налога, которая может возникнуть в этих условиях, составит:

700 000 х 13% = 91 000 руб.

Вы правы. Возникла небольшая переплата. Как то лихо вы заполнили декларацию. Ведь сумма возврата указана именно там.

Как считается налоговый вычет, если я продаю и покупаю квартиру?

– Продаю квартиру, которая является моей собственностью по договору дарения менее трех лет. Продав, должна купить другую в другом регионе России: там жилье дешевле. Слышала, что могу воспользоваться двойным налоговым вычетом, если продаю и покупаю в один год. Что имеется в виду: до 31 декабря нужно успеть совершить обе сделки или за 365 дней с момента продажи (например, с 10.12.17 г. до 09.12.18 г.)?

Отвечает юрист «ОГРК-Центр» Александра Рузиева:

Налоговый период начинается с 1 января и завершается 31 декабря. Соответственно, нужно обе сделки успеть заключить именно в это время, то есть продать квартиру и купить новую. Кроме того, необходимо понимать, какова кадастровая стоимость квартиры. Как раньше, уже не получится. Раньше можно было при сделке указать в договоре сумму в 1 млн, и она налогом не облагалась. Сейчас уже необходимо указывать в договоре купли-продажи не менее 70% от кадастровой стоимости. Соответственно, если кадастровая стоимость квартиры 10 млн, то в договоре должна значиться сумма в 7 млн. Из них 1 млн не облагается налогом, а вот с 6 млн придется заплатить 13%. Если человек успевает купить в налоговом периоде альтернативное жилье, то тут еще минус 2 млн, по которым он сможет сделать взаимозачет. То есть они не будут облагаться налогом. 6 миллионов – 2 миллиона = 4 млн, с которых придется все равно платить налог. Чтобы было понятно: с продажи не облагается налогом 1 млн, с покупки – 2 млн. Вернее эти два миллиона облагаются, но человеку также положен возвратный налог. Соответственно, можно сделать взаимозачет: не получать возвратный налог, но и не платить 13% с 2 млн.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Один налоговый период – это один календарный год. Если осуществляете продажу в 2017 году, то и зарегистрировать новую квартиру на себя нужно было успеть в этот же период. В таком случае Вы сможете воспользоваться налоговым вычетом на продажу в размере 1 млн рублей и налоговым вычетом на покупку в размере 2 млн рублей.

Приведем пример: если Вы продаете квартиру, допустим, за 3 млн рублей (при условии, что цена квартиры равна кадастровой стоимости или отличается несильно), а покупаете за 2 млн рублей в один налоговый период, то при подаче соответствующей декларации Вы платить налоги не будете, хотя и владели квартирой менее трех лет.

Проведем расчет: 3 млн рублей (стоимость продаваемой квартиры) – 1 млн рублей (вычет) = 2 млн рублей (база к налогообложению) х 13% = 260 тысяч (налог к уплате от продажи). Далее: 2 млн рублей (стоимость покупаемой квартиры) х 13% = 260 тысяч рублей (налоговый вычет к возврату). Получаем 260 тысяч рублей (к уплате налог) минус 260 тысяч рублей (сумма вычета к возврату) = 0 рублей. Данный расчет необходимо правильно оформить, подав соответствующую декларацию в налоговую инспекцию в следующем за отчетным периодом году.

Отвечает к. ю. н., адвокат Юлия Вербицкая:

В случае продажи квартиры, которая принадлежит Вам по праву собственности менее пяти лет, у Вас возникает обязанность заплатить налог в размере 13% от стоимости имущества. При этом Вы имеете право на налоговый вычет в размере 1 млн руб. Применение данного налогового вычета происходит путем уменьшения продажной стоимости квартиры (например, 5 млн рублей) на эту сумму. Оставшаяся часть стоимости (5 млн рублей, первоначальная, – 1 млн рублей, налоговый вычет, = 4 млн рублей) подлежит обложению налогом по ставки 13%.

В случае приобретения жилья, покупатель вправе вернуть себе 13% от стоимости квартиры. При этом ограничение на налоговый вычет составляет 2 млн рублей. Таким образом, если стоимость новой квартиры составляет 4 млн рублей, максимальная сумма возврата будет составлять 2 млн рублей х 0,13 = 260 тысяч рублей.

Читайте так же:  Что лучше, завещание или дарственная

Однако, если сделка продажи одной квартиры и покупка другой будут совершены в один календарный год (в Вашем случае с 10.12.2017 до 09.12.2018 г.), Вы имеете право произвести налоговый взаимозачет. Итак, налогооблагаемый доход по первой квартире (проданной) составляет 4 млн рублей, вычет на вторую сделку (покупку) остается прежним – 2 млн рублей. Таким образом, Ваш доход после покупки нового жилья составляет 4 млн – 2 млн = 2 млн рублей. Именно с этой суммы Вам и следует уплатить налог государству, что составляет 2 млн х 0,13 = 260 тысяч рублей.

Отвечает налоговый консультант, блогер Алеся Васинкина:

При продаже недвижимости со сроком владения менее минимального, у Вас возникает налоговое обязательство по уплате 13% от стоимости квартиры. Но если Вы приобретаете другую недвижимость, Вы можете воспользоваться имущественным налоговым вычетом. При условии, что ранее Вы это право не использовали. В итоге произойдет взаимозачет между налогом, который нужно оплатить, и налогом, который Вам положен к возврату. К примеру, Вы продали недвижимость которой владели менее трех лет за 3 млн рублей. Налог к уплате 390 тысячи рублей. Но Вы в другом городе приобрели квартиру дешевле, за 2 млн рублей. Вам положен возврат в размере 260 тысяч рублей. Итого к уплате 130 тысяч рублей.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Взаимозачет при купле-продаже квартиры

vzaimozachet.jpg

Похожие публикации

Налоговым кодексом гражданам РФ предоставляется возможность получить возмещение части уплаченных из их доходов налогов при продаже или покупке недвижимого имущества. Процедура оформляется двумя разновидностями налоговых вычетов, по каждой из которых действует свой лимит возврата средств. Путем сопоставления результатов применения льгот по сделке приобретения активов и операции реализации оформляется взаимозачет.

Взаимозачет при купле-продаже квартиры: особенности налогообложения

В случае продажи недвижимости, находившейся в собственности, у физического лица появляются доходы в сумме стоимости имущества. Со всего объема вырученных средств удерживается НДФЛ и перечисляется в бюджет. Налогообложению не подлежат операции с объектами недвижимости, которыми продавец владел дольше 3 лет.

Максимальный размер налогового вычета по сделке продажи квартиры и другой недвижимости равен 1 млн руб. При покупке жилья физическое лицо может претендовать на льготу в пределах 2 млн руб. (ст. 220 НК РФ). Взаимозачет при купле-продаже квартиры возможен при условии, что оба договора были реализованы в одном календарном году. При нарушении этого правила, налогоплательщику надо будет заплатить причитающийся налог, а при возникновении права на второй тип вычета обратиться в ФНС за возмещением налога.

Пример реализации процедуры взаимозачета

Налогоплательщик в январе 2018 года продал квартиру стоимостью 2,5 млн руб. В марте было куплено новое жилье по цене 3,36 млн руб. Имущественные вычеты ранее физически лицом не заявлялись. Алгоритм расчетов:

  1. Определяется налоговая база по НДФЛ с суммы доходов после продажи с учетом вычета – итог равен 1 500 000 руб. (2 500 000 – 1 000 000).
  2. Выводятся налоговые обязательства по продаже имущества – сумма исчисленного налога равна 195 000 руб. (1 500 000 х 13%).
  3. Вычисляется сумма, на которую гражданин может претендовать к возмещению после покупки жилья – налогоплательщик вправе воспользоваться максимальным размером льготы, равным 2 000 000 руб. Величина подоходного налога по возврату будет достигать 260 000 руб.
  4. Проводится взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры – размер налога корректируется в сторону уменьшения вычетом по приобретению имущества. В результате получаем отрицательное значение, поэтому налоговые обязательства физического лица равны нулю (195 000 – 260 000 = — 65 000 руб.). Гражданин вправе дополнительно получить возврат налога в сумме 65 000 руб.

Если бы стоимость продаваемой недвижимости была выше, то налоговые вычеты могли не покрыть весь объем исчисленного к уплате НДФЛ. Тогда пришлось бы уплатить в бюджет скорректированный остаток налогового обязательства.

Как оформить взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры

При отнесении операций по продаже и купле жилой недвижимости на разные отчетные периоды налог от дохода в результате реализации квартиры или дома придется заплатить, но с учетом корректировки на вычет в размере 1 млн руб. После покупки нового жилья физлицо обращается в ФНС за возмещением НДФЛ по имущественному вычету. В обоих случаях гражданин фактически применяет имущественные вычеты. Для этого он подает заявления в ФНС с декларациями 3-НДФЛ за каждый период.

При взаимозачете операции купли-продажи реализуются в один год. Поэтому процедура взаимного корректирования налоговых обязательств и возмещения отражается одной декларацией. Форма 3-НДФЛ должна быть подана в ФНС даже в случае, если в итоге зачета обязательств по налогу у гражданина не возникло. Дополнительно к отчетной форме прикладывается полный комплект оправдательной и платежной документации по каждому виду сделки.

При заполнении декларационной формы надо прописать;

  • полученный от продажи доход, вычет по этой сделке;
  • вычет по сделке приобретения новой квартиры;
  • скорректированный на суммы льгот налогооблагаемый доход;
  • расчетную величину налогового обязательства.

Продажа квартиры в собственности менее 3 лет и покупка новой в одном налоговом периоде

Многие считают, что продажа квартиры в собственности менее 3 лет и покупка новой невозможны без уплаты налога. Однако это не со всем так. Так, уплата налога при продаже квартиры, которая зарегистрирована на одного владельца менее трех лет (до 2016 год – об особенностях в продолжении статьи), обязательна. И это не зависит от того, будет ли куплено новое жилье в дальнейшем.

Изменения в законодательстве на 2017 и последующие годы

С 2016 года начало действовать новое законодательство и вступили в силу некоторые очень важные моменты, касающиеся сделок купли и продажи. Так, квартиры, купленные до первого января 2016 года, могут быть проданы без уплаты налога уже через три года, то есть тридцать шесть месяцев. А если недвижимость была куплена после первого января 2016 года, то продать ее без уплаты можно будет только через пять лет с момента регистрации.

Также с 2016 года вступили в силу изменения, по которым при расчете налога учитывается кадастровая стоимость:

  • Так, если цена продажи составляет менее 70 процентов от кадастровой стоимости, то налог все равно выплачивается с 70 процентной кадастровой стоимости квартиры.
  • Если квартира продается дороже 70 процентов от кадастровой стоимости, то порядок уплаты налога остается прежним.

Как узнать кадастровую стоимость?

Этим вопросом задаются очень многие. Но, как ни странно, узнать информацию о кадастровой стоимости очень просто. Сделать это можно не выходя из дома на официальном сайте Российского реестра.

Читайте так же:  Что делать, если работодатель неправомерно заключил срочный трудовой договор с наемным работником

Особенности взимания налога

Налоги уплачиваются при продаже квартиры. И это известно всем. Сумма, с которой будет взиматься налог, определяется при учете кадастровой стоимости (об особенностях написано выше).

Государством уставлены следующие ставки:

  1. 13 процентов для резидентов Российской Федерации.
  2. 30 процентов для нерезидентов Российской Федерации.

Важно! Стоит понимать, какие категории граждан относятся к резидентам, а кого можно причислить к нерезидентам. Резидентами являются лица, которые имеют гражданство или вид на жительство в Российской Федерации. Также стоит отметить, что резидентами не будут признаны граждане, имеющие вид на жительство в другой стране и находящиеся за пределами России более 6 месяцев, или 183 дней в течение одного года.

Если у продавца квартиры остались документы, подтверждающие стоимость покупки, то целесообразно будет использовать их для уменьшения налогооблагаемой суммы.

Например, квартиру гражданин купил за 3 300 000 рублей. Продать ее он решил за пять миллионов. То есть фактическая прибыль равна 1 700 000 рублей. И именно с этой суммы будет уплачиваться налог. Но если документов о стоимости квартиры у продавца не сохранилось, то более целесообразно будет использовать налоговый вычет.

Его максимальная сумма – 1 млн российских рублей.

Приведем пример: гражданин покупает квартиру за 2 миллиона, а продать ее он решает за 3 миллиона. Документов о первоначальной стоимости не сохранилось. То есть прибылью признается вся сумма продажи, то есть 3 млн. рублей. Гражданин может воспользоваться правом на получение налогового вычета в размере миллиона. Тогда придется уплатить уже не с 3 миллионов, а с двух, что намного меньше.

Также гражданин может выбрать, что ему будет использовать выгоднее. Чтобы понять суть, также лучше будет привести пример. Квартиру некий гражданин решил продать за 1 млн. У него остались документы, по которым недвижимость на момент покупки стоила 500 000 рублей. И гражданин решает вычесть эту сумму. Тогда ему придется уплатить с 500 тысяч, то есть в размере 65 000 рублей, при условии, что он является гражданином и резидентом РФ.

Но также этот же владелец, если бы был более благоразумным, мог использовать налоговый вычет в размере 1000000 рублей. То есть из миллиона он бы вычел всю сумму, и платить ему пришлось бы с нуля рублей. Значит, гражданин мог бы сам освободить себя от уплаты НДФЛ.

Кроме этого, не стоит забывать и о кадастровой стоимости. Сумма продажи не должна быть меньше 70 процентов от нее. Иначе налог придется платить по другим условиям, которые менее выгодны.

А теперь подробно рассмотрим вариант, когда в одном налоговом периоде продажа квартиры и покупка были произведены в 2017 году.

Продажа и покупка квартиры в одном налоговом периоде — особенности

Власти понимают, что в некоторых случаях гражданину приходится продавать квартиру, не дождавшись срока, после которого налог не уплачивается. Поэтому если одновременно покупка и продажа были совершены (в течении одного года), то государство предусмотрело льготы, а также взаимозачет.

Подробнее о взаимозачете и изменениях в налогообложении при продаже квартиры с примерами можно узнать, посмотрев данное видео:

Налоговый взаимозачет и его особенности

Чтобы понять принцип взаимозачета, продажи и покупки квартиры в одном налоговом периоде, будем приводить примеры. Так этот момент в законодательстве будет намного более понятен.

[3]

Итак, семья решила сменить жилье, которое куплено в 2016 году, через год. То есть собственник должен уплатить налог при продаже. Предположим, что квартира стоит 3 миллиона, а документов о ее стоимости на момент покупки не сохранилось. Используем налоговый вычет в размере одного миллиона. То есть налог надо будет уплатить с 2 миллионов. При условии, что гражданин является резидентом, налог составит 260 000 рублей.

Семья и собственник решают сразу после продажи старой квартиры купить новую. По документам стоимость новой равна 4 миллионам рублей.

В соответствии с законодательством, при покупке можно рассчитывать на возврат 13 процентов с суммы покупки, но не более 2’000’000 рублей.

Важно! На возврат могут претендовать только те граждане, которые являются налоговыми резидентами РФ и в данный момент выплачивают 13 процентов подоходного налога (то есть официально работающие граждане).

Так как квартира стоит 4 миллиона, а максимальная сумма равна двум, то будем использовать именно 2 миллиона.

Напомним, что в первом случае владелец при продаже уплатил налог тоже с двух миллионов рублей в размере 260 000 рублей. А теперь ему вернут эту же сумму, только уже с покупки. Так, конечно же, случается не всегда.

Рассмотрим еще два случая, чтобы было более понятно:

  1. Гражданин продает квартиру за 5 миллионов. Начальная стоимость – 4 миллиона, документы, свидетельствующие об этом, сохранились. То есть налог уплачивается с суммы в 1 000 000 рублей и равен сто тридцать тысяч. Вторую квартиру собственник покупает за 7 миллионов. Но он имеет право вернуть налог при покупке в размере 260 000 рублей. В итоге владелец заплатил 130 000, а вернул 260 000, то есть он остался еще и в плюсе от этой сделки.
  2. Квартира была продана за 4 миллиона. Документов о стоимости на момент покупки не осталось. С использованием налогового вычета налогооблагаемая сумма будет равна 3 миллионам. Новую квартиру продавец купил за 5 миллионов. Максимальная сумма вычета – 2 миллиона. То есть, 3 млн. — 2 млн. = 1 млн. рублей. Именно с одного миллиона придется уплатить подоходный налог.
Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

При этом даже если стоимость покупки равна стоимости продажи, налог, возможно, уплатить все-таки придется.

Важно! Задекларировать прибыль гражданину придется в любом случае, даже если налогообложению по закону прибыль не подлежит. Для возврата НДФЛ стоит обратиться в налоговые органы с соответствующими документами. Возврат возможен, только если покупка и продажа квартиры совершались в одном налоговом периоде.

Источники


  1. Комаров, С. А. Общая теория государства и права / С.А. Комаров. — М.: Издательство Юридического института, 2012. — 608 c.

  2. Кабинет для девочки. Объемная аппликация. — М.: Проф-Пресс, 2014. — 10 c.

  3. Дельбрюк, Б. Введение в изучение языка. Из истории и методологии сравнительного языкознания: моногр. / Б. Дельбрюк. — М.: Едиториал УРСС, 2015. — 154 c.
  4. Теоретические и практические аспекты охраны промышленной собственности в Российской Федерации. — М.: ИНИЦ Роспатента, 2014. — 552 c.
  5. Теория государства и права. — М.: Форум, Инфра-М, 2008. — 624 c.
Взаимозачет при продаже квартиры и покупке квартиры
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here